【摘要】 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的一個基礎性產(chǎn)業(yè)，無疑在推動國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長、緩解就業(yè)壓力、保證財政收入等方面起到了極其重要的作用，但其關乎社稷民生、深刻影響社會和諧穩(wěn)定的特殊作用更是日益受到全社會的廣泛關注和政府的高度重視，這使之成為近年來政府宏觀調控的最主要行業(yè)之一。由于市場化改革的起步較晚、基礎薄弱、政府推動改革的經(jīng)驗不足等多方面原因，我國房地產(chǎn)行業(yè)也面臨諸多問題。近年來，持續(xù)的宏觀調控對于進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了一定的積極效果，但卻一直難以徹底解決諸如土地價格猛漲、房價過高及漲幅過快、供需失衡拉大、保障房建設進度緩慢等根本性問題。本文在利用詳實數(shù)據(jù)對1998年以來我國房地產(chǎn)調控效果及績效進行客觀、全面地評價的基礎上，深入探索影響調控效果的原因，進行系統(tǒng)理論研究，并借鑒國外先進經(jīng)驗、結合我國實際，提出提升我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控效果的對策建議，以期為房地產(chǎn)調控政策的優(yōu)化提供借鑒依據(jù)。論文研究主要包括以下幾個部分：第一部分：明確選題的目的和意義，在系統(tǒng)詳盡地梳理國內外學者在房地產(chǎn)調控方面的研究成果及相關文獻的基礎上，擬定本選題研究的研究思路、主要內容，明確重點、難點以及創(chuàng)新點。第二部分：對選題涉及的相關范疇進行理論研究，從公共管理學、公共經(jīng)濟學等多學科的角度，對房地產(chǎn)調控的定義內涵、主體與客體，以及房地產(chǎn)調控的必要性等幾方面進行深入的理論詮釋。第三部分：系統(tǒng)梳理1998年以來我國房地產(chǎn)宏觀調控的相關政策，理清房地產(chǎn)調控政策發(fā)展演化的脈絡，根據(jù)不同時期的調控特點對我國的房地產(chǎn)調控進行階段劃分，對各個階段政策的著力點、切入點、調控工具組合等進行歸納和分析。第四部分：基于研究對象的特點，結合近年來的研究成果，選擇適宜的評價方法，構建房地產(chǎn)市場調控的評價指標體系，實證研究在1998年以來我國房地產(chǎn)政策調控的實施績效。第五部分：根據(jù)實證分析得出的結論，并結合現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)調控的相關理論，分析影響我國房地產(chǎn)調控政策績效的深層次原因，繼而提出增強我國房地產(chǎn)行業(yè)政府宏觀調控效果的對策建議，為制定科學的調控政策提供借鑒及決策支持。第六部分：歸納研究結論并進行相應討論，對未來的進一步研究提出展望。 

第 1 章  緒論 

1.1   研究背景 

近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資一直呈現(xiàn)快速增長趨勢，房屋價格連年高漲、居高不下，在相當程度上超出了民眾承受能力；房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速膨脹，房地產(chǎn)抵押貸款在信貸資產(chǎn)中的比重也在日益上升。由于房地產(chǎn)抵押貸款本身是一種風險較高的貸款，隨著其規(guī)模和比重的擴大，其風險程度總體在不斷上升，這種風險一旦爆發(fā)，對金融機構和金融體系造成打擊的嚴重程度也在上升。這些問題引起了政府和人們對房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展的擔憂。 

為促進國民經(jīng)濟協(xié)調穩(wěn)定增長，引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，我國政府相繼出臺一系列房地產(chǎn)宏觀調控政策。我國目前主要運用行政手段和經(jīng)濟手段對兩種手段房地產(chǎn)業(yè)進行管理，在運用行政手段時經(jīng)常依靠行政權力，因此，很多文件主要是以國務院或者國家部委辦的名義發(fā)布的。近幾年我國房地產(chǎn)調控主要政策如下： 

2008 年由于美國金融危機對我國房地產(chǎn)市場的沖擊，中央為鼓勵房地產(chǎn)市場發(fā)展，實施多項寬松的金融政策；2009 年國務院相繼出臺“國四條”等多個政策，加強對投機性、投資性購房的管理，要求進一步加大對房地產(chǎn)的調控力度。 

