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中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r與問題思考

發(fā)布時(shí)間:2014-07-24 12:25

  中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)始于20世紀(jì)80年代,作為中國(guó)的自主經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展,為國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了重大貢獻(xiàn)。在國(guó)家積極的宏觀政策調(diào)控下,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到飛速的發(fā)展。尤其是1998年中國(guó)住房制度改革以來,正式確立了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面市場(chǎng)化,并且隨著我國(guó)城市居民生活水平不段提高,對(duì)商品房的需求不斷增加,房地產(chǎn)業(yè)得到舉世矚目的發(fā)展。但是近幾年,我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了"泡沫"式的發(fā)展,住房需求不斷增加,房?jī)r(jià)又不斷上漲,成交量下降導(dǎo)致大量商晶房積壓。加之政府對(duì)房地產(chǎn)提出了許多敏感性政策,如稅收、信貸、限購等,使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展變得撲朔迷離。

  一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r

  1.房地產(chǎn)開發(fā)方面。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)竊開發(fā)主要以城市為起點(diǎn),向郊區(qū)和農(nóng)村紛向延伸。近20年,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速繭展,房地產(chǎn)開發(fā)也如火如荼。但是從2004每開始開發(fā)規(guī)模開始下降,購地和竣工規(guī)模的增速也減緩。由于房地產(chǎn)開發(fā)用地大多來自拆遷,但是拆遷后,由于安置不合理的問題等,居民的住房沒能得到很好的保障;帶來了許多社會(huì)矛盾。在近幾年拆遷面臨了許多困難,拆遷規(guī)模也大大減少。

  2.房地產(chǎn)的投資方面。作為自主經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)業(yè),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,投資規(guī)模在近20年不斷增長(zhǎng)。但是投資規(guī)模卻發(fā)展不平衡。2004年以來,經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)模出現(xiàn)減少的趨勢(shì),大量的商品房積壓。從地區(qū)分布來看,中東部減少,西部不斷增加。從增速來看,近幾年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩,但是還是占固定資產(chǎn)投資的很大部分。從投資資金來源來看,由于房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金,而其中絕大部分資金都來自于銀行信貸,所以房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行的依賴還是過大。

  3.房?jī)r(jià)方面。由于城鎮(zhèn)居民對(duì)商品房的主動(dòng)需求的增加,房?jī)r(jià)→直居高不下。尤其是北京、上海、廣州等大城市的房?jī)r(jià)更是高得驚人。面對(duì)房?jī)r(jià)的高漲,投機(jī)與投機(jī)需求鋪天蓋地而來,推動(dòng)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出-種非理性的增長(zhǎng),嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民收入水平增長(zhǎng)的水平。大量的商品房由于價(jià)格過高,老百姓能買得起得很少,買得起的大多都是投資客。從去年開始,政府→直出臺(tái)各種宏觀調(diào)控政策打壓房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),抑制房?jī)r(jià)泡沫。

  二、分析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程同的問題

  I.房地產(chǎn)投資規(guī)模過大過快,而且主資規(guī)模單→,區(qū)域發(fā)展不平衡。東部和西音的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的差異。

  2.由于高房?jī)r(jià)的利益驅(qū)動(dòng),大量的型機(jī)活動(dòng)給房地產(chǎn)業(yè)帶來了隱患。而且出對(duì)土地的需求,出現(xiàn)圈地的可能性。

  3.房地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)來源單二,大多來源于銀行信貸,開發(fā)商的自由資金比重彰小,對(duì)銀行的依賴大。在激烈的金融競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),為獲取更多的利息收入,一些銀行就牙惜降低對(duì)貸款人的審核制度,拓展業(yè)務(wù),到使有些誠(chéng)信度低得企業(yè)蒙棍過關(guān),加劇了銀行壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。這樣陷入了一個(gè)惡性很環(huán)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。

  4.我國(guó)的居民并沒實(shí)現(xiàn)"居者有其屋"。住房和配套保障措施并不健全,我國(guó)住房保障制度起步晚,基礎(chǔ)薄弱。目前看來,政策性住房覆蓋率任然偏少,政策覆蓋面窄。

  5.各方利益主體實(shí)力相差較大。房地產(chǎn)商目光短淺,只注重短期利益,不考慮長(zhǎng)期的發(fā)展,不保護(hù)好業(yè)主的利益,不作良好的溝通,消費(fèi)者在交易中常常遇到霸王條款,卻有苦說不出,不保護(hù)好業(yè)主的利益,不作良好的溝通,所以無法打出品牌優(yōu)勢(shì)。

  6.地方政府存在賣地心態(tài),覺得能夠吸引房地產(chǎn)開發(fā)商拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,所以不考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,甚至低價(jià)賣大量的地皮給開發(fā)商。這樣的交易過程存在著很大的投機(jī)性,而地皮也在這樣的過程中價(jià)格不斷上漲。

  三、淺談對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的思考

  1.加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控,中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)布《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》稱,房地產(chǎn)調(diào)控依然是去"泡沫"的核心。今年我國(guó)推出商品房限購的政策,通過保障房滿足→部分住房需求,都是為了防止房地產(chǎn)的泡沫引發(fā)的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)。

  2.要嚴(yán)厲打擊各種地產(chǎn)投資和投機(jī)i控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。降低房產(chǎn)稅費(fèi),政府要采取有效地措施,降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本,切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。但是由于市場(chǎng)機(jī)制的不健全,所以無限推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,大量商品房由于價(jià)格高,消費(fèi)者能夠負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)的又不是那么多,造成了供需不平衡。所以政府必須要通過抑制各種投機(jī)活動(dòng),限制房?jī)r(jià)的過d快增長(zhǎng)。推出的限購令也有利于抑制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)。

  3.建立多元化的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展主要集中在→級(jí)市場(chǎng),而二、三級(jí)市場(chǎng)卻十分薄弱,尚未形成完善的市場(chǎng)體系。政府應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控的措施,對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)做出法規(guī)規(guī)定。適當(dāng)引人外資經(jīng)濟(jì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開發(fā),這樣也可以有效避免地方保護(hù)主義。完善市場(chǎng)法規(guī),通過建立市場(chǎng)法規(guī),為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境,促使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康的發(fā)展自

  4.無害厲地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督體系,加強(qiáng)政策管理。首先,要保障政府各項(xiàng)政策下達(dá)的渠道通暢順利,督促各地方政府把政策落到實(shí)處。其次,在房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)立專門的監(jiān)管系統(tǒng),以維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。再次.房地產(chǎn)業(yè)指向性很強(qiáng),雖然宏觀政策能夠起到一定作用,但是需要一個(gè)相對(duì)唱起而緩慢的過程,所以就要求政府能夠出臺(tái)些具體的產(chǎn)業(yè)政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的行為,以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

  5.調(diào)整土地政策。政府要合理規(guī)劃土地建設(shè),使土地開發(fā)與本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴(yán)格遵守國(guó)家的土地利用計(jì)劃和城鎮(zhèn)土地使用計(jì)劃。嚴(yán)格土地管理。政府要堅(jiān)持合法合理的形式出讓土地使用權(quán),嚴(yán)禁違規(guī)炒賣土地,肆意改變土地用途,防止地方保護(hù)主義的壟斷。將地價(jià)從房?jī)r(jià)中剝離,一直以來,筆耕文化推薦期刊,高昂的地價(jià)大大提升了房?jī)r(jià),是買房者成為了最后的受害者。如果房?jī)r(jià)不包括地價(jià),政府更容易對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏微觀結(jié)構(gòu)做出調(diào)整,也更利于房?jī)r(jià)的調(diào)控。

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本文編號(hào):6013

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