發(fā)布時(shí)間：2016-12-01 10:31

  本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析 投稿：林慓慔

 

 

DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴?fàn)痡牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱(雙月刊)2005年第6期(總第19期)中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析□李春吉　□孟曉宏(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,江蘇南京　210003)摘要:本文在一個(gè)簡單的局部均衡模…

澳門房地產(chǎn)泡沫實(shí)證分析[摘 要]近年來，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化和國家房地產(chǎn)政策的適時(shí)調(diào)整，中國大陸房地產(chǎn)市場的火爆，澳門的房地產(chǎn)價(jià)格亦節(jié)節(jié)攀升。本文以澳門房地產(chǎn)市場為研究對象，針對澳門房地產(chǎn)是否存在泡沫的問題，，通過指標(biāo)法和主成分分析法進(jìn)行實(shí)證分析，基…

“吸煙有害健康”人人皆知。為了人們的身體健康，中國政府將煙草壟斷，減少民間種植，同時(shí)提高售價(jià)，“旨”在提高價(jià)格降低購買需求，較少煙民數(shù)量。結(jié)果是：便宜煙草漸漸消失，戒不掉煙的煙民為此支付更多的成本；戒掉煙的煙民又不是因?yàn)橘F而戒，即便煙草不提價(jià)，他們也…

 

DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴?fàn)痡牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱

(雙月刊)2005年第6期(總第19期)

中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格

影響因素的實(shí)證分析

□李春吉　□孟曉宏

(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,江蘇南京　210003)

摘要:本文在一個(gè)簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上,利用1999～2003年全國31

個(gè)省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格問題。實(shí)證

結(jié)果表明:開發(fā)商在房價(jià)上漲的時(shí)候可能過多的投資于別墅和高檔房,這有可能

帶來風(fēng)險(xiǎn);住宅市場上可能存在較大的投機(jī)性購房行為,這有可能形成房地產(chǎn)泡

沫;經(jīng)濟(jì)適用房的供給不足使普通居民利益受損。因此對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重

點(diǎn)應(yīng)該調(diào)整開發(fā)商投資方向,減少別墅高檔房的投資,增加低檔房和經(jīng)濟(jì)適用房

的投資,采取有效措施限制普通商品住宅市場上的投機(jī)行為。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);市場結(jié)構(gòu);投機(jī);價(jià)格

中圖分類號:F293.30　　文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A　　文章編號:16719301(2005)06004809

一、導(dǎo)言

　　自1999年實(shí)施住房貨幣化改革以來,房地產(chǎn)市場變得越來越繁榮,事實(shí)上

房地產(chǎn)市場的發(fā)展已成為幾年經(jīng)濟(jì)低潮之后新一輪經(jīng)濟(jì)增長的發(fā)動機(jī)。但隨著

房地產(chǎn)市場的繁榮,房地產(chǎn)市場卻似乎在脫離我們的控制。房地產(chǎn)市場的繁榮

一方面帶來經(jīng)濟(jì)增長,但另一方面高昂的房價(jià)又阻礙了許多百姓實(shí)現(xiàn)居者有其

屋的愿望。對房地產(chǎn)市場的學(xué)術(shù)研究也越來越多地見諸于各類學(xué)術(shù)雜志,這些

研究多集中在房地產(chǎn)市場的泡沫、投機(jī)、政府和開發(fā)商行為等方面。豐雷等

(2002)通過實(shí)證研究認(rèn)為土地投機(jī)是中國地產(chǎn)泡沫形成的直接原因,政府干預(yù)

失敗、權(quán)利尋租和法制不健全對地產(chǎn)泡沫形成有推動作用。袁志剛等(2003)通收稿日期:20050910;修回日期:20050922

作者簡介:李春吉(1971—　),男,江西東鄉(xiāng)人,南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師;孟曉宏(1968—　),

男,江蘇海安人,南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教師,南京大學(xué)商學(xué)院博士研究生。

INDUSTRIALECONOMICSRESEARCH　

過一個(gè)簡單的動態(tài)一般均衡模型解釋了家庭和開發(fā)商對價(jià)格的預(yù)期是如何形成房地產(chǎn)市場理性泡沫的機(jī)制。楊建榮等(2004)用一個(gè)政府、開發(fā)商和家庭三方不完全信息動態(tài)博弈模型來說明開發(fā)商樂觀供給預(yù)期過度與家庭樂觀消費(fèi)預(yù)期不足的結(jié)構(gòu)性矛盾是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡的內(nèi)在原因。平新橋等(2004)運(yùn)用35個(gè)大城市的面板數(shù)據(jù),就政府(地方政府)控制的地價(jià)、信貸與經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策3個(gè)變量對中國房地產(chǎn)業(yè)的投資、銷售價(jià)、銷量與土地購置價(jià)所產(chǎn)生的效應(yīng)做了經(jīng)驗(yàn)分析,他們的分析結(jié)果顯示,房地產(chǎn)開發(fā)商通過經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)與土地截留從政府手中獲取了低廉地價(jià),進(jìn)而賺取了較高利潤;他們的經(jīng)驗(yàn)結(jié)果還表明政府支持的銀行信貸對房地產(chǎn)投資、房價(jià)、地價(jià)及房地產(chǎn)銷量具有正向推動作用。武康平等(2004)研究了房地產(chǎn)市場是如何與金融市場共生的問題,他們的結(jié)論是制度缺陷導(dǎo)致房地產(chǎn)市場與金融市場的風(fēng)險(xiǎn)相互正向累積。李春吉(2004)給出一個(gè)貨幣經(jīng)濟(jì)動態(tài)一般均衡模型及實(shí)證分析來解釋貨幣供應(yīng)波動與房地產(chǎn)投資波動的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

