洪鳳崗  哈爾濱哈電實(shí)業(yè)開發(fā)公司

摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長，已對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民生活帶來很大的沖擊與壓力，為了防止房價(jià)過快增長，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了十年的連續(xù)政策調(diào)控，但效果不佳。本文根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況，從幾個(gè)方面進(jìn)行了簡要分析房地價(jià)格快速增長的主要原因，并提出了相應(yīng)的對(duì)策。相信國家還會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控，使中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)進(jìn)入良性循環(huán)。

關(guān)鍵詞：控制；房地產(chǎn)價(jià)格；快速增長；

引言

一、中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況

自2001 年起，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新一輪增長周期。全國房地產(chǎn)價(jià)格快速飆升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期國民經(jīng)濟(jì)的增長速度，受利益驅(qū)使，一些新生非正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍，使房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、投資、銷售量大幅度增長，帶動(dòng)一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格不斷跟隨漲價(jià)；拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金的價(jià)格大幅度上調(diào)；不正規(guī)運(yùn)作造成房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)不良競(jìng)爭，也造成房地產(chǎn)價(jià)格久增不減，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控十年九調(diào)，使房價(jià)增長速度減慢，但房價(jià)還是越來越高。

二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，其中，經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政策因素等。成本和供不應(yīng)求是導(dǎo)致商品價(jià)格快速增長的主要因素。因此，房地產(chǎn)價(jià)格快速增長主要原因如下：

1.住房的剛性需求的增加

中國改革開放以來城市化演進(jìn)速度明顯加快，城市化水平保持在每年提高1～1.5個(gè)百分點(diǎn)的水平上，我國城市化水平已達(dá)到50% 左右。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2006年底我國總?cè)丝跀?shù)為131448萬，2012年底我國總?cè)丝?sPAN lang=EN-US>135404萬，我國城鎮(zhèn)人口已超過6.5 億，如果按城鎮(zhèn)人口中有20% 需要解決住房，人均居住面積按28 平方米計(jì)算，得出2006 年～2012 年共需住房面積約34億平方米，年需住房約4.8億平方米。

2.房地產(chǎn)改革與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

中國改革開放發(fā)來住房私有財(cái)產(chǎn)化，百姓要想改善居住條件靠國家、集體已不可能得到解決，只有靠自己解決；改革開放發(fā)國民經(jīng)濟(jì)也取得了長足進(jìn)展，老百姓收入有所增加，存錢怕貶值，理財(cái)回報(bào)低，股票市場(chǎng)低迷，投資購房保值又增值較適時(shí)，房市的供求關(guān)系發(fā)生了變化。

3.土地儲(chǔ)備制度實(shí)施

土地儲(chǔ)備制度實(shí)施以后，政府對(duì)住宅用地拍賣最高價(jià)不加限制，通過競(jìng)標(biāo)獲取土地市場(chǎng)上最高價(jià)的土地，造成土地價(jià)格的飛漲。加上房地產(chǎn)商競(jìng)相爭搶住宅用地，出現(xiàn)不規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭，使一部分城郊農(nóng)民靠出讓土地一夜爆富，涌入城市購房定居，增加了城鎮(zhèn)人口，加大了城鎮(zhèn)購房需求，加劇了土地供應(yīng)緊張的矛盾，房價(jià)也不斷增長。

4.按揭售房方式的推出及購房觀念更新

前些年國家在金融信貸上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給予極大的支持，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)規(guī)模逐年增大，種類不斷增加。2009年上半年房貸突破4661億，在寬松的優(yōu)惠政策下，給炒房者提供了極大的便利條件，老百姓認(rèn)識(shí)到貸款購房較合算，由此激發(fā)出來的自然是對(duì)住房的爆發(fā)式需求，造成房價(jià)更加快速增長。