2010 年政府出臺“國十一條”或稱“新國十條”，借此展開以“抑制房價過快上漲”為基調的新一輪調控；2011 年國務院出臺的“國八條”，全面升級限價、限貸和限購等政策，并推出房產(chǎn)稅試點改革政策；2012 年政府、住建部等行政機構綜合利用土地政策、金融政策等手段繼續(xù)鞏固和維持房地產(chǎn)調控成果，加強對房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管，控制房價增長速度；2013 年國務院出臺“國五條細則”，堅決抑制投機投資性購房、提高商品房供應量和土地供應數(shù)量、加速推進保障性住房建設并提出要嚴格監(jiān)管房地產(chǎn)市場。具體政策如表 1-1所示： 

要想了解這些調控政策是否達到預期目標，則需要進行政策評價研究。然而長期以來，人們并不十分重視政策評價，政府部門常常只重視政策的制定和執(zhí)行，對政策的有效性和效果關心較少。 

1.2   研究意義 

1.2.1   理論意義 

房地產(chǎn)行業(yè)推動了我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，已成為促進經(jīng)濟發(fā)展不可或缺的力量。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展不僅帶動其他相關聯(lián)行業(yè)的發(fā)展，而且改善了居民的居住條件，但隨之而來也暴露出許多問題，甚至影響了經(jīng)濟健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。政府在對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調控時，不同時期房地產(chǎn)宏觀調控政策會有其特有的目標和特點，在制定政策時考慮的因素也各不相同，所以調控效果也有所不同。 

近年來國內學者對房地產(chǎn)宏觀調控有效性和政策評價做了大量研究，提出了政策評價的標準及需要考慮的因素，但是這些研究運用定性分析方法較多，很少運用定量分析。對政策的評價方法很多，如:對比分析法、專家訪談法、模糊數(shù)學法等,但是無論哪種方法，現(xiàn)在都缺乏相對完善的評價實踐研究，特別是針對房地產(chǎn)調控政策，其評價的指標體系和方法等理論體系都不夠完善。通過本文的研究能夠對房地產(chǎn)調控政策評價模型的構建有一定的了解，并為房地產(chǎn)調控政策評價指標體系和方法的完善提供了補充、借鑒。 

1.2.2   實踐意義 

從實踐角度看，通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)調控目標、調控政策運行機理系統(tǒng)分析，以及調控政策實施路徑研究，不僅為政府部門制定房地產(chǎn)調控政策提供參考，也可以為房地產(chǎn)企業(yè)和購房消費者提供政策分析工具，使房地產(chǎn)供需雙方更加了解房地產(chǎn)行業(yè)運行狀況。 

（1）政府部門可以科學、有效地制定調控政策。 

政府部門對房地產(chǎn)進行調控可以促進房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)調控政策是維護房地產(chǎn)市場正常、穩(wěn)定運行的重要保障。通過系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)宏觀調控政策的有效性，各行政部門能夠深入的認識房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及走勢，以便為政府和各行政部門制定及時、有效地房地產(chǎn)調控政策提供參考。 

通過對我國房地產(chǎn)調控政策效果進行評價，有利于政策制定部門分析政策的自身價值，從而決策這項調控政策是否需要持續(xù)、調整或者終結。另外，對調控政策效果進行評價，有助于了解、掌握政策在不同階段發(fā)揮的作用和政策的運行過程，同時能夠幫助找出影響調控政策發(fā)揮效用的因素，并為后期政策的制定、實施提供借鑒、指導。 

（2）房地產(chǎn)企業(yè)和消費者可以根據(jù)調控政策更改其行為模式，引導雙方理性投資。 

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展尚未成熟，多數(shù)購房消費者的盲目跟風行為和預期心理會造影響房價的上漲或下降，甚至會導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“過冷”或者“過熱”現(xiàn)象。通過對我國房地產(chǎn)調控政策效果進行分析、評價，可以有助于房地產(chǎn)企業(yè)和購房消費者更加清晰的理解當前房地產(chǎn)調控政策，準確把握當前房地產(chǎn)市場走勢，避免盲目決策，減少非理性投資。與此同時，可以幫助房地產(chǎn)中介、金融機構等參與主體了解市場，當房地產(chǎn)市場發(fā)生變化時，能夠及時做出應對措施。更重要的是，可以有助于強化房地產(chǎn)調控政策的實施效果。 

