【摘要】 二十一世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占有重要地位。經(jīng)濟(jì)決定稅收，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大引擎，其創(chuàng)造的豐富稅收也成為政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，占稅收總收入的比重也不斷提高。在房地產(chǎn)行業(yè)這個(gè)外表華麗的商業(yè)巨輪背后，其偷、逃、欠稅現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初始投資大、運(yùn)作環(huán)節(jié)多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等因素在客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃欠稅提供了機(jī)會(huì)。從主觀上看由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金周轉(zhuǎn)困難，高額的銀行貸款利率促使開(kāi)發(fā)商抱著僥幸心理。各級(jí)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常監(jiān)控，創(chuàng)新思路，建立房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)，積極對(duì)房地產(chǎn)等重點(diǎn)稅源企業(yè)開(kāi)展納稅評(píng)估，宣傳普及稅法。從實(shí)踐來(lái)看具有一定的效果，但不夠全面。稅務(wù)稽查專(zhuān)司偷稅、逃稅、追繳欠稅、騙稅、抗稅案件的查處，是稅收征管的最后一道關(guān)口，不僅承擔(dān)為國(guó)聚財(cái)?shù)呢?zé)任，還肩負(fù)著堵塞征管漏洞，打擊稅收違法行為的重任，更是提高房地產(chǎn)行業(yè)納稅遵從度的重要手段。房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)正常稅收秩序，營(yíng)造良好公平的稅收環(huán)境具有重要作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，稅務(wù)稽查就像一柄利劍時(shí)刻懸在頭頂，對(duì)稅收違法犯罪具有震懾作用。本文在總結(jié)其他學(xué)者對(duì)稅務(wù)稽查研究和房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度研究的基礎(chǔ)上，從稅收的相關(guān)理論分析入手，介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的稅源構(gòu)成和稅收違法手段以及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的現(xiàn)狀，深入剖析房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問(wèn)題，最后提出完善房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的建議。對(duì)于國(guó)家制定房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，完善稅務(wù)稽查的法律定位，改善房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的模式和方法具有參考意義。 

第 1章  緒論 

1.1   選題依據(jù)和研究意義 

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家固定資產(chǎn)投資項(xiàng)下的重要組成部門(mén)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占有重要地位，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。與此相適應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收占財(cái)政收入的比重不斷提高。2013 年房地產(chǎn)“五類(lèi)”稅收突破 1.2 萬(wàn)億，占地方財(cái)政收入的比重進(jìn)一步提升至17.7%，再創(chuàng)歷史新高。如果再加上房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房企所得稅，這一比重接近30%。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展增加了財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)的建設(shè)做出重大貢獻(xiàn)。在房地產(chǎn)行業(yè)源源不斷為國(guó)家稅收做出重大貢獻(xiàn)的同時(shí)，也暴露出很多問(wèn)題。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)復(fù)雜，周期長(zhǎng)，初始資金大，回籠時(shí)間長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)，客觀上為房地產(chǎn)企業(yè)提供了逃避繳納稅款或者延遲納稅的可能。部分房地產(chǎn)企業(yè)存在隱匿收入，虛開(kāi)房地產(chǎn)建安發(fā)票，虛列開(kāi)發(fā)成本偷逃稅款的稅收違法行為。盡管稅務(wù)管理機(jī)關(guān)增加人力、物力，建設(shè)與房地產(chǎn)主管部門(mén)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)，但成效并不明顯。 

稅務(wù)稽查作為稅收征管中最后一道屏障，長(zhǎng)期以來(lái)一直站在打擊稅收違法行為，整頓行業(yè)稅收環(huán)境，公平稅負(fù)，保證國(guó)家稅款及時(shí)足額入庫(kù)的第一線。最大限度的發(fā)揮稅務(wù)稽查的職能作用，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的稅收違法行為，是稅務(wù)稽查部門(mén)的法定職責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查已經(jīng)連續(xù)多年被國(guó)家稅務(wù)總局列為指令性檢查項(xiàng)目。國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，整個(gè) 2013 年，全國(guó)各行業(yè)共查補(bǔ)稅收 1234 億元人民幣，其中房地產(chǎn)和建筑業(yè)總計(jì)400多億元，接近40%，幾乎占據(jù)了半壁江山。2014年，房地產(chǎn)業(yè)更是因利潤(rùn)高、涉及金額大、牽涉稅種多，被當(dāng)做國(guó)家稅收的重要稅源，首當(dāng)其沖被國(guó)家稅務(wù)總局列為專(zhuān)項(xiàng)檢查重點(diǎn)行業(yè)。 

