韓文 大連寰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

摘要：目前，，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投資開發(fā)日益升溫，房地產(chǎn)價(jià)格愈來(lái)愈高，如何對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，如何進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。本文闡述了房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)調(diào)控的概念，分析了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與各種影響因素之間的關(guān)系，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控提出了一些自己的意見(jiàn)與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價(jià)格；房地產(chǎn)調(diào)控

一、房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)調(diào)控的概念

房地產(chǎn)價(jià)格指的是商品房的價(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中投入的費(fèi)用與獲得利潤(rùn)的總和，其價(jià)值主要體現(xiàn)在土地和地上建筑物的具體價(jià)值上，包括土地成本、建筑成本、管理費(fèi)用、稅收等等。房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)主要取決于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格往往有所下降，供不應(yīng)求，房地產(chǎn)的價(jià)格往往呈上升趨勢(shì)。

房地產(chǎn)調(diào)控指的是國(guó)家采用各種政策、法律、經(jīng)濟(jì)等手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的走向與趨勢(shì)進(jìn)行引導(dǎo)與協(xié)調(diào)以達(dá)到使房地產(chǎn)市場(chǎng)適應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，是國(guó)家宏觀調(diào)控中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)調(diào)控也可以視為一種管理手段，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列優(yōu)化手段來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)供求平衡。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

（一）土地法律制度

（二）銀行利率

銀行加息可以有效的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，因此銀行利率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，銀行利率的上調(diào)可以在很大程度上影響房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本的上漲，這使得大量投資者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)望而卻步，舒緩了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱現(xiàn)象，并對(duì)投資者資本過(guò)分流入房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了有效的抑制作用。通過(guò)對(duì)商業(yè)銀行銀行利率的調(diào)整，房地產(chǎn)的上漲問(wèn)題可以得到有效的控制，房地產(chǎn)的價(jià)格漲幅可以出現(xiàn)部分降低，減輕了廣大人民的買房負(fù)擔(dān)，應(yīng)采取積極措施調(diào)節(jié)銀行利率，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。

（三）房地產(chǎn)稅費(fèi)

房地產(chǎn)稅收是指國(guó)家通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過(guò)房地產(chǎn)行政管理部門向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國(guó)家行為。房地產(chǎn)費(fèi)用指的是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者向提供勞務(wù)的行政事業(yè)部門交納的補(bǔ)償金額。目前，我國(guó)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要交納房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整，必然促使房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生變動(dòng)，而開發(fā)商往往會(huì)將稅費(fèi)提高的部分轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者的身上。減免部分房地產(chǎn)稅收可能會(huì)給房地產(chǎn)價(jià)格帶來(lái)一定下降，但增加稅收的種類并提高稅率一定會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

（四）房地產(chǎn)金融

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。房地產(chǎn)金融指的是與房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)等過(guò)程中產(chǎn)生的一系列與金融服務(wù)相關(guān)的金融活動(dòng)的總稱。銀行實(shí)行貸款放寬制度，房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)過(guò)程的資金得到充足供應(yīng)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)較為活躍；銀行實(shí)行貸款緊縮制度，則會(huì)影響房地產(chǎn)的資金流轉(zhuǎn)，抑制房地產(chǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展一定的影響關(guān)系，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控建議

（一）加強(qiáng)對(duì)土地法律制度的完善

目前，我國(guó)采取土地使用權(quán)出讓金制度，這項(xiàng)制度雖然在一定程度上實(shí)現(xiàn)了土地資源的合理配置以及增加了地方政府的財(cái)政收入，但其消極影響也在逐漸凸顯，政府官員尋租現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至出現(xiàn)了“土地財(cái)政”的情況，對(duì)現(xiàn)行的土地出讓金制度進(jìn)行大刀闊斧的改革刻不容緩。具體來(lái)看，改革可以分為三個(gè)方面的內(nèi)容：抑制政府對(duì)土地的買賣行為，建立土地收益基金；加強(qiáng)對(duì)被征地農(nóng)民的權(quán)益保護(hù)，對(duì)土地出讓金進(jìn)行合理化管理；從全局考慮，對(duì)土地出讓金的金額做合理增加。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)的稅費(fèi)控制

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取積極有效的稅收政策。房地產(chǎn)稅費(fèi)的增加會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)的提高，因此應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，減免一部分稅收，對(duì)稅率進(jìn)行合理化調(diào)整，以抑制稅收增加對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的提高以及因此帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的壓迫。對(duì)于稅費(fèi)的調(diào)整的限度，應(yīng)考慮兩個(gè)方面，首先，稅費(fèi)應(yīng)能夠起到抑制房地產(chǎn)開發(fā)商投資規(guī)模的迅速增長(zhǎng)，另外稅費(fèi)應(yīng)能夠滿足社會(huì)各個(gè)階層人群的實(shí)際需要，尤其應(yīng)滿足低收入人群的購(gòu)房需要。

（三）加強(qiáng)土地的宏觀調(diào)控力度

對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，應(yīng)注意加強(qiáng)對(duì)土地的宏觀調(diào)控。土地是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的一項(xiàng)重要因素，土地的價(jià)格直接影響著房地產(chǎn)價(jià)格。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的管理，加大對(duì)存量城市用地的規(guī)劃力度，對(duì)城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理、產(chǎn)出低的土地進(jìn)行合理開發(fā)利用。在開發(fā)過(guò)程中，應(yīng)優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用房用地和普通居住用地的規(guī)劃。對(duì)于土地的宏觀調(diào)控，還應(yīng)實(shí)行土地出、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)制度的公開化，加強(qiáng)土地管理的公平公開，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融的調(diào)控

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)金融制度加以完善，尤其應(yīng)當(dāng)拓展房地產(chǎn)的融資渠道。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商主要融資來(lái)源于銀行貸款，太過(guò)單一的融資方式不利于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范，例如美國(guó)的次級(jí)貸款危機(jī)就凸顯了這一問(wèn)題的嚴(yán)重性。應(yīng)當(dāng)建立起完善的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)，增強(qiáng)融資的多樣性與多元化。另外，應(yīng)建立起完善的房地產(chǎn)投資開發(fā)商的資格審核機(jī)制，一方面可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量要求，切實(shí)保障消費(fèi)者的合理利益；另一方面，嚴(yán)格的資格審核可以過(guò)濾一部分資質(zhì)不深的開發(fā)商緩解目前房地產(chǎn)投資開發(fā)過(guò)熱的情況，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：