【摘要】 我國的房地產(chǎn)項目開發(fā)大多以開發(fā)商立項、設(shè)計單位與施工單位參與的模式為主，因此開發(fā)商在項目開發(fā)中的影響占主要部分，人為因素會在項目的實施過程中產(chǎn)生各種干擾，影響到成本管控的科學性和合理性。設(shè)計單位與施工單位之間是相互對立的關(guān)系，因此在工作配合方面缺乏積極性和主動性，客觀的降低了施工效率，項目開發(fā)的各環(huán)節(jié)銜接也就不能夠連續(xù)。雖然可以通過有效的監(jiān)管降低單一階段內(nèi)的成本，但是不同階段之間的銜接空隙，造成了人力資源的浪費和工期的浪費，從總體來看，反而增加了項目成本。在國內(nèi)的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，成本控制的實際情況往往與預(yù)想情況相差甚遠，各項目的實際消耗超出成本預(yù)算也是常見現(xiàn)象，因此必須高度重視我國的房地產(chǎn)項目成本控制研究。房地產(chǎn)項目的成本主要由土地成本、建筑施工成本、間接成本（公關(guān)、管理等）構(gòu)成，房地產(chǎn)項目的成本管理主要從投資、設(shè)計、招標、采購和驗收等環(huán)節(jié)入手，分階段進行資金投資，分階段進行成本控制，細化成本控制目標、明確各階段成本控制舉措，最終實現(xiàn)項目整體成本的下降，從而提升項目的競爭力和利潤空間。以科林集團的金域緹香為例，分析項目本身成本構(gòu)成情況以及當前成本控制的管理情況，根據(jù)項目實際情況，結(jié)合成本控制理論分析其現(xiàn)存問題，并提出針對性的舉措和保障性措施，用以確保房地產(chǎn)項目金域緹香的成本控制目標的實現(xiàn)。成本控制舉措針對項目不同階段提出了具體的執(zhí)行方案，為了確保該成本控制體系的順利施行，制定了配套的成本控制措施保障措施，主要是三個方面的針對性舉措：一是對房地產(chǎn)企業(yè)項目管理部門、現(xiàn)場施工管理部門和公關(guān)部門進行機構(gòu)精簡，削減行政成本；二是加強自身成本控制人才隊伍建設(shè)，確保成本控制管理人員的素質(zhì)；三是強化財務(wù)監(jiān)督，杜絕項目成本的非正常支出。通過跳出傳統(tǒng)的成本控制框架，從更為全面的角度分析房地產(chǎn)項目的成本控制方法，同時分析各環(huán)節(jié)中成本控制的實施方法，深入剖析項目成本的構(gòu)成，以探究更有效的成本控制方法。結(jié)合國內(nèi)外先進成本控制理論，分析金域緹香的成本控制方法以及保障成本控制方案實現(xiàn)的措施。 

第 1 章   緒論

1.1 研究背景
房地產(chǎn)市場的快速擴張帶動了國民經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，但是也在發(fā)展中產(chǎn)生了許多的問題和矛盾，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間巨大，但是房屋建筑項目對資金的需求巨大，因此大量的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，在推動經(jīng)濟發(fā)展，促進資金流動的同時，也催高了房價。房屋價格上漲速度大大超過居民收入增長速度，房地產(chǎn)行業(yè)成了加大貧富差距的主要因素，使得房屋價格嚴重影響了社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的健康發(fā)展。國家對房屋價格重視程度的增加，推動了一系列與控制房屋價格相關(guān)法律法規(guī)的產(chǎn)生，其中最主要的條例有：《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》、《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》等。國家為了控制房價的上漲，從房地產(chǎn)項目的審批、施工、銷售等環(huán)節(jié)進行嚴格控制，同時配合金融環(huán)節(jié)的調(diào)控，試圖縮小房價與居民收入的差距。

