本文關(guān)鍵詞：中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā)展空間格局，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

第 33 卷 第 2 期 2014 年 2 月

地理科學(xué)進(jìn)展
Progress in Geography

Vol.33, No.2 Feb. 2014

中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境 耦合發(fā)展空間格局
張英佳 1， 李雪銘 1,2， 夏春光 1,3
(1. 遼寧師范大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，

遼寧 大連 116029； 2. 遼寧師范大學(xué)人居環(huán)境研究中心， 遼寧 大連 116029； 3. 大連市安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局， 遼寧 大連 116011) 摘 要： 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)近 30 年的發(fā)展， 主要集中于經(jīng)濟(jì)較活躍、 環(huán)境較適宜、 基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)較完善、 人

居環(huán)境較適宜的城市， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域差異逐漸突出。科學(xué)適度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能為人們提供良好的人居環(huán)境， 而過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則會(huì)抑制人居環(huán)境質(zhì)量的提升�；诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā)展視角， 建立了中國(guó)城 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系， 運(yùn)用耦合協(xié)調(diào)度模型和耦合發(fā)展度模型， 對(duì) 286 個(gè)地級(jí)市單元的 段， 雖未達(dá)到協(xié)調(diào)水平， 但相互作用與影響力較強(qiáng)， 其中協(xié)調(diào)度最高的為南京市； ② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境整體發(fā) 地級(jí)行政單元?jiǎng)澐譃?9 個(gè)類型， 政府應(yīng)根據(jù)不同類型采取差別化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)調(diào)控政策。 關(guān) 鍵 詞： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)； 人居環(huán)境； 耦合發(fā)展； 空間分析； 中國(guó) doi: 10.11820/dlkxjz.2014.02.009 中圖分類號(hào)： K902 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行空間格局分析。結(jié)果顯示： ① 中國(guó)地級(jí)單元城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境整體協(xié)調(diào)度處于磨合階

展度處于較低水平， 且空間分布非常不均衡， 耦合發(fā)展度最高的為深圳市； ③ 基于耦合協(xié)調(diào)度和發(fā)展度可將中國(guó)

1 引言
改革開(kāi)放特別是 20 世紀(jì) 90 年代以來(lái)， 中國(guó)啟 動(dòng)城市住房制度改革， 住房朝著市場(chǎng)化和商品化方 向漸進(jìn)式變革( 劉望保等, 2010)。住房體系已經(jīng)基 本完成從以國(guó)家統(tǒng)一計(jì)劃分配為主到以市場(chǎng)調(diào)節(jié) 為主的系統(tǒng)轉(zhuǎn)變， 中國(guó)的城市住房進(jìn)入了前所未有 的快速發(fā)展階段。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嚴(yán) 重不足、 類型和數(shù)量短缺的狀況已經(jīng)大大緩解， 全 國(guó)城市人均住房面積從 1978 年的 6.73 m 增長(zhǎng)到
2

住房問(wèn)題逐步演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)問(wèn)題、 政治問(wèn)題、 社會(huì)問(wèn) 題。其中的焦點(diǎn)問(wèn)題之一是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫離 改善人居環(huán)境質(zhì)量這一落腳點(diǎn)， 成為吸引剩余資 本、 國(guó)際熱錢(qián)的聚寶盆(呂江林, 2010)。 由于市場(chǎng)具有一定盲目性， 加上房地產(chǎn)企業(yè)的 逐利性， 房企在區(qū)位選擇時(shí)往往有一定傾向性， 一 般來(lái)說(shuō)會(huì)選擇在經(jīng)濟(jì)環(huán)境較活躍、 公共基礎(chǔ)設(shè)施與 服務(wù)較完善、 人居環(huán)境較適宜的城市作為投資對(duì)象 ( 高波等, 2012)。這就造成中國(guó)部分城市房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)過(guò)熱， 其投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重過(guò)大， 房 價(jià)隨之高漲； 同時(shí)， 部分城市及區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 卻無(wú)人問(wèn)津， 城市棚戶區(qū)改造及廉租房資金難以落 實(shí)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域差異越來(lái)越顯著。這種不均 衡、 不科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 逐步偏離了為居民 提供適宜住房、 推動(dòng)城鎮(zhèn)化， 提高整體人居環(huán)境水

