發(fā)布時間：2014-07-26 21:01

　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r
　�。ㄒ唬┪覈�房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段
　　我國的房地產(chǎn)業(yè)最早產(chǎn)生在19世紀末20世紀初，其發(fā)展過程大致經(jīng)過了萌芽和休眠時期（1850年-1978年）、復(fù)蘇和膨脹時期（1979年-1993年）和理性發(fā)展時期（1994-今天）。
　　1991年底我國的房地產(chǎn)只有4000多家企業(yè)，開發(fā)企業(yè)的數(shù)量急劇擴大，使土地供應(yīng)的緊張態(tài)勢加劇，土地的價格也節(jié)節(jié)攀升。到1998年年底，在大規(guī)模擴大內(nèi)需投資政策的帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)達到24378家，從業(yè)人員82.6萬。到2000年，全國物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員已經(jīng)突破了200萬人。
　　在過去的五年，我國的房地產(chǎn)投資的年均增長維持在5%以上，房地產(chǎn)的開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中所占的比例由12.7%-17.9%。當(dāng)前，房地產(chǎn)和建筑業(yè)每年的增加值是9000億元，筆耕文化推薦期刊，大約占GDP的9%。隨著居民的生活水平不斷提高和城鎮(zhèn)人口的快速增長，住房的需求量迅速增長，加上土地價格和建筑材料的上漲，環(huán)境和配套設(shè)施的改善等，住房消費將會在長期內(nèi)成為居民的一個消費熱點。
　�。ǘ�）我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
　　1、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，規(guī)模較小，開放能力較低。雖然現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)業(yè)不像過去那樣混亂，很多房地產(chǎn)公司已經(jīng)初具規(guī)模，但是，相對“小、差、散”的特點沒有根本改變，企業(yè)整體的開發(fā)能力低，跟資源密集型行業(yè)的特點極不相適應(yīng)。
　　2、房地產(chǎn)企業(yè)的信用差，不注重品牌的創(chuàng)立。
　　3、房地產(chǎn)企業(yè)的資金薄弱，經(jīng)營的風(fēng)險大。
　　二、新經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險
　　我國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)過了2008年的調(diào)整以后，又開始了新一輪的迅速發(fā)展階段。很多專家和業(yè)內(nèi)認識都認為在多種有利因素的推動下，房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展前景很好，但是卻忽視了其中存在的風(fēng)險和苦難。筆者經(jīng)過分析和思考之后，發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在我國房地產(chǎn)的發(fā)展主要面臨著兩大風(fēng)險：國家政策的不確定性和市場需求的不足。
　�。ㄒ唬┱�策的不確定性產(chǎn)生的風(fēng)險
　　國家的宏觀政策會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因為我國的市場經(jīng)濟的內(nèi)外環(huán)境中存在著很多不確定性的因素，所以國家的宏觀政策會經(jīng)常進行相應(yīng)的調(diào)整，這就給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了不確定性的困難和風(fēng)險。
　　1、財政政策不確定性。財政政策上的不確定性主要體現(xiàn)在稅收政策的不斷變化上。房地產(chǎn)交易的稅收政策從1997年至今，經(jīng)歷過很多次的變化，在房地產(chǎn)過熱的時候要抑制，在房地產(chǎn)市場剛剛進入調(diào)整期時要支持，目的是為了未定我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不能過熱發(fā)展，也不能發(fā)展不足。
　　2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準備金率變動的不確定。
　　3、產(chǎn)業(yè)政策不確定性。國家經(jīng)常運用產(chǎn)業(yè)政策來改善和加強宏觀調(diào)控，通過對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化和調(diào)整來制止有些行業(yè)盲目的擴張行為，從而提升產(chǎn)業(yè)的素質(zhì)，維持國民經(jīng)濟的健康、持續(xù)、快速的發(fā)展。因為房地產(chǎn)業(yè)是高耗能行業(yè)，也是資金密集型行業(yè)，將其作為支柱產(chǎn)業(yè)不利于我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。這就決定了在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過程中，我國的房地產(chǎn)業(yè)很難得到國家和政府的政策支持，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了困難。
　�。ǘ�）市場需求不足帶來的風(fēng)險
　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求是緊密相連的，只有當(dāng)市場存在著長期的旺盛需求的情況下，房地產(chǎn)的發(fā)展才有廣闊的空間。雖然目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出了低谷，但是市場需求不足這一潛在的風(fēng)險還是存在的，對于這一點我們必須進行充分的認識。
　　1、城市化難以帶來大量預(yù)期的新增需求。城市化是我國當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一個大趨勢，也是推動房地產(chǎn)發(fā)展的一個重要手段。但是，城市化卻難以帶來大量預(yù)期的房地產(chǎn)需求。主要原因是：
　　第一，城市化使得城鎮(zhèn)房屋的存在量有所增加。雖然城市化帶來了城市人口的增長，但是城市面積不斷擴大，原來近郊的農(nóng)村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。
　　第二，城市化帶來的城市新增的人口量有限。我國人口的工作空間和居住空間有一致性，所以城市人口的增加就意味著城市新增的就業(yè)人口增加，不能在城市就業(yè)的人口一般不會選擇在城市定居。
　　第三，城市人口的消費住房的能力不足。人口的城市化是一個勞動力產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過程，在這一過程中，進行轉(zhuǎn)移的一般是低收入者。低收入的無房勞動者不具備房子的購買能力。
　　2、舊城改造難以創(chuàng)造持續(xù)的剛性需求。城市的大規(guī)模的舊城改造已經(jīng)開展了很多年，給房地產(chǎn)市場帶來了需求。但是如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來越小，不能持續(xù)下去。
　　3、高價住房抑制著普通居民的消費需求。
 

 

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