一、目前房地產企業(yè)的主要融資渠道

　　房地產企業(yè)的融資渠道主要有內部融資，如企業(yè)的內部留存利潤。外部融資包括直接向證券市場的融資，如股權融資、債券融資和信托融資和間接通過銀行等金融機構的融資，如銀行項目開發(fā)貸款和經營性物業(yè)貸款。對于大部分中小房企來說，由于上市的種種框架限制，要實現上市股權融資比較困難。另外中國債券市場的不完善，也導致絕大多數房地產企業(yè)無法實現債券融資。目前房地產企業(yè)解決資金的主要途徑仍為金融機構的貸款，尤其房地產項目的開發(fā)貸款。

　　房地產開發(fā)貸款，房地產開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行向房地產企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造過程中所需建設資金的貸款。

　　二、房地產開發(fā)貸款的政策要求 1.貸款對象和項目要求

　　2003年央行1號文件對房地產開發(fā)貸款的對象及項目作了特別規(guī)定，房地產開發(fā)貸款對象應為具備開發(fā)資質(通常銀行要求為開發(fā)武級資質)、信用等級高(通常為A級以上企業(yè))、沒有拖欠工程款的房地產企業(yè)。貸款要重點支持低收入人群的住宅項目、對大面積、高檔房及別墅要加以限制、對空置率和負債率高的企業(yè)要嚴格審批。這說明房地產開發(fā)企業(yè)支持的是企業(yè)自身條件較好，同時開發(fā)的項目具有很好市場情景的房地產商，房地產商要想貸到項目貸款，先要練好內功。

　　2.項目四證及資本金要求

　　銀監(jiān)會規(guī)定:商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款，俗稱四證齊全。央行1號文件還規(guī)定房地產企業(yè)項目的自有資金(指所有者權益)不低于項目總投資的30%時(實際操作時多控制在35%)，銀行才能發(fā)放貸款。

　　3.貸款支付方式及管理要求

　　2009年銀監(jiān)會《固定資產貸款管理暫行辦法》第二十五條規(guī)定單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應采用貸款人受托支付方式。受托支付是指貸款人根據借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。受托支付目的是為了減小貸款被挪用的風險。2004年銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指尋》規(guī)定:在房地產開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后，可根據項目的進度和進展狀況，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進行監(jiān)控，防止貸款挪作他用，這個規(guī)定完全說明銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款封閉管理。

　　三、房地產開發(fā)貸款的申請流程

　　各家商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款都有一套嚴格的審批流程，這套流程下來最快也要3個月的時間。房地產開發(fā)貸款的操作流程為:遞交貸款申請一一銀行受理調查一-銀行撰寫項目評估報告和風險評價報告一一報上級行核查審批一一辦理借款手續(xù)、抵押手續(xù)一一銀行下款一一收貸撤押。商業(yè)銀行通常的要求是三證齊全上會審批，四證齊全發(fā)放貸款。因此，為了能爭取最快時間完成項目貸款，我們可以按如下流程提前操作項目貸款。

　　1.在前期部辦理規(guī)劃報建審批階段就與銀行溝通，提交貸款申請。

　　2.項目總平面規(guī)劃圖經規(guī)劃局審核通過后，筆耕論文，根據擬開發(fā)區(qū)域的經濟指標測算項目總投資和可貸款金額，請銀行人員上門調查，展開市場調研。

　　3.項目取得擬開發(fā)區(qū)域的三證，國有土地使用證、建設用地規(guī)劃證和建設工程規(guī)劃許可證后，銀行資料上報上級行等待審批過會。

　　4.在項目等待過會期間，審批人員會提出各種問題、補充相應的資料，此時企業(yè)的工程部也在積極的辦理建設工程施工許可證。這樣可以確保項目貸款會通過，企業(yè)就能取得施工許可證。

　　5.取得建設工程施工證后，經辦行與企業(yè)辦理借款和抵押登記手續(xù)。銀行取得他項權證后，根據工程的形象進度及己投入資金情況，與自有資金配比發(fā)放貸款金額，之后企業(yè)財務人員辦理受托支付。

　　6.貸款隨著銷售收入的實現和房款的回籠，銀行會要求企業(yè)逐步還貸撤押，到期一次性還款。

　　四、房地產開發(fā)貸款的擔保方式

　　房地產開發(fā)貸款的擔保方式主要是采用土地及在建工程作擔保方式，抵押率通常控制在50%左右。因銀行對房地產開發(fā)貸款實行封閉式管理，所以貸款初期必須將項目所占用的土地全部抵押給貸款銀行，等項目達到預銷售條件時，企業(yè)與銀行共同至土地部門辦理項目土地的解押手續(xù)。然后，再至房產登記部門辦理項目土地上的在建工程抵押手續(xù)。最后，開發(fā)商在銷售房產時，必須先由財務人員至銀行辦理在建工程的撤押還貸，銷售部才能至房產部門辦理銷售合同見證及客戶的按揭貸款。通過先辦理土地抵押再轉建工程抵押，最后銷售時撤押還貸的控制，銀行保證了貸款的權益，實現了房地產開發(fā)貸款的封閉管理�，F在銀行為進步加強風險控制，通常還要求企業(yè)追加有實力第三方如母公司或公司的實際控制人擔保。

　　一般來說，房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是自有資金（股東投入）、國內貸款、其他資金（定金、預收款及施工方墊資）三個方面。項目的啟動資金由開發(fā)商投入的自有資金完成，主要是項目取得土地使用權、用地使用權、項目計劃立項、設計、建設規(guī)劃審批、進行土地的蘭通一平等前期工作所需的資金。項目的后續(xù)開發(fā)資金主要依賴銀行的項目貸款，財務管理人員如能以最快的速度爭取到金融機構的房地產開發(fā)貸款，將是確保項目順利完工的重要保障。

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