摘要：政府在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的同時，不能忘記努力推進(jìn)市場化改革的基本責(zé)任，更不能以加強和改善宏觀調(diào)控來替代市場制度的改革，以政府力量替代市場力量，以“看得見的手”替代“看不見的手”。因此，要保證我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展，必須解決制約房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的制度機制，把深化市場改革同加強和改善宏觀調(diào)控結(jié)合起來，構(gòu)建和完善與中國經(jīng)濟相適應(yīng)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　　宏觀調(diào)控　　政策　　

 一、 政府職能的轉(zhuǎn)變

完善宏觀調(diào)控體系必須以政府職能轉(zhuǎn)變?yōu)榍疤帷Ｒ虼耸�六屆三中全會《決定》強調(diào)要繼續(xù)改善宏觀調(diào)控，加快轉(zhuǎn)變政府職能。我們知道，宏觀經(jīng)濟調(diào)控是現(xiàn)代市場經(jīng)濟中必不可少的重要環(huán)節(jié)。因為市場中的各類主體均處于微觀層面，其增強活力、競爭力或發(fā)揮積極性、主動性乃至創(chuàng)造性，僅是個體的理性行為，而無數(shù)個體理性行為的總和并不構(gòu)成整體上的理性結(jié)果。為了彌補這種市場不足或失靈，客觀上就有了對經(jīng)濟運行實施宏觀調(diào)控的要求。而在市場經(jīng)濟體制下，唯有政府才能站在全局立場來承擔(dān)這一宏觀調(diào)控的艱巨任務(wù)。

 二、土地管理政策的完備

在中國當(dāng)前市場經(jīng)濟體制不完善、市場機制不健全的條件下，土地政策比財政政策、貨幣政策等在房地產(chǎn)市場調(diào)控中更具顯效和優(yōu)勢。土地政策從源頭上控制房地產(chǎn)供應(yīng)，在實踐中易見成效。針對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的長期性、曲折性、系統(tǒng)性，土地政策調(diào)控預(yù)計將在今后較長一段時間內(nèi)發(fā)揮巨大作用。從長遠(yuǎn)看，應(yīng)進(jìn)一步深化改革、理順關(guān)系、健全和改善土地政策調(diào)控體系，使之更適合我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求；并要切實做好強化土地政策與其它宏觀調(diào)控政策的協(xié)調(diào)、配合，主要是同財政政策、金融貨幣政策等的配合，科學(xué)安排土地供應(yīng)計劃和供地結(jié)構(gòu)，加大對經(jīng)濟適用房、廉租房的支持力度，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)金融政策的創(chuàng)新

房地產(chǎn)金融的發(fā)展在支持房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、改善居民居住條件的同時，也是政府對國民經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)行調(diào)節(jié)的有效工具，加快完善房地產(chǎn)金融體系對我國金融市場和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實意義。首先，要建立規(guī)范有序的多元化融資機制，這不僅能化解和分散銀行風(fēng)險、解決企業(yè)資金瓶頸，而且可以為市場上大量閑置資金找到合理合法的投資出路，實現(xiàn)資本市場與房地產(chǎn)企業(yè)的有效對接。其次，要大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的本土化創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。再次，積極推進(jìn)二級、三級市場的發(fā)展：房地產(chǎn)金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，以解決房地產(chǎn)貸款資金期限錯配和流動性問題。最后，還要強化房地產(chǎn)金融的風(fēng)險防范：嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸管理，加強對外資的監(jiān)管，規(guī)范住房公積金運作，房貸利率應(yīng)實行差別制。

 四、房地產(chǎn)稅費政策的改革

房地產(chǎn)稅制改革是一項相當(dāng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，政府要在借鑒國外有益經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國實際，改革房地產(chǎn)稅收制度，充分發(fā)揮其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，促進(jìn)房市健康發(fā)展。在今后較長的一個發(fā)展時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，擔(dān)負(fù)著刺激需求與推動供給的雙重使命，房地產(chǎn)稅收調(diào)整應(yīng)配合這一目標(biāo)的實現(xiàn)。

 五、住房保障制度的構(gòu)建

安居才能樂業(yè)，住房保障事關(guān)整個國家的長治久安。必須通過積極地探索和實施，逐步完善住房社會保障制度，確保中低收入家庭住得放心、最低收入家庭住得安心，這對國家經(jīng)濟持續(xù)繁榮發(fā)展具有深遠(yuǎn)而重大的意義。

1．住房社會保障的資金籌措。任何一項保障制度都需要穩(wěn)定有序的資金作支持和保障。政府應(yīng)結(jié)合各地實際情況，綜合城鎮(zhèn)居民收入水平、住房水平、房價高低、財政狀況和人口變動等因素確立本地住房保障的工作目標(biāo)和年度實施計劃，理順落實資金渠道，逐步建立住房保障基金。

