一、目前房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道

　　房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有內(nèi)部融資，如企業(yè)的內(nèi)部留存利潤。外部融資包括直接向證券市場的融資，如股權(quán)融資、債券融資和信托融資和間接通過銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資，如銀行項目開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)貸款。對于大部分中小房企來說，由于上市的種種框架限制，要實現(xiàn)上市股權(quán)融資比較困難。另外中國債券市場的不完善，也導(dǎo)致絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無法實現(xiàn)債券融資。目前房地產(chǎn)企業(yè)解決資金的主要途徑仍為金融機(jī)構(gòu)的貸款，尤其房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造過程中所需建設(shè)資金的貸款。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策要求 1.貸款對象和項目要求

　　2003年央行1號文件對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的對象及項目作了特別規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備開發(fā)資質(zhì)(通常銀行要求為開發(fā)武級資質(zhì))、信用等級高(通常為A級以上企業(yè))、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)企業(yè)。貸款要重點支持低收入人群的住宅項目、對大面積、高檔房及別墅要加以限制、對空置率和負(fù)債率高的企業(yè)要嚴(yán)格審批。這說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支持的是企業(yè)自身條件較好，同時開發(fā)的項目具有很好市場情景的房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商要想貸到項目貸款，先要練好內(nèi)功。

　　2.項目四證及資本金要求

　　銀監(jiān)會規(guī)定:商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款，俗稱四證齊全。央行1號文件還規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)項目的自有資金(指所有者權(quán)益)不低于項目總投資的30%時(實際操作時多控制在35%)，銀行才能發(fā)放貸款。

　　3.貸款支付方式及管理要求

　　2009年銀監(jiān)會《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》第二十五條規(guī)定單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付，應(yīng)采用貸款人受托支付方式。受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。受托支付目的是為了減小貸款被挪用的風(fēng)險。2004年銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指尋》規(guī)定:在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后，可根據(jù)項目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用，這個規(guī)定完全說明銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的申請流程

　　各家商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款都有一套嚴(yán)格的審批流程，這套流程下來最快也要3個月的時間。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作流程為:遞交貸款申請一一銀行受理調(diào)查一-銀行撰寫項目評估報告和風(fēng)險評價報告一一報上級行核查審批一一辦理借款手續(xù)、抵押手續(xù)一一銀行下款一一收貸撤押。商業(yè)銀行通常的要求是三證齊全上會審批，四證齊全發(fā)放貸款。因此，為了能爭取最快時間完成項目貸款，我們可以按如下流程提前操作項目貸款。

　　1.在前期部辦理規(guī)劃報建審批階段就與銀行溝通，提交貸款申請。

　　2.項目總平面規(guī)劃圖經(jīng)規(guī)劃局審核通過后，筆耕論文，根據(jù)擬開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算項目總投資和可貸款金額，請銀行人員上門調(diào)查，展開市場調(diào)研。

　　3.項目取得擬開發(fā)區(qū)域的三證，國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，銀行資料上報上級行等待審批過會。

　　4.在項目等待過會期間，審批人員會提出各種問題、補(bǔ)充相應(yīng)的資料，此時企業(yè)的工程部也在積極的辦理建設(shè)工程施工許可證。這樣可以確保項目貸款會通過，企業(yè)就能取得施工許可證。

　　5.取得建設(shè)工程施工證后，經(jīng)辦行與企業(yè)辦理借款和抵押登記手續(xù)。銀行取得他項權(quán)證后，根據(jù)工程的形象進(jìn)度及己投入資金情況，與自有資金配比發(fā)放貸款金額，之后企業(yè)財務(wù)人員辦理受托支付。

　　6.貸款隨著銷售收入的實現(xiàn)和房款的回籠，銀行會要求企業(yè)逐步還貸撤押，到期一次性還款。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保方式

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的擔(dān)保方式主要是采用土地及在建工程作擔(dān)保方式，抵押率通�？刂圃�50%左右。因銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行封閉式管理，所以貸款初期必須將項目所占用的土地全部抵押給貸款銀行，等項目達(dá)到預(yù)銷售條件時，企業(yè)與銀行共同至土地部門辦理項目土地的解押手續(xù)。然后，再至房產(chǎn)登記部門辦理項目土地上的在建工程抵押手續(xù)。最后，開發(fā)商在銷售房產(chǎn)時，必須先由財務(wù)人員至銀行辦理在建工程的撤押還貸，銷售部才能至房產(chǎn)部門辦理銷售合同見證及客戶的按揭貸款。通過先辦理土地抵押再轉(zhuǎn)建工程抵押，最后銷售時撤押還貸的控制，銀行保證了貸款的權(quán)益，實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的封閉管理�，F(xiàn)在銀行為進(jìn)步加強(qiáng)風(fēng)險控制，通常還要求企業(yè)追加有實力第三方如母公司或公司的實際控制人擔(dān)保。

　　一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是自有資金（股東投入）、國內(nèi)貸款、其他資金（定金、預(yù)收款及施工方墊資）三個方面。項目的啟動資金由開發(fā)商投入的自有資金完成，主要是項目取得土地使用權(quán)、用地使用權(quán)、項目計劃立項、設(shè)計、建設(shè)規(guī)劃審批、進(jìn)行土地的蘭通一平等前期工作所需的資金。項目的后續(xù)開發(fā)資金主要依賴銀行的項目貸款，財務(wù)管理人員如能以最快的速度爭取到金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，將是確保項目順利完工的重要保障。

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