發(fā)布時間：2020-10-18 10:35

　　 中國近些年來能在世界經(jīng)濟形勢并不樂觀的情況下仍然保持快速的增長，房地產行業(yè)的發(fā)展起了巨大的作用，其中商業(yè)房地產的發(fā)展趨勢也非常的迅猛，為投資者提供了投資的機會。 投資的第一步就是對項目進行評估，以確定投資這個項目是否有利可圖。最常用的方法就應該是NPV方法，傳統(tǒng)的NPV方法主要就是現(xiàn)金流折現(xiàn)的思想（DCF），但是使用DCF方法有一定的缺陷，一方面它是一個靜態(tài)的評估過程，忽略了決策者在進行投資過程中的靈活性，另一方面它的假設參數(shù)太多影響了估值的準確性，所以本文引入了實物期權（RO）的思想來進行現(xiàn)金流的處理，這樣就在一定程度上克服了DCF方法在處理現(xiàn)金流時的問題，能夠更好的揭示商業(yè)房地產投資項目的價值。 基于以上的目的，文章中我們主要做了以下幾個方面的工作： 首先，文中分析和總結了中國商業(yè)房地產發(fā)展的現(xiàn)狀，通過對比各個國家商業(yè)房地產發(fā)展的歷史，發(fā)現(xiàn)中國商業(yè)房地產在未來是極有發(fā)展?jié)摿�和投資價值的； 其次，本文突破性的將租戶違約引入了商業(yè)房地產投資評估模型，通過與實物期權的方法結合放松了傳統(tǒng)估值方法中對破產違約風險忽略的條件，發(fā)現(xiàn)納入了信用違約風險的模型能夠更好的揭示商業(yè)房地產的價值； 最后，文中通過算例應用實物期權方法對租約條款中具有期權性質的約定進行定價，得到了投資的價值，與DCF方法進行對比，揭示了兩種方法在商業(yè)房地產價值評估中的異同。 通過本文的研究，希望能夠找到正確揭示商業(yè)房地產價值的有效方法，來指導投資者進行有效的投資。而本文的研究也表明傳統(tǒng)DCF方法與實物期權方法確實有著較大的差異，兩者在靈活性和思想發(fā)面都有著顯著的不同，具體看來實物期權的方法更符合現(xiàn)實的投資環(huán)境，但是相對于DCF的計算簡單易于理解來說，兩種處理現(xiàn)金流的方法都是商業(yè)房地產估值中有效的評價手段。
【學位單位】：華中科技大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2012
【中圖分類】：F275;F299.233.4
【部分圖文】：

價格完全由市場中的買賣決定。在公共房地產市場中，做市商和經(jīng)紀人只能的程度上影響資產交易的價格（Fisher 和 Geltner，2000；Baum，2011）。L2010）按照收益現(xiàn)金流結構和出租屬性對房地產資產進行了劃分，提出了房場可以被分為住宅房和商業(yè)房地產資產。住宅房地產資產并不用于出租，并以資本利得的形式獲得投資收益；而商業(yè)房地產資產一般是指用于出租目的產資產，并且以未來的現(xiàn)金流（如租金等收入）為主要的投資收益形式。在中國房地產總值的 97 萬億人民幣中，住宅房地產占比 76%，商業(yè)房地產例 11%。目前中國商業(yè)房地產市場的發(fā)展呈現(xiàn)如下特點：（1）中國商業(yè)房地產中零售物業(yè)所占的比例為 65%，人均零售物業(yè)面積 0米（如圖 1-1），且大部分是低端物業(yè)，真正意義上的購物中心和商業(yè)街占的小。一、二線城市核心地段高端寫字樓供給相對不足，人均寫字樓面積 0.9 平方%倉儲業(yè)倉庫修建于上世紀 90 年代前。

華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文億平方米，寫字樓 5.7 億平方米，工業(yè)物業(yè) 5.3 億平方米，三類商業(yè)物業(yè)合計占比 8%；若以價值量估算，三類商業(yè)物業(yè)合計占比 17%，而日本商業(yè)地產價值量占比曾高達70%（如圖 1-3）。圖示可見，中國商業(yè)房地產占總量比例顯著低于日本。

華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文億平方米，寫字樓 5.7 億平方米，工業(yè)物業(yè) 5.3 億平方米，三類商業(yè)物業(yè)合計占比 8%；若以價值量估算，三類商業(yè)物業(yè)合計占比 17%，而日本商業(yè)地產價值量占比曾高達70%（如圖 1-3）。圖示可見，中國商業(yè)房地產占總量比例顯著低于日本。圖 1-2 中國、香港和日本的商業(yè)房地產占比
【參考文獻】

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本文編號：2846188