【摘要】 公允價值計量可以為信息使用者提供更加相關(guān)的信息，但也存在弊端，在當前經(jīng)濟市場不完善、會計準則不健全的時代，公允價值的規(guī)定不夠詳細、具體。公允價值為上市公司所利用，將其作為一種新的手段進行盈余管理，操縱利潤，為信息使用者提供不真實的信息。在房地產(chǎn)市場火熱的今天，公允價值計量屬性下，將房地產(chǎn)上市公司是否存在盈余管理行為及主要利用何種形式進行盈余管理作為研究的主要目的，此項課題對我國未來的發(fā)展具有重大的意義。一方面，研究結(jié)果可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供寶貴的實證數(shù)據(jù)，同時為將來公允價值的發(fā)展、會計準則的完善提供一些理論指導(dǎo)；另一方面，本課題的研究結(jié)果可以為投資者和監(jiān)管機構(gòu)提供一些實務(wù)指導(dǎo)。文章以房地產(chǎn)上市公司作為研究主體，以盈余管理作為研究對象，在公允價值應(yīng)用的基礎(chǔ)上分析各項具體業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)上市公司盈余管理產(chǎn)生的影響，建立相關(guān)模型應(yīng)用數(shù)據(jù)進行實證研究，并提出抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議。文章首先介紹房地產(chǎn)行業(yè)的特點、盈余管理的相關(guān)理論、公允價值的相關(guān)理論及兩者的關(guān)系。其次，在理論上分析公允價值的應(yīng)用對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的影響，歸納出代表公允價值的指標，并在此基礎(chǔ)上提出假設(shè)，然后結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點對計量盈余管理的模型進行了改造，將盈余管理作為因變量、公允價值相關(guān)的指標作為自變量構(gòu)建模型，并在模型中加入了控制變量。利用房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)分年度對綜合行業(yè)特征的擴展瓊斯模型進行測度分析，并對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的程度、變動及相關(guān)性進行了分析，在相關(guān)性判定的基礎(chǔ)上，進行了回歸分析。最后根據(jù)實證結(jié)果，提出完善公允價值抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議。 

第1章 緒  論 

1.1 研究背景及意義 

1.1.1 研究背景 

新會計準則中處理原則與計量屬性都發(fā)生了很大的變化，其中以財務(wù)信息的相關(guān)性與國際化作為導(dǎo)向，以公允價值計量屬性作為新的計量屬性引入會計準則，更符合市場化經(jīng)濟的需要，能給信息使用者提供更相關(guān)的財務(wù)信息，以使信息使用者做出正確的抉擇。公允價值也會對上市公司的諸多業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響，例如，在金融工具、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并及資產(chǎn)減值損失的計提等具體業(yè)務(wù)方面均使用了公允價值計量屬性。多方面的使用對公允價值提出了更加嚴謹?shù)牟僮鳝h(huán)境，因此，公允價值得到會計界專家及實務(wù)人員的熱切關(guān)注。

公允價值引起眾多的關(guān)注，其是否會對上市公司的盈余管理產(chǎn)生影響，是否會成為上市公司進行盈余管理的手段，各界人士爭論不斷。其中一部分學(xué)者認為，公允價值計量屬性更能代表市場的反應(yīng)，較歷史成本而言，為信息使用者的決策提供更相關(guān)的參考標準。因此，在一定程度上，可以減小盈余管理的空間（不會成為盈余管理的手段）。其他學(xué)者認為，公允價值的應(yīng)用環(huán)境是比較完善、自由開放、公平競爭的市場，而以我國目前的情況，無法提供公允價值應(yīng)用的成熟環(huán)境，雖然準則對公允價值做出了嚴格的規(guī)定，由于市場是千變?nèi)f化的，在這種情況下，公允價值的估計會摻雜一些人為的因素，會干擾公允價值的公允性與可靠性。公允價值存在的弊端及計量的難度會使其會成為上市公司盈余管理的新寵，加大盈余管理的可能性。 

