本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場信息不對稱研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

武漢大學(xué) 碩士學(xué)位論文 房地產(chǎn)市場信息不對稱研究 姓名：李博 申請學(xué)位級別：碩士 專業(yè)：情報學(xué) 指導(dǎo)教師：李綱 20050501

摘

要

我國的房地產(chǎn)業(yè)自９０年代以來得到了蓬勃的發(fā)展，它增長強勁，規(guī)模宏大，份額 可觀，作用突出，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中一個重要的組成部分。然而，與房地產(chǎn)市場的 繁榮景象同時出現(xiàn)的，是市場

內(nèi)部存在的一些深層次矛盾的逐漸暴露。 從信息市場角度來看，一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)追求短期、局部利益最大化，滋 生出侵犯消費者利益的行為，如刻意隱瞞商品的某些重要信息，從而導(dǎo)致消費者的 逆向選擇；甚至在銷售過程中進行一些“道德風險”行為，次品驅(qū)逐良品，惡性循 環(huán)。另一方面絕大多數(shù)消費者作為非專業(yè)人士，對房地產(chǎn)這種特殊的商品很難在較 短的時間內(nèi)充分了解它的品質(zhì)。所以說，房地產(chǎn)交易市場中買賣雙方存在著嚴重的 信息不對稱問題。 本文從我國房地產(chǎn)市場基本概況及發(fā)展前景出發(fā)，對房地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱的 類型、成因、主客體及環(huán)境進行了分析，并對如何改善信息不對稱現(xiàn)象提出了對策 和建議。結(jié)合自身專業(yè)及在房地產(chǎn)公司實習的親身經(jīng)歷，筆者認為網(wǎng)絡(luò)降低了交易 成本，使銷售透明化。特別是在加強誠信建設(shè)、使政府的管理服務(wù)更高效上，網(wǎng)絡(luò) 發(fā)揮了巨大的作用，從而有效改善房地產(chǎn)市場信息不對稱的狀況。 該論文分為五個部分。第一部分，房地產(chǎn)市場基本概況。主要闡述了房地產(chǎn)市 場的概念、發(fā)展歷程及存在的主要問題。第二部分，房地產(chǎn)市場的信息經(jīng)濟學(xué)框架 分析。引入信息經(jīng)濟學(xué)理論，對信息不對稱的精要進行了剖析。第三部分，房地產(chǎn) 市場的信息不對稱研究。概括了我國房地產(chǎn)市場信息不對稱的主要類型、原因和導(dǎo) 致的后果。第四部分，網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)信息不對稱的改善。介紹了網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)業(yè)的 影響，它可以使銷售透明化，幫助建立信用的社會評價機制，以完善我國的房地產(chǎn) 市場。最后，筆者以上海房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)的案例作為結(jié)尾，表現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)的 巨大作用，也完成了本文對我國房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的探索。

關(guān)鍵詞信息不對稱房地產(chǎn)市場網(wǎng)絡(luò)

ＨＩ

Ａｂｓｔｒａｃｔ
Ｆｒｏｍ ｔｈｅ １９９０ｓ，ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｈａｓ ｗｅｌｌ ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ ａｎｄ ｂｅｃｏｍｅ
ｏｎｅ

ｏｆ ｔｈｅ ｑｕｉｔｅ ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｂｒａｎｃｈｅｓ ｉｎ ｔｈｅ ｎａｔｉｏｎａｌ ｅｃｏｎｏｍｙ，ｗｈｉｃｈ ｉｓ ｆｅａｔｕｒｅｄ ｉｎ ｐｏｗｅｒｆｕｌ ｉｎｃｒｅａｓｅ、ｌａｒｇｅ

ｓｃａｌｅ、ｃｏｎｓｉｄｅｒａｂｌｅ ｓｈａｒｅ ａｎｄ ｏｕｔｓｔａｎｄｉｎｇ ｆｕｎｃｔｉｏｎ．Ａｔ ｔｈｅ ｓａｍｅ ｔｉｍｅ，ｍａｎｙ
ｃｏｕｒｓｅ

ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｅｍｅｒｇｅｄ ｉｎ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ，ｏｎ ｔｈｅ
ｏｎｅ

ｏｆ ｉｔｓ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ．Ｉｎ ｔｈｅ ｒｅｓｐｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ
ｔｏ

ｈａｎｄ，ｉｎ ｏｒｄｅｒ

ｍａｘｉｍｉｚｅ ｓｈｏｒｔ－ｔｅｒｍ ａｎｄ ｐａｒｔｉａｌ ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ，ｓｏｍｅ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｄｅｓｉｇｎｅｄｌｙ ｋｅｅｐ ｓｏｍｅ

ｉｍｐｏｒｔａｎｔ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅｉｒ ｃｏｍｍｏｄｉｔｉｅｓ ｄａｒｋ，

ｗｈｉｃｈ ｈｕｒｔｓ

ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ’ｉｎｔｅｒｅｓｔｓ
ｅｖｅｎ

ａｎｄ ｌｅａｄｓ ｔｈｅｍ ｔｏ ｍａｋｅ

ｃｏｎｖｅｒｓｅ

ｃｈｏｉＣＣＳ；ｔｈｅ ｗｏｒｓｅ

ｔｈｉｎｇ ｉｓ ｔｈａｔ ｔｈｅｙ

ｃｏｎｄｕｃｔ ｓｏｍｅ“ｍｏｒａｌ ｒｉｓｋ”ａｃｔｉｖｉｔｉｅｓ ｉｎ ｔｈｅｉｒ ｓａｌｅｓ，ｔｈｅ ｓｕｂｓｔａｎｄａｒｄ

ｐｒｏｄｕｃｔｓ ｅｘｐｅｌｓ ｔｈｅ ｇｏｏｄ ｐｒｏｄｕｃｔｓ，ｗｈｉｃｈ ｐｒｏｄｕｃｅｓ ｖｉｃｉｏｕｓ ｃｉｒｃｌｅ．Ｏｎ ｔｈｅ ｏｔｈｅｒ ｈａｎｄ，ｍｏｓｔ
ｏｆ ｔｈｅ ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ ａｒｅ ｎｏｔ ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ

ｅｎｏＥＩ曲ｔｏ

ｋｎｏｗ ｔｈｅ ｑｕａｌｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｆｕｌｌｙ．

Ｃｏｎｓｅｑｕｅｎｔｌｙ ａＵ ｏｆ ｔｈｅｓｅ ｆａｃｔｏｒｓ ｈａｖｅ ｌｅｄ ｔｏ ｔｈｅ ｓｅｒｉｏｕｓ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｉｎ ｔｈｉｓ ｍａｒｋｅｔ．
Ｂａｓｅｄ
ｏｎ

ａｓｙｍｍｅ田ｐｒｏｂｌｅｍｓ

ｔｈｅ ｇｅｎｅｒａｌ ｃｏｎｄｉｔｉｏｎ

ａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

ｐｒｏｓｐｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ，

ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｔｙｐｅ、ｃａｕｓｅｏｆｆｏｒｍａｔｉｏｎ、ｍａｉｎｂｏｄｙ、ｏｂｊｅｃｔａｎｄ ｅｎｖｉｒｏｎｍｅｎｔｏｆｔｈｅ
ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ
ｔｏ

ｔｈｅ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ．Ｃｏｍｂｉｎｅｄ ｗｉｔｈ ｍｙ

ｍａｊｏｒ ａｎｄ

ｗｏｒｋｉｎｇ
ａ

ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ

ｉｎ

ａ

ｐｒｏｐｅｒｔｙ ａｇｅｎｔ

ｃｏｍｐａｎｙ，Ｉ ｔｈｉｎｋ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｏｆ ｔｈｅ

Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｐｌａｙｓ

ｂｉｇ ｒｏｌｅ ｉｎ ｓｔｒｅｎｇｔｈｅｎｉｎｇ ｓｉｎｃｅｒｉｔｙ ａｎｄ ｉｍｐｒｏｖｉｎｇ ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ’ｓ

ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ
ｅｓｔａｔｅ

ｓｅｒｖｉｃｅ

ｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ，ｉｔ ｉｓ ｃｈａｎｇｉｎｇ ｔｈｅ
ｂｙ ｓｔｅｐ．

ｓｔａｔｅ

ｏｆ ｔｈｅ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ

ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｏｆ ｒｅａｌ

ｍａｒｋｅｔ ｓｔｅｐ

Ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｉｓ ｄｉｖｉｄｅｄ ｉｎｔｏ ｆｉｖｅ ｐａｒｔｓ．

Ｔｈｅ
ｂａｓｉｃ

ｆｉｒｓｔ ｐａｒｔ ｔｅｌｌｓ ｔｈｅ ｏｖｅｒｖｉｅＷ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ，ｗｈｉｃｈ ｍａｉｎｌｙ ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ ｔｈｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ

ｃｏｎｃｅｐｔｓ、ｔｈｅ

ａｎｄ

ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｅｘｉｓｔｉｎｇ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｐｒｏｐｅｒｔｙ

ｍａｒｋｅｔ．

Ｔｈｅ ｓｅｃｏｎｄ ｐａｒｔ ｉｓ ａｂｏｕｔ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅａｌ
Ｔｈｒｏｕｇｌｌ
ｔｈｅ ｉｎｔｒｏｄｕｃｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ ｔｈｅｏｒｙ，ｔｈｉｓ ｐａｒｔ

ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ．
ｔｈｅ

ａｎａｌｙｚｅｓ

ｅｓｓｅｎｔｉａｌｓ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｔｈｅｏｒｙ．

Ｔｈｅ

ｔｈｉｒｄ ｐａｒｔ ｅｘｐｏｕｎｄｓ ｔｈｅ ｓｔｕｄｙ

ｏｎ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ ｉｎ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｒｋｅｔ，

ｗｈｉｃｈ ｓｕｍｍａｒｉｚｅｓ ｔｈｅ ｍａｉｎ

ｔｙｐｅ、ｃａｕｓｅ ａｎｄ ａｆｔｅｒｍａｔｈ ｏｆ ｔｈｅ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ

ａｓｙｍｍｅｔｒｙ

Ⅳ

ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ｒｅａｌ

ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ．
ｏｎ

Ｔｈｅ ｆｏｒｔｈ ｐａｒｔ ｃｏｎｃｅｒｎｓ ｔｈｅ ｆｕｎｃｔｉｏｎ ｏｆ Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｉｎｄｉｃａｔｅｓ ｉｔｓ ｅｆｆｅｃｔ
Ｏｎ

ｐｅｒｆｅｃｔｉｎｇ ｔｈｅ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ．Ｉｔ

ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎｄｕｓｔｒｙ，ａｎｄ ｉｔ ｗｉｌｌ ｍａｋｅ ｔｈｅ ｓａｌｅｓ ｔｒａｎｓｐａｒｅｎｔ，ｈｅｌｐ ｂｕｉｌｄ

ｔｈｅ ｃｒｅｄｅｎｃｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ． Ａｔ ｌａｓｔ．ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｅｎｄｓ ｉｎ ｔｈｅ
ｃａｓｅ

ｔｈａｔ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｔｒａｄｅ

ｏｎ

ｒｅｃｏｒｄ ｓｙｓｔｅｍ

ｏｎ

Ｉｎｔｅｒｎｅｔ ｉｎ

ＳｈａｎｇＨａｉ，ｗｈｉｃｈ ｅｍｂｏｄｉｅｓ ｔｈｅ ｌａｒｇｅ ｃｏｎｔｒｉｂｕｔｉｏｎ ｏｆ Ｉｎｔｅｍｅｔ，ａｎｄ ｆｉｎｉｓｈｅｓ ｔｈｅ ｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎ ｏｆ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｍａｒｋｅｔ ｏｆ
ｏｕｒ

ｃｏｕｎｔｒｙ．

Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：

Ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ

ｍａｒｋｅｔ，Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｓｙｍｍｅｔｒｙ，Ｉｎｔｅｒｎｅｔ

Ｖ

鄭重聲明

本人的學(xué)位論文是在導(dǎo)師指導(dǎo)下獨立撰寫并完成的，學(xué)位論文沒有剽竊、抄襲、 造假等違反學(xué)術(shù)道德、學(xué)術(shù)規(guī)范和侵權(quán)行為，否則本人愿意承擔由此而產(chǎn)生的法律 責任和法律后果，特此鄭重聲明。

學(xué)位論文作者（簽名）
２００５年５月５日

Ｈ

０

引言

０．１論文選題與研究意義
信息經(jīng)濟學(xué)理論和房地產(chǎn)市場都是當前比較熱門的研究課題。之所以涉及這 一研究領(lǐng)域，是由于本人研究方向及興趣所致。在房地產(chǎn)公司實習的這段時間，