第 2 章  論文研究相關理論基礎 

2.1   產(chǎn)業(yè)組織理論 

2.1.1   產(chǎn)業(yè)組織理論定義 

產(chǎn)業(yè)組織理論起源于西方國家，以特定產(chǎn)業(yè)內部市場結構、市場行為和市場績效及其內在聯(lián)系為主要研究對象，以揭示產(chǎn)業(yè)組織活動的內在規(guī)律性，為顯示經(jīng)濟活動的參與者提供決策依據(jù)，為政策的制定者提供政策建議為目標的一門微觀應用經(jīng)濟學。 

2.1.2   SCP 分析范式 

結構—行為—績效（structure-conduct-performance，簡稱 SCP）分析范式。SCP 三段論范式是由 Scherer  在貝恩的市場結構—市場績效兩段論范式基礎上發(fā)展而成的。 

市場結構主要是涉及影響競爭過程的市場特征，主要強調進入壁壘條件，包括廠商的規(guī)模及其分布、產(chǎn)品差異化程度、廠商成本結構及政府管理制度。行為主要包括產(chǎn)品定價和非價格行為�？冃е饕�通過規(guī)范的“好壞”標準來判定。從短期看來，結構決定行為，行為決定績效，即結構→行為→績效。長期來看，市場結構作用于績效，績效作用于企業(yè)行為，行為影響市場結構，市場結構決定企業(yè)行為。也就是說，從長期角度而言，結構、行為、績效三者之間具有雙向因果關系。 

在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、發(fā)展速度、各個房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額與分布情況和行業(yè)壁壘（如土地、資金、政府制定和房地產(chǎn)調控政策）等方面的狀況以及由此而形成的壟斷與競爭關系反映了市場結構。行為是指房地產(chǎn)市場參與主體的行為，房地產(chǎn)市場參與主體包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、消費者（購房者），參與主體為了各自利益互相博弈，最終達到某種均衡狀態(tài)。房地產(chǎn)市場結構和參與主體行為反映房地產(chǎn)市場績效。 

2.2   政府管制理論 

2.2.1   政府管制概念 

管制是由行政機構制定并執(zhí)行的直接干預市場配置機制或間接改變企業(yè)和消費者供需決策的一般規(guī)則或特殊行為。政府管制，也稱政府規(guī)制，就是政府采取的干預行動。它通過修正或控制生產(chǎn)者或消費者的行為，來達到某個特定的目的。這是衡量政府和市場之間相互作用的一個尺度。曾國安認為政府管制是指政府基于公共利益或者其他目的，依據(jù)政府制定的法規(guī)對被管制者的活動進行的管制，其中被管制者包括個人和組織，組織包含政府組織和非政府組織。總結以上觀點，政府管制就是政府根據(jù)法律法規(guī)對被管制者的行為、活動采取的一系列行政性的規(guī)制和限定。 

按照管制的對象和特點，政府規(guī)制可以分為經(jīng)濟管制和社會管制兩類。經(jīng)濟管制以特定產(chǎn)業(yè)部門為對象，對企業(yè)的市場進入退出行為、產(chǎn)品價格和服務收費等實施的管制。經(jīng)濟規(guī)制的領域是存在著自然壟斷和信息不對稱問題的部門，管制對象是特定行業(yè)的市場準入、產(chǎn)品、投資、價格和服務質量，管制目的是為了防止無效率的資源配置和確保需要者的公平利用。 

社會性規(guī)制是指從環(huán)境保護、安全健康保障等角度出發(fā)，從產(chǎn)業(yè)橫斷面上對特定企業(yè)活動所實施的管制，社會性管制主要以應對公共產(chǎn)品、負價值性物品（毒品、武器等）和外部不經(jīng)濟為目的，其管制范圍包括健康、衛(wèi)生領域，安全方面，公害和環(huán)境保護方面。簡而言之，社會管制主要是政府為保障勞動者和消費者的健康、安全、衛(wèi)生和保護環(huán)境，對物品生產(chǎn)、消費行為活動的規(guī)制、限定和制約。 