本文的意義在于，通過(guò)介紹稅務(wù)稽查的相關(guān)理論，總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收違法形式和手段，分析房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查發(fā)展的現(xiàn)狀，清醒的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問(wèn)題，提出房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在問(wèn)題的解決方法，有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的質(zhì)量，提高房地產(chǎn)行業(yè)的稅法遵從度，公平房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，凈化房地產(chǎn)行業(yè)的稅收環(huán)境，保證國(guó)家稅源。通過(guò)本文的研究，希望引起有關(guān)部門(mén)的重視，并為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查研究和制定稅務(wù)政策提供參考，更好的為國(guó)家稅制改革獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。 

1.2   研究思路 

房地產(chǎn)行業(yè)一直是納稅較多的重點(diǎn)行業(yè)，其業(yè)務(wù)復(fù)雜，成本難于核算也成為稅源管理的難點(diǎn)，如何利用稅務(wù)稽查的職能作用，打擊房地產(chǎn)行業(yè)的稅收違法行為，提高其稅法遵從度是稅收管理的一大難題。本文先分析了稅務(wù)稽查的相關(guān)理論，然后介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的稅源構(gòu)成和稅收違法的表現(xiàn)形式，站在房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問(wèn)題，最后提出完善房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的建議。 

本文共分六章。開(kāi)篇為緒論，主要介紹選題的依據(jù)和意義、論文的研究思路、本文的創(chuàng)新與不足。第二章為稅務(wù)稽查的相關(guān)理論和文獻(xiàn)綜述。共分兩節(jié)，分別闡述了稅務(wù)稽查的相關(guān)理論和國(guó)內(nèi)外對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的研究。第三章為房地產(chǎn)行業(yè)稅源構(gòu)成和稅收違法的形式及手段。共分三節(jié)，第一節(jié)介紹了房地產(chǎn)行業(yè)的稅源構(gòu)成；第二節(jié)總結(jié)了房地產(chǎn)行業(yè)稅收違法的形式，稅收實(shí)質(zhì)性減少和稅收延遲入庫(kù)；第三節(jié)分稅種列舉了房地產(chǎn)行業(yè)稅收違法的主要手段。第四章為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的現(xiàn)狀。本章共分 7 節(jié)，分別從房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的地位，實(shí)施檢查的主體，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的分類(lèi)、流程、模式、手段和作用方面介紹了房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的現(xiàn)狀。第五章為房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問(wèn)題。共分五節(jié)，第一節(jié)為稅收制度不完善影響了房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查有效實(shí)施，第二節(jié)為缺乏對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的分類(lèi)稽查機(jī)制，第三節(jié)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上下游的延伸檢查力度不夠，第四節(jié)為在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過(guò)程中缺少固定證據(jù)的意識(shí)，第五節(jié)為在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過(guò)程中程序正義得不到重視，第六節(jié)為房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅形式呈現(xiàn)多樣化，第七節(jié)為稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)對(duì)稅收違法行為的處罰力度不夠。第六章為完善房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的建議。共分六節(jié)，第一節(jié)為建立健全房地產(chǎn)稅務(wù)稽查相關(guān)的法制。第二節(jié)為四個(gè)轉(zhuǎn)變提高房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查水平，分別是由管理式房地產(chǎn)稅務(wù)稽查向?qū)徲?jì)式轉(zhuǎn)變，由收入型向服務(wù)型房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查轉(zhuǎn)變，建立房地產(chǎn)稅務(wù)稽查專(zhuān)業(yè)化隊(duì)伍，向分類(lèi)稽查轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)電子稽查應(yīng)用，向現(xiàn)代化房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查轉(zhuǎn)變。第三節(jié)為建立稽查和管理的信息共享，與房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)接軌。第四節(jié)為加強(qiáng)省市兩級(jí)房地產(chǎn)稅務(wù)稽查，加強(qiáng)執(zhí)法的力度。第五節(jié)為規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查程序，保障企業(yè)合法權(quán)利。第六節(jié)為增強(qiáng)固化證據(jù)意識(shí)，在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查中有的放矢。 