時常接觸房地產(chǎn)市場的兩個主要主體——開發(fā)商和購房者，對由于信息不對稱導(dǎo)
致的房地產(chǎn)市場不透明操作、經(jīng)營商道德風險、購房者逆向選擇、消費投訴居高 不下等情況深有感觸。 從信息經(jīng)濟學(xué)角度來看，“信息不對稱”現(xiàn)象的存在是導(dǎo)致消費糾紛產(chǎn)生的 主要原因。因此，筆者從房地產(chǎn)市場“信息不對稱”現(xiàn)象著眼，深入剖析，并提 出了相應(yīng)的解決辦法，希望這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有所裨益。 當今社會已經(jīng)步入知識經(jīng)濟時代，信息對經(jīng)濟的作用越來越大，信息經(jīng)濟學(xué) 的發(fā)展至今己有４０余年的歷史，在這個期間它取得了長足的進步，而房墟產(chǎn)業(yè) 的信息經(jīng)濟卻仍然是一個亟待開發(fā)的新領(lǐng)域。改革開放以來，隨著社會主義市場 經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā) 展，而房地產(chǎn)市場由于其交易對象的不動性、復(fù)雜性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場中存在著 嚴重的信息不對稱問題。房地產(chǎn)市場的信息不對稱也導(dǎo)致了市場的不規(guī)范、市場 資源的嚴重浪費、消費者利益受損害、觸發(fā)逆向選擇和道德風險等等問題。因此 對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的信息不對稱現(xiàn)象及其帶來的問題進行研究具有極其深
遠的意義。

０．２主要研究方法
本文以信息經(jīng)濟學(xué)中的信息不對稱理論和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟學(xué)中的相關(guān)理論為依據(jù)， 采取理論分析與實證研究相結(jié)合的方法，首先收集國內(nèi)外相關(guān)的文獻資料，進行 理論分析整合，再結(jié)合典型案例進行評述，最后得出一些有益的建議及結(jié)論。案 例分析中涉及到的數(shù)據(jù)、背景材料，都是在各類媒體（網(wǎng)站、報紙、雜志）報道的
基礎(chǔ)上總結(jié)整理而成的。

０．３研究內(nèi)容與創(chuàng)新之處
本文通過６個章節(jié)對房地產(chǎn)市場的信息不對稱問題進行研究和論述： 引言部分，首先在總結(jié)已有的研究成果的基礎(chǔ)上，提出了本文需要研究的問 題，并論述了本文的研究目的和意義。 在第一部分，首先介紹了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，論述了房地產(chǎn)市場在 國民經(jīng)濟中的重要作用及存在的問題。 在第二部分，從信息經(jīng)濟的理論出發(fā)，對信息不對稱理論進行詳細的闡述和 分析，指出信息不對稱的危害。 在第三部分，研究了房地產(chǎn)市場的信息不對稱問題，從經(jīng)濟學(xué)的角度分析房 地產(chǎn)市場信息不對稱的現(xiàn)狀及成因。并在此基礎(chǔ)上，針對其現(xiàn)存問題，提出了完 善房地產(chǎn)市場的建議和對策，并強調(diào)由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自 身的缺陷，政府必須對信息不對稱的現(xiàn)象進行調(diào)控與監(jiān)督。 在第四部分，就網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響與發(fā)展進行了展望，提出了利 用網(wǎng)絡(luò)來改善我國房地產(chǎn)市場信息不對稱的幾點思路。 在第五部分，通過對典型案例的分析，強調(diào)了網(wǎng)絡(luò)在減少房地產(chǎn)市場信息不 對稱的巨大作用。

２

１
１．１

我國房地產(chǎn)市場概況及發(fā)展前景
房地產(chǎn)市場的概念及特征
作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)近年來被視為啟動內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長

的導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅建設(shè)更是被政府列為新的經(jīng)濟增長點。作為關(guān)系國計 民生的房地產(chǎn)商品，由于其蘊含的價值量大，潛在的回報量豐厚，使得越來越多 的開發(fā)商投入到房地產(chǎn)的行業(yè)中來。

１．１．１房地產(chǎn)市場的內(nèi)涵界定
所謂房地產(chǎn)市場：從狹義上說，是指進行房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等 交易活動的場所；從廣義上說，它是指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的，帶有房地產(chǎn)特征 的產(chǎn)品或服務(wù)的市場，是房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。它包括房地產(chǎn)資金市場、 房地產(chǎn)開發(fā)市場、房地產(chǎn)交易市場和房地產(chǎn)勞務(wù)市場在內(nèi)的市場體系，是有關(guān)房 地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營、流通和消費的內(nèi)在運行機制，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的樞紐， 是社會主義市場體系中的一個相對獨立并且具有明顯特征的專門化市場。 房地產(chǎn)市場在內(nèi)部結(jié)構(gòu)上分為三級：一級市場的主體是代表國家的房地產(chǎn)經(jīng) 營管理部門，按照城市規(guī)劃和土地管理法有關(guān)規(guī)定征用土地，將土地使用權(quán)出讓 給承擔開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)市場，其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)開 發(fā)公司，經(jīng)營內(nèi)容是按照城市總體規(guī)劃和小區(qū)建設(shè)規(guī)劃對土地進行再次開發(fā)。三 級市場包括私房租賃、已購公房租賃和公房轉(zhuǎn)讓三個內(nèi)容，三級市場的放開有利
于激活和完善房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)市場的核心功能是形成房地產(chǎn)市場交易價格。一個完善而靈活的房地 產(chǎn)市場必須具備下述條件： １．有一個穩(wěn)定、明確及長遠的房地產(chǎn)政策； ２．有一個完善的法制基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)管理均有
法可依：

３．一個完善的房地產(chǎn)市場運作體系； ４．有一個統(tǒng)一、簡明、靈活有效的房地產(chǎn)現(xiàn)代化管理制度。

３

本文所研究的房地產(chǎn)市場，是狹義概念，即指房屋本身的交易。而交易的主 體，是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，和涉及到的政府、銀行與中介企業(yè)。

１．１．２房地產(chǎn)市場的特征
房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性，如價值 規(guī)律、競爭規(guī)律和供求規(guī)律的作用和要求。但也有不同于一般商品市場的特點，
具有自己特有的一些屬性。

１．供求關(guān)系的特殊性 房地產(chǎn)與其他商品不同，土地是不可再生的稀缺的自然資源。從總體上看， 房地產(chǎn)的自然供給基本上沒有彈性，其經(jīng)濟供給由于自然供給的限制，彈性也有 限。因此，房地產(chǎn)價格主要取決于市場需求。需求增加，地價或地租上漲；需求 減少，地價或地租下跌。正是由于房地產(chǎn)的市場價格一般是由單一的需求價格決 定，從而使得房地產(chǎn)市場具有較強的投機性。在這種特殊情況下，地價變動和市 場供求關(guān)系會出現(xiàn)異常現(xiàn)象，這時房地產(chǎn)市場遵循特殊的供求規(guī)律。 ２．價值量大，使用期限長 房地產(chǎn)的價值量大，這一點大家都有清楚的認識。以住宅為例，購買一套普 通商品住宅，往往要花掉不少居民大半輩子甚至一生的積蓄。同時，房地產(chǎn)的使
用期限很長。房屋一旦建造完成，它的使用壽命通�？蛇_數(shù)十年甚至上百年。土

地具有不可毀滅性，具有永恒的使用價值。雖然我國房地產(chǎn)的長期使用性受到有 限期的土地使用權(quán)的制約，如居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限為７０年，土地 使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得， 但土地使用權(quán)出讓的年限對于個人有限的生命來說，也是很漫長的。 ３．銀行及中介機構(gòu)的參與性 由于房地產(chǎn)交易額巨大，小則幾萬、幾十萬，大則幾億、幾十億，因而無論 是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營投資者都較難承擔，往往需要有銀行參與資金融 通才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性和相對較小的 風險性等特征，使得銀行也愿意開拓房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，國內(nèi)外的多數(shù)金融機 構(gòu)都參與了房地產(chǎn)的投資和信貸業(yè)務(wù)。 同時，房地產(chǎn)交易復(fù)雜，專業(yè)性很強，而房地產(chǎn)商品的消費者往往不熟悉交
４

易的過程，并且對市場信息的掌握度不高，缺乏經(jīng)驗值。因而房地產(chǎn)交易通常需 要中介機構(gòu)或經(jīng)紀人參與，提供技術(shù)咨詢、價格評估、業(yè)務(wù)代理、法律仲裁等服 務(wù)，使得房地產(chǎn)交易能夠更加暢通的進行。因此，房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為房地產(chǎn)交
易的一種“潤滑劑”，已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分。

４．房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場并且交易成本很高 一個完全競爭的市場必須具備三個條件：商品同質(zhì)，可以互相替換：某一商 品的賣主和賣主人數(shù)眾多，且隨時自由進出市場；信息充分，傳播暢通。但房地
產(chǎn)市場不具備上述三條件。

房地產(chǎn)市場競爭的不完全性和交易活動的高技術(shù)性使得交易成本格外高。交 易成本包括法律咨詢費、物業(yè)價格評估費、中介信息費，以及由于交易數(shù)額較大 導(dǎo)致的與之相應(yīng)的不少的按揭費、買賣合約、契稅、印花稅和其他交易費用等。 ５．房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場 由于房地產(chǎn)具有位置的固定性、不可移動性，因此房地產(chǎn)市場的區(qū)域性極強， 人們不能將…個地方的房地產(chǎn)搬到另一個地方。正因為如此，房地產(chǎn)才被稱作不 動產(chǎn)。同時，房地產(chǎn)也是可以進入市場流轉(zhuǎn)的，但只能在其所在地區(qū)使用，產(chǎn)地 和消費地合二為一。只不過進入市場的，是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，在一系列交易過程中， 發(fā)生變換的，是房地產(chǎn)權(quán)屬的主體，而房地產(chǎn)本身的空間位置卻沒有發(fā)生變化。 一般來說，隨著區(qū)域投資量的增加，區(qū)域開發(fā)逐漸成熟，交通狀況改善，房 地產(chǎn)價格會上漲。但由于其它區(qū)域繁華程度增加，也會造成該地地價相對下降。 一些對本地環(huán)境不利的建設(shè)項目，如飛機場、核電站、環(huán)境污染項目等也會造成 該地地價下降。總之，地塊是否增值要由多種力量綜合作用而決定，但其畢竟具 有不同于其它工業(yè)產(chǎn)品的價值上升的趨勢。因此一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場與當?shù)氐?經(jīng)濟發(fā)展水平、開放程度、城市規(guī)劃、城市化程度、外來人口率等有密切的聯(lián)系； 另外不同地區(qū)的收入水平、氣候條件、文化特點、居住習慣決定了人們對房屋的
要求也有所不同。

１．２

中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程
房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

改革開放以來，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過２０多年的迅速發(fā)展，已取得輝煌的成就：
Ｓ

１．２．１增長強勁
伴隨著國家經(jīng)濟建設(shè)步伐的加快和市場需求的迅速擴大，房地產(chǎn)發(fā)展異軍突 起。近年，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持強勁的增長態(tài)勢（見表１、圖１）‘。２００４ 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達１３１５８．２５億元，同比增長２８．１％。商品房銷售 量達到３８２３１．６４萬平方米，比２００３年增加４５１４萬平方米。隨著銷售量的增長， 房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲，２００４年商品房的銷售額達到１０３７５．７１億元人民幣， 比１９９６年的１０１７億元增長近十倍。
表１：１９９１至２００４年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表

年份
１９９１ １９９２ １９９３ １９９４
１９９５ １９９６

房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）
３４５．３ ７３１．２
１９３７．５ ２５５３．６ ３１４８．６ ３２１４．７ ３１７６．２

增長百分比（％）
Ｏ

１１７．６
１６４．９

３１．８ ２３．３
２．１ —１．２

１９９７ １９９８ １９９９ ２０００ ２００ｌ ２００２ ２００３ ２００４

３６１１．３ ４０９８．８ ４９８０．１ ６２４０．０ ７６０６．６ １０１０６．１ １３１５８．２

１３．７ １３．５ ２１－５ ２５．３
２１．９

３０．５ ２８．１

圖１我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長強勁

１

２００３、２００４年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報
６

１．２．２規(guī)模宏大
近年來我國住宅和房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)規(guī)模己居世界的前列，建房的總量居世界
第一位。從１９７９年改革開放開始到１９９９年，僅中國城鎮(zhèn)新建住宅就達５２億平 方米，是改革開放前３０年累計６．２億平方米的８．３倍。用國際上通常的參考指

標——每千人每年建造住宅的套數(shù)來衡量，１９９９年中國每千人建造住宅的套數(shù)
高達１６套，而我們有資料可比的世界上其他國家都在１０套以內(nèi)，更不要說中國 人口是世界第一位。因此中國建房總量在全世界已經(jīng)居于第一位。

１．２．３份額可觀
１９９８年以來，隨著商品房建設(shè)的快速發(fā)展，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)保持持 續(xù)高速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資年均增長２０％左右，年增長保持在３０％，直接或間
接拉動ＧＤＰ增長在兩個百分點以上２，如表２。
表２房地產(chǎn)開發(fā)投資對ＧＤＰ增長的貢獻
年份 ４ 險固房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 烽國ＧＤＰ（億元） 險國房地產(chǎn)開發(fā)投瓷對ｏＤＰ增長的責獻

Ｉ ｌ Ｉ Ｉ

２０００ ４９０１ ８９４８８

１２．嘣

ｌ Ｉ Ｉ Ｉ

２００１ ６２４５ ９７３１４

２００２ ＴＴ３６

２００３ １０１０６

１０４７９０１１１００９ｄ
１９．９“１１９．９“

１７．１描

１．２．４作用突出
房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的帶動作用比較突出，它通過“回顧效應(yīng)”，即房地 產(chǎn)業(yè)作為需求市場，帶動鋼鐵、建材、森工、機械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展；通過“前瞻效應(yīng)”，即通過房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)，直接帶動建筑、裝飾、 通訊、電力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；通過“旁側(cè)效應(yīng)”，推動社會文明程度的提高，間接地
帶動了經(jīng)濟發(fā)展。

