發(fā)布時(shí)間：2020-10-30 11:49

　　 近年住房體制改革與經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中重要地位與影響日益凸顯。但我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展存在的問題也是不容忽視的。房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題將危及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。因此，構(gòu)建城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況與發(fā)展趨勢，對(duì)可能出現(xiàn)的警情預(yù)報(bào)是我國城市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)行對(duì)于科學(xué)研判房地產(chǎn)市場走勢，輔助政府決策部門制定房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與調(diào)控政策，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民合理住房投資與消費(fèi)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。 本文基于房地產(chǎn)預(yù)警理論與預(yù)警方法的相關(guān)研究，通過房地產(chǎn)預(yù)警方法與我國城市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況匹配對(duì)比分析，確立采用綜合模擬法構(gòu)建城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。從系統(tǒng)論角度創(chuàng)新設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)與功能契合實(shí)際運(yùn)行需要的城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。在基于綜合模擬的城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)構(gòu)建中首先運(yùn)用德爾菲法與層次分析法構(gòu)建出城市房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)體系，然后通過模糊聚類與層次分析法對(duì)預(yù)警指標(biāo)體系進(jìn)行分類與確定類別權(quán)重，再采用主成分分析合成綜合預(yù)警指數(shù)和一次平滑預(yù)測模型對(duì)綜合預(yù)警指數(shù)給出預(yù)測，最后基于3σ預(yù)警法對(duì)判定預(yù)警指數(shù)所出預(yù)警區(qū)間實(shí)現(xiàn)城市房地產(chǎn)運(yùn)行狀況與發(fā)展趨勢的預(yù)警預(yù)報(bào)。 選取長沙為代表研究對(duì)象進(jìn)行實(shí)證分析，得出基于綜合模擬城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警預(yù)報(bào)實(shí)證分析結(jié)果。將長沙房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)實(shí)證結(jié)果與現(xiàn)實(shí)情況比較分析結(jié)論一致，驗(yàn)證基于綜合模擬構(gòu)建城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)是科學(xué)可行的。
【學(xué)位單位】：湘潭大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類】：F299.23
【部分圖文】：

圖 2.4 全國房價(jià)收入比情況從上圖可以看出：1997-2003 年，我國房價(jià)上漲幅度與居民收入增加相協(xié)調(diào)，此階段全國房價(jià)收入比較理想，保持在合理區(qū)間內(nèi) 6.2 左右以較平穩(wěn)的態(tài)勢運(yùn)行；2004-2007 年，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展與住房需求的增長引起房價(jià)非合理性上漲，房價(jià)幅度高于居民收入增加導(dǎo)致房價(jià)收入比上升，此階段房價(jià)收入比突破 7 并保持大于 7 的狀態(tài)偏離合理區(qū)間進(jìn)入較高階段。2008 年金融危機(jī)的發(fā)生導(dǎo)致房價(jià)上漲減緩甚至出現(xiàn)下降，房價(jià)收入比為 6.78 相對(duì)前一階段出現(xiàn)明顯下調(diào)。2009年伴隨國家積極財(cái)政與貨幣政策背景下全國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇（區(qū)域甚至過熱），住宅價(jià)格大幅提升高于收入增幅，房價(jià)收入比出現(xiàn)迅速回升，達(dá) 8.03 為十年歷史新高。2010 年，在控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的嚴(yán)厲調(diào)控政策與居民收入快速增長的影響作用下，房價(jià)收入比較 2009 年有所回落。根據(jù)我國的實(shí)際情況，我們認(rèn)為全國房價(jià)收入比保持在 6-7 屬合理區(qū)間，2010 年為 7.76，接近合理略偏高。雖然全國房價(jià)收入比接近合理略偏高，但部分城市房價(jià)收入比大于 10 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出 6-7 合理區(qū)間范圍，如 2010 年北京、深圳、上海、杭州、廈門房價(jià)收入比

圖 2.8 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)①1998 年，住房制度改革時(shí)我國房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人僅有 82.6 萬人，隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展和繁榮到 2010 年我國房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)人達(dá)到 209.1 萬人為 1998年的 2.53 倍。見圖 2.9:圖 2.9 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)②

23圖 2.9 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)②從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)與房地產(chǎn)從業(yè)人員統(tǒng)計(jì)圖分析來看，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)不斷繁榮發(fā)展，1998 年-2010 年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)人數(shù)總體上呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)人數(shù)的不斷增加和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展呈現(xiàn)良好的協(xié)調(diào)關(guān)系，為房地產(chǎn)市場的繁榮提供源源不斷的動(dòng)力。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析2010 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營總收入為 42996.48 億元，其中土地轉(zhuǎn)讓收入519.19 億元、商品房銷售收入 32507.83 億元、房屋月租收入 742.92 億元、其他收入 1149.04 億元，營業(yè)利潤達(dá)到 6111.48 億元比 1998 年增長 662.4%。見下表：① 數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計(jì)年鑒② 數(shù)據(jù)源于國家統(tǒng)計(jì)年鑒
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2862433