2011 年 的 31.7 m ， 2011 年 的 住 房 自 由 化 率 達(dá) 到
2

84.3%， 總體住房質(zhì)量水平也有顯著提升， 個(gè)人擁有 了更多的住房選擇機(jī)會(huì)(陳斌開(kāi)等, 2012)。 最優(yōu)越的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境卻同時(shí)催生了最尖 銳的矛盾， 房地產(chǎn)話題已然成為公共話題的核心，

收稿日期： 2013-08； 修訂日期： 2013-12。 基金項(xiàng)目： 國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(41171137)； 遼寧省高等學(xué)校優(yōu)秀人才支持計(jì)劃項(xiàng)目(LR2013050)； 教育部博士點(diǎn)基金項(xiàng)目 (20132136110001)。 作者簡(jiǎn)介： 張英佳(1984-)， 女， 湖南永順人， 博士生， 主要研究方向?yàn)槌鞘腥司迎h(huán)境與城市社會(huì)地理， E-mail: zyj575657@163.com。 通訊作者： 李雪銘(1964-)， 男， 江蘇常熟人， 教授， 博士生導(dǎo)師， 主要從事城市人居環(huán)境與城市社會(huì)地理研究， E-mail: lixueming999@163.com。 232-240 頁(yè)

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第2期

張英佳 等： 中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā)展空間格局

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平的大方向， 給社會(huì)帶來(lái)了新的不穩(wěn)定因素。因 此， 研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境的耦合協(xié)調(diào)關(guān)系， 對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境建設(shè)的可持續(xù)發(fā) 展， 具有重要的理論及現(xiàn)實(shí)意義。 以往地理學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行研究時(shí)， 主要側(cè)重 于城市尺度， 如城市內(nèi)部房?jī)r(jià)空間分布規(guī)律、 城市 住房空間結(jié)構(gòu)及其分異規(guī)律(王洋等, 2013)， 以及探 討城市交通、 綠地、 商業(yè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響(黨云 曉等, 2011)， 研究尺度上較少涉及全國(guó)尺度， 研究 內(nèi)容也未涉及房地產(chǎn)與人居環(huán)境耦合關(guān)系； 而以研 究房地產(chǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)、 管理學(xué)、 社會(huì)學(xué)也多從宏 觀層面論述房地產(chǎn)與稅收 ( 陳多長(zhǎng)等, 2004)、 金融 ( 張 曉 晶 等, 2006)、 經(jīng) 濟(jì) ( 梁 云 芳 等, 2006) 的 相 互 關(guān)系。 本文選取 《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 2011》 所列 的 286 個(gè)地級(jí)市 ( 拉薩市因數(shù)據(jù)不全， 未包括在內(nèi)) 作為研究對(duì)象， 基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā) 展視角， 測(cè)算各個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境的的 耦合類型區(qū)的空間分布特征， 并進(jìn)一步將其劃分為 不同類別， 以期對(duì)未來(lái)有針對(duì)性地制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 及城市發(fā)展策略提供參考。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合模型
借鑒物理學(xué)中的容量耦合概念及容量耦合系 數(shù)測(cè)算方法， 應(yīng)用到地理學(xué)相關(guān)研究中， 可以建立 多個(gè)系統(tǒng)之間相互作用的耦合度評(píng)價(jià)模型。耦合 度評(píng)價(jià)又可分為耦合協(xié)調(diào)度測(cè)算和耦合發(fā)展度測(cè) 算 ( 黃 金 川 等, 2003; 劉 沛 林 等, 2013; 劉 耀 彬 等, 2005; 孫東琪等, 2013; 楊忍等, 2013)。 耦合協(xié)調(diào)度主要用來(lái)描述兩個(gè)或兩個(gè)以上子 系統(tǒng)相互作用、 相互影響的強(qiáng)度。系統(tǒng)演變過(guò)程內(nèi) 部各要素之間聯(lián)系越緊密， 其耦合性就越強(qiáng)。根據(jù) 耦合協(xié)調(diào)得分高低， 可分為耦合發(fā)展模式、 磨合發(fā) 展模式與拮抗發(fā)展模式 3 種類型(圖 1)。 由于發(fā)展方式的復(fù)雜性， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán) 境的協(xié)調(diào)度不一定會(huì)隨著時(shí)間推移呈現(xiàn)有序的階 段性演變過(guò)程， 也有可能出現(xiàn)倒退和跳躍前進(jìn)的現(xiàn) 象。因此需要利用耦合發(fā)展度指標(biāo)來(lái)描述各個(gè)系 統(tǒng)之間耦合發(fā)展水平的高低。根據(jù)耦合發(fā)展度值， 可分為高水平發(fā)展模式、 中等發(fā)展模式和低水平發(fā) 展模式。 耦合模式說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境兩個(gè)系