第 2章  相關(guān)理論及文獻(xiàn)綜述 

2.1   稅務(wù)稽查相關(guān)理論 

2.1.1   博弈理論 

博弈論，又稱(chēng)對(duì)策論，是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)候的決策以及這種決策的均衡問(wèn)題。也就是說(shuō),當(dāng)一個(gè)主體(一個(gè)人或者一個(gè)組織) 的選擇受到其他人或其它組織選擇的影響,而且反過(guò)來(lái)他的選擇也影響到其他人或其它組織選擇時(shí)的決策和均衡問(wèn)題。  

博弈論經(jīng)典案例是囚徒困境的案例，每一個(gè)囚徒都會(huì)權(quán)衡自己的選擇對(duì)自己造成的后果，根據(jù)對(duì)自己判罰的尺度，預(yù)判其他同伙的行動(dòng)，選擇對(duì)自己最有利的行動(dòng)。 在稅務(wù)稽查中，稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)通過(guò)稅務(wù)稽查的方式，對(duì)納稅人是否按照稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)的情況進(jìn)行檢查，打擊稅收違法行為，推進(jìn)依法治稅，促進(jìn)稅收征管，減少稅收流失。納稅人作為納稅主體，總是希望降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利益最大化。稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人分別依據(jù)對(duì)方策略，選擇對(duì)自己利益最大化的決策，形成稅務(wù)稽查和逃避繳納稅款的博弈關(guān)系。稅務(wù)機(jī)構(gòu)和納稅人之間的博弈方式、策略選擇，影響著稅務(wù)稽查的結(jié)果。  

博弈的雙方是稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)，雙方是具有完全信息的非合作博弈。房地產(chǎn)企業(yè)知道自己遵從稅法和違反稅法規(guī)定將會(huì)受到怎樣的懲罰，稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)在選案時(shí)可以選擇稽查或者不稽查。這時(shí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的博弈就開(kāi)始了，雙方都在利益最大范圍內(nèi)選擇自己的行為。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)權(quán)衡自己如果違反稅收規(guī)定，將會(huì)帶來(lái)怎樣的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)在一定的概率下，如果被稅務(wù)稽查抽中稽查，會(huì)承擔(dān)多大的處罰。稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)面臨了很多房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)自己的人力、財(cái)力、物力來(lái)選擇是否對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)稽查。雙方都會(huì)在自己所掌握的信息下，作出選擇。 

2.1.2   稅收遵從理論 

稅法遵從度是指納稅人因不同的文化程度、價(jià)值取向、道德素養(yǎng)、法治觀念、社會(huì)閱歷等原因，在納稅動(dòng)機(jī)、納稅行為、納稅結(jié)果上產(chǎn)生差異，而直接反映出對(duì)稅法的不同遵從程度。 

稅收遵從是從納稅人自愿的角度出發(fā)，從其繳納稅收的情況來(lái)分析，考察納稅人的涉稅活動(dòng)是否完全遵從稅法。從經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)以自身利益最大化為出發(fā)點(diǎn)，不納稅或者少納稅可以增加自身的收益，有可能被稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)選作稽查的對(duì)象，對(duì)其不納稅或少納稅的行為進(jìn)行處罰。納稅人按照稅法規(guī)定納稅，也不一定會(huì)被稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)選作稽查的對(duì)象，即使選中也不會(huì)受到處罰，但是足額納稅會(huì)減少自己的利益。從管理學(xué)、心理學(xué)、行為學(xué)出發(fā)，納稅人都有不遵從稅法的幾率，稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)就是要想方設(shè)法使納稅人遵從稅法，提高稅法遵從度。納稅人對(duì)稅法遵從的態(tài)度和稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)現(xiàn)納稅遵從策略模型，如圖 2.1所示。 

