發(fā)布時(shí)間：2020-10-18 10:35

　　 中國(guó)近些年來(lái)能在世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不樂(lè)觀的情況下仍然保持快速的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起了巨大的作用，其中商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)也非常的迅猛，為投資者提供了投資的機(jī)會(huì)。 投資的第一步就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，以確定投資這個(gè)項(xiàng)目是否有利可圖。最常用的方法就應(yīng)該是NPV方法，傳統(tǒng)的NPV方法主要就是現(xiàn)金流折現(xiàn)的思想（DCF），但是使用DCF方法有一定的缺陷，一方面它是一個(gè)靜態(tài)的評(píng)估過(guò)程，忽略了決策者在進(jìn)行投資過(guò)程中的靈活性，另一方面它的假設(shè)參數(shù)太多影響了估值的準(zhǔn)確性，所以本文引入了實(shí)物期權(quán)（RO）的思想來(lái)進(jìn)行現(xiàn)金流的處理，這樣就在一定程度上克服了DCF方法在處理現(xiàn)金流時(shí)的問(wèn)題，能夠更好的揭示商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值。 基于以上的目的，文章中我們主要做了以下幾個(gè)方面的工作： 首先，文中分析和總結(jié)了中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)比各個(gè)國(guó)家商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，發(fā)現(xiàn)中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)在未來(lái)是極有發(fā)展?jié)摿�和投資價(jià)值的； 其次，本文突破性的將租戶違約引入了商業(yè)房地產(chǎn)投資評(píng)估模型，通過(guò)與實(shí)物期權(quán)的方法結(jié)合放松了傳統(tǒng)估值方法中對(duì)破產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)忽略的條件，發(fā)現(xiàn)納入了信用違約風(fēng)險(xiǎn)的模型能夠更好的揭示商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值； 最后，文中通過(guò)算例應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法對(duì)租約條款中具有期權(quán)性質(zhì)的約定進(jìn)行定價(jià)，得到了投資的價(jià)值，與DCF方法進(jìn)行對(duì)比，揭示了兩種方法在商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中的異同。 通過(guò)本文的研究，希望能夠找到正確揭示商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的有效方法，來(lái)指導(dǎo)投資者進(jìn)行有效的投資。而本文的研究也表明傳統(tǒng)DCF方法與實(shí)物期權(quán)方法確實(shí)有著較大的差異，兩者在靈活性和思想發(fā)面都有著顯著的不同，具體看來(lái)實(shí)物期權(quán)的方法更符合現(xiàn)實(shí)的投資環(huán)境，但是相對(duì)于DCF的計(jì)算簡(jiǎn)單易于理解來(lái)說(shuō)，兩種處理現(xiàn)金流的方法都是商業(yè)房地產(chǎn)估值中有效的評(píng)價(jià)手段。
【學(xué)位單位】：華中科技大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類】：F275;F299.233.4
【部分圖文】：

價(jià)格完全由市場(chǎng)中的買(mǎi)賣決定。在公共房地產(chǎn)市場(chǎng)中，做市商和經(jīng)紀(jì)人只能的程度上影響資產(chǎn)交易的價(jià)格（Fisher 和 Geltner，2000；Baum，2011）。L2010）按照收益現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)和出租屬性對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行了劃分，提出了房場(chǎng)可以被分為住宅房和商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)。住宅房地產(chǎn)資產(chǎn)并不用于出租，并以資本利得的形式獲得投資收益；而商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是指用于出租目的產(chǎn)資產(chǎn)，并且以未來(lái)的現(xiàn)金流（如租金等收入）為主要的投資收益形式。在中國(guó)房地產(chǎn)總值的 97 萬(wàn)億人民幣中，住宅房地產(chǎn)占比 76%，商業(yè)房地產(chǎn)例 11%。目前中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：（1）中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)中零售物業(yè)所占的比例為 65%，人均零售物業(yè)面積 0米（如圖 1-1），且大部分是低端物業(yè)，真正意義上的購(gòu)物中心和商業(yè)街占的小。一、二線城市核心地段高端寫(xiě)字樓供給相對(duì)不足，人均寫(xiě)字樓面積 0.9 平方%倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)倉(cāng)庫(kù)修建于上世紀(jì) 90 年代前。

華 中 科 技 大 學(xué) 碩 士 學(xué) 位 論 文億平方米，寫(xiě)字樓 5.7 億平方米，工業(yè)物業(yè) 5.3 億平方米，三類商業(yè)物業(yè)合計(jì)占比 8%；若以價(jià)值量估算，三類商業(yè)物業(yè)合計(jì)占比 17%，而日本商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值量占比曾高達(dá)70%（如圖 1-3）。圖示可見(jiàn)，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)占總量比例顯著低于日本。

華 中 科 技 大 學(xué) 碩 士 學(xué) 位 論 文億平方米，寫(xiě)字樓 5.7 億平方米，工業(yè)物業(yè) 5.3 億平方米，三類商業(yè)物業(yè)合計(jì)占比 8%；若以價(jià)值量估算，三類商業(yè)物業(yè)合計(jì)占比 17%，而日本商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值量占比曾高達(dá)70%（如圖 1-3）。圖示可見(jiàn)，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)占總量比例顯著低于日本。圖 1-2 中國(guó)、香港和日本的商業(yè)房地產(chǎn)占比
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2846188