1.2研究意義
房地產(chǎn)項目成本的控制最有效的方式是廣義的成本控制理論應(yīng)用，從房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體入手，不僅對單一階段的成本進行控制，同時協(xié)調(diào)不同階段的成本比例，從而實現(xiàn)資金的最優(yōu)投入。但是在實際的項目開發(fā)過程中，此理論的應(yīng)用面臨著許多的阻礙，因此難以有效的推廣。當前房地產(chǎn)項目開發(fā)通用的成本控制舉措，以預(yù)設(shè)目標、項目預(yù)算、項目評估等手段為主，雖然這些方法較為合理，但是缺乏一定的科學性，且與市場的實際情況不夠切合，存在較大的誤差，為進一步提高成本控制精度增加了難度。我國的房地產(chǎn)項目開發(fā)大多以開發(fā)商立項、設(shè)計單位與施工單位參與的模式為主，因此開發(fā)商在項目開發(fā)中的影響占主要部分，人為因素會在項目的實施過程中產(chǎn)生各種干擾，影響到成本管控的科學性和合理性。設(shè)計單位與施工單位之間是相互對立的關(guān)系，因此在工作配合方面缺乏積極性和主動性，客觀的降低了施工效率，項目開發(fā)的各環(huán)節(jié)銜接也就不能夠連續(xù)。
............

第 2 章   科林集團金域緹香項目成本控制現(xiàn)狀及問題 

2.1 項目成本控制相關(guān)理論
在我國，土地屬于國有資源，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，房地產(chǎn)企業(yè)必須預(yù)先向國家申購土地的住宅建設(shè)使用權(quán)限，隨著大量房地產(chǎn)項目的開發(fā)和房價的推高，使得集中開發(fā)區(qū)域的土地資源愈發(fā)稀缺，土地使用權(quán)的出讓價格也就不斷上漲，使得其稱為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的主要構(gòu)成之一。而在房地產(chǎn)項目的土地成本概念中，除了土地使用權(quán)的購買費用外，還包括拆遷使用土地范圍內(nèi)的現(xiàn)有建筑費用，如果是拆遷住宅建筑，還需要對房屋原持有者進行額外補償，或是在項目完工后免費提供住宅或是低價購買權(quán)，無形中降低了項目的預(yù)期收益，因此也屬于成本的增加。

2.2 科林集團金域緹香項目簡介
金域緹香，建筑面積約35萬平方米，是科林集團繼城市花園項目之后，在中國2008年奧運會奧運村預(yù)選址旁開發(fā)的一個新項目。位于亞運村正北2.5公里的金域緹香，西鄰 13100 畝奧林匹克國家森林公園，北臨規(guī)劃中的中央體育公園,小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率高達58%,內(nèi)部和外部環(huán)境交相輝映，錯落有致，引人入勝。由國外高級設(shè)計公司，貝爾高林景觀設(shè)計所主持的景觀設(shè)計,主題是“人和環(huán)境共生存”展開，10 多棟蝶式樓宇靈活布局，相得益彰，使樓間綠地錯落有致，人與自然的完美結(jié)合。

第 3 章  科林集團金域緹香項目成本控制措施.................................12 
3.1   投資與設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制 ................................ 12 
3.2   招投標環(huán)節(jié)成本控制 ...................................... 19

第 4 章  科林集團金域緹香項目成本控制措施實施保障.................30 
4.1   精簡組織機構(gòu) ................................. 30
4.2   提高人員素質(zhì) ................................... 31 
4.3   強化財務(wù)管理 ...................................... 33
結(jié)   論............................35

第 4 章   科林集團金域緹香項目成本控制措施實施保障

4.1   精簡組織機構(gòu)
施工過程中精簡項目機構(gòu),降低間接成本，使項目部門的各個成員各司其職，完成好本職工作。項目機構(gòu)的設(shè)置、組織成員結(jié)構(gòu)、相關(guān)的管理人員要根據(jù)項目工程規(guī)模的大小和施工過程的難易程度等因素,依照組織設(shè)計的原則,按照每個項目成員的性格特點和優(yōu)勢等方面安排具體負責的工作。通過篩選出幾個能力較強的復合型人才,負責起項目的繁雜工作、承擔更多的責任和工作，從而降低工作人員的費用。值得特殊強調(diào)的是，主要的工作是限制項目部的業(yè)務(wù)費,要從對項目有利方面著手,嚴格控制業(yè)務(wù)成本，避免不必要的支出和在項目建設(shè)過程中的鋪張浪費。

