發(fā)布時(shí)間：2014-07-30 09:34

　　從廣義上講，任何利用自有住房以取得或增加養(yǎng)老資金的做法都可算是“以房養(yǎng)老”。狹義上講，即是“倒按揭”。投保人將房屋產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故，相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款（按月支付）的形式，收買(mǎi)投保人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于把住房抵押貸款反過(guò)來(lái)做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”。
　　按照對(duì)自有住房的處置方式分，“以房養(yǎng)老”有以下幾種類型：第一，抵押房式。將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老；或者將房子出租，自己住老年公寓，用租金養(yǎng)老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老；②售出住房，再租回原住房，用該筆款項(xiàng)交納房租和養(yǎng)老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款養(yǎng)老。對(duì)于第一種形式，民政部解釋老年人把自己的房產(chǎn)交給由政府背景的公益機(jī)構(gòu)或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費(fèi)由這些機(jī)構(gòu)按月提供，老人病故后，剩余的部分交給他的繼承人。這是社會(huì)機(jī)構(gòu)承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可以為適合以房養(yǎng)老的人群提供更為便捷的服務(wù)。自己售房和出租房等均有較大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等產(chǎn)生較大不確定性。后面的兩種形式都具有較高的交易成本和不確定性，民政部稱這兩種方式為“以房換養(yǎng)”和“以房自助養(yǎng)老”，屬于自助性養(yǎng)老。
　　“以房養(yǎng)老”是個(gè)外來(lái)品，是一種特別的融資養(yǎng)老形式。它不僅可實(shí)現(xiàn)金融資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與妥善安排，還可以實(shí)現(xiàn)住宅資產(chǎn)在個(gè)人一生期間的合理配置與妥善安排，在我國(guó)具有一定的生存空間，應(yīng)該成為我國(guó)養(yǎng)老保障模式的一種補(bǔ)充。
　　首先，它能在一定程度上能夠緩解我國(guó)養(yǎng)老資金缺口大這一矛盾。目前，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡社會(huì)。60歲以上的老年人口占全國(guó)總?cè)丝诘?1％，預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)到4.2億，占近1／4的總?cè)丝跀?shù)。老年群體的養(yǎng)老保障也將會(huì)產(chǎn)生多種需求�，F(xiàn)有的國(guó)家保障、商業(yè)保險(xiǎn)難免有援手不夠的地方，且如此龐大的養(yǎng)老人口需要強(qiáng)大的養(yǎng)老資金準(zhǔn)備。中央財(cái)政用于養(yǎng)老保險(xiǎn)的撥款逐年遞增，資金需求量越來(lái)越大按照即定計(jì)劃，到2020年我國(guó)基本實(shí)現(xiàn)覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系，農(nóng)村養(yǎng)老保障將納入其中，這將會(huì)造成更大的資金缺口。而“以房養(yǎng)老”是為應(yīng)對(duì)老齡化社會(huì)的來(lái)臨住房保障制度的一項(xiàng)新舉措，將房產(chǎn)的商品屬性與保障性結(jié)合起來(lái)，房產(chǎn)具有了融資和養(yǎng)老雙重功效，是老年人晚年生活提供保障的一種補(bǔ)充養(yǎng)老方式。
　　第二，“以房養(yǎng)老”能夠部分緩解城市住房的供需矛盾，對(duì)擴(kuò)大市場(chǎng)租賃房源也起到了一定的積極作用。城市化步伐加快，城市人口不斷增多，雖然城市規(guī)模不斷增大，新的住宅小區(qū)不斷建成，但是對(duì)于城市中、低收入者來(lái)說(shuō)，不具有購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養(yǎng)老”的老年人以哪種方式處置房產(chǎn)，都可以讓出一部分房子的使用權(quán)，能夠適當(dāng)增加市場(chǎng)上的房源。例如，北京“養(yǎng)老房屋銀行”就認(rèn)為通過(guò)這項(xiàng)業(yè)務(wù)收來(lái)的房子應(yīng)該以小戶型為主，且預(yù)計(jì)大多數(shù)房屋的房齡老，但地理位置好，這些房源在二、三級(jí)市場(chǎng)將很受歡迎，對(duì)資金不算富裕的年輕人來(lái)說(shuō)很合適，并且可以在一定程度上緩解北京目前住房問(wèn)題的供需矛盾。