近年來，關(guān)于公允價值計量屬性下盈余管理的研究較多，主要是通過實證研究進行的，采用的方法不一，針對具體行業(yè)的研究也在逐漸變熱。房地產(chǎn)行業(yè)成為我國一個很重要的行業(yè)，它同各行各業(yè)有或多或少的聯(lián)系，而且房地產(chǎn)行業(yè)受到大多數(shù)人的關(guān)注，國家也通過各種各樣的手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行管理。公允價值的出臺是否成為房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理的手段，這需要數(shù)據(jù)證明。因此，本文以房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)為準，以公允價值的具體應(yīng)用為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為進行實證研究。 

1.1.2 研究意義 

對于公允價值的研究已有一段時間，但對公允價值下盈余管理的研究時間尚短，無統(tǒng)一的結(jié)論,因此，是一個新鮮的話題。且在我國經(jīng)濟市場不完善的情況下，關(guān)于公允價值的規(guī)定尚不確切。因此，公允價值下盈余管理會是一個很熱的話題。 

在我國少數(shù)的研究中，大部分研究集中于公允價值下上市公司的盈余管理實證研究，具體到特定行業(yè)的研究甚少，且相關(guān)的研究中一般采用比較籠統(tǒng)的方法選擇對盈余管理進行衡量，不夠完善。文章通過搜集房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)對盈余管理進行計算，并對房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)指標進行了描述和結(jié)果分析，文章不僅采用了被解釋變量、解釋變量而且用到了控制變量，有很強的針對性，可以得到比較準確的結(jié)論。其可以產(chǎn)生以下意義： 

第一，在理論上，研究結(jié)果可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供寶貴的實證數(shù)據(jù)，同時為將來公允價值的發(fā)展、完善會計準則提供一些理論指導(dǎo)。并為將來其他特定行業(yè)的盈余管理實證研究提供一定的理論依據(jù)。 

第二，在現(xiàn)實中，本課題的研究結(jié)果可以為投資者和監(jiān)管機構(gòu)提供一些實務(wù)指導(dǎo)：投資者可參考本課題的研究結(jié)論來評估房地產(chǎn)公司的盈余管理程度，調(diào)整高效策略與融資策略；管制機關(guān)可參考實證結(jié)論找出房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理程度較高的時期，抓住監(jiān)管重點，維持經(jīng)濟市場。 

1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀述評 

1.2.1 國外研究現(xiàn)狀 

1.2.1.1  公允價值的研究現(xiàn)狀 

公允價值是由Maurice Moonitz（1961）最早提出的，他指出：市場價格是其他計量屬性的基礎(chǔ)，其中包含公允價值。他還提出了“公平交易”、“交易雙方的理性行為”、“市場交易足夠活躍”等有關(guān)公允價值的理念。此研究為將來公允價值及其他問題的研究指明了方向，奠定了基礎(chǔ)。 

FASB 的定義則認為公允價值計量的目標是確定脫手價格，F(xiàn)ASB（2007）擴大了公允價值的使用范圍，允許主體選擇按公允價值計量多種金融工具和特定項目。 

美國財務(wù)會計準則委員會在其財務(wù)會計概念公告第7輯《在會計計量中運用現(xiàn)金流量信息和現(xiàn)值》中明確指出，在初始確認時如果沒有相反的證據(jù)，則支付或收到的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物（歷史成本或收入）通常被假定為接近公允價值，現(xiàn)行成本和現(xiàn)行市價都在公允價值定義的范圍內(nèi)。由此可見，公允價值并不是與歷史成本相對立的概念。只要同時符合（公允價值）定義、可計量性、相關(guān)性和可靠性這四條標準的已有計量屬性都可以是公允價值。 

1.2.1.2  盈余管理的研究現(xiàn)狀 

Katherine Schipper 將盈余管理解釋為“企業(yè)管理當局通過有目的地控制對外報告過程，以獲取某些私人利益的披露管理。”在該解釋中，盈余管理采取不同的方法操縱利潤表中的指標數(shù)值，且還操縱其他相關(guān)會計報告中的指標數(shù)值，對信息披露產(chǎn)生影響。 