2．住房保障對象的界定。在設(shè)計住房社會保障制度之前，首先要對社會居住情況和居民收入水平進(jìn)行詳細(xì)普查，并對未來住房需求進(jìn)行預(yù)測；在此基礎(chǔ)上，按照居民實際負(fù)擔(dān)能力和各地財政的不同情況等，明確劃分可獲保障的范圍，制定比較完善的住房社會保障制度。原則上對有能力負(fù)擔(dān)住房支出的高收入人群，應(yīng)當(dāng)通過市場運作解決住房問題；對有部分能力負(fù)擔(dān)住房支出的中等收入和部分低收入人群，政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)援助，提供限價房或經(jīng)濟適用房；對最低收入和無收入的人群，政府應(yīng)提供廉租住房。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和個人收入水平的變化，收入線標(biāo)準(zhǔn)要進(jìn)行適時調(diào)整。

3．住房社會保障制度的組織實施。住房社會保障制度是一項復(fù)雜、細(xì)致的系統(tǒng)工程，需要專門的機構(gòu)來具體實施，房改部門要切實負(fù)責(zé)監(jiān)管或強化住房社會保障職能，同時引進(jìn)西方的非贏利機構(gòu)的模式，把一部分國營的房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)為非贏利機構(gòu)，由這些機構(gòu)專門經(jīng)營社會保障住房，，國家立法對其進(jìn)行監(jiān)督。目前讓開發(fā)商——這一市場自由競爭的參與者和利潤最大化的追求者，來承擔(dān)既經(jīng)營商品房又建造經(jīng)濟適用房的任務(wù)不妥。在市場經(jīng)濟條件下，開發(fā)商擔(dān)當(dāng)政府的職責(zé)不合理，以致于個別地方出現(xiàn)了經(jīng)濟適用住房不經(jīng)濟的現(xiàn)象。

4．多層次住房保障體系的建立。具體來說，住房保障體系的第一層次，是對城市困難群體和極低收入家庭，由政府提供廉租房或公屋；第二層次是對占城鎮(zhèn)人口多數(shù)的中低收入群體，政府通過貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收、價格監(jiān)督諸辦法，由市場來提供經(jīng)濟適用住房和限價房。第三層次是對那些既買不到經(jīng)濟適用房又買不起商品房的中等收入群體，為其提供限價商品房。最后一個層次則是對少部分的中高收入群體，其住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。政府還可視實際情況，在一些大城市建設(shè)一批“青年公寓”，解決“夾心層”年輕人的住房需求，以便留住更多的青年人。

六、 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律機制的完善

法律在宏觀調(diào)控中主要有兩大價值：首先為其程序價值，即決策的過程是否符合的法律程序。政府在宏觀調(diào)控中依法行政更強調(diào)調(diào)控依據(jù)和調(diào)控程序的合法性；而對調(diào)控政策的具體內(nèi)容則隨著社會經(jīng)濟形勢的變化而變化，不可能固定不變。其次，為其制度價值，調(diào)控的內(nèi)容是否符合法律規(guī)范。顯然，有秩序的市場更易調(diào)控，無序、混亂的市場則相反，法律對市場秩序的形成一直發(fā)揮著重要的支撐和保障作用，沒有法律規(guī)范和法律秩序的市場是無法調(diào)控的。我國應(yīng)以法律來制約調(diào)控政策，以法律來構(gòu)筑有序的中觀、微觀市場，并通過法律來保障全面的、多層次的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策體系的建立和實施。

第一，要從根本上轉(zhuǎn)變政府的職能就得以市場法則為依據(jù)縮小政府的權(quán)力。政府僅是市場規(guī)則的制定者及“守夜人”，而非市場運作的當(dāng)事人。第二，把市場法則細(xì)化為可操作性的規(guī)定。如除了分配稀缺資源需要政府審批、并有數(shù)量控制外，其它普通資源的許可、認(rèn)可、核準(zhǔn)、登記事項許可形式?jīng)]有數(shù)量控制。而且特許事項應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣等公平競爭方式?jīng)Q定。其它許可在通過審查、核實、檢測、驗收后在法定期限內(nèi)予以許可。這樣既可防止政府機關(guān)濫用權(quán)力，也便于民眾對政府權(quán)力的監(jiān)督。第三，明確規(guī)定政府審批權(quán)的設(shè)立機構(gòu)與范圍，從而既可減少政府職能部門立法為自己尋租設(shè)租的可能性，也為政府部門從根本上轉(zhuǎn)變其職能創(chuàng)造了前提條件。

（1） 堅持依法批地，嚴(yán)格查處非法批地者

《土地管理法》對批地的權(quán)限作了明確規(guī)定，使依法批地有了法律的依據(jù)，但部分地方政府無視法律規(guī)定，越權(quán)批地的現(xiàn)象依然存在，盡管國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家土地管理局關(guān)于部分地方政府越權(quán)批地情況的報告，但這一現(xiàn)象仍未有效制止，橫向多頭批地和縱向越權(quán)批地(如化整為零多次批地、下放審批權(quán)等)仍然時有發(fā)生，造成土地供應(yīng)總量失控。原因之一就是對越權(quán)批地行為的直接責(zé)任人缺乏應(yīng)有的處罰。故今后應(yīng)把土地占用情況作為對政府官員進(jìn)行考核的一項重要內(nèi)容，并規(guī)定由此造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)受到刑事處罰。