上述研究都沒有涉及房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)問題,房地產(chǎn)市場的整體問題必須通過解決房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)問題來求解。本文試圖就房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)問題做一分析。為此,先從家庭和開發(fā)商的決策行為出發(fā)導(dǎo)出了房地產(chǎn)需求和供給函數(shù)及房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)銷售決定方程,然后用1999～2003年全國31個(gè)省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)對這些方程進(jìn)行檢驗(yàn),進(jìn)而揭示出房地產(chǎn)市場存在的某些結(jié)構(gòu)問題和影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。

二、房地產(chǎn)市場的基本情況

　　根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》相關(guān)各期數(shù)據(jù)整理,就整體而言,2000～2003年商品房銷售面積平均每年增長31%,波動為19.5%(標(biāo)準(zhǔn)差為0.195),但在2000年增長率達(dá)到56%后就急劇下降,到2003年的銷售增長率為10%,2000年的高增長率主要是1999年貨幣化房改政策出臺后帶來的大量商品房交易。就商品房銷售結(jié)構(gòu)而言,除辦公樓和商業(yè)用房外,其他各類房地產(chǎn)銷售面積增長率在2000年都很大,經(jīng)濟(jì)適用房在2000年后銷售面積增長率仍然較高,而別墅和高檔房及辦公樓在2003年的銷售增長率急劇下跌(2003年這二者的增長率分別為-15%,-14%)。各類房地產(chǎn)中經(jīng)濟(jì)適用房的銷售增長率最大。從房地產(chǎn)投資來看,總體而言各年房地產(chǎn)投資增長率較為平穩(wěn)(年均增長26.3%,標(biāo)準(zhǔn)差0.099)。從投資結(jié)構(gòu)來看,盡管這四年中經(jīng)濟(jì)適用房投資平均增長率最大,但增長率波動也比較大(平均增長92.3%、標(biāo)準(zhǔn)差1.403),事實(shí)上除了2000年經(jīng)濟(jì)適用房增長率很大以外,之后的年份經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長率在不斷下降,2003年經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長率甚至為-1%,而2003年高檔房和別墅、辦公樓和商業(yè)用房的投資平均增長率很高(18%、38%和39%)。從房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格來看,總的商品房平均售價(jià)增長率略為下降。從結(jié)構(gòu)來看,別墅和高檔房平均售價(jià)增長率下降最多(平均增長率下降了10.5%),而經(jīng)濟(jì)適用房和其他房地產(chǎn)平均售價(jià)增長率卻增加較快(平均增長率分別為3.8%和6.5%)。從房地產(chǎn)新開工面積來看,經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積增長率2002和2003年都在下降,其他各類房地產(chǎn)新開工面積的增長率都為正,其中非住宅類的房地產(chǎn)新開工面積增長率較高。

綜上所述,2000～2003年房地產(chǎn)市場的主要特征如下:總體上商品房銷售在經(jīng)歷2000年的大幅增長后增速逐漸下落,商品房地產(chǎn)平均售價(jià)增長率基本平穩(wěn)并略有下降,商品房投資增長率基本穩(wěn)定在20%～30%之間;在結(jié)構(gòu)上,盡管經(jīng)濟(jì)適用房的需求逐年加大,但由于其價(jià)格較之于其他房地產(chǎn)價(jià)格偏低,開發(fā)商不愿進(jìn)行投資,這又反過來導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)增長率的攀升,使經(jīng)濟(jì)適用房變得不經(jīng)濟(jì),事實(shí)上大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)對中底收入家庭而言仍然是難以承受的;另一方面盡管由于較高價(jià)格導(dǎo)致別墅、高檔房和其他非住宅類房地產(chǎn)的需求下降,但由于這類房地產(chǎn)給開發(fā)商帶來的利潤較高,所以這類房地產(chǎn)投資增長率較高。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

三、一個(gè)簡單的理論模型

　　我們從家庭和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為來導(dǎo)出房地產(chǎn)的需求和供給函數(shù),進(jìn)而給出房地產(chǎn)市場均衡價(jià)格和均衡交易量決定方程。為簡化分析,只考慮行為主體的靜態(tài)決策問題而不去考慮動態(tài)問題。假定在房地產(chǎn)市場上只有兩類行為主體:房地產(chǎn)需求者(典型地為家庭)及房地產(chǎn)開發(fā)商,這里沒有考慮政府這一行為主體,盡管政府行為對房地產(chǎn)市場有重大影響。