Warfield,J.Wild 和 K.Wild（1995）的研究表明管理層持股比例與公司可操控性應(yīng)計利潤的絕對值顯著負相關(guān)；管理層持股比例低于 5%的公司與管理層持股比例高于 35%的公司相比，前者的可操控性應(yīng)計利潤絕對值是后者的兩倍多。 

Teoh、Welch、Wlong（1998）對 SEO（Seasoned Equity Offerings，股權(quán)再融資）公司的研究發(fā)現(xiàn)，這類公司的可操控性流動應(yīng)計利潤在股票發(fā)行前增大，在股票發(fā)行當年達到最大，并在股票發(fā)行后開始減小。他們在另一篇文章中對美國上市公司IPO（Initial Public Offering，首次公開發(fā)行）的研究也發(fā)現(xiàn)了類似的結(jié)論，即上市公司在首次發(fā)行之前，會對其盈余進行調(diào)整進而夸大利潤。 

第2章 基礎(chǔ)理論概述 

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)概述 

2.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)定義 

房地產(chǎn)行業(yè)是一個包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及各行各業(yè)，從房地產(chǎn)的生產(chǎn)到銷售是一體的，在我國是獨立存在的，無法與其他相關(guān)行業(yè)合并（如建筑業(yè)）。在我國當前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)既是支柱性行業(yè)也是新興的行業(yè)，它于20世紀末興起，在此20多年間，發(fā)展迅速，2011年房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)營業(yè)利潤 5798.58 億元，比 2008 年的營業(yè)利潤上升了 68.95%，是一個潛力很大的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)涉及各行各業(yè)，從水泥、鋼鐵、建筑到金融業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會帶動一批產(chǎn)業(yè)的鏈條發(fā)展。近幾年，兩會不斷提出對房地產(chǎn)市場加強管理，包括房價和房貸等，防止發(fā)生房地產(chǎn)市場泡沫。基于此背景，文章將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、管理和中介服務(wù)活動的上市公司作為研究對象。 

2.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的特點 

房地產(chǎn)行業(yè)以開發(fā)房地產(chǎn)為主，具有開發(fā)的項目周期長、商品較為特殊的特點。房地產(chǎn)行業(yè)還包括其他項目：如房租的出租以及房屋經(jīng)紀等。其業(yè)務(wù)的多樣化加大了房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)活動核算的難度。其中主要包括以下幾個特點： 

（1）預(yù)售制度 

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)銷與預(yù)售方式中，預(yù)售制度與其他行業(yè)相比，較為特殊。預(yù)售實際上是一個從消費者手中借款到實現(xiàn)銷售收入的過程。在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)需要提前支付一定的投資資金，取得土地的使用權(quán)，并將開發(fā)案列出，才可以簽訂房屋預(yù)售合同及到相關(guān)機構(gòu)辦理登記，等房屋建設(shè)完成后到房產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，才可以將預(yù)售款項轉(zhuǎn)入銷售收入。房地產(chǎn)預(yù)售制度在我國確立的時間較晚，在當前的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入是開發(fā)資金的重要來源，房地產(chǎn)行業(yè)一般采用以下方法進行預(yù)售核算：首先將預(yù)售的收入按照實際收到的金額確認為預(yù)收款項，在房屋建設(shè)完成驗收合格并且辦理權(quán)屬登記后，在符合收入確認的條件的情況下，將預(yù)收款項沖減至銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本。隨著我國房地產(chǎn)市場上的發(fā)展，預(yù)售制度被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛使用。由于其起步晚，其本身存在的問題會使一些上市公司抓其漏洞，進行盈余管理。收入確認的條件中，每個條件比較抽象無具體規(guī)定，使得收入確認的時點無法明確規(guī)定，從而使得上市公司的財務(wù)人員利用預(yù)收款項進行盈余管理。 

2.2 公允價值的理論基礎(chǔ) 