2.2.2   公共利益理論 

傳統(tǒng)公共利益理論認為，政府規(guī)制的依據(jù)是市場存在失靈，即與完全競爭市場相比，實際的市場存在缺陷，市場調節(jié)效率低下。導致市場效率低下的原因眾多，常見的有自然壟斷、信息不對稱、外部不經(jīng)濟和機會主義等。在此情況下，為了彌補市場缺陷帶來的效率損失和提高資源配置效率，政府對經(jīng)濟活動進行直接管制，以糾正市場失靈。如在外部性存在的情況下，通過對導致外部不經(jīng)濟的企業(yè)行為（例如污染）征稅，可以使資源配置向有利于社會福利的方向（環(huán)境保護）發(fā)展。總之，政府管制就是對出現(xiàn)市場失靈的地方進行管制，管制的目的是為了增加公眾福利，使社會的收入分配情況更加被認可。 

公共利益理論的是建立在三個前提條件之上：一是所有相關的利益各方都是純粹的“經(jīng)濟人”，都是收入最大化的追求者；二是自由放任的市場運行特別脆弱且運作無效率；三是政府規(guī)制無成本的，即政府管制無需花費任何代價。公共利益理論意在說明政府為使市場獲得競爭性程序化操作而對市場失靈進行管制。 

第3 章   房地產(chǎn)行業(yè)調控政策分析 .................13 

3.1   我國房地產(chǎn)調控政策體系 ..........13 

3.1.1   行政政策 ............. 14 

3.1.2   經(jīng)濟政策 ................. 14 

3.1.3   引導政策 ................ 16 

第4 章   房地產(chǎn)行業(yè)調控政策效果評價指標體系構建 ........... 27 

4.1   指標體系的構建原則 ........... 27 

4.2   指標體系的構建依據(jù) ............ 28 

4.2.1   評價方法對指標的要求 ........... 28 

4.2.2   相關指標體系借鑒 ................ 29 

第5 章   房地產(chǎn)調控政策效果評價模型的構建與運用 ........... 39 

5.1   評價方法的選擇 .............. 39 

5.1.1   指標權重確定的方法 ........ 39 

5.1.2   綜合評價方法的選擇 ........... 40 

5.2   評價模型框架 ................. 41 

5.2.1   構建評分矩陣 .............. 41 

5.2.2   確定評價權矩陣 ................... 41 

第 5 章  房地產(chǎn)調控政策效果評價模型的構建與運用 

5.1   評價方法的選擇 

5.1.1   指標權重確定的方法 

在綜合梳理相關文獻時發(fā)現(xiàn)，確定指標權重的方法有主觀賦權法和客觀賦權法，其中常用的方法主要有德爾菲法、層次分析法、因子分析法、主成分分析法和熵權法等。 

（1）層次分析法 

層次分析法（簡稱 APH 法），由美國運籌學家托馬斯·薩提在 20 世紀 70年代提出，是一種系統(tǒng)化、層次化的分析方法，特別適用于那些很難完全定量分析的問題。層次分析法通過分析復雜系統(tǒng)的有關要素和要素之間的相互關系，把要素簡化成有序的遞階層次結構，使這些要素歸并為不同的層次，形成一個多層次的分析結構模型，把系統(tǒng)分析歸結為最底層（方案、措施等）對最高層（目標層）相對重要性的權值確定問題。層次分析法是主觀賦權法，雖然它構造了判斷矩陣，采用了客觀的計算方法，把定性的指標作傾向于實際的定量化處理，但是仍然避免不了受主觀因素的影響，無法排除決策者個人可能存在的主觀片面性。 