１．３中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
經(jīng)過了改革開放以來十幾年快速持續(xù)的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個緩 慢的增長期，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)更加注重面向市場和競爭，注重人的因素，注重顧客 逐漸向成熟化發(fā)展。

１．３．１發(fā)展緩慢有序
２建設(shè)部政策研究中心副主任、博導(dǎo)王玨林教授２００５中國房地產(chǎn)學(xué)術(shù)與實踐高峰會
７

緩慢有序的發(fā)展不意味著競爭的放緩。相反，由于緩慢的增長意味著市場占 有率的減少，從而引起了更激烈的競爭。各房地產(chǎn)企業(yè)的競爭主要表現(xiàn)在品牌的 競爭、土地儲備的競爭、融資的競爭。國內(nèi)各大地產(chǎn)巨頭如萬科、金地、順弛、 華潤、綠地攜品牌資本瓜分全國版圖，與各城市房地產(chǎn)商的區(qū)域交鋒已經(jīng)勢不可 擋。另外，土地使用權(quán)獲得方式的透明化，使得房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭又演變成土 地儲備的競爭。企業(yè)間的土地儲備的較量實際上就是一種資金和實力較量。房地 產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，融資能力的競爭也是企業(yè)間良好信譽與強大實力的比 較。

１．３．２競爭注重成本和服務(wù)
較緩慢的增長加大了房地產(chǎn)業(yè)的競爭，加上由于消費者的消費觀念不斷的成 熟，高科技成果的普遍應(yīng)用，使得競爭越來越趨向成本導(dǎo)向和服務(wù)導(dǎo)向。目前許 多房地產(chǎn)企業(yè)采取更科學(xué)的項目管理辦法，進行有效的成本控制，以達到最佳的 投資效果。房地產(chǎn)的項目競爭已經(jīng)從概念的競爭轉(zhuǎn)向服務(wù)的競爭。

１．３．３生產(chǎn)、營銷、分配、銷售及研究方法等要經(jīng)受變化
這些變化是由于市場占有率的加劇競爭、技術(shù)的日趨成熟，以及消費者的消 費理念的成熟所導(dǎo)致的。所以開發(fā)商開始關(guān)注消費者的消費心理，消費需求，不 斷的在產(chǎn)品上追求創(chuàng)新，在營銷手法上標新立異，以達到理想的銷售效果。

１．３．４行業(yè)利潤下降
雖然房屋售價在上升（據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國３５個大中城市房地 產(chǎn)市場調(diào)查，２００４年全國房屋銷售價格比上年上漲了９．７ｎ５。，全國土地交易價格 也比上年上漲了１０．１％），但隨著房地產(chǎn)市場的成熟，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了增長的 放緩，競爭的加劇，以及所需要的戰(zhàn)略變化等種種狀況。這意味著短期內(nèi)行業(yè)的 利潤將從高速增長期時的水平上下降。

１．４未來十年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景
站在歷史的高度，著眼現(xiàn)在的實際，我們可以展望未來十年中國房地產(chǎn)市場
的發(fā)展前景。

１．４．１內(nèi)需持續(xù)增長
８

未來十年正是互聯(lián)網(wǎng)革命發(fā)生和發(fā)展的重要時期，在中國來說也正是中國的 住宅和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長的時期，兩者將相互影響、相互促進。中國城鎮(zhèn)人均使 用面積已經(jīng)達到了１４．２平方米，折合建筑面積人均２２平方米，比改革開放之初 提高了兩倍。但是中國居民的住宅條件仍然比很多國家和地區(qū)的居住條件低。從 使用面積比較來看，美國人均６０平方米，歐洲人均４５平方米，新加坡人均使用 面積也達到了２６平方米。今后，我國城鎮(zhèn)居民仍然還要經(jīng)歷從追求面積的階段 到追求面積和追求質(zhì)量并重的階段，然后才能發(fā)展到注重提高住宅質(zhì)量的階段。

１．４．２政府陸續(xù)到位
近幾年是關(guān)于住宅和房地產(chǎn)業(yè)的具體政策出臺最多的時期，國務(wù)院發(fā)布的這 些政策有利地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動了國民經(jīng)濟的增長。
１．推進房改政策

這罩邊包括停止實物分配，提租和出售公房，以及實行住房補貼政策。
２．完善住房供應(yīng)體系

包括把中國的城鎮(zhèn)住房體系分為三部分，商品房、為中低收入者準備的經(jīng)濟 適用房和為貧困戶準備的廉租房，由于這兩方面政策的出臺，大大促進了城市房
改，也促進了住房的銷售。

１９９９年中國大陸城市居民的收入房價比例是５．８倍，根據(jù)房改政策，收入 房價比在４倍以上的城市都要給予居民貨幣補貼，中國還有不少城市本來的收入 房價比低于４倍，由于房改政策落實，和經(jīng)濟適用房建設(shè)所提供的價格相對低廉 房屋，將使中國居民的收入房價比進一步下降，我預(yù)計將降到３倍左右。即與其 他國家相比居民收入房價比例比較低的水平。
３．發(fā)展住房金融
●

這幾年住房金融發(fā)展比較快，有多項金融工具開始用于住房市場。但目前住 房金融的發(fā)展還是不很令人滿意，還遠不如西方發(fā)達國家房地產(chǎn)金融創(chuàng)新能力強 和應(yīng)用廣泛。目前中國各商業(yè)銀行已經(jīng)逐漸認識到發(fā)展個人住房信貸是最安全的 信貸，居民個人貸款積極性也很高，借貸雙方都有積極性，因此可以預(yù)期，中國 房地產(chǎn)的金融將在政策指引下進一步繁榮。 除此之外，近幾年出臺的政策還有放開住房二級市場的政策；減免過高稅費 的政策；推行住宅產(chǎn)業(yè)ｔｋＯ‘Ｊ政策等。

９

１．４．３國際環(huán)境看好
一方面，中國加入ＷＴＯ后，將對中國的住宅和房地產(chǎn)業(yè)提供新的需求，特別 是開放服務(wù)貿(mào)易后，國外的金融業(yè)，包括銀行業(yè)、保險業(yè)、零售商業(yè)、旅游業(yè)、 法律服務(wù)等行業(yè)，都將允許進入中國，這將對中國城市寫字樓和商業(yè)用房形成巨 大的需求。因此中國加入ＷＴＯ，將給中國房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。 另一方面要關(guān)注資本回流對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響，從１９９７年開始的東南亞 金融風暴造成亞洲資金外流，流到美國的資金有約３０００億美元左右。因為美國 確實存在著新經(jīng)濟，不少資金就流到了美國股票市場，造成了美國那斯達克股市 的火爆。美國的經(jīng)濟繁榮在對股市拉動的同時也拉動了美國的房地產(chǎn)市場，有些 美國經(jīng)濟學(xué)家認為，從房市上漲獲益的美國家庭遠遠高于從股市上收益的家庭。 最近，已經(jīng)出現(xiàn)了三個明顯的跡象：一是最近的寫字樓熱租：二是美國住房 部和中國建設(shè)部簽訂協(xié)議，要求在中國大規(guī)模的開發(fā)住宅；三是最近香港房地產(chǎn) 股在上揚。不少投資人看好中國的房地產(chǎn)業(yè)，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，既加劇了 國際競爭，又提供了抓住機遇，擴張和改制的機會。所以有理由相信，今后十年， 中國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)將進入又一個發(fā)展期，這將是以國內(nèi)外的真實需求為市場 基礎(chǔ)、以國際化競爭增強為特點的新的發(fā)展時期。

１．５當前我國房地產(chǎn)市場存在的主要問題
房地產(chǎn)投資的大幅提高使房地產(chǎn)業(yè)成為了國民經(jīng)濟的一個新的增長點。然 而，與房地產(chǎn)市場的繁榮景象同時出現(xiàn)的，是市場內(nèi)部存在的一些深層次矛盾的 逐漸暴露。

１．５．１市場供求結(jié)構(gòu)性矛盾突出，大量商品房空置
我國房地產(chǎn)經(jīng)過１９９３年下半年以來的調(diào)控，逐步走上平穩(wěn)發(fā)展的軌道。近 幾年來，國家一直把房地產(chǎn)業(yè)作為擴大內(nèi)需、支撐國民經(jīng)濟快速發(fā)展的重點積極 加以培養(yǎng)，特別是著力于把住宅業(yè)培育成新的經(jīng)濟增長點。受整體經(jīng)濟的影響和 政府政策的拉動，我國的房地產(chǎn)市場迅速繁榮起來。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng) 計局調(diào)查顯示，２００５年一季度，伴隨著房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長，３５個大 中城市房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲。房屋銷售價格上漲９．８％，其中，商品住宅銷

售價格上漲１０．５％，土地交易價格上漲７．８％。 盡管房地產(chǎn)市場形勢一片大好，房地產(chǎn)企業(yè)加快了成長的步伐，越來越多的 開發(fā)商開始注重品牌經(jīng)營，但市場的需求并沒有得到真正的滿足，也就是說房地 產(chǎn)企業(yè)的供給并不是十分有效，人們熱切期待的好房子時代遠未到來。一些房產(chǎn) 商開發(fā)住房前沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)查研究，隨意開發(fā)。其表現(xiàn)在：一是住房風 格趕時髦，這種住房的整體款式往往是流行式和時尚式，房價高但不實用。北京 市場上前幾年熱銷的“非常男女”小戶型時尚公寓，引起了很多房地產(chǎn)商盲目跟 風，結(jié)果小戶型演變成了集體宿舍，住戶反應(yīng)十分不好，從而造成現(xiàn)有市面上同 等戶型的滯銷。二是住房結(jié)構(gòu)單一。這種住房既沒有新意又沒有特點，更沒有特 有的品牌形象，戶型落后不合理。三是住房居住環(huán)境不合要求。如居住區(qū)內(nèi)的容 積率、日照間距、公共服務(wù)及綠地指標等均沒有達到起碼要求，缺少售后服務(wù)和 物業(yè)管理。這些問題導(dǎo)致了市面上許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品積壓現(xiàn)象十分普 遍，整個房地產(chǎn)市場上的商品房空置率居高不下。

１．５．２房地產(chǎn)企業(yè)交易行為不規(guī)范，市場糾紛多
據(jù)消費者協(xié)會統(tǒng)計，近年來，購房者對開發(fā)商的投訴數(shù)量一直屆高不下，買 賣雙方糾紛增多，如廣州市國土房管局公布的材料顯示，近幾年來，廣州地區(qū)被 投訴的樓盤已達到４００多個，被投訴的開發(fā)公司超過了２００家。 從全國情況來看，現(xiàn)在有許多地方的房產(chǎn)交易一級市場還不夠健全和完善， 更不用說有利于住房流動、調(diào)節(jié)和消費者買賣的二級市場。因此，更多的消費者 要買住房往往是直接找房產(chǎn)商，作為房產(chǎn)商既是開發(fā)商又是供應(yīng)商，這樣就勢必 造成在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)交易行為不規(guī)范和操作透明度不高的現(xiàn)象。主要表現(xiàn) 為：一是現(xiàn)在許多消費者在花費大量資金購置住房前往往對商品房的知識不甚了 解，但又很不放心房產(chǎn)商的獨家之言，就是處在這種矛盾的心情下糊里糊涂地買 下了住房；房產(chǎn)商由于急于銷售房屋，在回答消費者的提問時往往是含糊其辭， 夸大賣點，做出許多無法兌現(xiàn)的承諾，這就給買賣雙方日后產(chǎn)生糾紛埋下了隱患。 二是由于開發(fā)商缺少資金，就采取預(yù)售“樓花”的辦法把購房人變成了投資人， 將開發(fā)商的風險一部分轉(zhuǎn)嫁到購房人身上，而這些風險往往帶來許多令人煩惱的 問題，如開發(fā)商不守信譽，逾期交房、改變設(shè)計甚至出現(xiàn)“爛尾樓”，等等這些 在期房銷售中讓老百姓頭痛的事情屢見不鮮。三是一些開發(fā)公司利用消費者商品

１１

房知識的匱乏，在購銷合同中設(shè)置陷阱，強加給消費者顯失公平的條款，惡意造 成房地產(chǎn)糾紛。

１．５．３片面宣傳策劃的作用，虛假廣告和炒作之風盛行
目前的房地產(chǎn)市場存在過分迷信市場炒作的現(xiàn)象，某些開發(fā)公司認為再差的 樓盤只要通過有效的營銷推廣都能銷售一空，而忽視了產(chǎn)品本身品質(zhì)的挖掘。在 廣告宣傳．匕，業(yè)內(nèi)有一個具共性的做法，即開發(fā)商在一個房地產(chǎn)項目上投入的宣 傳廣告費用通常占銷售總額的３—５％。近年，對房地產(chǎn)概念的炒作之風甚烈。以 住宅而言，從最初的名稱炒作，如山莊、廣場、花園等，發(fā)展到房型概念的炒作， 如ＳＯＨＯ、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、ＬＯＦＴ等，再發(fā)展到綜合和功能概念的炒作，如智能化、ｅ 住宅、數(shù)碼城、體育社區(qū)等，再發(fā)展到環(huán)境概念的炒作，就是利用人們對改善居 住條件的某些美好追求，制造賣點，提高銷售業(yè)績。但既是炒作，總有不實之處， 甚至出現(xiàn)虛假廣告，購房者對于花園無花、廣場不敞，早已司空見慣。 如今的消費者日趨理性，對待開發(fā)產(chǎn)品的選擇也有了更多的專業(yè)知識和法律 意識，不切實際的炒作不但不能彌補盲目開發(fā)形成的損失，還將失去消費者的基 本信任甚至觸犯法律。