2.2.1 公允價值概念的界定 

長久以來，歷史成本計量屬性一直占有重要地位，是會計中最基本的計量屬性。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和多樣化市場，會計所存在的環(huán)境也發(fā)生著變化，歷史成本計量屬性無法提供給信息使用者于相關(guān)性程度較高的信息，很難將企業(yè)的真實情況反映出來，所以近一段時間受到會計專家與學(xué)者的抨擊。在此形勢下，趨同國際形勢，我國學(xué)者將公允價值計量屬性提上日程。 

公允價值被提出至今，尚無一個公認的、完整的定義，不同的研究機構(gòu)和會計相關(guān)組織對其定義的規(guī)定各不相同。 

國際會計準則委員會（IASC）在 1995 年制定的國際會計準則中《金融工具披露和列報》中規(guī)定，公允價值是“指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~。” 

我國財政部鑒于此定義在2006年2月15日發(fā)布的新《企業(yè)會計準則——基本準則》中，對公允價值下的定義是：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。”我國會計準則中對公允價值的定義主要包括三方面內(nèi)容：第一，公允價值需要公平的環(huán)境；第二，交易雙方必須是自愿進行該交易的；第三，公允價值計量屬性是獨立存在的，是與公平的環(huán)境相聯(lián)系的，而不是單方主體對其進行的認定。 

從 IASC 和會計準則對公允價值的概念界定可以看出，二者雖然表述不同，但均強調(diào)了交易主體須以在公平環(huán)境下自愿交易，其所代表的價值是真實反映市場的、公允的。 

2.2.2 公允價值相對于其他計量屬性的優(yōu)勢和劣勢 

現(xiàn)行準則中的會計計量屬性包括：歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值。我國會計準則將公允價值計量屬性單獨列出，顯示出其與其他計量屬性是并行的，同樣重要。與其他計量屬性相比，具有以下幾種優(yōu)勢： 

（1）較歷史成本計量屬性而言，公允價值代表的價值是變動的，隨著時間的不同所反映的資產(chǎn)與負債的時間價值不同，其將體現(xiàn)在財務(wù)信息中，使會計信息更加與市場狀況相關(guān)，提供更相關(guān)、實用的財務(wù)信息，使信息使用者做出更加正確的決策。而歷史成本計量屬性是不會隨同時點的變化而變化的，在初始計量時，以市場價額計量，在后續(xù)計量中，只是按照原始確認價格對其進行折舊的計提或攤銷，并對其進行減值備的計提。在經(jīng)濟迅速發(fā)展、事物不斷變化的今天，歷史成本計量屬性遭到了質(zhì)疑，其不能給信息使用者提供相關(guān)的信息，不利于其作出正確的決策。所以，公允價值受到了大家的青睞，成為新的計量屬性，在會計活動中展示其優(yōu)勢。但并不代表兩種計量屬性是相矛盾的，存在好壞之分，兩種屬性是統(tǒng)一的，在使用時，應(yīng)當進行權(quán)衡，以使提供更可靠、更相關(guān)的信息。 