圖 1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合關(guān)系 Fig.1 Relationship between real estate development and housing condition

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理

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學(xué) 進(jìn) 展

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統(tǒng)相互作用、 相互影響的強(qiáng)度大， 關(guān)系密切， 又可分

表 1 城市人居環(huán)境與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 Tab.1 Indicators for evaluating urban housing condition and real estate development subsystems
系統(tǒng) 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 綜合 評(píng)價(jià) 房產(chǎn)投資情況 建筑業(yè)情況 功能 房屋銷售情況 指標(biāo) 人均商品房銷售額 人均商品房銷售面積 人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 人均建筑業(yè)企業(yè)產(chǎn)值 人均房屋建筑施工面積 每萬(wàn)人建筑業(yè)從業(yè)人數(shù) 人居 環(huán)境 綜合 評(píng)價(jià) 居住環(huán)境 公共基礎(chǔ)設(shè)施 與服務(wù)環(huán)境 每萬(wàn)人擁有衛(wèi)生技術(shù)人員數(shù) 每百人公共圖書(shū)館藏書(shū) 每萬(wàn)人擁有公共汽車 人均綠地面積 人居住房面積 城鎮(zhèn)生活污水處理率 社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城鎮(zhèn)就業(yè)人員平均工資 人均地區(qū)生產(chǎn)總值

為以下兩種子模式 ( 圖 1)： ① 高水平良性耦合發(fā)展 促進(jìn)的共同進(jìn)步型。城市人居環(huán)境質(zhì)量較高， 房企

模式。屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合中的相互

預(yù)期收益高， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度大， 并成功地提高了 城市居民的居住條件和生活水平， 推動(dòng)了人居環(huán)境 質(zhì)量的明顯改善， 而人居環(huán)境的改善又反過(guò)來(lái)吸引 更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 形成良性循環(huán)。 ② 低水平惡

性耦合發(fā)展模式。屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦 合中相互抑制的惡性循環(huán)型。如某些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá) 地區(qū)， 城市人居環(huán)境與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平都較低， 一 方面缺乏資金投入來(lái)改善人居環(huán)境， 另一方面較差 的人居環(huán)境導(dǎo)致房地產(chǎn)商預(yù)期收益不足， 而無(wú)法吸 引新投資， 陷入惡性循環(huán)。 磨合和拮抗屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境發(fā)展 ① 部分處于高水平發(fā)展階段的一二線城市， 房地 不協(xié)調(diào)的不同階段 ( 圖 1)。主要由以下原因引起：

產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱， 房?jī)r(jià)快速飆升， 住房市場(chǎng)的供求矛盾、 住房可支付能力導(dǎo)致的社會(huì)分化問(wèn)題隨之加劇， 同 時(shí)對(duì)財(cái)政、 土地和人力資源帶來(lái)巨大壓力， 制約了 人居環(huán)境可持續(xù)發(fā)展， 系統(tǒng)處于磨合或拮抗?fàn)顟B(tài)。 ② 由于一二線城市對(duì)土地加強(qiáng)管控， 房企開(kāi)始搶 占土地資源較豐富的三四線中等城市市場(chǎng)， 致使房 度， 出現(xiàn)系統(tǒng)磨合或拮抗。 ③ 某些發(fā)展水平較低 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅猛， 但人居環(huán)境改善速度趕不上開(kāi)發(fā)速