１．５．４物業(yè)管理滯后，營銷管理虎頭蛇尾
當前，隨著物業(yè)管理有償服務(wù)的普及，許多物業(yè)問題逐漸暴露出來，消費者 為了維護自己的合法權(quán)益，對物業(yè)的收費、管理和配套服務(wù)等提出了許多疑問。 事實上有些消費者除在購房環(huán)節(jié)中碰到的問題外，更多的是在居住過程中面對的 物業(yè)管理的弱化問題。如對住房業(yè)主家中出現(xiàn)的上下水管堵塞、滲漏和電氣故障， 有很多物業(yè)管理公司就缺乏對業(yè)主的負責精神，尋找各種理由搪塞，或不及時處 理和解決，造成消費者的經(jīng)濟損失。現(xiàn)在特別是有些房地產(chǎn)開發(fā)公司或?qū)�業(yè)的物 業(yè)公司還沒有做好利用社區(qū)管理形成服務(wù)優(yōu)勢的這篇文章。這種不負責任的做 法，與開發(fā)商轟轟烈烈的銷售推廣形成強烈反差，給人虎頭蛇尾的感覺，而給消 費者導(dǎo)致的實質(zhì)性損失則是巨大的。

１．５．５住房三級市場發(fā)展不平衡
全國二手房市場發(fā)展很不平衡，一些城市例如上海和南京二手房交易在房地 產(chǎn)交易中占相當大的比重，其中南京二手房交易量已經(jīng)超過５０９６，成為市場主體。

但總體看來二手房市場發(fā)展仍然比較滯后，大多數(shù)城市的二手房交易量在 １０％－３０％之間，二手房的供給遠遠低于需求，與一、二級房地產(chǎn)市場的發(fā)展不相 協(xié)調(diào)，沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)一、二、三級市場互動互利的效果。原因一是部分城市現(xiàn) 行政策的制約，如對己賄公房上市出售，按照有關(guān)規(guī)定，應(yīng)實行申請審批制度， 實際操作中卻成了…道人為的障礙，不利予三級市場的活躍和繁榮；二是目前我 國有資質(zhì)從事二手房交易的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)大多規(guī)模小，信譽不高，從業(yè)人 員素質(zhì)較低，許多未經(jīng)房地產(chǎn)專業(yè)知識培訓(xùn)，中介服務(wù)過程中操作不規(guī)范，甚至 誤導(dǎo)、坑害住戶，使房地產(chǎn)中介服務(wù)的市場認可程度很低，難以適應(yīng)房地產(chǎn)市場 快速發(fā)展和老百姓對房地產(chǎn)信息的需求；三是二手房的交易稅費過高，制約了二 手房市場的發(fā)展。這些問題使得我國相當多城市的二手房交易市場開而不活，導(dǎo) 致三級市場的作用和潛力尚未充分發(fā)揮。

１３

２信息不對稱理論框架分析
２．１信息經(jīng)濟學(xué)的理論概述 ２．１．１信息經(jīng)濟學(xué)的研究內(nèi)容
信息經(jīng)濟學(xué)（Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ
ｏｆ

ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ）一詞，起源于１９５９年雅各布?馬爾薩

克發(fā)表的《信息經(jīng)濟學(xué)評論》。１９６１年，斯蒂格勒發(fā)表了題為《信息經(jīng)濟學(xué)》的 論文，使信息經(jīng)濟學(xué)作為新興的學(xué)科進入了科學(xué)的殿堂。信息經(jīng)濟學(xué)已經(jīng)成為經(jīng) 濟科學(xué)中重要的學(xué)科之一。 馬費成教授認為信息經(jīng)濟學(xué)的體系結(jié)構(gòu)由３個分支構(gòu)成：１．微觀信息經(jīng)濟 學(xué)：研究信息在一般行為過程中的規(guī)律，包括信息分析的經(jīng)濟研究，信息與市場分 析研究及信息系統(tǒng)的經(jīng)濟分析等；２．中觀信息經(jīng)濟學(xué)：研究信息產(chǎn)業(yè)，包括信息 部門的識別分類與鑒定、信息職業(yè)、信息市場研究及信息經(jīng)濟與國民經(jīng)濟的關(guān)系； ３．宏觀信息經(jīng)濟學(xué)：研究信息經(jīng)濟與信息社會的關(guān)系及人們的信息價值觀。 本文按照研究的側(cè)重點不同，把信息經(jīng)濟劃分為微觀和宏觀兩個部分。其中 宏觀部分重點討論信息中的經(jīng)濟問題，即關(guān)于信息產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)品、信息資源、 信息經(jīng)濟等等一些由于信息帶動的新經(jīng)濟現(xiàn)象；微觀部分重點討論經(jīng)濟中的信息

問題，即對于傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)中的完全信息這個假設(shè)的深層探討。由此看出，信息經(jīng)濟
學(xué)中的宏觀和微觀兩個部分之間存在著較大的區(qū)別，宏觀部分側(cè)重于實際應(yīng)用，

而微觀部分側(cè)重于理論研究。文中主要介紹的是微觀信息經(jīng)濟學(xué)。

２．１．２微觀信息經(jīng)濟學(xué)基本理論
微觀信息經(jīng)濟學(xué)的產(chǎn)生是對傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)的否定。傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)的理論架構(gòu)中， 具有一條重要的假設(shè)：信息是完全的。即信息如同空氣、陽光一樣是充分的，有 用而不需要經(jīng)濟成本。同樣，廠商、消費者、投資者和政府等經(jīng)濟行為者具有“完 全信息”，且具有完善的信息接收和信息處理能力，所以經(jīng)濟行為者的選擇是確定 的，信息被排斥在經(jīng)濟學(xué)之外。然而，在現(xiàn)實生活中，經(jīng)濟行為者不僅不具備完全 信息，而且處理信息的能力十分有限，這與傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)的完全信息假設(shè)發(fā)生了矛

１４

盾與沖突。經(jīng)濟學(xué)家從信息的研究中認識到市場是有缺陷的，也會失靈。信息經(jīng) 濟學(xué)正是在否定傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)的完全信息假定的基礎(chǔ)上建立起來的。按照張維迎教 授的說法，從本質(zhì)上講，信息經(jīng)濟學(xué)是非對稱信息博弈論在經(jīng)濟學(xué)上的應(yīng)用。

２．１．３微觀信息經(jīng)濟學(xué)的分析方法
信息經(jīng)濟學(xué)發(fā)展至今，已經(jīng)在現(xiàn)代西方經(jīng)濟理論中占據(jù)了重要的地位，其根 本原因在于信息經(jīng)濟學(xué)所使用的方法為經(jīng)濟學(xué)提供了新的分析工具和思想。與信 息經(jīng)濟學(xué)發(fā)展有直接關(guān)系的方法有兩個：一個是不確定條件下的選擇理論，即現(xiàn) 代決策理論�，F(xiàn)代決策理論注重分析經(jīng)濟社會中個體實際的決策過程和信息存取 計算能力，并以此為基礎(chǔ)分析經(jīng)濟社會的特性。該理論的主要特征是強調(diào)對在有 限信息或特定信息條件下決策過程的分析。另外一個是對策論。對策理論強調(diào)利
益關(guān)系具有沖突和一致性質(zhì)的個體之間決策的相互作用和影響，在對策理論中，

非對稱信息是重要的分析對象，因此對策論也是分析非對稱信息有關(guān)問題的基本 方法。這兩種分析方法分別從個體和集體兩個方面分析了信息對于人們最終選擇
的影響。

２．２信息不對稱理論概述
所謂信息不對稱（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ａｓｙｍｍｅｔｒｙ），指的就是在市場中，經(jīng)濟關(guān)系 各方對與標的物相關(guān)的信息一方知情（私有信息）而另一方不知情。在此非對稱 信息環(huán)境中，占據(jù)信息優(yōu)勢的一方（稱為代理人）可能會以此謀求在交易中獲取 最大收益，而信息劣勢方（稱為委托人）則可能因此受損。對應(yīng)的經(jīng)濟個體之間 信息呈現(xiàn)出不均勻、不對稱的經(jīng)濟狀態(tài)。 信息不對稱理論（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ａｓｙｍｍｅｔｒｙ）是英國劍橋大學(xué)教授詹姆斯?莫 里斯和美國哥倫比亞大學(xué)教授威廉?維克瑞提出的重要理論。他們分別在２０世 紀６０年代和７０年代，揭示了信息不對稱對交易所帶來的影響，并提出了相應(yīng)對 策。此后３０多年來，不對稱信息理論在經(jīng)濟活動中的作用越來越大，由此而產(chǎn)生
的對策理論為經(jīng)濟活動提供了強有力的工具。這兩位經(jīng)濟學(xué)家于１９９６年獲得了

諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎。２００１年，三位美國經(jīng)濟學(xué)家又一次因為在“走進現(xiàn)實生活的信 息經(jīng)濟學(xué)”研究方面做出的卓越貢獻，分享了這一年的諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎。他們是

加州大學(xué)伯克利分校的喬治?阿克洛夫、斯坦福大學(xué)的麥克爾?斯彭斯和哥倫比 亞大學(xué)的約瑟夫?斯蒂格利茨。阿克洛夫提出了舊汽車市場模型，在這個模型中， 由于買車人不熟悉舊車的具體質(zhì)量情況，只能平均出價，結(jié)果導(dǎo)致低質(zhì)量的舊車 淘汰高質(zhì)量的舊車，以至于引起市場上無高質(zhì)量汽車交易的失靈。這個模型深刻 地揭示了信息不對稱可以導(dǎo)致市場失靈，從而引出了信息不對稱這個普遍存在又 不為人們所重視的經(jīng)濟現(xiàn)象。斯彭斯和施蒂格利茨分別從信息優(yōu)勢一方和信息劣 勢一方探討如果解決這個信息不對稱的問題。斯彭斯提出了信號傳遞模型，指出 了信息優(yōu)勢的一方可以通過發(fā)送信號來改善信息劣勢一方的地位，使雙方信息對 稱；施蒂格利茨提出信息甄別模型，指出了信息劣勢的一方可以通過合同、考試 等多種方式設(shè)計一個甄別機制，從而得到一些信息，使雙方信息對稱。這三位經(jīng)濟 學(xué)家在交易雙方信息不對稱的假設(shè)之上，建立了一整套經(jīng)濟學(xué)理論，解釋廠商、工
人和消費者的行為。

總之，信息不對稱理論增進了人們對市場行為與市場參與者的經(jīng)濟關(guān)系等一 系列問題的理解，對于社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展產(chǎn)生了十分重要的推動作用。

２．２．１信息不對稱理論的基本內(nèi)容
信息不對稱理論的基本內(nèi)容，可以概括為兩點：（１）有關(guān)交易的信息在交易 雙方之間的分布是不對稱的，即一方比另一方占有較多的相關(guān)信息。（２）交易雙 方對于各自在信息占有方面的相對地位是清楚的；這種相關(guān)信息占有的不對稱狀 況導(dǎo)致在交易完成前后分別發(fā)生逆向選擇和敗德行為。 信息不對稱的產(chǎn)生既有主觀方面的原因，也有客觀方面的原因。主觀方面由

于不同的經(jīng)濟個體獲得的信息不同所致，而不同信息的獲取又與他們各自獲取信
息的能力有關(guān)，即信息不對稱產(chǎn)生的主觀原因是不同的經(jīng)濟個體獲取信息能力的 不對稱性�？陀^方面，經(jīng)濟個體獲取信息的多少與多種社會因素有關(guān)，其中社會 勞動分工和專業(yè)化是最為重要的社會因素，隨著社會分工的發(fā)展和專業(yè)化程度的 提高，行業(yè)專業(yè)人員與非專業(yè)人員之間的信息差別越來越大，社會成員之間的信
息分布將越來越不對稱。因此，信息不對稱是客觀存在的。

信息的不對稱性可以從兩個角度進行研究：一是信息不對稱發(fā)生的時間，二 是信息不對稱信息的內(nèi)容。從不對稱發(fā)生的時間看，不對稱性可能發(fā)生在當事人

簽約之前，也可能發(fā)生在當事人簽約之后，分別稱為事前不對稱和事后不對稱。 研究事前不對稱的信息對策模型稱為逆向選擇模型（Ｍｏｄｅｌ
ｏｆ Ａｄｖｅｒｓｅ ｏｆ