第3章 公允價值對房地產(chǎn)上市公司盈余管理的影響..............15 

3.1  債務(wù)重組對盈余管理的影響............15 

3.1.1  利用債權(quán)人做出的讓步和處理資產(chǎn)的損益........15 

3.1.2  將資產(chǎn)以次充好進行償債.............15 

3.1.3  利用公允價值的估計值..........16 

3.2  非貨幣性資產(chǎn)交換對盈余管理的影響................16 

3.2.1  利用計量屬性的可選擇性............16 

3.2.2  利用商業(yè)實質(zhì)的判斷.............17 

3.2.3  利用公允價值的估計值..........17 

3.3  非同一控制下的企業(yè)合并對盈余管理的影響........17 3.4.1  利用后續(xù)計量屬性的可選擇性...........18 

3.4.2  利用投資性房地產(chǎn)用途的改變............18 

3.4.3  利用關(guān)聯(lián)方協(xié)議...........19 

3.4.4  利用公允價值估計值的彈性..........19 

3.5  金融工具的確認對盈余管理的影響.............19 

3.5.1  金融資產(chǎn)的初始分類..............19 

3.5.2  利用公允價值的估計值...........20 

3.5.3  終止確認時間的選擇.......20 

3.6  資產(chǎn)減值的確認對盈余管理的影響...........20 

3.6.1  通過相關(guān)資產(chǎn)減值的轉(zhuǎn)回和計提...........20 

3.6.2  減值跡象的主觀判斷..............21 

3.6.3  利用公允價值的估計值..........21 

3.7  影響指標總結(jié)...........21 

3.8  本章小結(jié).............22 

第4章 公允價值下房地產(chǎn)上市公司盈余管理實證分析..........23 

4.1  實證研究的變量.............23 

4.1.1  計量盈余管理的變量..........23 

4.1.2  計量公允價值的變量............24 

4.1.3  影響房地產(chǎn)上市公司盈余管理的控制變量......24 

4.2  樣本的選取及數(shù)據(jù)來源............25 

4.3  研究假設(shè)的提出及模型構(gòu)造..........25 

4.3.1  研究假設(shè)的提出...........25 

4.3.2  回歸模型的構(gòu)造.............27 

4.4  實證結(jié)果分析...... 28 

4.4.1  盈余管理模型的測度結(jié)果分析...............28 

4.4.2  盈余管理的變動............31 

4.4.3  原始變量的描述性統(tǒng)計分析............33 

4.4.4  相關(guān)性及共線性分析............36 

4.4.5  樣本的回歸分析.............. 40 

4.5  本章小結(jié)....... 44 

第5章 抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議............45 

5.1  加強房地產(chǎn)上市公司自身建設(shè)........... 45 

5.1.1  完善房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu).......45 

5.1.2  加強法制觀念和誠信經(jīng)營的理念...........45 

5.1.3  加強企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)建設(shè).............45 

5.2  加強外部環(huán)境建設(shè)............ 46 

5.2.1  加強公允價值應(yīng)用的市場環(huán)境建設(shè)..........46 

5.2.2  完善公允價值的會計準則.........46 

5.2.3  加強外部監(jiān)管力度.......46 

5.2.4  規(guī)范資產(chǎn)評估流程和加強資產(chǎn)評估隊伍的建設(shè)....... 47 

5.2.5  加大公允價值信息披露的力度........ 47 

5.3  本章小結(jié).......47 

第5章 抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議 

公允價值是在市場經(jīng)濟的環(huán)境下提出的，它的引入使房地產(chǎn)上市公司能夠提供相關(guān)性程度更高的會計信息，但也為房地產(chǎn)上市公司提供了更大的盈余管理空間，對信息使用者產(chǎn)生反方面的影響。本章針對前章實證研究的結(jié)果，提出抑制房地產(chǎn)上市公司盈余管理的建議。 

5.1 加強房地產(chǎn)上市公司自身建設(shè) 

5.1.1 完善房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)及治理結(jié)構(gòu) 

針對房地產(chǎn)上市公司在內(nèi)部控制力度小會選擇利于自己公司的公允價值估計值的基礎(chǔ)上，認為房地產(chǎn)上市公司的股東及高層管理者會將自己的利益動機轉(zhuǎn)化為企業(yè)的盈余管理行為，一般會利用上市公司的內(nèi)部控制缺陷。例如在大多數(shù)股份掌握少數(shù)股東的企業(yè)中，控股股東會為了自己的利益損害小股東的利益，在無監(jiān)督機制的結(jié)構(gòu)下，管理層會實施有利于自己的行為。所以，建議公司應(yīng)從相關(guān)的內(nèi)部控制治理入手，完善企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)和治理結(jié)構(gòu)，以使監(jiān)管機制加大，盡量的減少盈余管理行為。 

完善股權(quán)結(jié)構(gòu)與治理結(jié)構(gòu)主要從以下兩方面入手：第一，建立強有效的董事會與監(jiān)事會的分離機制，同時嚴格按照法律規(guī)定引入獨立董事，并且保證獨立性的實施，起到有效的監(jiān)管作用；第二，給予高層管理者一定的激勵機制，使其不會因自身的利益而損害公司的利益從而進行盈余管理。 