　　第三，對(duì)于適合的人群來(lái)說(shuō)，確實(shí)解決了他們的養(yǎng)老需求。適合的人群是指擁有住房獨(dú)立產(chǎn)權(quán)且有自身經(jīng)濟(jì)或健康狀況不能負(fù)擔(dān)需求的獨(dú)居老人。北京、上海等大城市空巢老人數(shù)量隨著老齡化的加快而增多，子女出國(guó)或其他原因?qū)е陋?dú)自居住。他們更愿意呆在家里，呆在自己熟悉的環(huán)境。目前，我國(guó)的區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市與小城市，高消費(fèi)水平的城市與低消費(fèi)水平的城市，農(nóng)村與城市，東部與西部等等人們的需求水平不相同，導(dǎo)致各地的養(yǎng)老資金需求不同。我國(guó)目前的養(yǎng)老保障提供的是基本的生活需求，但對(duì)于“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的老年人來(lái)說(shuō)，若要享受更高質(zhì)量的生活，更多的社會(huì)服務(wù)，需要更多的資金，當(dāng)手頭資金不夠的時(shí)候，房產(chǎn)則可以成為最主要的支撐。另外，由于我國(guó)人民生活水平的提高，公共衛(wèi)生服務(wù)體系的建立，醫(yī)療保障水平的改善，人們的平均預(yù)期壽命增加，老年人的晚年花費(fèi)增加，特別是醫(yī)療，意味著需要更多資金的投入，而“以房養(yǎng)老”則成為選擇之一，對(duì)于某些適合的人來(lái)說(shuō)，可能是唯一的選擇。
　　以房養(yǎng)老“實(shí)行困難原因：
　　第一，制度層面的長(zhǎng)期性。國(guó)外有較為成熟的”以房養(yǎng)老“，制度較為完善，能夠順利操作。我國(guó)政府如何定位”以房養(yǎng)老“，有多大的決心推行這一方式，目前很難說(shuō)。即使試點(diǎn)的結(jié)果是有操作的空間，政府是否加以制度化，并制定相應(yīng)的配套制度也有待時(shí)日。
　　”以房養(yǎng)老“應(yīng)當(dāng)由公益性機(jī)構(gòu)還是私益性機(jī)構(gòu)運(yùn)作，或者說(shuō)更多的以哪種機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)作更合適，目前也處于摸索階段。民政部給予”以房養(yǎng)老“的解釋中指出，由公益性機(jī)構(gòu)出面處置老年人的房產(chǎn)。但實(shí)際上北京”養(yǎng)老房屋銀行“完全是企業(yè)性行為。在民政部給予的有關(guān)”以房養(yǎng)老“的解釋中，”養(yǎng)老房屋銀行“不屬于其中任何一種形式。
　　此外，我國(guó)的”以房養(yǎng)老“也沒(méi)有明顯的制度優(yōu)勢(shì)。美國(guó)的老年人采取”以房養(yǎng)老“，子女沒(méi)有意見(jiàn)，一方面西方人的家庭觀念不同于東方，父母的房子不一定非要交于子女繼承；另一方面繼承還牽涉到高額的遺產(chǎn)稅。子女要繳納高達(dá)60％一80％的遺產(chǎn)稅才能繼承遺產(chǎn)。而”倒按揭“金額部分是可以免稅的，因此老年人以這種方式處置房產(chǎn)可以避稅。但在我國(guó)，并沒(méi)有這些稅收政策，如果老年人以房產(chǎn)養(yǎng)老，可以自己或由親友通過(guò)市場(chǎng)化手段，出售或出租自己的房產(chǎn)，筆耕論文，所以我國(guó)”以房養(yǎng)老“的制度優(yōu)勢(shì)并不明顯。
　　第二，技術(shù)層面的多阻礙性。國(guó)外”以房養(yǎng)老“之所以能夠順利進(jìn)行，一個(gè)最重要的原因是技術(shù)層面的可操作性。對(duì)于如何評(píng)價(jià)房產(chǎn)價(jià)值，根據(jù)老年人的健康狀況推算老年人的預(yù)期壽命。根據(jù)不同老年人的實(shí)際情況找出最適合此老年人的養(yǎng)老模式。由專門(mén)的機(jī)構(gòu)從事這樣的工作，達(dá)到了專業(yè)化的水平，得到民眾的信任。對(duì)于他們的推算結(jié)果能夠得到普遍性的認(rèn)同。但目前在我國(guó)這樣的機(jī)構(gòu)可以說(shuō)是鳳毛麟角。”倒按揭“涉及到利率變動(dòng)房產(chǎn)價(jià)值變化，老年人預(yù)期壽命等眾多不確定性因素的影響，導(dǎo)致銀行也多有顧慮。且目前我國(guó)房產(chǎn)使用年限為70年，如果老年人在向有關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)”以房養(yǎng)老“時(shí)，房產(chǎn)使用期限將近，那又如何計(jì)算，而在農(nóng)村宅基地是不能抵押的，諸多技術(shù)層面難題的出現(xiàn)使”以房養(yǎng)老“面臨眾多挑戰(zhàn)。      

 

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