發(fā)布時(shí)間：2014-07-24 21:41

    目前，公交基礎(chǔ)設(shè)施用地的綜合利用率比較低，筆耕文化傳播，綜合開(kāi)發(fā)程度不高。由于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地的粗放經(jīng)營(yíng)，使得公交基礎(chǔ)設(shè)施整體的管理效益不高，從而對(duì)公交基礎(chǔ)設(shè)施本身的維護(hù)造成資金上的影響。公交基礎(chǔ)設(shè)施在現(xiàn)有用地模式下，無(wú)法保證合理的投資回報(bào)，不能保障投資者的利益，因而對(duì)投資者缺乏吸引力，難以進(jìn)行商業(yè)化經(jīng)營(yíng)�，F(xiàn)有用地模式使得公交基礎(chǔ)設(shè)施在一方面浪費(fèi)城市有限的土地資源，另一方面在渴望資金的不斷投入，從而長(zhǎng)期處于投入產(chǎn)出失衡的狀態(tài)中，在這種狀態(tài)下，不能從公交基礎(chǔ)設(shè)施自身的運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)用作再投資，對(duì)公交基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展非常不利。 
　　 一、城市公交基礎(chǔ)設(shè)施土地利用模式 
　　 土地有自然屬性和社會(huì)屬性，所以“地租”被分為級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。級(jí)差地租Ⅰ中的土地區(qū)位地租在確定城市土地的 “價(jià)格”有普遍意義。區(qū)位地租系以生產(chǎn)成本與運(yùn)輸成本表示產(chǎn)品價(jià)格的，取決于產(chǎn)地距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近。離市場(chǎng)越近的產(chǎn)地的產(chǎn)品生產(chǎn)成本與運(yùn)輸成本就越低，那么該產(chǎn)地的地租價(jià)格就越高，反之亦然。這說(shuō)明，區(qū)位地租與交通聯(lián)系在一起，更進(jìn)一步說(shuō)，與交通的便利程度聯(lián)系在一起。此外，交通運(yùn)輸對(duì)區(qū)位地租的確定有著重要的影響。公交基礎(chǔ)設(shè)施，包括大中型的換乘樞紐和停車(chē)場(chǎng)，都是為人們的出行提供便利的。它們應(yīng)該為周邊土地的升值帶來(lái)貢獻(xiàn)，同時(shí)也提升了它們所利用的土地的價(jià)值。  
　　 公交換乘樞紐以及其他類(lèi)似的交通基礎(chǔ)設(shè)施地自身用地價(jià)格包括三個(gè)部分：級(jí)差地租Ⅰ（區(qū)位地租）、級(jí)差地租Ⅱ（集約度差額地租）和土地互動(dòng)使用而產(chǎn)生的正面影響。因此，公交基礎(chǔ)設(shè)施尤其是公交換乘樞紐的用地有著其他用地沒(méi)有的有利因素。事實(shí)上，由于大中型公交換乘樞紐處于城市中某些“黃金”區(qū)位，地價(jià)是相當(dāng)高昂的。可以說(shuō)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，誰(shuí)擁有城市土地，誰(shuí)就擁有了巨大的財(cái)富；掌握了城市土地的所有權(quán)（只有國(guó)家掌握城市土地的所有權(quán)，企業(yè)只有使用權(quán)），就獲得了城市的巨大財(cái)源。如果在公交基礎(chǔ)設(shè)施所占的土地上不建交通樞紐等設(shè)施而代之以商業(yè)設(shè)施，這塊土地的經(jīng)濟(jì)效益提高了，但其社會(huì)效益被嚴(yán)重削弱了。交通不便，人們出行的距離和所花費(fèi)的時(shí)間都要增加，整個(gè)地區(qū)的吸引強(qiáng)度是要打折扣的，對(duì)整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)效益有不利的影響。 
　　 二、公共交通基礎(chǔ)設(shè)施土地利用創(chuàng)新模式及其經(jīng)濟(jì)分析 
　　 1.公共交通基礎(chǔ)設(shè)施土地利用創(chuàng)新模式的提出。為了形成社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一的土地利用，可以把有巨大社會(huì)效益的公交基礎(chǔ)設(shè)施和巨大經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)項(xiàng)目綜合在一塊土地上，做到該塊土地的綜合利用。再對(duì)整個(gè)項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)，充分減少公共交通對(duì)環(huán)境的不利影響而不削弱公交基礎(chǔ)設(shè)施的專(zhuān)業(yè)功能。但是新模式具有以下幾點(diǎn)假定條件：公交基礎(chǔ)設(shè)施的專(zhuān)業(yè)功能不能被削弱；項(xiàng)目在技術(shù)上可行，商業(yè)項(xiàng)目和公交基礎(chǔ)設(shè)施沒(méi)有不可調(diào)和的矛盾；商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行，有可觀的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度；對(duì)整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有非經(jīng)濟(jì)影響，如政策法律障礙等。 
　　 公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式為：滿(mǎn)足公共交通基礎(chǔ)設(shè)施專(zhuān)業(yè)功能，同時(shí)充分發(fā)掘該地塊的空間資源。即在公共交通基礎(chǔ)設(shè)施上，向上層空間拓展，立體開(kāi)發(fā)，建造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度高的綜合項(xiàng)目，達(dá)到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益相統(tǒng)一。 