值越大表明系統(tǒng)功能越好， 即數(shù)值大小對(duì)系統(tǒng)的功 效貢獻(xiàn)為正時(shí)， 稱為正指標(biāo)； 當(dāng) xij 值越小， 表明系統(tǒng) 功能越好， 即數(shù)值大小對(duì)系統(tǒng)的功效貢獻(xiàn)為負(fù)時(shí)， 稱為負(fù)指標(biāo)(馬麗等, 2012)。
ìdij = ( xij - xij min)/( xij max - xij min)(正指標(biāo)) (1) í ?dij = ( xij max - xij)/( xij max - xij min)(負(fù)指標(biāo)) 又稱功效數(shù)； dij 式中： dij 為系統(tǒng) i 指標(biāo) j 的標(biāo)準(zhǔn)化值，

的城市， 因經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)， 房企對(duì)資金回報(bào)信心不足， 不愿多開(kāi)發(fā)， 但對(duì)涉及民生的人居環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)方面財(cái)政投資尚屬充裕， 在中央及地方財(cái)政的扶 持下， 其人居環(huán)境建設(shè)水平尚可， 相對(duì)超前于房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 出現(xiàn)系統(tǒng)磨合或拮抗。

為最不滿意； 而當(dāng) dij=1 時(shí)， 為最滿意。 3.3 子系統(tǒng)功效綜合評(píng)價(jià)

反映目標(biāo)達(dá)成的滿意程度， 0≤dij≤1。當(dāng) dij=0 時(shí)，

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境子系統(tǒng)的綜合功 效是各系統(tǒng)內(nèi)所有指標(biāo)對(duì)該子系統(tǒng)貢獻(xiàn)的綜合， 可 通過(guò)集成方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。其計(jì)算公式為：
U i =∑ Wij × dij

(2)

3 方法與數(shù)據(jù)
3.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立 參考已有研究 ( 李雪銘等, 2005; 劉浩等, 2011; 熊鷹等, 2007)， 以最大限度反映系統(tǒng)功能和效益為 原則， 建立城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子系統(tǒng)和人居環(huán)境子系 統(tǒng)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(表 1) 3.2 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)—人居環(huán)境耦合系統(tǒng)由兩個(gè) 子系統(tǒng)構(gòu)成。每個(gè)子系統(tǒng)又由若干個(gè)指標(biāo)組成。 設(shè)子系統(tǒng) i 有 n 個(gè)指標(biāo)， 分別為 x1， x2， ……， xn； 當(dāng) xij

式中： Wij 為子系統(tǒng) i 指標(biāo) j 的權(quán)重。 指標(biāo)權(quán)重通過(guò)熵值法確定， 熵值法能夠深刻地 反映出指標(biāo)信息熵值的效應(yīng)價(jià)值， 所給出的指標(biāo)權(quán) 重值比層次分析法和專家經(jīng)驗(yàn)評(píng)估法具有有更高 的可信度， 適合對(duì)多元指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià) ( 李雪銘 等, 2012)。其步驟如下： (1) 計(jì)算第 j 項(xiàng)指標(biāo)下第 i 個(gè)城市指標(biāo)值占各城 市總值的比重 fij ， 公式為：
fij = xij

∑x
i=1

m

ij

(3)

m為 式中：xij 為第 i 個(gè)城市的第 j 項(xiàng)指標(biāo)的指標(biāo)值；

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張英佳 等： 中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā)展空間格局

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城市樣本總數(shù)， 為 286。 (2) 計(jì)算第 j 項(xiàng)指標(biāo)的熵值 e j ， 公式為：
e j = - k∑ fij ? ln fij
i=1 m

3.6 數(shù)據(jù)來(lái)源 286 個(gè)地級(jí)市的人口數(shù)量、 每百人公共圖書(shū)館 (4) 藏書(shū)、 每萬(wàn)人擁有公共汽車、 人均綠地面積、 城鎮(zhèn)生 活污水處理率、 人均房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的數(shù)據(jù)來(lái)自 《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒 2011》 ； 每萬(wàn)人擁有衛(wèi)生技術(shù)人 員數(shù)、 城鎮(zhèn)就業(yè)人員平均工資、 地區(qū)生產(chǎn)總值、 商品 房銷售額、 商品房銷售面積、 建筑業(yè)企業(yè)產(chǎn)值、 房屋 建筑施工面積、 建筑業(yè)從業(yè)人數(shù)來(lái)自 《中國(guó)區(qū)域經(jīng) 濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 2011》 。