3.3.1  利用公允價值與賬面價值的差額............17 

3.3.2  利用合并業(yè)務(wù)的復(fù)雜性..............18 

3.4  投資性房地產(chǎn)的計量對盈余管理的影響.........18

5.1.2 加強法制觀念和誠信經(jīng)營的理念 

企業(yè)是以盈利為目的的，上市公司為了當前的利益會利用一些非法或合法的手段進行盈余管理，而損失長期利益及損害信息使用者的利益，并違背了持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)。 

針對房地產(chǎn)上市公司可能會為了獲得短期經(jīng)濟利益而損失長期經(jīng)濟利益這種情況，建議企業(yè)應(yīng)當做到：第一，加強企業(yè)自身觀上的改變。企業(yè)要從自身加強觀念上的改變，將企業(yè)理念融入企業(yè)文化中，使企業(yè)盡量抑制盈余管理行為，朝長遠的目標發(fā)展；第二，企業(yè)經(jīng)營的過程中要加強對人員法制觀念和誠信經(jīng)營理念的培養(yǎng)。不斷加強人員觀念的培養(yǎng)，可以使企業(yè)的理念深入人心，并且可以保證企業(yè)的理念得到有效的實施。 

結(jié)  論 

論文在分析公允價值對房地產(chǎn)上市公司盈余管理產(chǎn)生的影響的基礎(chǔ)上，利用綜合行業(yè)特征的擴展瓊斯模型對房地產(chǎn)上市公司的盈余管理進行實證分析，并提出抑制建議。在此研究的基礎(chǔ)上，得出以下結(jié)論： 

（1）我國房地產(chǎn)上市公司 2009-2011 年度存在盈余管理行為。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，在衡量盈余管理的擴展模型中加入預(yù)收款項和存貨兩個變量，通過計算 86 家房地產(chǎn)上市公司2009—2011年度的數(shù)據(jù)，得出房地產(chǎn)上市公司2009—2011 年存在不同情況的盈余管理行為。 

（2）我國房地產(chǎn)上市公司 2009 年至 2010 年操縱性應(yīng)計利潤處于上升狀態(tài)，2010年至 2011 年處于下降狀態(tài)。文章認為，在 2009-2010 年，公允價值實施的時間尚短，弊病較多，而且監(jiān)管不嚴，房地產(chǎn)上市公司利用其進行較大程度上的盈余管理。在 2010年后隨著公允價值下盈余管理的研究的增多及房地產(chǎn)市場的過熱，專家提出了一系列的防范措施，使房地產(chǎn)上市公司在公允價值下的盈余管理程度有所降低。 

（3）在公允價值計量屬性下，我國房地產(chǎn)上市公司的投資收益、營業(yè)外收入與盈余管理同向變動。說明房地產(chǎn)上市公司可能利用金融資產(chǎn)終止確認的時間進行盈余管理，也可能利用債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換及非同一控制下的企業(yè)合并進行盈余管理，提醒外部監(jiān)督機構(gòu)可以加強該方面的監(jiān)督，抑制房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為。 

（4）建議從房地產(chǎn)上市公司自身及外部環(huán)境兩個方面，完善公允價值抑制房地產(chǎn)上市公司的盈余管理行為�；�于房地產(chǎn)上市公司自身的建議包括：應(yīng)當使房地產(chǎn)上市公司完善其股權(quán)結(jié)構(gòu)以及治理結(jié)構(gòu)、加強法制觀念和誠信經(jīng)營的理念的建設(shè)、加強企業(yè)財務(wù)人員的素質(zhì)建設(shè)；基于外部環(huán)境的建議包括：應(yīng)該加強公允價值應(yīng)用的市場環(huán)境建設(shè)、完善公允價值的會計準則、加強外部監(jiān)管力度、規(guī)范資產(chǎn)評估流程和加強資產(chǎn)評估隊伍的建設(shè)以及加大公允價值信息披露的力度。使公允價值的規(guī)定更加完善，從而有效的抑制房地產(chǎn)上市公司利用公允價值進行盈余管理的行為。 
 

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