　　 2.公共交通基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析。由于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式事實(shí)上是開(kāi)發(fā)公用基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)設(shè)施結(jié)合的綜合項(xiàng)目,是兩種性質(zhì)完全不同的產(chǎn)業(yè)在城市空間上的聚集. 公交基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)設(shè)施又互為作用,使城市的人流、物流、資金流和信息流在城市的同一地點(diǎn)或若干地點(diǎn)聚集，產(chǎn)生聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
     這就需要用城市聚集經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)分析。
（1）城市聚集經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵。聚集經(jīng)濟(jì)一般使指因社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及相關(guān)要素的空間集中而引起的資源利用的效率提高，以及由此而產(chǎn)生的成本節(jié)約、收入或效用的增加。與此項(xiàng)對(duì)應(yīng)，聚集不經(jīng)濟(jì)是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及相關(guān)要素的空間集中而引起的費(fèi)用增加或收入效用的損失。
（2）公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式的城市聚集經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
按照城市空間經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)分析，聚集的效應(yīng)的特點(diǎn)可以分為三點(diǎn)：1）空間性。聚集效應(yīng)是因?yàn)槠髽I(yè)和居民在空間上彼此靠近而獲得的。對(duì)于公交基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)綜合項(xiàng)目，由于公交基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)置在商業(yè)設(shè)施以下，交通的便利縮短了顧客、用戶(hù)和乘客與商家的距離，減低了人們?cè)诮煌ㄉ系暮馁M(fèi)。2）外部性。聚集效應(yīng)是空間上聚集的企業(yè)和居民，通過(guò)外在因素在客觀上互相為對(duì)方提供利益而使經(jīng)濟(jì)效果增加或費(fèi)用減少。對(duì)于公交基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)綜合項(xiàng)目，彼此的空間聚集加快了各自在外部性上對(duì)彼此的補(bǔ)充。公交基礎(chǔ)設(shè)施為商家?guī)��?lái)客流，商業(yè)設(shè)施的“場(chǎng)”的吸引力又為公交企業(yè)帶來(lái)了人流，大大提高了一般公交基礎(chǔ)設(shè)施的利用率。但是，各自的負(fù)的外部性如果處理不好又會(huì)造成聚集的不經(jīng)濟(jì)，如公交車(chē)輛的噪聲、污染等，不利于商家的營(yíng)業(yè)環(huán)境。3）規(guī)模性。聚集效應(yīng)以一定的規(guī)模為前提，通過(guò)微觀主體在內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)來(lái)體現(xiàn)。對(duì)于公交基礎(chǔ)設(shè)施用地創(chuàng)新模式來(lái)講，由于是在同一塊土地上集約了兩個(gè)兩種性質(zhì)完全不同的產(chǎn)業(yè)（一個(gè)是生產(chǎn)公共物品，可以享受政府劃撥用地，另一個(gè)是商業(yè)設(shè)施，按規(guī)定從市場(chǎng)上獲得用地），這對(duì)政府來(lái)講，原來(lái)要用兩塊地才能完成的事現(xiàn)在在一塊地上就解決了。不但節(jié)約了土地的耗費(fèi)，還在原先沒(méi)有指望收入的土地上產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，本來(lái)在商業(yè)設(shè)施中還要考慮增加交通設(shè)施如停車(chē)場(chǎng)，現(xiàn)在公交樞紐的嵌入，自然就減少了投資成本。同時(shí)，由于交通便利會(huì)在租戶(hù)中形成“競(jìng)租”，使得租金提升。 
　　 三、公交基礎(chǔ)設(shè)施土地利用新模式的意義 
　　 滿(mǎn)足公交功能。公交基礎(chǔ)設(shè)施用地新模式使得公交基礎(chǔ)設(shè)施依然具有良好的公益性，社會(huì)效益非常突出。解決公交基礎(chǔ)設(shè)施融資問(wèn)題。在新模式下，原有公交基礎(chǔ)設(shè)施融資難的問(wèn)題得到解決。在公交基礎(chǔ)設(shè)施的民營(yíng)化經(jīng)營(yíng)中，提高了投資回報(bào)率，保證了投資者的利益，從而提高了對(duì)社會(huì)資本的吸引力，達(dá)到拓寬融資渠道，解決融資難等問(wèn)題的目的。 
　　 提高公交基礎(chǔ)設(shè)施管理和運(yùn)營(yíng)水平。民營(yíng)資本的介入，追求公交基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏，在保障公交基礎(chǔ)設(shè)施的公益性的同時(shí)，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。公交基礎(chǔ)設(shè)施可以促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)周邊地區(qū)的土地、房地產(chǎn)增值有巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)對(duì)其附近或相關(guān)的其他行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)也有較明顯的帶動(dòng)作用。
     

 

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