式中： k=1/lnm； 0≤ e j ≤1。 (3) 計(jì)算第 j 項(xiàng)指標(biāo)的差異系數(shù) 對(duì)第 j 項(xiàng)指標(biāo)， 指標(biāo)值的差異越大， 對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果 的左右能力越大， 熵值就越小， 定義差異系數(shù)， 公 式為： dj = 1 - ej (5) (4) 求權(quán)重 公式為：
Wj = dj

4 結(jié)果與分析
4.1 耦合協(xié)調(diào)度空間格局 2010 年， 中國(guó)地級(jí)單元城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居 環(huán)境耦合協(xié)調(diào)度值分布于 0.000749 到 0.999996 之 間， 最高的是南京市， 最低的為隴南市， 平均值為 0.586152， 處于磨合階段， 說(shuō)明中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)與人居環(huán)境兩個(gè)子系統(tǒng)相互作用與影響力較強(qiáng)， 但仍未達(dá)到協(xié)調(diào)水平。 中國(guó)地級(jí)單元耦合協(xié)調(diào)度值的空間分布特征 如下(圖 2)： (1) 協(xié)調(diào)地區(qū) ( 協(xié)調(diào)度值在 0.8 以上)， 共 103 個(gè) 城市， 約占總數(shù)的 36.1% ， 東、 中、 西部地區(qū)均有分 布， 其中東部包括環(huán)渤海地區(qū)的多個(gè)城市， 長(zhǎng)江三 角洲的南京、 蘇州、 上海、 無(wú)錫和寧波等市， 東南沿 海的福州、 泉州、 中山、 珠海、 佛山等市， 以及華南的 欽州、 �？诘仁�； 中西部地區(qū)的武漢、 昆明、 鄭州、 太 原、 銀川、 株洲、 南昌、 呼和浩特、 鄂爾多斯、 重慶等 城市； 另有一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市， 如湖南永州、 四 川達(dá)州等市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境也處于耦合協(xié) 調(diào)狀態(tài)。 (2) 磨合地區(qū) ( 耦合度值在 0.4~0.8 之間)， 共有 88 個(gè)城市， 約占總數(shù)的 30.8% 。分布較為分散， 東 部有廈門(mén)、 杭州、 廣州、 深圳、 三亞、 揚(yáng)州等城市， 中 西部有合肥、 成都、 克拉瑪依、 貴陽(yáng)、 防城、 麗江、 中 衛(wèi)、 宜昌、 岳陽(yáng)、 衡陽(yáng)、 西寧等城市。 (3) 拮抗地區(qū)( 耦合度值在 0~0.4 之間)， 共有 95 個(gè)城市， 約占總數(shù)的 33.2%。主要分布在中西部一 些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。 4.2 耦合發(fā)展度空間格局 2010 年中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境系 統(tǒng)耦合發(fā)展度空間分布非常不均衡， 其分值在

∑d
i=1

m

j

(6)

3.4 耦合協(xié)調(diào)度評(píng)價(jià) 耦合協(xié)調(diào)度表示兩系統(tǒng)是否處于關(guān)系緊密的 耦合發(fā)展階段(劉耀彬等, 2005; 馬麗等, 2012)。
C = (Ui × U j
k k

) (αU + βU )
i j

2k

(7)

式中： C 為耦合協(xié)調(diào)度； Ui 與 Uj 為各子系統(tǒng)的綜合 α 和 β 為待定系數(shù)， α + β =1； 功效； k 為調(diào)節(jié)系數(shù)， 2 ≤ k ≤ 8 。認(rèn)為人居環(huán)境與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同等重 要， 即 α = β =0.5， 調(diào)節(jié)系數(shù)取中值 k=5。 文中采用 ArcGIS 自然斷裂點(diǎn)分類法 ( 劉盛和 等, 2010)， 定義當(dāng) 0<C≤0.4 時(shí)， 城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 與人居環(huán)境系統(tǒng)處于拮抗階段； 當(dāng) 0.4<C≤0.8 時(shí)， 系統(tǒng)進(jìn)入磨合階段； 當(dāng) 0.8<C≤1 時(shí)， 系統(tǒng)處于協(xié)調(diào) (高水平耦合)階段(馬麗等, 2012)。 3.5 耦合發(fā)展度評(píng)價(jià) 子系統(tǒng)的功效與耦合協(xié)調(diào)度共同影響耦合發(fā) 展度， 后者反映的是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境的 整體協(xié)同發(fā)展水平或效應(yīng)， 其計(jì)算公式為：
D= C×T T = aUi + βU j