1.房地產(chǎn)需求者———代表性家庭行為分析

假設(shè)代表性家庭最大化如下效用函數(shù):μ=CtΔHt。這里字母的含義分別為Ct:一般消費(fèi)品消費(fèi)和其他的資產(chǎn)購買的組合,ΔHt:增加的房地產(chǎn)(本文的房地產(chǎn)是指各種商品房屋,沒有包括地產(chǎn),但不限于住宅)。

家庭面臨的預(yù)算約束為CtPct+ΔHtPht+d/T(1+r)≤yt+d。該約束式的含義為在t期家庭用其財(cái)富y(包括人力收入和非人力財(cái)富)及T期得到的貸款d用于消費(fèi)品消費(fèi)、房地產(chǎn)面積增加及償還貸款。家庭分期償還貸款,每期償還一部分本息d/T(1+r),還款期限為T年。求解家庭購買房地產(chǎn)決策問題得到家庭房地產(chǎn)需求函數(shù)為:

(yt+d(1-(1+r)/T))DβΔHtPhtα+β

即家庭在T期對增加住宅的需求ΔHt取決于其收入yt(可以是過去和未來收入的函數(shù)或看作是平均的永久收入)、每年償還的銀行貸款dr、房地產(chǎn)市場價(jià)格Pht以及房地產(chǎn)面積增加在家庭效用函

β數(shù)中的份額。α+β

進(jìn)一步,如果我們考慮家庭人口增長帶來的房地產(chǎn)需求和家庭對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期,上述房地產(chǎn)需求函數(shù)改寫為如下形式:

(yt+d(1-(1+r)/T))cDβHtNPhtα+βPht

這里Ht為t期家庭對房地產(chǎn)的需求,N為t期家庭人口,Pht為家庭對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期。加入家庭價(jià)格預(yù)期后家庭購買行為就變得復(fù)雜起來,如果家庭預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格超過房地產(chǎn)市場價(jià)格,家庭會增加房地產(chǎn)的購買,這種購買是一種投機(jī)性的購買行為。反之如果家庭預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格低于房地產(chǎn)市場價(jià)格,家庭會減少房地產(chǎn)購買。對上述家庭房地產(chǎn)需求函數(shù)進(jìn)行加總我們可以得到整個(gè)社會的房地產(chǎn)需求函數(shù)。

2.房地產(chǎn)供給者———代表性房地產(chǎn)開發(fā)商行為分析

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)的供給者,房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn)投資It來形成房地產(chǎn)的增量供給Ht,開發(fā)商投資額受制于其所籌集的資金Dt。

代表性房地產(chǎn)開發(fā)商最大化如下利潤函數(shù):

π=PhtHt-f( )2Ht2DeDαβ

s.t　Ht= It

It≤Dt

該利潤函數(shù)的特點(diǎn)是成本函數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)面積的二次函數(shù),該成本函數(shù)體現(xiàn)了邊際成本遞增的性質(zhì)。影響房地產(chǎn)開發(fā)商的成本因素被包含在函數(shù)f( ),這里我們關(guān)注的因素可能是房地產(chǎn)造價(jià)ZJ(主要包括土地價(jià)格和建筑成本),如果市場不是完全競爭的,那么開發(fā)商的壟斷程度θ也是函數(shù)f( )要考慮的因素。因此可以把f( )表示為f( )=f(ZJ,θ,…)。顯然這些因素都會被開發(fā)商加到成本里轉(zhuǎn)嫁給家庭,因此這些因素對開發(fā)商成本具有正的影響,即有f( )>0,f′( )>0。

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由開發(fā)商決策的一階條件得到開發(fā)商的房地產(chǎn)供給函數(shù)為PhtS=Ht= It= Dt。因此開發(fā)商f( )

房地產(chǎn)投資或所籌資金與房地產(chǎn)市場價(jià)格和房地產(chǎn)供應(yīng)量都是正相關(guān)的,此外房地產(chǎn)供給函數(shù)還表明投資也可以在某種程度上看作是開發(fā)商的成本。還有需要說明的是我們沒有在這一供給函數(shù)中加入開發(fā)商對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期,這是因?yàn)殚_發(fā)商比家庭更了解房地產(chǎn)市場信息及成本信息,開發(fā)商可在相當(dāng)程度上根據(jù)所掌握的信息來決定房地產(chǎn)市場價(jià)格,這樣開發(fā)商實(shí)際上對預(yù)期的依賴較少。對代表性開發(fā)商房地產(chǎn)供給函數(shù)加總可以得到整個(gè)社會的房地產(chǎn)供給函數(shù)。

3.房地產(chǎn)市場均衡

為簡化分析我們假定家庭數(shù)目和房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)目一樣多,這樣在t期整個(gè)房地產(chǎn)市場的均衡可以由代表性家庭房地產(chǎn)需求和代表性企業(yè)的房地產(chǎn)供給相等來表示,即有Ht=Ht,由此我們得到均衡的房地產(chǎn)價(jià)格和均衡的房地產(chǎn)交易量決定方程:

