發(fā)布時(shí)間：2020-06-30 16:17

【摘要】：為了分析沈陽市商品住宅市場情況,根據(jù)國內(nèi)外編制價(jià)格指數(shù)的方法,結(jié)合沈陽市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況,采用特征價(jià)格法對沈陽市商品住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)行研究.選擇16個(gè)特征變量,采用半對數(shù)模型構(gòu)建沈陽市商品住宅特征價(jià)格模型,并對模型進(jìn)行檢驗(yàn),確定影響沈陽市商品住宅價(jià)格的14個(gè)特征變量及相互關(guān)系.通過價(jià)格指數(shù)計(jì)算公式,計(jì)算出2006年至2013年沈陽市商品住宅特征價(jià)格指數(shù),得出沈陽市商品住宅價(jià)格增速正在逐年減緩的結(jié)論,并對未來市場可能出現(xiàn)的問題提出合理建議.
【圖文】：

83.6%，大于基本模型計(jì)算得出的復(fù)相關(guān)系數(shù)80%，這證明了半對數(shù)模型的選擇更適合沈陽市商品住宅特征價(jià)格的計(jì)算．半對數(shù)模型的判定系數(shù)Ｒ2=69.9%，經(jīng)調(diào)整的Ｒ2=66.1%，說明因變量和自變量之間線性關(guān)系明顯，模型對因變量差異的解釋能力約為66.1%．從回歸分析來看:顯著性檢驗(yàn)值為0.000，說明房屋價(jià)格與其特征呈現(xiàn)密切的線性相關(guān)，見表1．表1模型回歸分析表Table1Modelregressionanalysis指標(biāo)平方和自由度均方F檢驗(yàn)值差異顯著性回歸11.197160.70018.6870.000殘差4.8311290.037總計(jì)16.028145從散點(diǎn)圖(圖1)可以看出:無論是回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差還是回歸標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)計(jì)值，絕大多數(shù)點(diǎn)都分布在－2至+2之間，只有9個(gè)點(diǎn)不在此范圍內(nèi)，滿足方差齊性假設(shè)．從回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差的標(biāo)準(zhǔn)P－P圖(圖2)可以看出:半對數(shù)模型的曲線近似于直線，可見殘差符合正態(tài)分布．半對數(shù)模型不僅圖1殘差散點(diǎn)圖Fig.1Scatterdiagramofresiduals滿足正態(tài)性假設(shè)和等方差性假設(shè)，而且具有很好的擬合度和較高的解釋能力，用來分析和解釋商品住宅特征對商品住宅價(jià)格的影響是比較合適的．圖2回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差的標(biāo)準(zhǔn)P－P圖Fig.2StandardP－Pdiagramofregressionstandardizedresiduals2.4特征價(jià)格分析通過半對數(shù)模型的分析，并與理論一致性相比較，去除建筑朝向、文體設(shè)施兩項(xiàng)與理論相悖的因素，得出沈陽市商品住宅特征價(jià)格模型:lnP=8.666+0.004×建筑面積+0.055×有無車庫+0.138×裝修程度－0.129×房間數(shù)目+0.017×建筑質(zhì)量+0.001×小區(qū)環(huán)境+0.048×物業(yè)管理+0.021×容積率+0.003×基礎(chǔ)設(shè)施配套+0.014×噪聲－0.027×至CBD距離－0.008×至地鐵口距離+0.012×至醫(yī)院距離+0.013×公共交通．由模型可知:其他變量不發(fā)生變化時(shí)，建筑面積每增加1m2

6.1%，說明因變量和自變量之間線性關(guān)系明顯，模型對因變量差異的解釋能力約為66.1%．從回歸分析來看:顯著性檢驗(yàn)值為0.000，說明房屋價(jià)格與其特征呈現(xiàn)密切的線性相關(guān)，見表1．表1模型回歸分析表Table1Modelregressionanalysis指標(biāo)平方和自由度均方F檢驗(yàn)值差異顯著性回歸11.197160.70018.6870.000殘差4.8311290.037總計(jì)16.028145從散點(diǎn)圖(圖1)可以看出:無論是回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差還是回歸標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)計(jì)值，絕大多數(shù)點(diǎn)都分布在－2至+2之間，只有9個(gè)點(diǎn)不在此范圍內(nèi)，滿足方差齊性假設(shè)．從回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差的標(biāo)準(zhǔn)P－P圖(圖2)可以看出:半對數(shù)模型的曲線近似于直線，可見殘差符合正態(tài)分布．半對數(shù)模型不僅圖1殘差散點(diǎn)圖Fig.1Scatterdiagramofresiduals滿足正態(tài)性假設(shè)和等方差性假設(shè)，而且具有很好的擬合度和較高的解釋能力，用來分析和解釋商品住宅特征對商品住宅價(jià)格的影響是比較合適的．圖2回歸標(biāo)準(zhǔn)化殘差的標(biāo)準(zhǔn)P－P圖Fig.2StandardP－Pdiagramofregressionstandardizedresiduals2.4特征價(jià)格分析通過半對數(shù)模型的分析，并與理論一致性相比較，去除建筑朝向、文體設(shè)施兩項(xiàng)與理論相悖的因素，得出沈陽市商品住宅特征價(jià)格模型:lnP=8.666+0.004×建筑面積+0.055×有無車庫+0.138×裝修程度－0.129×房間數(shù)目+0.017×建筑質(zhì)量+0.001×小區(qū)環(huán)境+0.048×物業(yè)管理+0.021×容積率+0.003×基礎(chǔ)設(shè)施配套+0.014×噪聲－0.027×至CBD距離－0.008×至地鐵口距離+0.012×至醫(yī)院距離+0.013×公共交通．由模型可知:其他變量不發(fā)生變化時(shí)，建筑面積每增加1m2，商品住宅單價(jià)將增加e0.004=1元．同理，可計(jì)算得出其他特征價(jià)格對商品住宅價(jià)格的影響．3沈陽市商品住宅特征價(jià)格指數(shù)設(shè)計(jì)與分析3.1沈陽市商品住宅特征價(jià)格指數(shù)?

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2735525