(8) (9)

式中： D 為耦合發(fā)展度； T 為城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居 環(huán)境的綜合發(fā)展指數(shù)； α、 β 為待定權(quán)數(shù)。認(rèn)為城市 的人居環(huán)境與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同等重要， 故取α=β=0.5； Ui、 Uj 為城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境子系統(tǒng)的綜 合功效。 根據(jù) U 數(shù)值的分布規(guī)律， 協(xié)調(diào)度 D 值也在 0~1 之 間 。 同 樣 采 用 自 然 斷 裂 點(diǎn) 分 類 法 ( 劉 盛 和 等, 2010)， 將發(fā)展度劃分為 3 種類型： 0<D≤0.23 為低 水平耦合發(fā)展度； 0.23<D≤0.4 為中等水平耦合發(fā) 展度； 0.4<D≤1 為高水平耦合發(fā)展度。

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0.0033~0.6872 之間。最高的是深圳市， 最低的為隴 南市。平均值為 0.23， 說(shuō)明中國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與 人居環(huán)境的耦合發(fā)展度整體水平較低(圖 3)。

中國(guó)地級(jí)市單元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)城市與人居環(huán)境 發(fā)展度的空間分布與協(xié)調(diào)度分布特征有所不同。 其中高發(fā)展地區(qū) ( 發(fā)展度值高于 0.4) 的有 36 個(gè)， 主

圖 2 2010 年中國(guó)地級(jí)單元城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合協(xié)調(diào)度空間分布 Fig.2 Distribution of coordination degree between urban real estate development and housing condition at prefectural level in China in 2010

圖 3 2010 年中國(guó)地級(jí)單元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和人居環(huán)境耦合發(fā)展度空間分布 Fig.3 Distribution of coupling development degree between urban real estate development and housing condition at prefectural level in China in 2010

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張英佳 等： 中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā)展空間格局

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要分布在環(huán)渤海、 長(zhǎng)三角、 珠三角以及內(nèi)蒙古產(chǎn)煤 區(qū)； 中發(fā)展地區(qū) ( 發(fā)展度值 0.23~0.4)118 個(gè)， 多分布 在中國(guó)三大城市群非核心城市以及中西部省會(huì)城 市； 低發(fā)展區(qū)(發(fā)展度值低于 0.23)范圍較廣， 共 132 個(gè)地級(jí)市， 分布在西部地區(qū)和東中部的偏遠(yuǎn)地區(qū)。 4.3 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合類型劃分 綜合各地級(jí)單元的耦合協(xié)調(diào)度和發(fā)展度， 可將 中國(guó) 286 個(gè)地級(jí)單元分為九大類型： 分別為高發(fā)展 協(xié)調(diào)型、 中發(fā)展協(xié)調(diào)型、 低發(fā)展協(xié)調(diào)型、 高發(fā)展磨合 型、 中發(fā)展磨合型、 低發(fā)展磨合型、 高發(fā)展拮抗型、 中發(fā)展拮抗型、 低發(fā)展拮抗型(表 2， 圖 4)。 (1) 高發(fā)展區(qū) 該類區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)， 多為一二線城市： ①協(xié)

(2) 中發(fā)展區(qū)

共 49 個(gè)， 占所有中等發(fā)展水平城市的 41.5%， 內(nèi)有 8 個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功效較高， 既包括三亞、 揚(yáng)州、 防 城港、 張家界、 黃山等旅游城市， 也包括貴陽(yáng)、 克拉 瑪依、 石家莊等 2010 年新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)城 市， 為濱州、 南通和紹興， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超前于人居 環(huán)境。
表 2 2010 年城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合分類 Tab.2 Coupling between real estate development and housing condition in different categories in 2010
類型 高發(fā)展協(xié)調(diào)型 高發(fā)展磨合型 高發(fā)展拮抗型 中發(fā)展協(xié)調(diào)型 中發(fā)展磨合型 中發(fā)展拮抗型 低發(fā)展協(xié)調(diào)型 低發(fā)展磨合型 低發(fā)展拮抗型 協(xié)調(diào)度 協(xié)調(diào) 磨合 拮抗 協(xié)調(diào) 磨合 拮抗 協(xié)調(diào) 磨合 拮抗 發(fā)展度 高發(fā)展 高發(fā)展 高發(fā)展 中發(fā)展 中發(fā)展 中發(fā)展 低發(fā)展 低發(fā)展 低發(fā)展 城市數(shù)量 28 7 1 66 49 3 8 32 92 比例/% 9.78 2.45 0.35 23.08 17.13 1.05 2.80 11.19 32.17