Ｓｅ］ｅｃｔｉｏｎ），而研究事后不對稱的信息對策模型稱為道德風險模型（Ｍｏｄｅｌ
Ｍｏｒａｌ

Ｈａｚａｒｄ）。事前信息不對稱產(chǎn)生的原因是占據(jù)信息優(yōu)勢的一方隱藏了信息

（或知識），事后信息不對稱產(chǎn)生的原因是占據(jù)信息優(yōu)勢的一方隱藏了行動，而這 兩種形式的隱藏對另一方都是不利的。 逆向選擇模型和道德風險模型是信息經(jīng)濟學(xué)中研究的基本模型。值得一提的 是，經(jīng)濟學(xué)上的委托一代理關(guān)系泛指任何一種涉及非對稱信息的交易，但我們習

慣上卻將委托人一代理人理論作為“道德風險”模型的別稱３。

２．２．２信息不對稱的形式
信息不對稱的形式可以隨著非對稱信息形勢和種類的不同而具有非常不同 的形式，但是根據(jù)其特征我們可以將其分為三個典型的形式： １．買方與賣方之間的信息差別產(chǎn)生的信息不對稱，這類信息不對稱存在三 種具體形式：買主具有完全信息而賣主卻處于無知時產(chǎn)生的信息不對稱；當買賣 雙方都僅擁有不完全信息，或者賣主具有更多的私人信息，或者買主具有更多的 私人信息時，產(chǎn)生的信息不對稱；當賣主具有完全信息而買主處于無知時產(chǎn)生的
信息不對稱。

２．買主與買主之間的信息差別產(chǎn)生的信息不對稱。 ３．賣主與賣主之間的信息差別產(chǎn)生的信息不對稱。 其中，賣主比買主擁有更多的私人信息的不完全信息條件下產(chǎn)生的信息不對
稱是作為常見的信息不對稱。

２．３逆向選擇與道德風險
信息經(jīng)濟學(xué)中非對稱信息的問題可以在委托人一代理人的框架下分析，不同
模型的基本特征可以簡單概括如表３示：

３馬費成．信息經(jīng)濟學(xué)（七）．情報理論與實踐．２００３（１）
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表３信息經(jīng)濟學(xué)的基本模型

隱藏行動
（Ｈ１ＤＤＥＮＡＣｌｌＯＮ）

隱藏信息 （ＨＩＤＤＥＮ ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ） 逆向選擇模型

事前
（ｅｘａｎｔｅ）

信息傳遞模型 信息甄別模型 隱藏行動的道德風險模型 隱藏信息的道德風險模型

事后
（ｅｘｐｏｓｔ）

我們在本節(jié)主要分析一下信息不對稱導(dǎo)致的逆向選擇和道德風險問題。

２．３．１逆向選擇（Ａｄｖｅｒｓｅ Ｓｅｌｅｃｔｉｏｎ）
在信息不對稱普遍存在的情況下，會引起“逆向選擇”現(xiàn)象。逆向選擇是指 在合同簽訂之前，進行市場交易的一方已擁有了另一方所不具有的某些信息，而 這些信息有可能影響后者的利益，于是占據(jù)信息優(yōu)勢的一方就很可能利用這種信 息優(yōu)勢做出對自己有利，而對另一方不利的事情，市場效率和經(jīng)濟效率會因此而
降低４。

人們進行交易時，產(chǎn)品質(zhì)量是重要特征，在許多情況下買主不了解產(chǎn)品質(zhì)量， 真正了解產(chǎn)品質(zhì)量的是賣主。不同的賣主提供的產(chǎn)品質(zhì)量不同，那些質(zhì)量差的產(chǎn) 品的賣主為了自己的利益將質(zhì)量特征的信息“隱藏”了起來。所有的賣主都說自 己的產(chǎn)品好，而買主無法區(qū)分誰在說真話，誰在說假話，他只能根據(jù)對整個市場 的估計決定購買數(shù)量及決定支付價格。在好產(chǎn)品與次品被顧客以同樣方式對待 時，次品在成本上具有優(yōu)勢，從而可能在銷售上占有優(yōu)勢。當買主發(fā)現(xiàn)所購產(chǎn)品 并非自己估計的那樣好時，他們會進一步降低對產(chǎn)品質(zhì)量的估計水平，降低顧客 支付的價格。此時，則可能將成本高的好產(chǎn)品淘汰出市場，使好產(chǎn)品在競爭中失 敗，而次品卻留在市場中，從而違背市場競爭中優(yōu)勝劣汰的選擇原則。根據(jù)信息 經(jīng)濟學(xué)理論，發(fā)生在當事人簽約之前的信息不對稱行為稱為事前不對稱，研究事 前不對稱信息對策的模型稱為逆向選擇模型。逆向選擇說明了假冒偽劣產(chǎn)品對市 場的破壞作用。一方面，它有可能將好產(chǎn)品擠出市場，并最終摧毀消費者對市場 的信任，導(dǎo)致市場的“萎縮”。另外一方面，盡管顧客知道有一些賣主是好的， 但是由于他們無法區(qū)分誰好誰壞，寧可不買也不愿意冒風險。這個時候，市場將
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＿。＿＿－＿●＿＿＿＿●＿－＿－。＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。－。，＾＿●“＿ｎ＿ｎ＿＿�！�。＿＿＿＿＿＿一‘一‘
４辛琳．信息不對稱理論研究．嘉興學(xué)院學(xué)報．２００１，（３）
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會變得“冷清”，甚至會變得不存在。 在傳統(tǒng)的完全競爭理論中，市場中的所有產(chǎn)品被假設(shè)具有相同的質(zhì)量。因此，

能以更低價格出售產(chǎn)品的賣主（質(zhì)量不變）必然意味著生產(chǎn)效率的提高，它能以 更低的成本生產(chǎn)出質(zhì)量相同的產(chǎn)品。在市場競爭中，它們通過價格競爭擊敗對手， 贏得市場。這種價格競爭行為不會使市場冷清，只會使市場繁榮。這種競爭有利 于資源的最優(yōu)配置，并且有利于社會福利。但是，當質(zhì)量的信息可以被隱藏起來 時，一些企業(yè)就可以采取非價格的競爭手段。它們并不是通過提高生產(chǎn)效率、降 低成本、進而降低價格來進行競爭，而是利用消費者無法將它們的產(chǎn)品同其他企 業(yè)的好產(chǎn)品區(qū)分開來，通過降低產(chǎn)品質(zhì)量來降低成本，從而在價格上占據(jù)競爭優(yōu) 勢。由于這種交易如果達成則對一方有利而另一方受損，從而不能滿足帕雷托效 率使交易雙方共同得到剩余的條件。所以這并不是真正的價格競爭，這種行為對
市場是有害的。

２．３．２道德風險（Ｍｏｒａｌ Ｈａｚａｒｄ）
道德風險通常是指交易合同達成以后，從事經(jīng)濟活動的一方在最大限度地增 進自身效用的同時做出不利于另一方的活動。由于不對稱信息和不完全合同使負 有責任的經(jīng)濟行為者不能承擔全部損失（或利益），因而他們不承擔其行動的全 部后果，這會引起市場交易各方的效用沖突，導(dǎo)致市場的低效率。 在交易雙方簽約后，當委托人的利益還要取決于代理人的行動時，委托人的 利益實現(xiàn)就有可能面臨著道德風險，委托人不能肯定代理人是否愿意或有積極性 去實現(xiàn)委托人的利益。委托人利益的實現(xiàn)要取決于其他社會成員（代理人）的積 極性，當代理人是自利的人時，委托人需要激勵代理人做出恰當?shù)男袆�。在�?jīng)濟 學(xué)中，道德風險主要涉及到無法在契約中明確規(guī)定的代理人的行動選擇。對于這 些行的選擇，代理人相對于委托人具有私人信息，具有隱藏性，委托人無法觀測 到這些行動。代理人對這些行動的選擇將影響到委托人的利益。 正如對事前人們隱藏信息的行為的擔心可能會導(dǎo)致市場的冷清甚至不存在 一樣，對事后人們隱藏行動的道德風險的擔心也會影響人們的交易活動。如果這 種問題的存在是嚴重的，也會嚴重破壞經(jīng)濟社會的運行。 簽訂合約后，合約每一方都有可能利用信息的優(yōu)勢而不遵守約定。道德風險

指委托人和代理人在簽訂合同后，代理人在使自身利益最大化的同時損害了委托 人的利益，而且并不承擔由此造成的全部后果，道德風險產(chǎn)生的原因主要有代理 人的隱藏行動、代理人和委托人的目標差異以及信息不對稱等。

２．４信息傳遞
道德風險與逆向選擇等信息問題會導(dǎo)致市場的失靈或?qū)е率袌鲞\行的低效 率，但也有針對這些失效的市場調(diào)節(jié)方法。市場參加者不得不借助其他方式來提
高市場效率。

２．４．１市場信號
如果市場中擁有信息優(yōu)勢的一方能夠（最好是愿意）將信號傳遞給缺乏信息 的另一方，或者處于信息劣勢的一方能購誘使對方提供信息，那么，逆向選擇問 題也許可以緩解。正的市場信號是對信息的不完備、非對稱狀況的補充，“名牌”
和“文憑”就是兩種典型的市場信號。

如果擁有私人信息的一方（如房地產(chǎn)市場上的賣者開發(fā)商）有辦法將其私人 信號傳遞給沒有信息的一方（如購房者），或者是后者能誘使前者揭示其私人信 息，交易的帕雷托改進就可以實現(xiàn)。現(xiàn)實中，這樣的辦法確實存在。比如說，高 質(zhì)量產(chǎn)品的賣主通過向消費者提供一系列保證：質(zhì)量保證書、包退、包換、包修 等等，向消費者發(fā)出產(chǎn)品質(zhì)量信號。因為對賣主來說，產(chǎn)品質(zhì)量越高，他提供保 證的預(yù)期成本就越低，所以他提供質(zhì)量保證的積極性顯然高于低質(zhì)量產(chǎn)品的賣
主，買主將這一系列保證看作高質(zhì)量產(chǎn)品的信號，從而愿意支付較高的價格。這

就是所謂的信息傳遞，在信息傳遞中，擁有私人信息的一方先行動。此外，產(chǎn)品 長期形成的優(yōu)質(zhì)名牌、著名商標等，也是生產(chǎn)者努力向消費者發(fā)出的市場信號。 高質(zhì)量產(chǎn)品通過市場信號，使其與低質(zhì)量產(chǎn)品以及偽造產(chǎn)品相區(qū)別。名牌廠商或 高質(zhì)量產(chǎn)品生產(chǎn)者制造信息增加的成本，最終將加入商品價格而由消費者承擔。 從消費者角度看，由于信息不對稱，消費者難以確定商品的具體質(zhì)量，但他們知 道名牌產(chǎn)品的平均質(zhì)量高于非名牌產(chǎn)品，高于仿造產(chǎn)品。消費者購買非名牌產(chǎn)品 遇到低質(zhì)量產(chǎn)品的概率，大大高于購買名牌產(chǎn)品時遇到低質(zhì)量產(chǎn)品的概率，而且 購買低質(zhì)量產(chǎn)品的效用損失可能高于名牌產(chǎn)品與非名牌產(chǎn)品的市場價格之差。由
２０

于消費者處于信息非對稱的不利選擇地位，消費者在非名牌產(chǎn)品中搜尋高質(zhì)量產(chǎn) 品的成本通常是比較高的，在這種情況下，消費者自然愿意購買高價格的名牌商 品（不否認消費者購買名牌商品還有社會心理因素）。同樣，在房地產(chǎn)市場，實 力強、信譽高的房地產(chǎn)開發(fā)商一般通過向消費者提供更好的包修服務(wù)、物業(yè)管理、 組織大型的房地產(chǎn)交易會和擁有較高檔次的營業(yè)場所等來向消費者傳遞其產(chǎn)品 的高質(zhì)量信號。 在產(chǎn)品質(zhì)量不確定的市場上，中間商或經(jīng)紀人的出現(xiàn)，也使不對稱信息導(dǎo)致 市場失靈狀況得到一定程度的改善。中間商或經(jīng)紀人能使市場信號強化或具體 化，他們利用其專業(yè)知識鑒定或識別產(chǎn)品質(zhì)量，他們的商業(yè)信譽一旦建立，就能 使買賣雙方由于信息非對稱產(chǎn)生的市場不利狀況得到改善。 上述兩種是產(chǎn)品品牌作為信號的分析。文憑（接受教育的水平）是勞動者生 產(chǎn)率信號的特征，這種信號傳遞是勞動力市場發(fā)生的行為，在本文中就不再累述。

２．４．２激勵機制設(shè)計
激勵機制設(shè)計是一類特殊的不完全信息對策。激勵機制表現(xiàn)為使得擁有私人 信息的一方（代理人）有積極性說實話。合適的激勵是解決道德風險的有效途徑 之一。在這種對策中，委托人的支付函數(shù)是人所共知的，而代理人的支付函數(shù)只 有代理人自己知道，委托人和其他代理人不知道。委托人可以直接要求代理人報 告自己的類型，但代理人可能不會說實話，除非委托人能給代理人提供足夠的激 勵。由于提供激勵是有成本的，因此委托人面臨著成本與收益的交替問題：如果 不提供激勵或激勵不足，會受到信息不準確而帶來的損失；如果激勵過渡，則會 以過高的代價獲得價值不夠高的信息。這兩種損失都有可能發(fā)生，委托人的理智 選擇應(yīng)是在其中尋找最佳平衡點。 激勵的含義是機制設(shè)計者（委托人）誘使具有私人信息的代理人從自身利益 出發(fā)做出的行動符合委托人的目標。委托人設(shè)計機制的目的是最大化自己的期望 效用，但他這樣做時面臨著兩個約束（限制條件）：第一個約束是，如果讓一個 理性的代理人有任何興趣接受委托人設(shè)計的機制從而參與對策的話，代理人在該 機制下得到的期望效用必須不小于他在不接受這個機制時得到的最大期望效用。 這個約束被稱為參與約束或個人理性約束（限）。代理人在對策之外能得到的最