2.2   文獻(xiàn)綜述 

國(guó)外的稅務(wù)稽查起步較早，對(duì)稅務(wù)稽查的理論研究、稽查方法等論述比較多。 

（一）美國(guó)聯(lián)邦國(guó)內(nèi)收入局負(fù)責(zé)全美國(guó)的稅款征收，主要職責(zé)是稅源管理、稅負(fù)評(píng)估、稅款征收和稅務(wù)稽查，是財(cái)政部的重要機(jī)構(gòu)。國(guó)內(nèi)收入局總部設(shè)在華盛頓，其下設(shè)置有中、東北、東南和西部四個(gè)大區(qū)稅務(wù)局。大區(qū)稅務(wù)局下設(shè)分區(qū)稅務(wù)局，負(fù)責(zé)地區(qū)的日常業(yè)務(wù)執(zhí)行。稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)是美國(guó)聯(lián)邦國(guó)內(nèi)收入局的組成部門(mén)，從聯(lián)邦、州到地方都設(shè)置有稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)。聯(lián)邦和州的稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)通常不負(fù)責(zé)具體的案件查處，只負(fù)責(zé)管理和領(lǐng)導(dǎo)地方稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)工作。州和地方稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)是稽查執(zhí)法的主體，下面設(shè)置有調(diào)查組，具體負(fù)責(zé)稅務(wù)案件的查辦。美國(guó)各州稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)的具體設(shè)置都不一樣，沒(méi)有固定的機(jī)構(gòu)設(shè)置模式。以加利福尼亞州為例，其稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)在全州設(shè)置有 13 個(gè)地區(qū)性辦公室，而德克薩斯州則設(shè)置 18 個(gè)地區(qū)性辦公室，有些辦公室負(fù)責(zé)跨州的稽查執(zhí)法。 

（二）德國(guó)稅務(wù)局不是一個(gè)獨(dú)立的法人，是聯(lián)邦財(cái)政部門(mén)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)。聯(lián)邦稅務(wù)局負(fù)責(zé)關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和具有消費(fèi)稅性質(zhì)的香煙稅、啤酒稅、白酒稅的征收管理。州財(cái)政部下設(shè)的稅務(wù)局負(fù)責(zé)共享稅、地方稅的征收管理。德國(guó)于1934年建立稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)，從上而下分為聯(lián)邦稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)、州稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)和地方稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)。稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)在職能上分為稅務(wù)稽查分局和稅務(wù)調(diào)查分局，稅務(wù)稽查分局負(fù)責(zé)對(duì)征管部門(mén)移送案件的稽查工作，稅務(wù)調(diào)查分局負(fù)責(zé)對(duì)稅務(wù)稽查分局移送的嚴(yán)重稅務(wù)違法案件或者涉稅犯罪案件進(jìn)行刑事偵查工作，認(rèn)為犯罪的要移交司法部門(mén)查處。 

（三）意大利的國(guó)庫(kù)部相當(dāng)于我們國(guó)家的財(cái)政部，而意大利的財(cái)政部相當(dāng)于我們國(guó)家的稅務(wù)局。國(guó)家設(shè)置有稅務(wù)法院、財(cái)政警察、稅務(wù)監(jiān)察服務(wù)中心、稅務(wù)信息處理中心等機(jī)構(gòu)協(xié)助財(cái)政部共同管理國(guó)家的稅收工作。稅務(wù)法院是獨(dú)立于財(cái)政部之外的專(zhuān)門(mén)處理稅務(wù)訴訟案件及稅務(wù)執(zhí)法人員違紀(jì)問(wèn)題的常設(shè)機(jī)構(gòu)，分為國(guó)家級(jí)、大區(qū)級(jí)、省級(jí)和市級(jí)稅務(wù)法院，分別隸屬于本級(jí)法院。財(cái)政警察是軍隊(duì)的一種，相當(dāng)于稅務(wù)稽查，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)稅收違法案件的查處，保障國(guó)家收入穩(wěn)定足額入庫(kù)。稅務(wù)監(jiān)察服務(wù)中心不是國(guó)家機(jī)構(gòu)，而是會(huì)計(jì)師事務(wù)所性質(zhì)的私營(yíng)機(jī)構(gòu)，其工作主要是協(xié)助財(cái)政部在對(duì)現(xiàn)行偷漏稅形式、主要方法進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，給財(cái)政部提供稅收檢查的重點(diǎn)行業(yè)及相關(guān)企業(yè)名單等資料;稅務(wù)信息處理中心也是一個(gè)私營(yíng)部門(mén)，它主要協(xié)助財(cái)政部登記納稅人稅號(hào)、統(tǒng)計(jì)稅收收入情況，確定行業(yè)平均收入和應(yīng)納稅額及提供稅收稽查結(jié)果的量化分析。 