Pht=

Ht=cyt+1-PhtNf( )Tα+(1)DSyt+d(1-(1+r)/T)eβNPhtNα+βf( )

e(2)(1)和(2)式表明,房地產(chǎn)市場均衡價(jià)格和均衡交易量是家庭收入yt、房地產(chǎn)信貸d、貸款利率r、還貸期限T、人口狀況N、家庭對房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期Pht、房地產(chǎn)開發(fā)商成本結(jié)構(gòu)f( )和家庭房地產(chǎn)投

資偏好β(效用函數(shù)中房地產(chǎn)的份額)的復(fù)雜函數(shù)。α+β

對房地產(chǎn)市場價(jià)格和房地產(chǎn)銷售量具有正的影響,而利率對房地產(chǎn)市α+β顯然在上述因素中,家庭收入yt、房地產(chǎn)信貸d、還貸期限T、人口狀況N、家庭對房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期Pht和家庭房地產(chǎn)投資偏好e

場價(jià)格的影響為負(fù)。房地產(chǎn)開發(fā)商成本f( )對房地產(chǎn)價(jià)格有正的影響,但對房地產(chǎn)銷售量具有負(fù)的影響。如果在家庭預(yù)算約束中引入適當(dāng)?shù)慕灰灼醵?那么可導(dǎo)出稅率對房地產(chǎn)價(jià)格也有負(fù)影響。

我們可以進(jìn)一步分析一些關(guān)鍵因素。收入、房地產(chǎn)投資偏好和人口的變化更多地是經(jīng)濟(jì)因素變化所引起的,而房地產(chǎn)貸款和家庭房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期則容易受到政策的影響。對房地產(chǎn)的需求既有真實(shí)的為改善房地產(chǎn)居住條件或?yàn)橛米錾�產(chǎn)用房的真實(shí)需求,也有為投資房地產(chǎn)、通過房地產(chǎn)價(jià)格或租金上漲以期獲得收益的投資(投機(jī))需求。自住房制度改革以來,人們在滿足了基本的溫飽后對住宅的消費(fèi)需求顯然增加了,這部分住房消費(fèi)需求與居民的收入及城市人口增長密切相關(guān)。在人們滿足了一定時(shí)期內(nèi)的住房消費(fèi)需求后,隨著收入的增長,人們對資產(chǎn)投資的需求也會增加。人們投資資產(chǎn)的形式取決于可得的投資渠道和投資收益,比如當(dāng)股票市場存在且繁榮的時(shí)候,人們可以把很多資金投入到股票市場,股票資產(chǎn)占人們的資產(chǎn)投資份額會上升,這也容易導(dǎo)致股票價(jià)格的上升甚至是過度的投資和泡沫,而當(dāng)股票市場低迷且沒有賺錢效應(yīng)時(shí),收入增長導(dǎo)致的較多儲蓄在沒有其他更好投資渠道時(shí),人們對房地產(chǎn)投資的偏好也會加強(qiáng)。典型事實(shí)是2001年后股市開始進(jìn)入漫漫熊市,但房地產(chǎn)市場開始火爆,這些變化顯然在很大程度上刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

政府政策既能直接影響房地產(chǎn)市場價(jià)格,又能通過改變家庭房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期來間接影響房地產(chǎn)市場價(jià)格。比如政府采取緊縮房地產(chǎn)市場的政策(如控制房地產(chǎn)信貸、提高利率和契稅)既可能直接帶來需求的下降和房地產(chǎn)價(jià)格的下降,更重要的是緊縮政策改變了家庭預(yù)期,家庭預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下跌,因而持幣觀望的家庭增加,房地產(chǎn)需求下降。

影響開發(fā)商供給成本的因素主要是房地產(chǎn)造價(jià)(地價(jià)和建筑成本),此外具有相當(dāng)壟斷性的開發(fā)商還會要求較高的利潤加成;如果開發(fā)商具有相當(dāng)?shù)亩▋r(jià)力,那么他們在定價(jià)時(shí)就會加入這些因素。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

四、實(shí)證分析

1.計(jì)量方程設(shè)定及變量的選取

為了驗(yàn)證上述理論分析,我們利用全國31個(gè)省市的1999～2003年房地產(chǎn)市場的相關(guān)資料從實(shí)證上來檢驗(yàn)前面的模型,所有的數(shù)據(jù)都來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒相關(guān)各期。限于篇幅,并且我們主要是對房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析,因此我們只檢驗(yàn)房地產(chǎn)價(jià)格決定方程。為此對方程(1)作對數(shù)變換得到:

ln(Pht1β1++lyt+d1-2α+T+lnN+lnf( )+ln(Phte(3)

