洪鳳崗  哈爾濱哈電實(shí)業(yè)開發(fā)公司

摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格的快速增長，已對經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民生活帶來很大的沖擊與壓力，為了防止房價過快增長，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了十年的連續(xù)政策調(diào)控，但效果不佳。本文根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的基本情況，從幾個方面進(jìn)行了簡要分析房地價格快速增長的主要原因，并提出了相應(yīng)的對策。相信國家還會繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控，使中國房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)進(jìn)入良性循環(huán)。

關(guān)鍵詞：控制；房地產(chǎn)價格；快速增長；

引言

一、中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場的基本情況

自2001 年起，中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪增長周期。全國房地產(chǎn)價格快速飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟(jì)的增長速度，受利益驅(qū)使，一些新生非正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍，使房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、投資、銷售量大幅度增長，帶動一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的價格不斷跟隨漲價；拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金的價格大幅度上調(diào)；不正規(guī)運(yùn)作造成房地產(chǎn)業(yè)市場出現(xiàn)不良競爭，也造成房地產(chǎn)價格久增不減，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控十年九調(diào)，使房價增長速度減慢，但房價還是越來越高。

二、影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜

影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，其中，經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政策因素等。成本和供不應(yīng)求是導(dǎo)致商品價格快速增長的主要因素。因此，房地產(chǎn)價格快速增長主要原因如下：

1.住房的剛性需求的增加

中國改革開放以來城市化演進(jìn)速度明顯加快，城市化水平保持在每年提高1～1.5個百分點(diǎn)的水平上，我國城市化水平已達(dá)到50% 左右。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2006年底我國總?cè)丝跀?shù)為131448萬，2012年底我國總?cè)丝?sPAN lang=EN-US>135404萬，我國城鎮(zhèn)人口已超過6.5 億，如果按城鎮(zhèn)人口中有20% 需要解決住房，人均居住面積按28 平方米計算，得出2006 年～2012 年共需住房面積約34億平方米，年需住房約4.8億平方米。

2.房地產(chǎn)改革與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

中國改革開放發(fā)來住房私有財產(chǎn)化，百姓要想改善居住條件靠國家、集體已不可能得到解決，只有靠自己解決；改革開放發(fā)國民經(jīng)濟(jì)也取得了長足進(jìn)展，老百姓收入有所增加，存錢怕貶值，理財回報低，股票市場低迷，投資購房保值又增值較適時，房市的供求關(guān)系發(fā)生了變化。

3.土地儲備制度實(shí)施

土地儲備制度實(shí)施以后，政府對住宅用地拍賣最高價不加限制，通過競標(biāo)獲取土地市場上最高價的土地，造成土地價格的飛漲。加上房地產(chǎn)商競相爭搶住宅用地，出現(xiàn)不規(guī)范市場競爭，使一部分城郊農(nóng)民靠出讓土地一夜爆富，涌入城市購房定居，增加了城鎮(zhèn)人口，加大了城鎮(zhèn)購房需求，加劇了土地供應(yīng)緊張的矛盾，房價也不斷增長。

4.按揭售房方式的推出及購房觀念更新

前些年國家在金融信貸上對房地產(chǎn)業(yè)給予極大的支持，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模逐年增大，種類不斷增加。2009年上半年房貸突破4661億，在寬松的優(yōu)惠政策下，給炒房者提供了極大的便利條件，老百姓認(rèn)識到貸款購房較合算，由此激發(fā)出來的自然是對住房的爆發(fā)式需求，造成房價更加快速增長。

5.投機(jī)炒作及投資屯房

近些年我國股市持續(xù)低迷，而銀行利率低，經(jīng)商投資又有風(fēng)險，民間投資較單一。而此時的房價確一路上行，對比各類投資的收益率，部分民間資本把住房當(dāng)作保值增值的良好的投資品，投資性購房大增，“炒房團(tuán)”就是這種投機(jī)性購房投資的體現(xiàn)。還有部分人囤房出租，收取租金，進(jìn)行新一輪的資金積累，成了新社會的房主。投機(jī)炒作、囤房導(dǎo)致房價上漲幅度和周期長度增加。更重要的是，它極大宣傳了“雪球效應(yīng)”，拉大了社會貧、富的巨大差距，增大了供需矛盾，造成了房價持續(xù)增長。

6.基本建設(shè)原材料的漲價、住房標(biāo)準(zhǔn)的提高

隨著我國基本建設(shè)項(xiàng)目快速升溫，房屋價格不斷攀升，供需增勢強(qiáng)勁，各種基本建設(shè)項(xiàng)目需用材料的平均價格也隨著房價同期相增長；土地的升值使樓房的層數(shù)不斷增高，設(shè)計規(guī)范的含筋量隨之增加，而開發(fā)商為吸引買方進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)豪華設(shè)計，從而提高了房屋建設(shè)成本�；�本建設(shè)原材料的漲價，也導(dǎo)致部分不正規(guī)的建設(shè)單位為了獲取更大的利潤，不是在管理上要效益，而是在工程上俞工減料，這對房屋而言更是價格上去了，質(zhì)量下來了。

三、控制房地價格快速增長的幾點(diǎn)淺見

為控制房地價格快速增長，政府也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通過上述對房地產(chǎn)價格快速增長的原因分析，可以知道，房地產(chǎn)價格的增長是多方面原因造成的，控制房價也要從多方面入手，針對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的情況，淺談自己的幾點(diǎn)拙見：

1、宏觀調(diào)控房屋市場的供求關(guān)系

（1）有效控制人口增長

我國從60年代就開展計劃生育、控制人口增長，幾十年來的堅持已取得可喜成績，但人口還在正增長中。所以，還需要堅持嚴(yán)格要求晚婚、晚育、實(shí)行計劃生育。

（2）理性城市化進(jìn)程

杜絕用非法手段獲取農(nóng)民土地改建設(shè)用地；調(diào)整外地、農(nóng)村人購城市商品房政策，嚴(yán)格審批，控制城市人口的快速增長。

（3）制定相關(guān)政策杜絕炒、囤房

由國家制定購房政策、規(guī)范銀行貸款條件及標(biāo)準(zhǔn)，對附合購房條件及標(biāo)準(zhǔn)的人到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記備案，全國聯(lián)網(wǎng)并發(fā)放購房許可證，方可購買一套住房。購房資金不足者，可憑政府發(fā)放的購房許可證到銀行進(jìn)行低息房貸。

2、規(guī)范土地儲備制度。嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開發(fā)建設(shè)。

3、政府財政、稅務(wù)部門根據(jù)建房用地位置不同核算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，降低建房的前期的各項(xiàng)收費(fèi)，優(yōu)惠與民。再由政府相關(guān)部門審核工程總造價，給出開發(fā)商的合理利潤，嚴(yán)格控制房價。

4、開辟多種投資渠道，以減少投機(jī)行為。

四、結(jié)束語

近十年來，我國政府已經(jīng)注意到全國房地產(chǎn)市場的混亂，房價飛速上漲，基本建設(shè)無節(jié)制開發(fā)，正在以積極的姿態(tài)對待我國的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，果斷采取多種有效措施抑制房價的快速增長。雖然還沒有達(dá)到預(yù)期的效果，但我深信只要堅持不懈的努力，加強(qiáng)對于政策的執(zhí)行力，使各種措施很好的發(fā)揮其功效，更好的控制房價，中國的房地產(chǎn)市場才能在不遠(yuǎn)的將來一定會走入一個良性的循環(huán)。

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