韓文 大連寰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：目前，，隨著我國房地產(chǎn)投資開發(fā)日益升溫，房地產(chǎn)價(jià)格愈來愈高，如何對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，如何進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控成為社會各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。本文闡述了房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)調(diào)控的概念，分析了我國房地產(chǎn)價(jià)格與各種影響因素之間的關(guān)系，并對我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控提出了一些自己的意見與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)調(diào)控

一、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)調(diào)控的概念

房地產(chǎn)價(jià)格指的是商品房的價(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的費(fèi)用與獲得利潤的總和，其價(jià)值主要體現(xiàn)在土地和地上建筑物的具體價(jià)值上，包括土地成本、建筑成本、管理費(fèi)用、稅收等等。房地產(chǎn)價(jià)格的變動主要取決于國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系，供過于求，房地產(chǎn)價(jià)格往往有所下降，供不應(yīng)求，房地產(chǎn)的價(jià)格往往呈上升趨勢。

房地產(chǎn)調(diào)控指的是國家采用各種政策、法律、經(jīng)濟(jì)等手段對房地產(chǎn)行業(yè)的走向與趨勢進(jìn)行引導(dǎo)與協(xié)調(diào)以達(dá)到使房地產(chǎn)市場適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，是國家宏觀調(diào)控中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)調(diào)控也可以視為一種管理手段，通過對房地產(chǎn)市場的一系列優(yōu)化手段來平衡房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)供求平衡。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

（一）土地法律制度

（二）銀行利率

銀行加息可以有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，因此銀行利率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，銀行利率的上調(diào)可以在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲，這使得大量投資者對房地產(chǎn)開發(fā)望而卻步，舒緩了房地產(chǎn)市場的投資過熱現(xiàn)象，并對投資者資本過分流入房地產(chǎn)市場起到了有效的抑制作用。通過對商業(yè)銀行銀行利率的調(diào)整，房地產(chǎn)的上漲問題可以得到有效的控制，房地產(chǎn)的價(jià)格漲幅可以出現(xiàn)部分降低，減輕了廣大人民的買房負(fù)擔(dān)，應(yīng)采取積極措施調(diào)節(jié)銀行利率，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。

（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)

房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為。房地產(chǎn)費(fèi)用指的是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者向提供勞務(wù)的行政事業(yè)部門交納的補(bǔ)償金額。目前，我國房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要交納房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，必然促使房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生變動，而開發(fā)商往往會將稅費(fèi)提高的部分轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上。減免部分房地產(chǎn)稅收可能會給房地產(chǎn)價(jià)格帶來一定下降，但增加稅收的種類并提高稅率一定會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

（四）房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。房地產(chǎn)金融指的是與房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)等過程中產(chǎn)生的一系列與金融服務(wù)相關(guān)的金融活動的總稱。銀行實(shí)行貸款放寬制度，房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)過程的資金得到充足供應(yīng)，則房地產(chǎn)市場就會較為活躍；銀行實(shí)行貸款緊縮制度，則會影響房地產(chǎn)的資金流轉(zhuǎn)，抑制房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)通過對房地產(chǎn)發(fā)展一定的影響關(guān)系，進(jìn)一步對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

三、對我國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控建議

（一）加強(qiáng)對土地法律制度的完善

目前，我國采取土地使用權(quán)出讓金制度，這項(xiàng)制度雖然在一定程度上實(shí)現(xiàn)了土地資源的合理配置以及增加了地方政府的財(cái)政收入，但其消極影響也在逐漸凸顯，政府官員尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)了“土地財(cái)政”的情況，對現(xiàn)行的土地出讓金制度進(jìn)行大刀闊斧的改革刻不容緩。具體來看，改革可以分為三個(gè)方面的內(nèi)容：抑制政府對土地的買賣行為，建立土地收益基金；加強(qiáng)對被征地農(nóng)民的權(quán)益保護(hù)，對土地出讓金進(jìn)行合理化管理；從全局考慮，對土地出讓金的金額做合理增加。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)的稅費(fèi)控制

對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)注意對房地產(chǎn)市場采取積極有效的稅收政策。房地產(chǎn)稅費(fèi)的增加會直接影響到房價(jià)的提高，因此應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，減免一部分稅收，對稅率進(jìn)行合理化調(diào)整，以抑制稅收增加對房地產(chǎn)價(jià)格的提高以及因此帶來的對房地產(chǎn)消費(fèi)者的壓迫。對于稅費(fèi)的調(diào)整的限度，應(yīng)考慮兩個(gè)方面，首先，稅費(fèi)應(yīng)能夠起到抑制房地產(chǎn)開發(fā)商投資規(guī)模的迅速增長，另外稅費(fèi)應(yīng)能夠滿足社會各個(gè)階層人群的實(shí)際需要，尤其應(yīng)滿足低收入人群的購房需要。

（三）加強(qiáng)土地的宏觀調(diào)控力度

對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，應(yīng)注意加強(qiáng)對土地的宏觀調(diào)控。土地是房地產(chǎn)價(jià)格變動的一項(xiàng)重要因素，土地的價(jià)格直接影響著房地產(chǎn)價(jià)格。應(yīng)加強(qiáng)對土地市場的管理，加大對存量城市用地的規(guī)劃力度，對城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理、產(chǎn)出低的土地進(jìn)行合理開發(fā)利用。在開發(fā)過程中，應(yīng)優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用房用地和普通居住用地的規(guī)劃。對于土地的宏觀調(diào)控，還應(yīng)實(shí)行土地出、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)制度的公開化，加強(qiáng)土地管理的公平公開，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融的調(diào)控

應(yīng)對房地產(chǎn)金融制度加以完善，尤其應(yīng)當(dāng)拓展房地產(chǎn)的融資渠道。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商主要融資來源于銀行貸款，太過單一的融資方式不利于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范，例如美國的次級貸款危機(jī)就凸顯了這一問題的嚴(yán)重性。應(yīng)當(dāng)建立起完善的房地產(chǎn)信托市場，增強(qiáng)融資的多樣性與多元化。另外，應(yīng)建立起完善的房地產(chǎn)投資開發(fā)商的資格審核機(jī)制，一方面可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量要求，切實(shí)保障消費(fèi)者的合理利益；另一方面，嚴(yán)格的資格審核可以過濾一部分資質(zhì)不深的開發(fā)商緩解目前房地產(chǎn)投資開發(fā)過熱的情況，抑制房價(jià)的過度增長。

參考文獻(xiàn)：