（2）因子分析法 

因子分析是由 Charles  Spearman 于 1904 年提出的一種統(tǒng)計方法。因子分析是一種處理高維數(shù)據(jù)的方法，通過研究眾多變量之間的內部關系，探求觀測數(shù)據(jù)的基本結構，并用少數(shù)幾個“抽象變量”來表示其基本的數(shù)據(jù)結構，這幾個“抽象變量”被稱作“因子”。 因子分析方法可以起到降低數(shù)據(jù)維數(shù)，簡化變量結構的作用。因子分析法可以通過因子旋轉對降維后的變量進行解釋，比較適用于綜合性評價，但是它對變量的數(shù)據(jù)和成分具有一定的要求。因子分析法是一種客觀賦權法，排除了主觀干擾。 

（3）熵權法 

熵的概念來自于熱力學，是對系統(tǒng)狀態(tài)不確定的一種度量。熵權法確定因子的權重主要是通過對待評價單元的各個指標進行量化和綜合，考察量化后的指標對系統(tǒng)整體的相對變化程度，來確定指標的權重。指標的信息熵越小，說明系統(tǒng)的無序程度越低，指標所反映的信息效用越大。也就是說，熵值越小，指標相對變化程度越大，該指標對評價結果影響越大，該指標的權重越大。反之，如果指標的熵值越大，說明該指標對系統(tǒng)整體的相對變化程度越小，對評價結果影響越小，該指標的權重就越小。 

第 6 章  結論與展望 

6.1   結論 

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關乎到國計民生。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，隨之也帶來了諸多問題。針對這些問題，政府出臺了許多房地產(chǎn)調控政策以確保房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)定、健康發(fā)展。為了了解房地產(chǎn)調控政策的效果，本文對房地產(chǎn)調控政策的效果進行評價，研究成果如下： 

（1）本文在產(chǎn)業(yè)組織理論、宏觀調控理論等理論基礎上對我國房地產(chǎn)調控政策進行分析，不僅分析了我國房地產(chǎn)調控政策體系，還分析了房地產(chǎn)調控政策實施效果的影響因素，并且定性的分析我國房地產(chǎn)調控政策的有效性。在上述分析基礎上，初步確定了能夠反映房地產(chǎn)調控政策效果的評價指標。 

（2）通過運用相關分析法對評價指標進行二次篩選，對一些在數(shù)值上能夠相互代替并且代表意義相近的指標進行取舍。然后從對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響、對房地產(chǎn)業(yè)競爭力影響和對社會經(jīng)濟影響等三個方面，確定了 11 個指標全面反映房地產(chǎn)調控政策效果。論文在研究過程中，主要運用了均值法、z-score法對處理指標數(shù)據(jù)。 

（3）在對2000 年-2012年十三年間房地產(chǎn)調控政策效果評價過程中，本文將熵權法、灰色系統(tǒng)理論中的部分方法和模糊綜合評價法結合在一起，構建基于熵權法的灰色綜合評價模型，同時將該模型引入到房地產(chǎn)調控政策的效果評價體系當中，并且對房地產(chǎn)調控政策的效果進行定量化分析。評價結果表明，我國近13 年的房地產(chǎn)調控政策效果基本在中等水平，并且效果在逐年遞增，直到 2012年調控政策效果才稍微下降。因此，如果想要使房地產(chǎn)調控政策效果更為明顯，政府需要綜合考慮政策及政策組合發(fā)揮效用的原理與周期性。 

6.2   研究不足與展望 

房地產(chǎn)調控政策效果評價研究具有重要的理論意義和實踐意義，但是由于筆者能力有限，以及外部客觀條件的局限，本文在使用研究方法上和收集、整理數(shù)據(jù)等方面存在許多不足。 

（1）在構建指標體系的過程中，為了使研究結果客觀、減少主觀的人為影響，筆者所選的指標都是定量化指標，缺少對定性指標的研究與分析。在選擇定量指標時，雖然反映房地產(chǎn)調控政策效果的指標眾多，但是由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的評價指標體系尚未完善，部分指標數(shù)據(jù)獲取困難，因此，在確定指標體系時，只選取了具有代表性的部分指標來反映房地產(chǎn)調控政策的效果。 

（2）在對指標進行定量化分析時，由于指標數(shù)據(jù)的量綱不同，需要對指標數(shù)據(jù)進行處理。利用處理后的數(shù)據(jù)進行分析，難免會對最后的評價結果產(chǎn)生細微的影響。 
 

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