第3 章   房地產(chǎn)行業(yè)稅收違法形式及手段 .. 11 

3.1   房地產(chǎn)行業(yè)稅源構(gòu)成 ................... 11 

3.2   房地產(chǎn)行業(yè)稅收違法的形式 ..... 11 

3.2.1   稅收實(shí)質(zhì)性減少 ............. 11 

3.2.2   稅收延遲入庫(kù) ............ 12 

第4 章   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查現(xiàn)狀 ........ 18 

4.1   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的地位 ................ 18 

4.2   實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的主體 .......... 19 

4.3   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的分類(lèi) ............... 19 

4.4   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的流程 ............. 19 

4.5   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的模式 .............. 21 

4.6   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的手段 ........ 21 

4.7   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的作用 ........... 22 

第5 章   房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查存在的問(wèn)題 .............. 23 

5.1   稅收制度不完善影響了房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的有效實(shí)施 ............ 23 

5.2   缺乏對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的分類(lèi)稽查機(jī)制 .................. 25 

5.3   對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上下游的延伸檢查力度不夠 ............. 25 

5.4   在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過(guò)程中缺少固定證據(jù)的意識(shí) .......... 26 

5.5   在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過(guò)程中程序正義得不到重視 ... 26 

第 6章  完善房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的建議

6.1   建立健全房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的相關(guān)法制 

總體而言,我國(guó)稅法體系的立法層次低，授權(quán)性立法多，稅收法律體系不健全，制約了房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查的發(fā)展。一是稅收法律立法級(jí)次不高，法律效力地下。當(dāng)稅收的行政法規(guī)、部委規(guī)章和其他領(lǐng)域的法律出現(xiàn)沖突的時(shí)候，按照上位法優(yōu)先的原則，稅法便不能成為稽查執(zhí)法的依據(jù)，無(wú)法為稽查人員的執(zhí)法提供法律保護(hù)。二是稅收法律文件過(guò)多、自由裁量權(quán)過(guò)大、稅法內(nèi)部存在矛盾，為稅務(wù)稽查帶來(lái)衍生風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)目前處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型階段，為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以法律法規(guī)形式存在的文件僅僅具有指導(dǎo)性作用，具體的執(zhí)行辦法都由稅務(wù)機(jī)關(guān)和地方政府以部委規(guī)章和地方法規(guī)的形式制定，致使稅法內(nèi)部之間產(chǎn)生矛盾，而且造成了目前我國(guó)稅法體系龐雜的局面。稅務(wù)稽查人員在執(zhí)法中往往很難找到有力的法律依據(jù)，為稽查人員的執(zhí)法帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)隱患。三是專(zhuān)門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的稅法太少，僅僅幾個(gè)以部委規(guī)章形式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)下達(dá)的規(guī)范性文件顯得杯水車(chē)薪，而且財(cái)務(wù)人員做假賬、應(yīng)設(shè)置賬簿而不設(shè)置賬簿的懲罰力度太低。這些制約著房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的問(wèn)題，都是稅法亟待解決的。 

建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的相關(guān)法制是新時(shí)期稅法的應(yīng)有之義，是保障房地產(chǎn)行業(yè)依法納稅，稽查部門(mén)依法稽查的基礎(chǔ)，是規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，保障稅款征收，推進(jìn)法治進(jìn)程的客觀要求。健全房地產(chǎn)行業(yè)的稅收立法包括以下幾個(gè)方面：一是規(guī)范自由裁量權(quán)，規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于偷稅的罰款 0.5 倍到 5 倍，相差 10 倍之多，稅法沒(méi)有給出究竟什么樣的是嚴(yán)重的，什么樣的是不嚴(yán)重的。稽查人員往往很難把握尺度，不僅給企業(yè)造成壓力，也給稽查執(zhí)法帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。二是解決法律內(nèi)部的矛盾。稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差別，稅法內(nèi)部對(duì)于一個(gè)問(wèn)題的規(guī)定不一致，都提高了執(zhí)法的難度。三是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)相應(yīng)的稅收法規(guī)。土地增值稅是否可以像企業(yè)所得稅一樣針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)具體的規(guī)定。四是健全房地產(chǎn)行業(yè)的稅法規(guī)定，做到有法可依。比如無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)位永久租賃協(xié)議是否可以界定為銷(xiāo)售行為，征收土地增值稅，稅法沒(méi)有明確的答復(fù)，稅法的規(guī)定真空為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了空間。