大期望效用稱為代理人的保留效用，因為，當代理人參與對策時他就失去了對策 之外的機會，因而保留效用又稱為機會成本。參與約束要求機制所針對的個體愿 意參與，而不采取規(guī)避行為。第二個約束是，在委托人不知道代理人類型的情況 下，代理人在所設(shè)計的機制下必須有積極性去選擇委托人希望他選擇的行動。顯 然，只有當代理人選擇委托人所希望的行動能夠得到的期望效用不小于他選擇其 他行動所得到的期望效用時，代理人才會積極地選擇委托人所希望的行動。這個 約束稱為激勵相容約束（ＩＣ）。滿足參與約束的機制稱為可行機制，滿足激勵相 容約束的機制稱為可實施機制。如果一個機制同時滿足參與約束和激勵相容約 束，我們稱這個機制是可行的可實施機制。 典型的機制設(shè)計有一個三階段的不完全信息對策：在第一階段，委托人設(shè)計 一個“機制”（或合同、激勵方案）。這里，機制是一個對策規(guī)則，根據(jù)這個規(guī)則， 代理人發(fā)出信號。在第二階段，代理人同時選擇接受或不接受委托人設(shè)計的機制。 如果代理人不接受，他得到外生的保留效用。在第三階段，接受機制的代理人根 據(jù)機制的規(guī)定進行對策。 信息傳遞和信息甄別可以理解為激勵機制的一個特例。激勵是一個信息問 題，如果消費者總是能夠分辨他們所要購買的商品的質(zhì)量，那么生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)商品的 廠商就總是可以所取高價，從而沒有一家廠商會向消費者出售他們生產(chǎn)的劣等 品。如果商品質(zhì)量開始下降，很明顯，就是在激勵方面出現(xiàn)了問題。在市場經(jīng)濟 中，廠商的信譽在提供激勵方面發(fā)揮著特別重要的作用。信譽是一種保證。即使

消費者可能知道自己并不能從這些保證中得到什么——它不是“退款”保證，但
是消費者知道如果廠商表現(xiàn)不佳的話，其信譽會受到影響，因此，維持信譽向廠 商提供了生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的激勵。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商和消費者之間通過簽訂較 完備的購房合同可以有效地解決消費者的信息劣勢問題。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商為 了自身長遠的經(jīng)濟利益，也會通過各種形式激勵維護其信譽，否則，如果開發(fā)商 提供的產(chǎn)品質(zhì)量低下或服務(wù)不到位，就會影響其信譽，隨之就必然遭受利潤損失。

３房地產(chǎn)市場的信息不對稱研究
正如前文所論及的，完全競爭模型的一個重要假定是完全信息，即市場的供 求雙方對于所交換的商品具有充分的信息，但這只是一種理想化模型，在現(xiàn)實經(jīng) 濟中，信息常常是不對稱的。我國經(jīng)濟中的許多問題都與信息不對稱有關(guān)，如資
本市場的不規(guī)范、就業(yè)問題、環(huán)境保護和社會福利等。引申到房地產(chǎn)業(yè)，信息不

對稱現(xiàn)象同樣存在。與其他商品市場相比，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市 場的信息不對稱尤為明顯。 ３．１

房地產(chǎn)市場的信息不對稱類型
在房地產(chǎn)市場中，商品房的成本和質(zhì)量等信息在買賣雙方的分布是不對稱

的，即買主和賣主對商品房情況的了解和掌握程度不同，賣主比買主占有更多的 有關(guān)商品房的質(zhì)量、成本、權(quán)屬關(guān)系等方面的信息。這就導(dǎo)致了賣主對價格的壟 斷和絕對的信息優(yōu)勢，而買主由于缺乏足夠的信息被迫地接受價格和承擔風險。 以下將不對稱信息歸納為三類：即權(quán)屬關(guān)系信息不對稱；價格信息不對稱；質(zhì)量信息
不對稱。

３．１．１權(quán)屬關(guān)系信息不對稱
房地產(chǎn)具有空間固定性的特點，所謂房產(chǎn)買賣只是附著其上的各種權(quán)利的買 賣，ｌ司此明晰產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)買賣的重要前提之一。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)多元化的趨勢，特別是在舊的住房福利體制被打破，公房紛紛入市的背 景下，住宅產(chǎn)權(quán)關(guān)系變化迅速，產(chǎn)權(quán)類型日趨復(fù)雜多樣。在理論上，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán) 可分為所有權(quán)利與限制性權(quán)利兩方面。單從所有權(quán)利來看，又可分為完全所有權(quán) 利和不完全所有權(quán)，后者包括福利性產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)６。 具有什么樣的產(chǎn)權(quán)才能上市流通，不同省份和地區(qū)出臺不同的規(guī)定。此外，附屬 于所有權(quán)之上的限制性物權(quán)也紛繁復(fù)雜，如是否已被所有者典當、抵押、留置。 作為一個外行的購買者，不可能輕易了解到房產(chǎn)所具備的產(chǎn)權(quán)信息，這為房地產(chǎn) 開發(fā)商或所有者的欺詐行為埋下了伏筆。

５林增杰等．公房入市政策研究．１９９９，北京：中國人民大學(xué)出版社
２３

３．１．２價格信息不對稱
房地產(chǎn)價格不僅僅取決于征地成本、土建成本、地理位置，還取決于環(huán)境、 區(qū)域政策、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，從而在不同的區(qū)域和地段，同等使用功能、 同等規(guī)模、同樣結(jié)構(gòu)的房屋價格差異巨大。即使在同一個供給圈內(nèi)，由于地理位 置、建筑設(shè)計、建筑工藝、地質(zhì)狀況不同，差異化仍是最主要的特征。一般而言， 購買者對所欲購買的房產(chǎn)成本及其同類物業(yè)的價格都不甚了解，使得房地產(chǎn)商哄 抬房價牟取暴利的可能性有所增加。

３．１．３質(zhì)量信息不對稱
在市場經(jīng)濟中，交易雙方信息不對稱性很大程度與交易產(chǎn)品的特點有關(guān)。產(chǎn) 業(yè)組織理論中，將產(chǎn)品從信息角度分為“搜尋”商品、“經(jīng)驗”商品、“信任’＇（ｃｒｅｄｅｎｃｅ） 商品６。如果消費者能在購買之前檢查并確定產(chǎn)品質(zhì)量，則該產(chǎn)品具有搜尋質(zhì)量， 如家具、服裝（確定式樣）以及其他主要性質(zhì)可以通過視覺或觸覺檢查而確定的 產(chǎn)品：如果消費者必須通過消費該產(chǎn)品以確定它的質(zhì)量，該產(chǎn)品被稱為具有經(jīng)驗 質(zhì)量，如食品、娛樂服務(wù)、教育服務(wù)、軟件等。“搜尋”產(chǎn)品交易時信息不對稱 性小，而“經(jīng)驗”產(chǎn)品交易時信息不對稱性大；還有一些商品的質(zhì)量即使在消費 后也不能斷定，達比和卡尼７稱之為“信任”商品，消費者對此類商品的判斷必 然依賴于商品提供者做出的保證。 房地產(chǎn)作為特殊商品同時具備以上三種特征。在購買階段的查房過程中，隔 音效果、地面平整性、設(shè)計工藝、門窗密實度等初級質(zhì)量問題可以通過目測顯現(xiàn) 出來；而滲漏、房屋沉降引起的諸多中級質(zhì)量問題只有消費過程中才能發(fā)現(xiàn)；在 特殊事故場合，如火災(zāi)、地震中，建筑設(shè)計合理性、防火防震要求、混凝土標號 是否符合設(shè)計要求等高級質(zhì)量問題才會露出馬腳。購買者只是根據(jù)初級質(zhì)量做出 購買與否的決定，不免給地產(chǎn)商偷工減料提供了機會。 目前，在市場上關(guān)于房地產(chǎn)的信息是不完備、不對稱的。雖然存在不少對房 地產(chǎn)的評估機構(gòu)，但是評估信息并不為社會獲知。

６卡爾頓、佩羅夫等．現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織（下冊）．１９９８．上海：上海三聯(lián)書店 ７Ｄａｒｂｙ ａｎｄ Ｋａｍｉ．Ｆｒｅｅ Ｃｏｍｐｅｔｉｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｏｐｔｉｍＩ ＡⅢｏｕｎｔ ｏｆ Ｆｒａｕｄ．Ｊｏｕｒｎａｌ
１９７３

ｏｆ Ｌａｗ ａｎｄ Ｅｃｃｎｏｍｌｃｓ

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３．２房地產(chǎn)市場信息不對稱的成因 ３．２．１信息的稀缺性
信息嚴重不對稱的市場是一個效率比較低的市場。在房地產(chǎn)的賣方市場情況 下，開發(fā)商掌握的信息比較多，而且也不愿公開這些信息，使得消費者信息缺乏， 造成信息的不對稱。信息是一種稀缺資源，由于信息生產(chǎn)的專業(yè)性、規(guī)模性和信 息產(chǎn)品的外部性原因，導(dǎo)致了信息的供給常常不足。信息的不對稱，使市場本身 不能夠生產(chǎn)出足夠的信息并有效地配置它們。

３．２．２信息搜尋的機會成本高
處于信息劣勢的消費者為了避免信息不對稱，要付出信息成本。在商品房交 易當中，買房人要想獲得與房地產(chǎn)企業(yè)相對稱的信息量，則要付出巨額的代價。
從開發(fā)商的角度看，他肯定不愿看到信息嚴重不對稱的局面被改變，因為這會導(dǎo)

致房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率的下降，開發(fā)商的利益驅(qū)動，加上消費者信息搜尋的機 會成本較高，加劇了信息的不對稱。

３．２．３制定合同的意外成本高
從理論上來說，一個完全的合同應(yīng)該包含在交易過程中所有可能發(fā)生的各種 偶然性以及應(yīng)該采取的措施和條款，這樣，當有一方的行動與合同條款不相符合 時，另一方可以依據(jù)合同提出索賠。但是，充分估計將來可能出現(xiàn)的偶然性事件 以及如何處理的磋商成本是非常高的。與其他交易合同相比，房地產(chǎn)交易合同涉 及的范圍更廣泛，尤其是在期房交易合同中，要想涵蓋所有可能發(fā)生的情況是非
常困難的。

３．２．４合同執(zhí)行的法律成本很高
由于信息不對稱和人們的有限理性，臺同絕大多數(shù)是不完全合同，因此。違 反合同是不可避免的。在房地產(chǎn)交易中，往往是開發(fā)商違約的比較多。作為消費

者通過法律方式解決矛盾的成本是很高的，如在調(diào)查取證、法庭抗辯、強制執(zhí)行 期間都要花費大量的人財物和時間。

３．２．５房地產(chǎn)商品的特殊性
房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征決定了房地產(chǎn)市場信息結(jié)構(gòu)和信息傳導(dǎo)的不完全性、不對 稱性。房地產(chǎn)市場不同于一般的商品市場，主要是房地產(chǎn)商品的特殊性決定的８： １．房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程相當復(fù)雜，并涉及多個專業(yè)領(lǐng)域，使得消費者難
以很快確定商品的質(zhì)量；

２．房地產(chǎn)商品在施工中諸如防水、鋼筋等隱蔽工程會被其后續(xù)工序所覆蓋， 導(dǎo)致建筑物質(zhì)量在竣工后難以確定； ３．房地產(chǎn)的異質(zhì)性和地理位置、設(shè)計、裝修的差異，使得市場上不存在兩 宗完全相同的房產(chǎn)，決定了產(chǎn)品私有信息豐富，信息在不同產(chǎn)品和不同市場主體
之間分布很不均勻；

４．土地位置的固定性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，缺乏流動性， 競爭只局限于一個區(qū)域性市場； ５．土地資源的稀缺性，意味著定期用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)有限。 位置固定和土地稀缺導(dǎo)致了同一區(qū)段不可能同時有兩個競爭者，而產(chǎn)品個體 之間的異質(zhì)性進一步強化了競爭的不完全狀態(tài)。

３．３房地產(chǎn)信息不對稱的各級市場分析
根據(jù)第一章的理論，房地產(chǎn)市場按照市場的運行層次可分為房地產(chǎn)一級市 場、房地產(chǎn)二級市場、房地產(chǎn)三級市場。所以研究房地產(chǎn)市場中的信息不對稱問 題也應(yīng)該從這三個層次來分別研究。

３．３．１房地產(chǎn)一級市場的信息不對稱
房地產(chǎn)一級市場主要是指國有土地使用權(quán)的出讓市場，即國家把國有土地使 用權(quán)出讓給市場。市場的主體是國家和房地產(chǎn)開發(fā)商。國家把國有土地使用權(quán)出