為檢驗(yàn)前面分析的各種因素變化對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響,我們進(jìn)一步假設(shè)家庭收入和貸款在函數(shù)形式上對數(shù)可分,且影響開發(fā)商成本的因素在函數(shù)形式上也是對數(shù)可分的。這里我們主要考慮影響房地產(chǎn)需求的家庭收入、房地產(chǎn)信貸、人口、家庭對房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期和影響房地產(chǎn)供給的開發(fā)商成本因素(考慮房地產(chǎn)造價(jià)、開發(fā)商壟斷情況)的變化對房地產(chǎn)均衡價(jià)格和交易量變化的影響。這樣我們把方程(3)改造為如下形式的計(jì)量方程:

n

ln(Pht)=γγyit)+γdit)+γ(Nit)+γP0+1ln(2ln(3ln4ln(

n=5,6,…eit-1)+γ )+ε(4)i∑lnf(iti=5

這里p表示房地產(chǎn)平均售價(jià),y表示收入,d表示房地產(chǎn)信貸,N表示城鎮(zhèn)人口,家庭價(jià)格預(yù)期取適應(yīng)性預(yù)期的形式,即用前一期的房地產(chǎn)市場價(jià)格來表示,f( )代表開發(fā)商成本函數(shù),下標(biāo)i表示地區(qū),t表示時(shí)間。

接下來我們考察相關(guān)變量,表1給出了對回歸方程有意義的各個(gè)變量代碼及含義。

表1　變量代碼及含義

變量代碼

AP

AP1

AP2

AP3

AP4

AP5

AP6

ZJLY1

ZJLY3

ZJLY4

IV2

IV3

IV5

PDI

POP

ZJ

LRG含　　　義總體商品房平均售價(jià)(元/平方米)住宅平均售價(jià)(元/平方米)別墅、高檔公寓平均售價(jià)(元平方/米)經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)(元/平方米)辦公樓平均售價(jià)(元/平方米)商業(yè)用房平均售價(jià)(元/平方米)其他商品房平均售價(jià)(元/平方米)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源—國內(nèi)貸款(萬元)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源———自籌資金(萬元)房地產(chǎn)企業(yè)資金來源———利用外資(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成投資額———別墅高檔公寓投資(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成投資額———經(jīng)濟(jì)適用房投資(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年完成投資額———商業(yè)用房投資(萬元)城鎮(zhèn)人均可支配收入(元)市區(qū)人口(人)平均房地產(chǎn)造價(jià)(元/平方米)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤增長率

　　選取各地區(qū)房地產(chǎn)平均售價(jià)(等于房屋銷售總額/房屋銷售面積)作為房地產(chǎn)市場價(jià)格P,這里考察各種房地產(chǎn)平均售價(jià),包括總體上的商品房平均售價(jià)和結(jié)構(gòu)上的住宅平均售價(jià)、別墅和高檔公寓

INDUSTRIALECONOMICSRESEARCH　

平均售價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)、辦公樓平均售價(jià)、商業(yè)用房平均售價(jià)和其他商品房平均售價(jià)。收入Y用各地區(qū)人均可支配收入來表示,人口用市區(qū)人口(等于市區(qū)人口密度乘以市區(qū)建成面積)來表示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壟斷程度并沒有很合適的指標(biāo)來度量,我們用開發(fā)商營業(yè)利潤增長率來表示。開發(fā)商成本用每平方米房地產(chǎn)造價(jià)表示。

房地產(chǎn)信貸變量的選取比較復(fù)雜,由于沒有直接的家庭房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù),我們用房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源或開發(fā)商房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)信貸的替代變量。之所以這樣處理,是因?yàn)殚_發(fā)商的大部分資金來源或投資都直接或間接來自于家庭信貸,開發(fā)商銀行直接貸款最終也由房屋需求者償還。

根據(jù)前面的分析,開發(fā)商投資與房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)供給都是正相關(guān)的。但是在回歸方程中引入開發(fā)商投資變量后可能會引起兩個(gè)問題:一是房地產(chǎn)造價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)投資可能相關(guān),為此我們檢查了這二者的相關(guān)系數(shù),發(fā)現(xiàn)它們的對數(shù)形式的相關(guān)系數(shù)很小,這樣我們就不必?fù)?dān)心房屋投資與房屋造價(jià)相關(guān)的問題;另一個(gè)問題是可能會存在開發(fā)商房地產(chǎn)投資和開發(fā)商資金來源相關(guān),事實(shí)上檢查它們的相關(guān)系數(shù)確實(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資金來源與開發(fā)商投資有較大的相關(guān)度,這樣在回歸分析時(shí)我們應(yīng)盡量避免這二者的多重共線問題。盡管房地產(chǎn)投資和開發(fā)商資金來源有重疊之處,但檢查房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)和開發(fā)商資金來源結(jié)構(gòu)有助于我們了解是什么資金及什么投資影響什么樣的房地產(chǎn)價(jià)格。一般來說資金來源是從需求方面影響房地產(chǎn)市場的,而開發(fā)商投資是從供給方面影響房地產(chǎn)市場的。開發(fā)商資金來源包括國內(nèi)貸款、自籌資金、其他資金來源和利用外資,開發(fā)商房地產(chǎn)投資包括住宅(含別墅、高檔公寓和經(jīng)濟(jì)適用房)、辦公樓、商業(yè)用房及其他房地產(chǎn)投資。