（2）完善土地儲備管理，保障一級市場公平競爭

土地收購、儲備制度是土地市場的穩(wěn)定器。建立這一制度的主要作用在于調(diào)節(jié)土地供需總量，即在市場低迷時，吃進(jìn)部分土地，增加土地的需求總量；反之，于計劃之外釋放部分土地，擴大土地供給。對此，須構(gòu)建相應(yīng)的土地收購儲備法律體系，以保障制度的實施。這樣，依法設(shè)置的土地儲備制度可以最大限度地發(fā)揮政府在市場中對資源配置的宏觀調(diào)控作用；并能改善土地供應(yīng)方式和手段，對進(jìn)入“土地儲備庫”的土地須有計劃地做好供地前期開發(fā)工作，縮短開發(fā)周期。從而有利于招拍掛方式的運作，從根本上減少或消滅協(xié)議出讓，營造土地一級市場的公開、公正、公平競爭環(huán)境。

（3）加強兩大規(guī)劃的法制建設(shè)，建立專項用地控制指標(biāo)

要解決城市土地利用結(jié)構(gòu)不合理問題，就必須對中國的城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行重大調(diào)整，并協(xié)調(diào)好兩大規(guī)劃；要建立項目用地控制指針，保持用地結(jié)構(gòu)的合理性。

（4） 明確政府職能，健全土地法律責(zé)任制度

    根據(jù)完善社會主義市場經(jīng)濟體制和落實科學(xué)發(fā)展觀的要求，中央與地方政府應(yīng)該分別正確履行政府職能。中央政府主要履行全局性的宏觀經(jīng)濟調(diào)節(jié)、市場監(jiān)督、社會管理和公共服務(wù)職責(zé)，后者則主要行使地方性市場監(jiān)督、社會管理和公共服務(wù)職責(zé)，并貫徹統(tǒng)一的國家宏觀調(diào)節(jié)政策。

  3．完善房地產(chǎn)金融政策的立法設(shè)想

（1）推行和強化系統(tǒng)內(nèi)的法律責(zé)任機制

央行在制定宏觀調(diào)控措施時，應(yīng)尊重市場規(guī)律，強化違反其規(guī)定的法律責(zé)任。其中包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，追究違反規(guī)定的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的法律責(zé)任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強宏觀調(diào)控的剛性，更有效地發(fā)揮央行的作用。

（2）加強金融監(jiān)管立法，提高其審查力度

央行依法對金融機構(gòu)業(yè)務(wù)活動的真實性、合法性、安全性、效益性進(jìn)行檢查。

（3）規(guī)定信息披露義務(wù)，加強信息系統(tǒng)建設(shè)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因在于信息的不完全，所以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的核心問題就是建立完善的信息機制，并以立法形式予以切實保障。

國家的財政收入主要源于稅收，因此采用稅收政策對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控應(yīng)是最為有效的手段與措施，然而近年國家運用稅收政策劍指房地產(chǎn)，起到的作用卻不理想，原因之一是我國法律的滯后，故而如何使房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展，完善稅收法律法規(guī)不容忽視。

（1）依稅收法定原則統(tǒng)一規(guī)范稅制，科學(xué)設(shè)計房地產(chǎn)稅負(fù)結(jié)構(gòu)

    根據(jù)稅收法定原則的要求，將相關(guān)征稅對象、稅種、稅率等內(nèi)容上升到法律的高度．使行政機關(guān)執(zhí)法有法可依。

    改革的目的并非通過增加稅種而加重稅賦，而是要將一些繁雜的稅費進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。而且，正是由于稅費及土地批租的不規(guī)范，增加了許多隱性成本，房地產(chǎn)開發(fā)商也因這種非規(guī)范管道的差額獲取了更高的利潤。稅收規(guī)范后，相應(yīng)成本反而可能會下降，起碼增加了透明度，更有利于監(jiān)督。

   （2）完善房地產(chǎn)取得、保有、流轉(zhuǎn)稅體系

健全房地產(chǎn)取得稅制度；完善房地產(chǎn)保有稅制度，開征物業(yè)稅；規(guī)范并降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，提高保有環(huán)節(jié)的稅賦。

   （3）控制房地產(chǎn)投機行為，強化房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的收益性稅收

通過加強對投資買房者的稅收調(diào)節(jié)，控制房價過度漲落。   

（4）提高稅收立法層次，適度下放房地產(chǎn)各稅的管理權(quán)限

第一，在稅收立法上，要實行中央集權(quán)與地方分權(quán)相結(jié)合模式。第二，要統(tǒng)一房地產(chǎn)稅的收取方式。第三，要強化稅收征管力度。圍繞房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的特點,采取切實有效的征管手段，制定嚴(yán)密規(guī)范的征管制度,強化房地產(chǎn)稅收的征管力度及其宏觀調(diào)控能力。

（5）加大稅收的監(jiān)督檢查，對于偷漏稅者以及相關(guān)的責(zé)任人員要追究其法律責(zé)任。

5． 完善我國住房保障制度的立法構(gòu)想