８李建華、郭曉玲．信息不對稱與房地產(chǎn)市場效率．經(jīng)濟與管理．２００３，（２）
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讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。國家基本掌握了要出 讓的國有土地的所有信息，而房地產(chǎn)開發(fā)商對國家出讓的國有土地的信息了解很 不充分，甚至根本不知道國家要出讓什么地方的國有土地。尤其是在國有土地的 出讓實行協(xié)議方式時，房地產(chǎn)開發(fā)商無法從公共渠道取得政府要出讓的國有土地 的信息，政府也無法把要出讓國有土地的信息及時傳達給房地產(chǎn)開發(fā)商，以至于 出現(xiàn)了“有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人”的情況。而房地產(chǎn)開 發(fā)商由于難以通過正常途徑獲得國有土地使用權(quán)，唯有利用各種關(guān)系，千方百計 與某些政府官員暗中勾結(jié)以非正當?shù)氖侄潍@得國有土地使用權(quán)。這樣，一些與政 府關(guān)系好，與政府有著千絲萬縷關(guān)系的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往可以較低的價格 拿到較好的土地，而私營、外資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以拿到合適的土地。國有土 地使用權(quán)的出讓基本上沒有體現(xiàn)出公開、公平、公正的原則。 而作為地方政府而言，日有土地出讓采用協(xié)議方式時，由于國有土地出讓信 息的不公開，地方政府就可憑借對國有土地的所有權(quán)的壟斷和出讓權(quán)的壟斷制造 競租，從出讓土地中謀取利益。對農(nóng)村集體土地的征用更是成為地方政府謀取利 益的主要手段。我們經(jīng)常可以看到這樣一種現(xiàn)象：從村到鄉(xiāng)，再到縣，地方政府 擅做主張，把集體土地私自出讓、出租給房地產(chǎn)開發(fā)商，既不經(jīng)作為農(nóng)村土地使 用權(quán)所有者的農(nóng)民集體的同意，又不受土地規(guī)劃法律的限制，想給多少就給多少，

只要有開發(fā)商來投資就行。在這個過程中，下級政府可能瞞著上級政府，也可能
幫著房地產(chǎn)開發(fā)商在做上級政府的工作。鄉(xiāng)村瞞區(qū)縣、區(qū)縣瞞省市、省市瞞中央， 土地資源被極大的浪費。

３．３．２房地產(chǎn)二級市場的信息不對稱
●

房地產(chǎn)二級市場主要指一手房的買賣市場，即住房一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)商 把新建好的樓盤賣給購房者的市場。市場的主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者。這個 市場中的信息不對稱一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商對購房者需求信息掌握不充分； 另一方面更突出地表現(xiàn)為購房者對房地產(chǎn)開發(fā)商的信息、對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的 樓盤的信息了解不充分。后者極容易帶來房地產(chǎn)開發(fā)商的道德風險問題。 由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購房者往往又不是房地 產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個人經(jīng)驗對房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、

配套設(shè)旌等做出～‘個客觀準確的判斷。同時由于目前我國住宅銷售主要還是以期
房銷售為主，購房者難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，這更加大了購房者與房地產(chǎn)

開發(fā)商之間的信息不對稱。

３．３．３房地產(chǎn)三級市場的信息不對稱
房地產(chǎn)三級市場主要是指二手房買賣市場，即住房二級市場。在這一市場中 購房者將自己所購買已入住的房地產(chǎn)通過房地產(chǎn)中介機構(gòu)轉(zhuǎn)賣給新的購房者。市 場的主體主要有三個：售房者、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、購房者。這個市場中也存在著 嚴重的信息不對稱問題：一方面，售房者對自己房產(chǎn)的信息了解比房地產(chǎn)中介機 構(gòu)對所售房產(chǎn)的信息掌握更充分；另一方面，房地產(chǎn)中介機構(gòu)對所售房地產(chǎn)信息 的掌握了解程度要高于購房者對所購房地產(chǎn)的信息的掌握程度，同時房地產(chǎn)中介 機構(gòu)對中介服務(wù)流程、中介服務(wù)法規(guī)方面的了解程度要高于購房者和售房者的信
息掌握程度。由于在這三個市場主體對所售房地產(chǎn)的信息掌握程度不同造成了任

兩個主體之間都存在著信息不對稱問題。 綜上所述，在政府與企業(yè)之間、企業(yè)與消費者之間、或者政府與消費者之間 都不同程度地存在著信息不對稱問題。信息不對稱必定導(dǎo)致信息占有方為牟取自 身更大的利益使另一方的利益受到損害，導(dǎo)致低的、劣的商品取代優(yōu)良商品等一
系列問題，影響交易的公正性和造成資源的浪費。因信息不對稱而引發(fā)的房產(chǎn)糾

紛日漸增多，已充分說明了這一問題正成為社會問題。

３．４房地產(chǎn)業(yè)的主客體及環(huán)境分析
信息在買賣雙方之間傳遞的阻隔和不對稱是房地產(chǎn)市場的普遍特征。開發(fā)

商、銷售商對其產(chǎn)品——房地產(chǎn)的真實狀況有相對清晰的了解，而購買者對購買
產(chǎn)品的信息占有是不完全的。下面就其具體的社會經(jīng)濟原因，從交易的主、客體，
以及交易環(huán)境等方面來分析。

３．４．１開發(fā)商的信息優(yōu)勢及行為分析
在房產(chǎn)交易中，開發(fā)商處于絕對的信息優(yōu)勢地位。表現(xiàn)為：

１．開發(fā)商對購房人的信息優(yōu)勢：購房人只能確定自己購房行為的真實性， 但對房屋背后的信息如該房屋是否被開發(fā)商抵押過一無所知； ２．開發(fā)商對銀行的信息優(yōu)勢：銀行只能通過對貸款申請人提供的資料進行 審核并發(fā)放貸款，對購房人的購房行為的真實性難以把握； ３．開發(fā)商對房管局的信息優(yōu)勢：房管局依據(jù)購房合同登記備案，很難把握
被登記的購房人購房行為的真實性。

３．４．２消費者的信息劣勢及行為分析
從消費者的角度來看，首先是先天性的缺乏專業(yè)知識導(dǎo)致消費者理性、消費 理念不成熟。很多消費者是第一次買房，他們對產(chǎn)品質(zhì)量、權(quán)證、價格內(nèi)涵、維 權(quán)途徑等均不了解，甚至以前完全不知，從而在交易談判中處于非常不利的地位； 其次是多數(shù)消費者不太愿意委托專業(yè)中介，一方面是因為狹隘的成本概念，覺得 增加了交易成本，另一方面中介行業(yè)本身缺乏市場誠信也是問題。但這種缺乏專 業(yè)幫助的交易往往使消費者失去最有力的維權(quán)武器，即把不平等拒絕于簽合同之 前，而不是事后被動地去維權(quán)。
消費者的信息劣勢表現(xiàn)為：

１－在房地產(chǎn)交易市場上的信息劣勢 處于賣方的房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售代理商掌握著房地產(chǎn)產(chǎn)品的大量實質(zhì)性信 息，具有包括地理位置、地形、交通情況、戶型等在內(nèi)的公共信息；也有包括產(chǎn) 品的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等在內(nèi)的隱蔽信息；還包括物業(yè)管理等后 續(xù)服務(wù)在內(nèi)的不確定信息。這些信息可以基本確定該產(chǎn)品的綜合品質(zhì)以及它在市

場上的狀況。而交易的買方——消費者擁有信息只包含一定量的公開信息和諸如
消費偏好、消費能力等大量的私人信息，這些信息的價值在于讓消費者明確自己

的消費定位，確定目標產(chǎn)品范圍，但是對產(chǎn)品本身的影響很小，因而消費者處于
信息劣勢的地位。這些信息劣勢會明顯影響到消費者的立場，給消費者以錯覺并
誘使他們偏離自己的真實需求。

２．合同訂立 房地產(chǎn)商和代理商的信息優(yōu)勢地位還體現(xiàn)在訂立合同的時候。由于絕大多數(shù) 消費者不是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，專業(yè)知識相當匱乏，以及一些消費者法律意識淡薄，

彳ｉ能很好地利用法律手段保護自身的利益，這就給了賣方…個很大的空當可鉆。 此外在房地產(chǎn)交易中，一般首先是由賣方提出邀約，再由買方提供承諾，合同文 本和條款是由賣方提前制定好，買方即使持有異議也無法左右條款的改變，因此 雙方并不處在平等地位上，賣方從而可以盡量將條款制定得更有利于自己。房地 產(chǎn)商和代理商往往會想出各種手法在合同上做文章，最常見的包括訂金和定金的 問題、付款方式問題和物業(yè)管理條款等問題。
３．房屋質(zhì)量

在我國目前房地產(chǎn)市場中處于代理人一方的開發(fā)商為了降低成本、增加效 益，經(jīng)常利用自己的信息優(yōu)勢地位在產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面做文 章。例如開發(fā)商未經(jīng)買方同意更改設(shè)計從而達到縮小使用面積、加大公攤面積的 目的；或者對工程偷工減料、虛報建筑材料、占用規(guī)劃綠地以及將房產(chǎn)出售給數(shù) 家買方等等。這些行為增加了開發(fā)商的利益，提高了投資回報率，但損壞了消費 者的應(yīng)得利益。并且，對于在項目開發(fā)中出現(xiàn)的大量風險和損失，開發(fā)商往往以
不可抗力為借口，將它們轉(zhuǎn)移到消費者身上。 ４．物業(yè)管理

雖然從理論上講物業(yè)管理問題應(yīng)該是物業(yè)公司和業(yè)主之間的問題。但是目前 全國７０％以上的物業(yè)管理項目是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè)和原房 管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)管理，市場還處在物業(yè)管理發(fā)展的初級階段。近兩年，一些城市 開展的物業(yè)管理項目招標投標活動取得了一定的經(jīng)驗，但大部分城市還處于誰開 發(fā)、誰管理，管理規(guī)模小，經(jīng)濟效益差的狀況沒有得到根本改變。管理資源沒有 流動起來，競爭市場沒有形成，整體管理水平也難以提高。開發(fā)項目在規(guī)劃、設(shè) 計、施工階段留下的問題，在居民入住后逐步暴露出來，引發(fā)居民對物業(yè)管理的 不滿。一些開發(fā)企業(yè)為了促進銷售，追求短期效益，物業(yè)管理做出不切實際的承 諾，給后續(xù)的管理造成了很大的困難和壓力。這里有接管制度及管理合同不完善 的原因，但主要還是體制上的問題。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的上下級關(guān)系不改 變，這些問題就難以從根本上得到解決。

３．４．３市場環(huán)境分析
從市場環(huán)境來說，，中介、媒體、政府管理的不成熟無法為消費者切實創(chuàng)造一

個公平的消費環(huán)境。雖然“官僚式”的市場管理者注意到問題的存在，但控制措

施或管理方法不力，不能真正地從制度上保證信息的真實性，對于�！�些錯誤信息 無法及時的鑒別和糾正；報業(yè)、電視等媒體根據(jù)自身發(fā)展需要，采取經(jīng)濟承包、 版面買斷、效益掛鉤等措施，成為虛假和不規(guī)范的廣告宣傳平臺，他們無法公正、 客觀地對廣告的真實性進行審核。而根據(jù)現(xiàn)有的法律和規(guī)定，他們也不承擔虛假 和不規(guī)范廣告得任何責任，客觀上成為了傳遞不對稱信息的工具。

３．５房地產(chǎn)市場信息不對稱導(dǎo)致的后果
由于房地產(chǎn)市場中存在著質(zhì)量、成本信息的嚴重不對稱，一方面，甚至還有 可能出現(xiàn)整個房地產(chǎn)市場的商品房質(zhì)量由優(yōu)走向劣，質(zhì)量好的商品房逐步被質(zhì)量 差的所淘汰出局，房地產(chǎn)市場也從繁榮走向衰落甚至消亡的現(xiàn)象，即房地產(chǎn)市場 的逆向選擇；另一方面，購房者很有可能因此而為普通的、甚至低質(zhì)量的商品房 支付很高的價格，而開發(fā)商則會從中牟取超正常水平的高額利潤，即房地產(chǎn)市場 的道德風險。這兩種危害性，政府、開發(fā)商和廣大購房者們都是不愿意看到的， 但是由于質(zhì)量、成本信息的不對稱使得這種趨勢成為可能，并且這種現(xiàn)象已經(jīng)在
局部地區(qū)的房地產(chǎn)市場中顯現(xiàn)。

３．５．１房地產(chǎn)市場上的逆向選擇
房地產(chǎn)市場中的信息不對稱，首先會引起“逆向選擇”問題。逆向選擇會導(dǎo) 致市場運行的低效率，從而不能滿足帕雷托最優(yōu)而使得交易雙方共同得到剩余。 房地產(chǎn)商品，尤其是住宅，對于大多數(shù)消費者來說，可能一生就購買一次或兩次， 所以，在房地產(chǎn)市場幾乎不存在多次博弈的情況，這就為開發(fā)商利用其信息優(yōu)勢 牟利而損壞消費者利益提供了機會。在房地產(chǎn)市場存在“劣質(zhì)產(chǎn)品”的情況下，

