2003年,我國提出房地產(chǎn)稅收改革,將現(xiàn)有保有環(huán)節(jié)的稅收合并,統(tǒng)一征收物業(yè)稅,擬征收的物業(yè)稅以市價(jià)作為征收依據(jù)。之后改革試點(diǎn)相繼在北京、南京、重慶、深圳、丹東和福建等地開展。由于二手房交易的活躍及漏稅問題嚴(yán)重,2010年國稅局發(fā)文令各個(gè)省市選擇試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行評稅。2011年滬、渝兩地開始對住宅類房地產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。以上房地產(chǎn)稅都是以評估值作為征收依據(jù)的,這將會(huì)產(chǎn)生大量對應(yīng)稅房地產(chǎn)的評估需求。并且2010年國稅局文件中要求在建立批量評稅系統(tǒng)時(shí)應(yīng)和以后擬征收的物業(yè)稅的評估系統(tǒng)相一致。在這種背景下,全國范圍內(nèi)運(yùn)用批量評估對房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評估勢在必行。又由于我國中等城市占據(jù)大多數(shù),本文選取具有代表性的中等城市蘭州為例研究房地產(chǎn)稅基批量評估。這在理論上可以豐富我國在此方面的研究。在實(shí)踐上,一方面,能夠?yàn)樘m州市的稅基評估提供思路,為其他中等城市提供借鑒意義。另一方面,對房地產(chǎn)稅基批量評估的研究,解決稅基評估問題,有利于提高稅基評估的效率,減少偷稅情況的發(fā)生并推動(dòng)我國房地產(chǎn)稅收改革。 本文從房地產(chǎn)稅基評估入手,對房地產(chǎn)稅基評估進(jìn)行了理論分析并指出房地產(chǎn)稅基評估應(yīng)選擇以傳統(tǒng)評估方法為基礎(chǔ)的批量評估方法,為下文的研究打下基礎(chǔ)。接著分析了蘭州市房地產(chǎn)稅基批量評估的應(yīng)用條件,然后收集數(shù)據(jù)并用三種批量評估思路對蘭州市普通住宅類房地產(chǎn)稅基進(jìn)行了模擬評估。三種模擬結(jié)果顯示個(gè)體回歸法的效果最好。最后指出應(yīng)用房地產(chǎn)稅基批量評估應(yīng)解決的難點(diǎn)問題。 本文包括以下六個(gè)部分。 第一部分為緒論,概括了本文的選題背景和研究意義。然后對國內(nèi)外的研究進(jìn)行了綜述并做出了簡要總結(jié)和評述。最后概括了本文的研究思路和論文結(jié)構(gòu)及創(chuàng)新點(diǎn)和不足。 第二部分為房地產(chǎn)稅基批量評估方法應(yīng)用的研究基礎(chǔ)。首先對房地產(chǎn)稅基評估進(jìn)行了介紹,其中包括房地產(chǎn)稅基評估的含義、評估對象、價(jià)值類型和評估方法。然后介紹了稅基評估中的批量評估方法,包括這一方法的含義和特點(diǎn)、基本前提及技術(shù)思路。此部分為下文的研究打下了基礎(chǔ)。 第三部分為蘭州市房地產(chǎn)稅基批量評估方法應(yīng)用的基本條件。首先介紹了蘭州市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。其特點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格呈增長趨勢,房地產(chǎn)價(jià)值影響因素較少,房地產(chǎn)交易日趨活躍。然后從房屋登記制度、地理信息系統(tǒng)的發(fā)展及數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的發(fā)展三個(gè)方面介紹了蘭州市應(yīng)用稅基批量評估方法的可行性。 第四部分為模擬應(yīng)用部分。本文從三種不同的技術(shù)思路對蘭州市普通住宅類房地產(chǎn)稅基進(jìn)行模擬評估并對三種方法進(jìn)行了比較分析。三種方法是指基準(zhǔn)物業(yè)指標(biāo)法、分區(qū)回歸法和個(gè)體回歸法。其中的模擬數(shù)據(jù)通過二手房交易市場收集整理取得,這是由于蘭州市還沒有專門的數(shù)據(jù)信息庫且房地產(chǎn)中介公司數(shù)據(jù)具有保密性。本部分是文章的重點(diǎn)部分之一。 第五部分為應(yīng)用稅基批量評估方法所需要解決的主要難點(diǎn)問題。從對蘭州市房地產(chǎn)稅基模擬評估來看,本文提出三個(gè)方面的難點(diǎn),包括數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)的建立、評估軟件的開發(fā)和維護(hù)及專業(yè)人才的培養(yǎng)。 第六部分為結(jié)論。對論文內(nèi)容進(jìn)行總結(jié),指出本文研究結(jié)論和和不足之處。 本文采用理論分析和案例相結(jié)合的方法來進(jìn)行研究批量評稅的。理論上分析了房地產(chǎn)稅基和批量評估方法；案例上以蘭州市為例進(jìn)行模擬批量評估房地產(chǎn)稅基。 本文的研究是建立在前人的基礎(chǔ)之上的,創(chuàng)新點(diǎn)在于以蘭州市為例研究房地產(chǎn)稅基批量評估,并用三種方法對此進(jìn)行了模擬。然而由于個(gè)人能力有限,對一些問題的研究還不夠深入,比如本文提出的難點(diǎn)問題還有待于后人研究。