5.投機(jī)炒作及投資屯房

近些年我國股市持續(xù)低迷，而銀行利率低，經(jīng)商投資又有風(fēng)險(xiǎn)，民間投資較單一。而此時(shí)的房價(jià)確一路上行，對(duì)比各類投資的收益率，部分民間資本把住房當(dāng)作保值增值的良好的投資品，投資性購房大增，“炒房團(tuán)”就是這種投機(jī)性購房投資的體現(xiàn)。還有部分人囤房出租，收取租金，進(jìn)行新一輪的資金積累，成了新社會(huì)的房主。投機(jī)炒作、囤房導(dǎo)致房價(jià)上漲幅度和周期長度增加。更重要的是，它極大宣傳了“雪球效應(yīng)”，拉大了社會(huì)貧、富的巨大差距，增大了供需矛盾，造成了房價(jià)持續(xù)增長。

6.基本建設(shè)原材料的漲價(jià)、住房標(biāo)準(zhǔn)的提高

隨著我國基本建設(shè)項(xiàng)目快速升溫，房屋價(jià)格不斷攀升，供需增勢(shì)強(qiáng)勁，各種基本建設(shè)項(xiàng)目需用材料的平均價(jià)格也隨著房價(jià)同期相增長；土地的升值使樓房的層數(shù)不斷增高，設(shè)計(jì)規(guī)范的含筋量隨之增加，而開發(fā)商為吸引買方進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)豪華設(shè)計(jì)，從而提高了房屋建設(shè)成本�；�本建設(shè)原材料的漲價(jià)，也導(dǎo)致部分不正規(guī)的建設(shè)單位為了獲取更大的利潤，不是在管理上要效益，而是在工程上俞工減料，這對(duì)房屋而言更是價(jià)格上去了，質(zhì)量下來了。

三、控制房地價(jià)格快速增長的幾點(diǎn)淺見

為控制房地價(jià)格快速增長，政府也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通過上述對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長的原因分析，可以知道，房地產(chǎn)價(jià)格的增長是多方面原因造成的，控制房價(jià)也要從多方面入手，針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，淺談自己的幾點(diǎn)拙見：

1、宏觀調(diào)控房屋市場(chǎng)的供求關(guān)系

（1）有效控制人口增長

我國從60年代就開展計(jì)劃生育、控制人口增長，幾十年來的堅(jiān)持已取得可喜成績，但人口還在正增長中。所以，還需要堅(jiān)持嚴(yán)格要求晚婚、晚育、實(shí)行計(jì)劃生育。

（2）理性城市化進(jìn)程

杜絕用非法手段獲取農(nóng)民土地改建設(shè)用地；調(diào)整外地、農(nóng)村人購城市商品房政策，嚴(yán)格審批，控制城市人口的快速增長。

（3）制定相關(guān)政策杜絕炒、囤房

由國家制定購房政策、規(guī)范銀行貸款條件及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)附合購房條件及標(biāo)準(zhǔn)的人到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記備案，全國聯(lián)網(wǎng)并發(fā)放購房許可證，方可購買一套住房。購房資金不足者，可憑政府發(fā)放的購房許可證到銀行進(jìn)行低息房貸。

2、規(guī)范土地儲(chǔ)備制度。嚴(yán)禁開發(fā)商囤積土地，，嚴(yán)格按批準(zhǔn)文件與合同約定開發(fā)建設(shè)。

3、政府財(cái)政、稅務(wù)部門根據(jù)建房用地位置不同核算收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，降低建房的前期的各項(xiàng)收費(fèi)，優(yōu)惠與民。再由政府相關(guān)部門審核工程總造價(jià)，給出開發(fā)商的合理利潤，嚴(yán)格控制房價(jià)。

4、開辟多種投資渠道，以減少投機(jī)行為。

四、結(jié)束語

近十年來，我國政府已經(jīng)注意到全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，房價(jià)飛速上漲，基本建設(shè)無節(jié)制開發(fā)，正在以積極的姿態(tài)對(duì)待我國的房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，果斷采取多種有效措施抑制房價(jià)的快速增長。雖然還沒有達(dá)到預(yù)期的效果，但我深信只要堅(jiān)持不懈的努力，加強(qiáng)對(duì)于政策的執(zhí)行力，使各種措施很好的發(fā)揮其功效，更好的控制房價(jià)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能在不遠(yuǎn)的將來一定會(huì)走入一個(gè)良性的循環(huán)。

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