2.計(jì)量結(jié)果的分析

由于房地產(chǎn)價(jià)格每年都有不同的特征,各地也有不同的政策,因此我們采用二維虛變量面板數(shù)據(jù)最小二乘回歸分析方法對上述資料進(jìn)行實(shí)證分析,表2給出了房地產(chǎn)平均售價(jià)計(jì)量結(jié)果。

(1)商品房平均售價(jià):影響(這里是指自變量的相對變化對應(yīng)變量的相對變化的影響,下同)整個(gè)商品房平均售價(jià)增長的主要因素是人均可支配收入增長、房地產(chǎn)造價(jià)上漲和具有部分預(yù)期性質(zhì)的前一期商品房價(jià)格上漲(這三者的彈性分別達(dá)到0.419、0.215和0.286)。人均可支配收入增長帶來的房價(jià)上升既有可能是居民對住房的實(shí)際需求增加的反映,也有可能帶來一部分的投機(jī)需求;房地產(chǎn)造價(jià)中的主要部分應(yīng)該是地價(jià)和建筑成本,這兩者上升是房地產(chǎn)造價(jià)上漲的主要因素,因此商品房平均售價(jià)的上升有很大一部分來自地價(jià)和建筑成本的上升。前一期商品房價(jià)格的變化對當(dāng)期商品房價(jià)格的變化具有正的影響,這表明總體上商品房價(jià)格的變化有部分是有預(yù)期價(jià)格變化引起的,這就說明在商品房市場上可能存在投機(jī)性的購房行為。別墅和高檔公寓的投資變化與商品房平均售價(jià)的變化正相關(guān)(彈性為0.02),顯然投資價(jià)格較高的別墅和高檔房可以為開發(fā)商帶來較高的利潤,正是別墅和高檔房的較高價(jià)格抬升了整體的商品房價(jià)格。相反經(jīng)濟(jì)適用房的投資的增長卻與整體商品房平均售價(jià)增長負(fù)相關(guān)(其彈性為-0.045),這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格低于普通商品房價(jià)格而使開發(fā)商不愿投資經(jīng)濟(jì)適用房。

(2)住宅平均售價(jià):住宅市場是房地產(chǎn)最主要的市場,別墅和高檔公寓的投資的增長與住宅平均售價(jià)增長正相關(guān)(別墅和高檔公寓的投資彈性為0.02),這一原因解釋如前。前一期住宅平均售價(jià)相對變化對本期住宅平均價(jià)格的相對變化具有較大的正向影響(彈性為0.411)這說明住宅市場上可能存在較為嚴(yán)重的投機(jī)性購房行為。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每年?duì)I業(yè)利潤增長率與住宅平均售價(jià)負(fù)相關(guān),這意味著盡管房價(jià)在上升,但開發(fā)商的營業(yè)利潤增長率卻在下降,反映了在住宅市場上開發(fā)商的競爭程度逐年增加。事實(shí)上由于住宅包括普通住宅、別墅、高檔公寓和經(jīng)濟(jì)適用房,別墅、高檔公寓以及普通住宅的較高價(jià)格吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)的建設(shè)中來,這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭的加劇,這主要表現(xiàn)在一方面是很高的住宅價(jià)格,但另一方面是較高的住宅面積空置率。

(3)別墅、高檔公寓平均售價(jià):別墅、高檔公寓平均售價(jià)與別墅、高檔公寓投資正相關(guān)(彈性為0.045),其他因素與別墅價(jià)格增長相關(guān)性不大。較高的別墅和高檔房價(jià)格吸引了一部分投資。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

(4)經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià):別墅、高檔公寓投資的彈性為0.025,前一期的經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)與當(dāng)期經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)負(fù)相關(guān)(彈性為-0.35),這表明在經(jīng)濟(jì)適用房市場上投機(jī)的可能性不大,這里的原因在于經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)在很大程度上由政府控制,即使有人騙購經(jīng)濟(jì)適用房,但這種行為與投機(jī)性購房行為顯然不一樣。

表2　房地產(chǎn)平均售價(jià)計(jì)量結(jié)果

應(yīng)變量

自變量

log(ap)

常數(shù)項(xiàng)

log(pdi)

log(zjly1)

log(zjly3)

log(zjly4)

log(iv2)

log(iv3)

log(iv5)

log(ap(-1))

log(ap1(-1))

log(ap3(-1))

log(ap4(-1))

log(ap5(-1))

log(ap6(-1))

log(pop)

log(zj)

lrg

樣本范圍

樣本數(shù)目

R平方

調(diào)整的R平方

F統(tǒng)計(jì)量

時(shí)間\個(gè)體固定

效應(yīng)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)