結(jié)  論 

本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查相關(guān)理論的研究，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的現(xiàn)狀，分析存在的各種問(wèn)題，對(duì)完善房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的改革方向具有了一定的認(rèn)識(shí)。 

一是在法律的角度上確定稅務(wù)稽查的法律地位，提高稅務(wù)稽查的執(zhí)法位階。完善稅務(wù)稽查的職能，將稅收違法犯罪的刑事偵查權(quán)賦予稅務(wù)稽查部門(mén)行使，在稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)立人員固定的稅務(wù)犯罪刑事偵查機(jī)構(gòu)，不授予警銜但相當(dāng)于警察的稅警，賦予其刑事偵查權(quán)，將公安機(jī)關(guān)經(jīng)偵部門(mén)查辦稅案的職責(zé)移交給稅偵機(jī)構(gòu)。 

二是完善房地產(chǎn)行業(yè)稅收的相關(guān)法律法規(guī)，填補(bǔ)稅法的空白，分稅種完善針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)納稅、稅務(wù)管理部門(mén)日常管稅、稅務(wù)稽查部門(mén)專(zhuān)項(xiàng)查稅有法可依。 

三是細(xì)化稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)內(nèi)部的分工，改變傳統(tǒng)的稅務(wù)稽查方法，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立一套專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)稽查手段。首先，在房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查中，做大做強(qiáng)省、市兩級(jí)稅務(wù)稽查力量，取消縣級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)，將縣級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)整合到市級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)中，市級(jí)稅務(wù)稽查部門(mén)作為省級(jí)稅務(wù)稽查部門(mén)的分支機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一管理。通過(guò)省級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一選案，統(tǒng)一部署，重點(diǎn)房地產(chǎn)稅源企業(yè)由省級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)牽頭檢查，非重點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)由市級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)實(shí)施檢查。整合稽查機(jī)構(gòu)的力量，避免重復(fù)檢查，建立一級(jí)稅務(wù)稽查體制，省、市、縣稽查力量呈現(xiàn)“橄欖形”結(jié)構(gòu)。其次，在房地產(chǎn)一體化系統(tǒng)中加入稅務(wù)稽查模塊，對(duì)稅務(wù)管理部門(mén)在日常房地產(chǎn)企業(yè)稅源管理中，納稅評(píng)估較差、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)值高、納稅遵從度低的企業(yè)，自動(dòng)移交到稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)的選案系統(tǒng)中。稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)選案部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況，將其中的重點(diǎn)房地產(chǎn)稅源企業(yè)分配給省級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)實(shí)施檢查，將非重點(diǎn)房地產(chǎn)稅源企業(yè)分配給市級(jí)稅務(wù)稽查機(jī)構(gòu)實(shí)施檢查。將檢查的結(jié)果回錄入房地產(chǎn)一體化的稅務(wù)稽查模塊中，給房地產(chǎn)稅源管理部門(mén)的日常管理提供信息，實(shí)現(xiàn)資源的共享。再次，房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的過(guò)程中，檢查人員強(qiáng)化固定證據(jù)的意識(shí)，為稅收違法行為的定性處理提供依據(jù)。嚴(yán)格遵守稅務(wù)稽查的相關(guān)流程，做到程序正義，保障房地產(chǎn)企業(yè)的正當(dāng)合法權(quán)利。再次，在房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查過(guò)程中，突出電子稅務(wù)稽查的作用，利用電子查賬軟件，分析企業(yè)的帳套，分析資金流向、成本構(gòu)成，尋找納稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。最后，利用審計(jì)式稽查的手段，針對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)可能存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，進(jìn)行逐一排查，固定相關(guān)證據(jù)。 
 

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