在房地產(chǎn)估價中,比較法(《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》將其命名為市場比較法,簡稱"比較法")是房地產(chǎn)土地評估中最重要、最常用、最基本的方法。比較法的本質是以房地產(chǎn)土地的市場成交價格為導向,求取房地產(chǎn)土地的價值或價格,是一種最直接、最有說服力的估價方法,其測算結果易于被人們理解與接受。本文以商業(yè)房地產(chǎn)估價報告為研究對象,運用因素分析法,通過對房地產(chǎn)土地估價報告中比較法調整系數(shù)各因素的差異與影響度的分析,得出區(qū)位因素是最敏感影響因素的結論。進一步的研究表明,區(qū)位因素中"臨街狀況"與"樓層"是更敏感的影響因子,這也是比較法調整系數(shù)中制約房地產(chǎn)與土地價格的關鍵因素。只有把握好調整系數(shù)的準確性,才能通過比較法得到科學、精準的估價結果。 

【文章來源】：上海房地. 2020年01期 第26-29頁

【文章頁數(shù)】：4 頁

【部分圖文】：

樣本有效差值個數(shù)統(tǒng)計圖

對樣本報告中可比實例區(qū)位因素的六個因子，根據(jù)各因子調整的頻次、占比、最大值、平均值、標準差等進行統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)如表1所示區(qū)位因素各因子描述性統(tǒng)計情況。通過對報告樣本的區(qū)位狀況各因素的統(tǒng)計分析。圖2顯示“商業(yè)繁華度”、“臨街狀況”兩個調整因子出現(xiàn)調整頻次31次、36次（共63個可比實例樣本），達到49%、57%的占比，說明在選取可比實例時很難找到“商業(yè)繁華度”、“臨街狀況”相似度高的實例。現(xiàn)選取的樣本報告均未對“基礎及公共配套設施狀況”、“環(huán)境質量”因素進行調整。在選取樣本報告時特意剔除了遠郊區(qū)的報告，因為遠郊區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)除商業(yè)老街外，其新開發(fā)的社區(qū)商業(yè)項目基本都是“有價無市”，位于同一區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)差異性過大。對于上海市區(qū)而言，社區(qū)的基礎設施與公共配套設施配置齊全、環(huán)境狀況大體相似。

通過對報告樣本的區(qū)位狀況各因素的統(tǒng)計分析。圖2顯示“商業(yè)繁華度”、“臨街狀況”兩個調整因子出現(xiàn)調整頻次31次、36次（共63個可比實例樣本），達到49%、57%的占比，說明在選取可比實例時很難找到“商業(yè)繁華度”、“臨街狀況”相似度高的實例�，F(xiàn)選取的樣本報告均未對“基礎及公共配套設施狀況”、“環(huán)境質量”因素進行調整。在選取樣本報告時特意剔除了遠郊區(qū)的報告，因為遠郊區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)除商業(yè)老街外，其新開發(fā)的社區(qū)商業(yè)項目基本都是“有價無市”，位于同一區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)差異性過大。對于上海市區(qū)而言，社區(qū)的基礎設施與公共配套設施配置齊全、環(huán)境狀況大體相似。圖3顯示各因子調整幅度最大值來自“臨街狀況”與“樓層”，已經(jīng)接近規(guī)范要求的20%上限，“臨街狀況”與“樓層”的標準差相較其他幾個因子而言也較大，說明這兩個因子細小的差異會對商業(yè)房地產(chǎn)價格產(chǎn)生較大的影響。雖然僅有4個可比實例對“樓層”進行了調整，幅度卻很大，調整系數(shù)分別為-15、18、18、18。這些可比實例的報告樣本是位于1層和1-2層的商鋪，說明商鋪的“樓層”因子敏感度較大。


本文編號：2908450