量F和概率1440.9800.973132.1082.737(0.000)0.215(0.072)-0.0013(0.0005)1999～20031481450.9670.8110.9560.75086.44413.3662.323(0.0005)7.725(0.000)0.249(0.069)0.286(0.084)0.411(0.084)-0.346(0.105)-0.212(0.093)-0.431(0.084)0.020(0.008)-0.045(0.013)0.020(0.010)0.045*(0.028)0.025(0.011)0.447*(1.603)log(ap1)4.(0.0.(0.134608)419188)log(ap2)7.448(0.298)log(ap3)9.233(0.743)log(ap4)-1.115*(1.797)log(ap5)7.032(1.163)log(ap6)4.131(0.904)0.503(0.120)0.400(0.147)-0.102(0.031)0.268(0.084)-0.048(0.021)0.131(0.073)1440.9560.93759.3576.941(0.000)2000～20031151200.9140.8990.8740.85323.04519.6575.207(0.000)6.256(0.000)1999～20031500.630.5165.5355.564(0.000)

注:除最后一行括號內(nèi)數(shù)字為概率外,其余括號內(nèi)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)差,除打*號的變量顯著性水平在0.10以上之外,　　

其余變量顯著性水平在0.10以下,空格表示相應(yīng)的自變量不顯著(顯著性水平在15%以上)或?yàn)榱吮苊舛嘀毓簿�而未進(jìn)入,冗余時(shí)間\個(gè)體固定效應(yīng)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量表明所有方程都應(yīng)該接受時(shí)間\個(gè)體固定效應(yīng)模型。

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(5)辦公樓平均售價(jià):主要與各種資金來源有關(guān)。國內(nèi)貸款和開發(fā)商自我籌資的增長與辦公樓平均售價(jià)增長正相關(guān)(兩者的彈性分別為0.503與0.4),而外資來源的增長與辦公樓平均售價(jià)增長負(fù)相關(guān)(彈性為-0.102),前一期的辦公樓平均售價(jià)與當(dāng)期辦公樓平均售價(jià)負(fù)相關(guān)(彈性為-0.212)。在這里我們也沒有看到對辦公樓售價(jià)的部分預(yù)期產(chǎn)生的價(jià)格正反饋機(jī)制,顯然是因?yàn)檗k公樓的總體售價(jià)的高昂和特殊用途不會吸引投機(jī)性的購買行為。

(6)商業(yè)用房平均售價(jià):國內(nèi)貸款的增長對商業(yè)用房平均售價(jià)有正的影響(彈性為0.268),在各類房地產(chǎn)中,商業(yè)用房平均售價(jià)增長唯一地與別墅和高檔房投資增長負(fù)相關(guān)(彈性為-0.048),商業(yè)用房投資與商業(yè)用房平均售價(jià)正相關(guān)(彈性為0.131),前一期商業(yè)用房平均售價(jià)與當(dāng)期商業(yè)用房平均售價(jià)負(fù)相關(guān)(彈性為-0.431)。

(7)其他商品房地產(chǎn)平均售價(jià):這是唯一與人口增長有關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格增長,市區(qū)人口對該類房地產(chǎn)平均售價(jià)的彈性為0.25。

還有一點(diǎn)要說明的是利率與房價(jià)和房地產(chǎn)交易量間的關(guān)系。在前面的模型分析中,我們看到利率與房價(jià)和房地產(chǎn)交易量反方向變動。但在實(shí)證分析中,由于利率不顯著,因此沒有進(jìn)入各個(gè)回歸方程中,但檢查實(shí)際利率(名義利率-消費(fèi)價(jià)格衡量的通漲率)與各種房地產(chǎn)平均售價(jià)的相關(guān)系數(shù)仍然看出他們之間是負(fù)相關(guān)的(最大的相關(guān)系數(shù)不超過-0.2),這也部分地支持了前面的理論分析。