個(gè)， 占所有中等水平城市的 55.9% ； ② 磨合型城市

主要包括一些三線城市： ① 協(xié)調(diào)型城市， 共 66

市； 其余 38 個(gè)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)滯后城市； ③ 拮抗型城

調(diào)型城市共 28 個(gè)， 占所有高發(fā)展城市的 77.8% ， 主 沿海發(fā)達(dá)城市， 以及中西部一些核心城市； ② 磨合 要包括北京、 天津、 南京、 蘇州、 上海、 大連、 青島等

型城市共 7 個(gè)， 占所有高發(fā)展城市的 19.4%， 其中深 都、 西安、 杭州、 常州、 廈門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功效高于人

圳、 東莞、 廣州人居環(huán)境功效高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)； 而成 居環(huán)境； ③ 另有 1 個(gè)拮抗型城市長(zhǎng)沙， 這與 2010 年

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)受到政策性抑制， 資金向三四線城 市流動(dòng)有關(guān)。

圖 4 2010 年中國(guó)地級(jí)單元城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合分類空間分布 Fig.4 Distribution of different categories based on coupling degrees between realestate development and housing condition at prefectural level in China in 2010

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(3) 低發(fā)展區(qū) 房地產(chǎn)超前的城市。① 協(xié)調(diào)型城市共 8 個(gè)， 占所有 主要分布在中西部和東部較為偏遠(yuǎn)地區(qū)， 沒(méi)有

并實(shí)現(xiàn)目標(biāo)， 并接受上級(jí)和公眾的監(jiān)督， 履行政策 評(píng)估和審計(jì)的義務(wù)。最終使中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向 與人居環(huán)境和諧發(fā)展之路。 參考文獻(xiàn)(References)
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低發(fā)展水平城市的 6.06%； ② 磨合型城市共 32 個(gè)， 占所有低發(fā)展水平城市的 24% ； ③ 拮抗型城市 92 個(gè)， 占所有低發(fā)展水平城市的 70% ， 占總樣本量的 近 1/3， 反映了中國(guó)中小城市是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn) 投資的冷點(diǎn)， 為中國(guó)城鎮(zhèn)化道路預(yù)留了大量潛力空 間， 同時(shí)也透露出資金流、 人才流對(duì)中小城市的遺 棄； 如何全面提升中國(guó)的城鎮(zhèn)化質(zhì)量， 增加中小城 市的吸引力， 是政府、 開(kāi)發(fā)商、 居民應(yīng)該共同思考與 研究的問(wèn)題。

5 結(jié)論
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展角度出發(fā)， 通過(guò)建立城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境綜 合評(píng)價(jià)指
標(biāo)體系， 運(yùn)用耦合協(xié)調(diào)度、 耦合協(xié)調(diào)發(fā)展度模型， 對(duì) 2010 年中國(guó)地級(jí)市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行空間分析， 主要結(jié)論如下：