【學(xué)位單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類】：F293.33;F812.42
【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
1 緒論
    1.1 選題背景與研究意義
        1.1.1 選題背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述
        1.2.1 國外研究綜述
        1.2.2 國內(nèi)研究綜述
        1.2.3 總結(jié)與評述
    1.3 研究思路與論文結(jié)構(gòu)
        1.3.1 研究思路
        1.3.2 論文結(jié)構(gòu)
    1.4 研究方法
    1.5 創(chuàng)新和不足
2 房地產(chǎn)稅基批量評估應(yīng)用的研究基礎(chǔ)
    2.1 房地產(chǎn)稅基評估概述
        2.1.1 房地產(chǎn)稅基評估的含義
        2.1.2 房地產(chǎn)稅基評估的對象
        2.1.3 房地產(chǎn)稅基評估的價(jià)值類型
        2.1.4 房地產(chǎn)稅基評估方法
    2.2 批量評估方法簡介
        2.2.1 批量評估方法的含義及特點(diǎn)
        2.2.2 批量評估方法應(yīng)用的基本前提
        2.2.3 批量評估方法的技術(shù)思路
3 蘭州市稅基批量評估方法應(yīng)用的基本條件
    3.1 蘭州市房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)
        3.1.1 房地產(chǎn)價(jià)格呈增長趨勢
        3.1.2 房地產(chǎn)交易日趨活躍
        3.1.3 房地產(chǎn)價(jià)值影響因素較少
    3.2 蘭州市應(yīng)用批量評估方法的可行性
        3.2.1 相對完善的房屋登記制度
        3.2.2 地理信息系統(tǒng)的發(fā)展
        3.2.3 數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的不斷完善
4 蘭州市稅基批量評估方法的模擬應(yīng)用
    4.1 基準(zhǔn)物業(yè)法在蘭州市的模擬應(yīng)用
        4.1.1 選取基準(zhǔn)物業(yè)
        4.1.2 確定基準(zhǔn)物業(yè)的特征指標(biāo)數(shù)值和評估價(jià)值
        4.1.3 計(jì)算編制修正系數(shù)表
        4.1.4 計(jì)算待評估房地產(chǎn)的價(jià)值
    4.2 分區(qū)回歸法在蘭州市的模擬應(yīng)用
        4.2.1 評稅分區(qū)
        4.2.2 數(shù)據(jù)收集和參數(shù)量化
        4.2.3 建立模型并校準(zhǔn)
        4.2.4 批量評估的實(shí)現(xiàn)
    4.3 個(gè)體回歸法在蘭州市的模擬應(yīng)用
        4.3.1 外部因素的量化
        4.3.2 模擬應(yīng)用結(jié)果
    4.4 三種稅基批量評估方法的比較分析
5 稅基批量評估方法應(yīng)用需解決的難點(diǎn)問題
    5.1 數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)的建立
    5.2 評估軟件的開發(fā)
    5.3 專業(yè)人才的培養(yǎng)
6 結(jié)論
參考文獻(xiàn)
后記

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2893472