五、結(jié)論

　　總的來看,1999～2003年商品房地產(chǎn)的平均售價(jià)與人均可支配收入和房地產(chǎn)造價(jià)之間的關(guān)系顯著,但從結(jié)構(gòu)上來看人均可支配收入和房屋造價(jià)對各類房地產(chǎn)的平均售價(jià)的影響并不顯著。對別墅和高檔房的投資增長與商品房、住宅、別墅與高檔房、經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)增長都是正相關(guān),這說明住宅類的房地產(chǎn)平均售價(jià)增長有很大一部分是由別墅高檔房的價(jià)格來維持的,而別墅和高檔公寓的需求并不是當(dāng)前老百姓住宅需求的主流,而且這類別墅和高檔房銷售面積和平均售價(jià)都在下降,如果開發(fā)商盲目過多地投資于這類高檔房地產(chǎn),有可能帶來較大的投資風(fēng)險(xiǎn),因此應(yīng)該限制該類房地產(chǎn)的投資。市區(qū)人口除對其他房地產(chǎn)平均售價(jià)增長有影響外,在總體上和結(jié)構(gòu)上對房地產(chǎn)價(jià)格影響都不顯著,因此城市化進(jìn)程還沒有顯著影響到房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)市場上可能存在投機(jī)性的購房行為,尤其是在住宅市場上可能存在較大的投機(jī),但在經(jīng)濟(jì)適用房、別墅和高檔房、辦公樓和商業(yè)用房中沒有發(fā)現(xiàn)明顯的投機(jī)性購房行為。對這種現(xiàn)象的解釋是經(jīng)濟(jì)適用房受政策影響,難有很多的投機(jī)購買行為,而別墅和高檔房、辦公樓和商業(yè)用房由于價(jià)格較高,購買人群較少,也難有很多的投機(jī)行為。經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)增長與經(jīng)濟(jì)適用房投資增長負(fù)相關(guān),這表明經(jīng)濟(jì)適用房投資失血,這將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給減少,并進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格上升,這會傷害購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入者利益。而且經(jīng)濟(jì)適用房供給不足也會使更多買不到經(jīng)濟(jì)適用房的居民不得不到較多的投機(jī)行為的普通商品住宅市場上購買房地產(chǎn),這將使他們利益受損,最后獲益的是投機(jī)者和住宅開發(fā)商。這樣看來房地產(chǎn)市場主要存在三大問題:一是開發(fā)商為了攫取高額利潤,在房價(jià)上漲的時(shí)候可能過多的投資于別墅和高檔房,這有可能帶來投資風(fēng)險(xiǎn),并進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和銀行資本風(fēng)險(xiǎn)。第二個(gè)問題是在住宅市場上可能存在較大的投機(jī)性購房行為,投機(jī)性購買行為會推動房價(jià)不正常地上漲,進(jìn)而可能形成房地產(chǎn)泡沫。第三個(gè)問題是經(jīng)濟(jì)適用房的供給不足使普通居民利益受損。因此對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該調(diào)整開發(fā)商投資方向,減少別墅高檔房的投資,增加低檔房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資,采取有效措施來限制普通商品住宅市場上的投機(jī)行為。

　李春吉　孟曉宏中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

參考文獻(xiàn):

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[2]李春吉.中國貨幣經(jīng)濟(jì)波動的一般均衡分析[J].財(cái)經(jīng)研究,2004,(10).

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[4]武康平,皮舜,魯桂華.中國房地產(chǎn)市場與金融市場共生性的一般均衡分析[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究,2004,(10).

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2004,(4).(責(zé)任編輯:雨　珊)

AnAnalysisofRealEstateMarketStructureandPrice

LIChunji,MENGXiaohong

(NanjingUniversityofFinanceandEconomics,Nanjing210003,China)

Abstract:Thispaperanalysischina'srealestatemarketstructureproblemswiththepaneldatafrom1999to2003basingonapartialequilibriummode.lTheresultssuggesttherearethreeproblemswhichlieintherealestatemarketstructure.Thefirstisthattherealestatedevelopermayinvesttoomuchonvillasandluxuryapartmentsatthetimeofhousingpricerising,andthiswouldresultinrisks.Thesecondisthatthereliessomespeculationsofbuyinghousinginthehousingmarketswhichmayformbubblesofhousingmarkets.Thethirdproblemisthatthelackofeconomichousingsupplywouldhurthousingbuyer'sbenefits.Sotheadjustmentsofrealestatemarketsshouldfocusontherealestateinvestments.Thatistodecreasetheinvestmentsonvillasandluxuryapartmentsandtoincreasetheinvestmentsoneconomichousing,andthegovernmentshouldadoptsomemeasurestorestrictthespeculationsinthehousingmarkets.

Keywords:realestate;marketstructure;speculation;price

(上接第10頁)

IntegratingtheSeparatedControlRights:AnAnalysisoftheChange

oftheState-OwnedAssetAdministrationSystem

XIEZhibin,ZHENGJianghuai12

(1.PekingUniversity,Beijing100871,China;2.NanjingUniversity,Nanjing210093,China)

Abstract:Inthispaperwebuildatwo-stagegamemodeltoshowthattheintegrationofcontrolrightswillimprovetheef-ficiencyofstate-ownedenterprises.Weconsiderthecontrolrightsofstate-ownedenterprisesastransferablepropertyrights.Themanagersofstate-ownedenterpriseswill“purchase”thecontrolrightsfromtheofficialsbyprovidingthemwithsomekindofbenefits.Thiskindoftransactionsleadstoamonopolymarketofcontrolrightssincetheofficialsholdthecontrolrightsex-clusively.Whenthecontrolrightsareseparatedamongmorethanoneofficial,thesecomplementarycontrolrightswillbesoldbyindependentmonopolists.Themanagerwillhavetopaymoretopurchaseallkindsofcontrolrights.Thiswillresultinthewithdrawalofeffortbythemanagerandinturnwillworsentheperformanceofstate-ownedenterprises.Thatiswhyweholdthattheseparationofcontrolrightsleadstotheinefficiencyofstate-ownedenterprises.

Keywords:state-ownedassetadministrationsystem;state-ownedenterprise;structureofcontrolrights;marketforcon-trolrights

 

DOI牶牨牥牣牨牫牪牰牴?fàn)痡牣cnki牣ier牣牪牥牥牭牣牥牰牣牥牥牱(雙月刊)2005年第6期(總第19期)中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析□李春吉　□孟曉宏(南京財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,江蘇南京　210003)摘要:本文在一個(gè)簡單的局部均衡模…

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  本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：183008