(1) 城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境兩個(gè)子系統(tǒng)耦
合協(xié)調(diào)度平均得分為 0.59， 處于磨合階段， 說(shuō)明兩 子系統(tǒng)總體上相互作用、 相互影響程度較強(qiáng)， 但仍 未達(dá)到相互協(xié)調(diào)、 相互促進(jìn)的狀態(tài)； 耦合發(fā)展度平 均得分為 0.23， 得分較低， 主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā) 子系統(tǒng)在地級(jí)市中發(fā)展很不平衡， 特別是三線及四 線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。 (2) 依據(jù)耦合協(xié)調(diào)度和發(fā)展度的組合關(guān)系， 所 有地級(jí)單元可分為 9 大類型， 分別為高發(fā)展協(xié)調(diào) 型、 中發(fā)展協(xié)調(diào)型、 低發(fā)展協(xié)調(diào)型、 高發(fā)展磨合型、 中發(fā)展磨合型、 低發(fā)展磨合型、 高發(fā)展拮抗型、 中發(fā) 展拮抗型、 低發(fā)展拮抗型。每個(gè)類型都有其各自發(fā) 展特征， 區(qū)域差異極大。 (3) 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 2013 年經(jīng)濟(jì)工作的 重點(diǎn)任務(wù)之一是積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化， 著力提高城 鎮(zhèn)化質(zhì)量， 同時(shí)又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。 對(duì)此須本著審慎靈活、 積極穩(wěn)健的態(tài)度， 認(rèn)真對(duì)待 區(qū)域差異， 因地制宜制定或采取有差別的金融、 價(jià) 格以及行政手段對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行引導(dǎo)； 中央與地 方政府應(yīng)明確分工， 通力合作， 地方之間需要建立 信息共享機(jī)制。中央政府應(yīng)確定目標(biāo)并監(jiān)督政策 實(shí)施的結(jié)果， 而地方政府有權(quán)選擇具體手段和途徑

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第2期

張英佳 等： 中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā)展空間格局

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第 33 卷

Spatial pattern of coupling development between real estate development and housing condition at prefectural level in China
ZHANG Yingjia1, LI Xueming1,2, XIA Chunguang1,3
(1. School of Geography and Urban Environment, Liaoning Normal University, Dalian 116029, Liaoning, China; 2. Institute of Human Settlement, Liaoning Normal University, Dalian 116029, Liaoning, China; 3. Dalian Administration Bureau of Safety Working, Dalian 116011, Liaoning, China)

Abstract: Chinese real estate industry has been developing very quickly, but imbalanced, since the start of real estate reform three decades ago. Most of the investments have been focusing on the regions with well-developed urban economies, attractive economic environment, better infrastructures and public services, and better living conditions, which gradually lead to bigger and bigger spatial differences in real estate development among the different regions. Rational real estate development can provide people with moderate housing condition, but irrational and imbalanced development will hinder the efforts to improve housing condition. It is important to explore the relationship between real estate development and housing condition. In this paper, we first established a number of comprehensive assessment indicators for real estate development and housing condition, and then calculated the degree of coordination and coupling development between real estate development and housing condition improvement. The spatial pattern of the degrees of coordination and development of the 286 prefectural cities showed that: (1) Coordination degree between real estate development and housing condition in most prefectural cities is at medium level, with an average number of 0.59, indicating that the two subsystems are still in an adjustment phase and have not yet established a coordinated and mutually reinforcing dynamic relationship. (2) Coupling development degree between two subsystems in most prefectural cities is still at a lower level. There are significant disparities between eastern coastal areas and western inland areas. Based on degrees of coordination and coupling development, the 286 prefectural cities can be divided into nine categories, namely, well developed and coordinated area, well developed and adjusting area, well developed but conflicting area, developed and coordinated area, developed and adjusting area, developed but conflicting area, under developed but coordinated area, under developed and adjusting area, under developed and conflicting area. (3) One of the key tasks for the economy in 2013 is to actively and steadily promote urbanization, strive to improve the quality of urbanization, and firmly adhere to the real estate control policies. These seemingly contradictory and complex tasks should be undertaken with prudence and flexibility as well as positive and moderate attitude. Considering the significant disparities among the different regions in China, the government can take the measures that suit the local conditions, such as different financial policies, price guidelines and administrative decisions. The central and local governments should play different functions but work together and establish an effective information-sharing mechanism. In other words, to make joint efforts to achieve coordination between the real estate development and housing condition improvement, the central government should formulate the policies, determine the objectives, and monitor the results; local governments should have the right to choose the suitable means and ways to achieve specific goals, and accept supervisions from the higher level government and respond to the attentions from the public for evaluation of the policies and fulfillment of the obligations. Key words: real estate development; housing condition; coupling development; spatial analysis; China



  本文關(guān)鍵詞：中國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與人居環(huán)境耦合發(fā)展空間格局，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。