近年住房體制改革與經(jīng)濟發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中重要地位與影響日益凸顯。但我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展存在的問題也是不容忽視的。房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題將危及房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。因此，構(gòu)建城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行狀況與發(fā)展趨勢，對可能出現(xiàn)的警情預報是我國城市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的關鍵。 房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的建設和運行對于科學研判房地產(chǎn)市場走勢，輔助政府決策部門制定房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與調(diào)控政策，引導城鄉(xiāng)居民合理住房投資與消費，促進我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展起著至關重要的作用。 本文基于房地產(chǎn)預警理論與預警方法的相關研究，通過房地產(chǎn)預警方法與我國城市房地產(chǎn)市場實際情況匹配對比分析，確立采用綜合模擬法構(gòu)建城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)。從系統(tǒng)論角度創(chuàng)新設計結(jié)構(gòu)與功能契合實際運行需要的城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)。在基于綜合模擬的城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)構(gòu)建中首先運用德爾菲法與層次分析法構(gòu)建出城市房地產(chǎn)預警指標體系，然后通過模糊聚類與層次分析法對預警指標體系進行分類與確定類別權重，再采用主成分分析合成綜合預警指數(shù)和一次平滑預測模型對綜合預警指數(shù)給出預測，最后基于3σ預警法對判定預警指數(shù)所出預警區(qū)間實現(xiàn)城市房地產(chǎn)運行狀況與發(fā)展趨勢的預警預報。 選取長沙為代表研究對象進行實證分析，得出基于綜合模擬城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)的預警預報實證分析結(jié)果。將長沙房地產(chǎn)市場預警預報實證結(jié)果與現(xiàn)實情況比較分析結(jié)論一致，驗證基于綜合模擬構(gòu)建城市房地產(chǎn)預警系統(tǒng)是科學可行的。
【學位單位】：湘潭大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2012
【中圖分類】：F299.23
【部分圖文】：

圖 2.4 全國房價收入比情況從上圖可以看出：1997-2003 年，我國房價上漲幅度與居民收入增加相協(xié)調(diào)，此階段全國房價收入比較理想，保持在合理區(qū)間內(nèi) 6.2 左右以較平穩(wěn)的態(tài)勢運行；2004-2007 年，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展與住房需求的增長引起房價非合理性上漲，房價幅度高于居民收入增加導致房價收入比上升，此階段房價收入比突破 7 并保持大于 7 的狀態(tài)偏離合理區(qū)間進入較高階段。2008 年金融危機的發(fā)生導致房價上漲減緩甚至出現(xiàn)下降，房價收入比為 6.78 相對前一階段出現(xiàn)明顯下調(diào)。2009年伴隨國家積極財政與貨幣政策背景下全國房地產(chǎn)市場復蘇（區(qū)域甚至過熱），住宅價格大幅提升高于收入增幅，房價收入比出現(xiàn)迅速回升，達 8.03 為十年歷史新高。2010 年，在控制房地產(chǎn)價格上漲的嚴厲調(diào)控政策與居民收入快速增長的影響作用下，房價收入比較 2009 年有所回落。根據(jù)我國的實際情況，我們認為全國房價收入比保持在 6-7 屬合理區(qū)間，2010 年為 7.76，接近合理略偏高。雖然全國房價收入比接近合理略偏高，但部分城市房價收入比大于 10 遠遠超出 6-7 合理區(qū)間范圍，如 2010 年北京、深圳、上海、杭州、廈門房價收入比

圖 2.8 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)①1998 年，住房制度改革時我國房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人僅有 82.6 萬人，隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展和繁榮到 2010 年我國房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人達到 209.1 萬人為 1998年的 2.53 倍。見圖 2.9:圖 2.9 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)②

23圖 2.9 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)②從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)與房地產(chǎn)從業(yè)人員統(tǒng)計圖分析來看，伴隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不斷繁榮發(fā)展，1998 年-2010 年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)人數(shù)總體上呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)人數(shù)的不斷增加和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展呈現(xiàn)良好的協(xié)調(diào)關系，為房地產(chǎn)市場的繁榮提供源源不斷的動力。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務現(xiàn)狀分析2010 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入為 42996.48 億元，其中土地轉(zhuǎn)讓收入519.19 億元、商品房銷售收入 32507.83 億元、房屋月租收入 742.92 億元、其他收入 1149.04 億元，營業(yè)利潤達到 6111.48 億元比 1998 年增長 662.4%。見下表：① 數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計年鑒② 數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計年鑒
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本文編號：2862433