4.2   提高人員素質(zhì)
而且對項目的施工和建設(shè)環(huán)節(jié)不是非常的熟悉，對項目實施及管理是存在致命缺陷的，要使項目有一個良好、健康有序的進行。歸納起來管理人員應(yīng)該具備以下幾項能力：  
（1）首先，應(yīng)掌握工程項目綜合管理的能力，有駕馭項目的水平。展開來說需要項目管理人員具備建設(shè)工程項目的組織與管理能力，建設(shè)工程項目進度控制能力，工程項目質(zhì)量控制的能力，建設(shè)工程項目合同管理能力和建設(shè)工程項目信息管理能力，工程項目施工成本控制的能力。  
..............

結(jié)   論

通過以上四章的分析論證，可以看到，本文采用了一整套的成本控制的措施，從項目的籌備一直到項目投產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，運用宏觀的論述與微觀的操作相結(jié)合，比較詳盡的論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制體系的建立和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制、策略的確定等等，再結(jié)合企業(yè)的實際項目金域緹香，探求成本控制的新途徑、新思路、新辦法。房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)性質(zhì)比較特殊，企業(yè)所生產(chǎn)產(chǎn)品需要一定的生產(chǎn)周期，左右企業(yè)利潤多少的因素又零零散散，十分繁雜，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制工作的特殊性和復雜性，但抽絲剝繭，房地產(chǎn)企業(yè)的主要矛盾是要求我們，只要以當今新興的、普遍采用的、效果顯著的全程成本控制理論為指導，抓住成本產(chǎn)生的根源，結(jié)合項目本身及其企業(yè)的實際特色，有針對性的制定成本控制的方式方法，一定會事半功倍。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制的核心是需要項目的各個相關(guān)部門相互協(xié)作，公司制定一種制度，所有部門和人員安裝規(guī)章制度執(zhí)行，使企業(yè)的每個人都清楚自己如何做是對的，做錯了如何改正，這樣才能是企業(yè)有更大的發(fā)展空間，整個企業(yè)進入到良性的循環(huán)，但是還得遵循以下幾個重點：首先，需要對項目開發(fā)的所有人員進行成本控制意識培訓，將成本控制概念和重要性傳達到與項目相關(guān)的所有人員，從而奠定成本控制措施的實施前提和基礎(chǔ)；其次，要內(nèi)外結(jié)合，從與項目相關(guān)的內(nèi)部事項和外部事項兩個方面入手，強化成本控制，確保事無巨細，都依照成本控制制度執(zhí)行；此外，還要重視資金的使用效率，一方面要提高資金的周轉(zhuǎn)效率，提高資金收益率，另一方面還要妥善管理資金的借貸問題，確保資本杠桿的平衡；最后，要從物料成本、時間成本和人力資源成本三個層面對成本控制進行分層次的管理，確保項目的各項成本都能符合預(yù)期。

..................

參考文獻:

• [1] 柯寶紅,夏鑫.  房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的研究[J]. 全國商情(理論研究). 2011(02)
• [2] 高志偉.  房地產(chǎn)開發(fā)成本管理研究[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2010(21)
• [3] 王軼姝.  金融危機背景下房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2009(18)
• [4] 吳飛紅.  中小企業(yè)內(nèi)部審計外包問題研究[J]. 現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè). 2009(18)
• [5] 邢旭昌.  試論如何控制人力資源管理成本[J]. 經(jīng)濟師. 2009(06)
• [6] 韓志勇.  房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J]. 中小企業(yè)管理與科技(下旬刊). 2009(03)
• [7] 岑玢,董曉宏.  現(xiàn)代成本管理的五大理論[J]. 商場現(xiàn)代化. 2009(03)
• [8] 苗海峰,劉孝生,張潔.  人力資源管理成本控制探析[J]. 商場現(xiàn)代化. 2009(01)
• [9] 蔡洪仁.  如何有效控制商品房開發(fā)成本[J]. 遼寧建材. 2006(01)
• [10] 戚安邦.  項目掙值分析方法中的錯誤與解決方案[J]. 數(shù)量經(jīng)濟技術(shù)經(jīng)濟研究. 2004(05)