處于信息劣勢的消費者就會做出逆向選擇——不輕易購買房地產(chǎn)商品或持幣觀
望。但由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有固定性、異質(zhì)性、長期消費性、高值性、開發(fā)周期長 的特征，且房地產(chǎn)業(yè)資金需求大、土地供應(yīng)剛性及房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)性強等原因， 進入和退出壁壘都很高，房地產(chǎn)市場不會輕易形成“檸檬市場”，但信息的不對 稱會使得整個房地產(chǎn)市場在一個低效的情況下運行，增加交易雙方的交易成本。
，、

逆向選擇的問題在房地產(chǎn)市場上同樣存在。國際上發(fā)達國家房地產(chǎn)購買力的
３１

平均水平，一般是一個人６年收入的總和可以購買一套中等價位的房產(chǎn)，而在中
國一般為８～１ ０年，甚至更長時間，所以購買房產(chǎn)成為購買者一生中的大事。

購房者都希望能夠選擇到環(huán)境舒適、交通便利、房型結(jié)構(gòu)合理、社區(qū)配套設(shè)施齊 全的房產(chǎn)，但由于購買力的原因，對價格的要求總是越低越好。而作為開發(fā)商， 對房產(chǎn)的定價是通過對以上各要素綜合評價后，再結(jié)合房地產(chǎn)市場的購買能力進 行定價。當然，由于房地產(chǎn)投資是一項高收益高風險的投資項目，開發(fā)商在進行 投資前必定會做出詳細的調(diào)查研究，在信息占有上就占了很大優(yōu)勢，可以利用信 息優(yōu)勢來獲取高額利潤。例如：上海某開發(fā)商在房產(chǎn)銷售中隱瞞了開發(fā)土地原來

的用途——上海菜公墓，由于地理位置、環(huán)境等其他條件優(yōu)越，而獲得了很大成
功：但對一些客戶傳統(tǒng)意識產(chǎn)生了沖擊，使一些不知情的購買者了解真相后在心 理上精神上產(chǎn)生了埋怨和陰影。而由于開發(fā)商對信息的掌握不太準確造成投資失 誤的事情也不少。例如：上海某開發(fā)商在對某處房產(chǎn)進行開發(fā)時，忽略了區(qū)位在 飛機航道之下，并曾經(jīng)在２ ０世紀６ ０年代和９ ０年代先后在該地區(qū)發(fā)生過兩起 飛機墜落事件，結(jié)果樓盤難賣，造成了投資失誤。同樣，由于消費者過多地考慮 了價格因素，往往去選擇價格較低的房產(chǎn)，結(jié)果使一些綜合條件優(yōu)越但成本較高 的房產(chǎn)無人問津；而房產(chǎn)商為了適應(yīng)市場的需求，會以犧牲建筑質(zhì)量來降低成本， 造成房產(chǎn)市場上種種糾紛發(fā)生。

３．５．２房地產(chǎn)市場上的道德風險
在房地產(chǎn)交易完成后，同樣也存在著道德風險。在房地產(chǎn)交易中，處于代理 人地位的開發(fā)商為了降低成本、增加效益，經(jīng)常利用其信息優(yōu)勢地位在產(chǎn)品質(zhì)量、 配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面違背合同，使得消費者蒙受損失。一方面他們可以利 用包括報紙、電視和電臺在內(nèi)的各種公眾媒體，發(fā)布廣告和－些誘導(dǎo)性信息，如 戶型走向、居住潮流，從而達到炒作和誤導(dǎo)的目的；另一方面，由于我國房地產(chǎn) 市場上期房交易仍然占據(jù)較大比例，消費者在進行此類交易時看到的僅僅是渲染 圖、三維模型和樣板房，不能看到真實的商品房本身，因此代理方可以利用電腦 和其他手段制作出不存在的景觀和設(shè)施，粉飾房地產(chǎn)項目建成后的環(huán)境。這些虛 假信息明顯會影響到消費者的立場，給消費者以錯覺并誘使他們以偏高的價格購 買名不符實的商品房。據(jù)有關(guān)資料顯示，在房地產(chǎn)交易行為完成之后，有七成以

上的購房者會發(fā)現(xiàn)這樣或那樣的問題，問題牽涉到從房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境到物業(yè) 管理的方方面面，房地產(chǎn)投訴和糾紛也因此成為近年來我國消費者投訴的持續(xù)熱 點。在房產(chǎn)銷售中也存在故意炒作現(xiàn)象，如許多樓盤尚未開盤就己經(jīng)掛出幾幢樓 房已售磬的大幅標語，在銷售時，又故意讓自己人混入購買者的隊伍（俗稱“房 托”），來造成銷售火爆的局面，繼而利用“眼球經(jīng)濟”原理來吸引那些具有從 眾心理的消費者；房地產(chǎn)市場上的道德風險反過來又會導(dǎo)致房地產(chǎn)潛在消費者的 逆向選擇，進而造成房地產(chǎn)市場效率進一步降低，交易成本的進一步增加。 近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場得到了長足進展，商品房交易額一次又一次地 刷新歷史記錄，但另一方面，由于資源本身的供不應(yīng)求，以及因信息不對稱造成 的消費者弱勢，在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為突出，矛盾尤為激烈，信息不對稱引 發(fā)的各類房產(chǎn)糾紛問題也日益突出。據(jù)中國消費者協(xié)會透露的信息顯示：２００３
年全國商品房投訴達２０２９０件，比２００２年增長１８．６％。其中，房屋質(zhì)量、虛假

廣告、合同違約占據(jù)投訴前三位。商品房消費已成為消費者投訴熱點中的難點問
題。

３．５．３小結(jié)
上述兩種危害，政府、開發(fā)商和廣大購房者們都是不愿意看到的，但是由于 質(zhì)量、成本信息的不對稱使得這種趨勢成為可能，并且這種現(xiàn)象已經(jīng)在局部地區(qū) 的房地產(chǎn)市場中顯現(xiàn)。而且，我們還可以看到，在房地產(chǎn)市場信息不對稱的情況 下，商品房的質(zhì)量將嚴重依賴于價格，這跟傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)中所講的商品的價格取決
于質(zhì)量是相悖的。

簡而言之，房地產(chǎn)市場信息不對稱所導(dǎo)致的后果： 對購房者而言，由于信息不完全而導(dǎo)致逆向選擇。即沒有選擇到高質(zhì)量的房 屋，而是購買了同一市場上質(zhì)量較差或是不符合自己偏好的房屋； 對房地產(chǎn)商而言，由于一部分開發(fā)商隱藏信息等敗德行為引發(fā)不公平競爭， 從而導(dǎo)致另一部分開發(fā)商高質(zhì)量以致高成本高價格的房屋賣不出去，次品驅(qū)逐良
品，惡性循環(huán)；

對市場而言，信息不透明使得房地產(chǎn)市場效率低下，糾紛增多。使各個參與 方的權(quán)利得不到保障。

３．６完善我國房地產(chǎn)市場的對策研究
為了有效地解決我國房地產(chǎn)市場的信息不對稱問題，保障購房者合法利益， 并保證整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，筆者認為需要從開發(fā)商、購房者、中介和政府 等多個方面分別著手，綜合考慮多方面的因素來提出建議和對策。

３．６．１開發(fā)商的品牌經(jīng)營
我們已經(jīng)知道，在商品房質(zhì)量優(yōu)劣混雜的房地產(chǎn)市場上，信息的不對稱導(dǎo)致 市場失靈或者市場的低效率，質(zhì)量好的商品房有時候會被迫推出市場。但是優(yōu)質(zhì) 商品房的開發(fā)商不應(yīng)該輕易放棄，他們可以通過信號顯示（Ｓｉｇｎａｌｉｎｇ）的方法 來標明自己的商品房質(zhì)量一流，改善市場上信息不完備、不對稱的狀況，讓廣大 消費者了解自己并相信自己提供的是優(yōu)質(zhì)品。通常來講，提供優(yōu)質(zhì)品的房地產(chǎn)開 發(fā)商可以采用創(chuàng)品牌的方式向市場和購房者們傳遞正向的信號。例如人們提到房 地產(chǎn)開發(fā)商，萬科的質(zhì)量是公認的。如今萬科的品牌架構(gòu)已初現(xiàn)雛形，即在企業(yè) 品牌（萬科）之下，塑造了系列產(chǎn)品品牌。據(jù)萬科稱，萬科旗下已有“萬科城市 花園”、“萬科四季花城”、“萬科花園新城”等系列項目品牌。 因此，開發(fā)商應(yīng)該具有長遠的發(fā)展眼光，從企業(yè)的長遠利益出發(fā)，在商品房 生產(chǎn)過程的每一個環(huán)節(jié)，都應(yīng)力求保證質(zhì)量，同時通過向購房者提供一系列的質(zhì) 量保證和售后服務(wù)（如限期退房、換房以及保修等）向他們發(fā)送優(yōu)質(zhì)品的質(zhì)量信 號，長期過硬的質(zhì)量和優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)自然而然就會使縟這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成 為名牌企業(yè)，并在優(yōu)劣混雜的房地產(chǎn)市場上脫穎而出。因為低質(zhì)量商品房的開發(fā) 商們?nèi)绻�也想發(fā)送同樣的信號，那么需要付出的成本將是他們所無法承受的，所 以他們不愿、也不能提供。當然，開發(fā)商發(fā)送信號的成本會加入到商品房價格中， 最終將由購房者來承擔。然而對于購房者來說，信息的不對稱使得他們很難在市 場上確定具體商品房的質(zhì)量，優(yōu)質(zhì)商品房的開發(fā)商發(fā)送信號后，他們就能很容易 地從市場中找到質(zhì)量好的商品房（盡管優(yōu)質(zhì)品也并非百分之百的高質(zhì)量，但畢竟 優(yōu)質(zhì)品的平均質(zhì)量要高于普通的商品），而且購買有品牌商品房時遇到劣質(zhì)品的 風險要大大低于購買普通商品房，所以相當一部分的購房者會愿意為購買名牌而 支付相對的高價，而不會像購買普通商品房時一樣將價格市場平均水平。這樣，

開發(fā)商就能夠賺取合適的利潤，高質(zhì)量的商品房也不會被淘汰出房地產(chǎn)市場，而
市場也不再衰退。

３．６．２購房者自身利益的保護
一般講來，在房地產(chǎn)市場中，買賣雙方之間信息對稱程度越高，買方越有利。 而在前面的分析中，我們已經(jīng)清楚地看到，產(chǎn)生信息不對稱的根本原因就是購房 者相對于開發(fā)商和銷售代理商來說掌握的有用信息太少了。因此，為了提高信息 對稱的程度，最大程度保護自己的利益，購房者應(yīng)該通過一切可能的途徑去收集 關(guān)于房地產(chǎn)市場及具體商品房的信息。但是我們還要考慮到，在市場中搜尋信息 也是需要付出一定代價的，也就是說還有個成本的問題。
所以，購房者為了提高信息對稱程度、獲取最大利潤，一方面應(yīng)該大量收集

信息，同時又不能追求完全的信息對稱。這實際上是比較難以把握的，但考慮到 目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，暫時不存在過度追求信息對稱的問題，所以購房者 現(xiàn)在的主要任務(wù)就是收集信息提高信息對稱程度。 同時我們還應(yīng)該看到，由于在目前房地產(chǎn)這樣的信息不對稱市場中，大量的 信號是從開發(fā)商和銷售代理商那里出來的，帶有明顯的主觀性，不能公正、客觀 地反映市場和項目本身，而且大多數(shù)購房者并不具備專業(yè)知識，所以購房者很可 能不能辨白真?zhèn)味�付出成本換取了大量此類信息，而得不到應(yīng)有的收益。 因此，應(yīng)該另外制造和傳播大量正的市場信號以便有利于市場參與者更準確地認 清市場。信息制造和傳播的主體最好是能夠保證信號公正、準確、科學(xué)并具有權(quán) 威性的行政部門或行業(yè)協(xié)會，也可以是愿意并能夠在市場中為處在信息劣勢地位 的委托人服務(wù)的中介機構(gòu)。但考慮到在市場經(jīng)濟下，政府不應(yīng)該過多地干預(yù)市場 行為，所以筆者建議采取后者，即引入中介機構(gòu)，這一點在下面會進行詳細論述。

３．６．３中介作用的發(fā)揮
只有培育發(fā)達的中介行業(yè)，才能建立起使信息達到對稱的機制。我們這里所 談及的中介，它只能為房地產(chǎn)購買者單方服務(wù)，不能承攬任何面向賣方（開發(fā)商 或者為開發(fā)商服務(wù)的銷售代理機構(gòu)）的服務(wù)業(yè)務(wù)。同時，代理商必須保證對委托 人持有百分百的忠誠并嚴守委托人的秘密。這樣，購房者的利益在交易中就會得

到最好的維護。買方代理是一種明晰、嚴謹、合理的代理關(guān)系。在這種代理關(guān)系 中，消費者實現(xiàn)了其身份由顧客向雇主的轉(zhuǎn)變。這時的中介只有為消費者提供優(yōu) 質(zhì)的服務(wù)才能贏得市場和利潤，中介的利益與買方的利益有著高度的一致性。所 以，在交易中中介很自然的站在消費者一邊，全心全意的維護消費者的利益。購 房者的利益將充分得到保護。其實這種中介方式和近幾年在美國房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)

展起來的中介服務(wù)機構(gòu)——專向購買代理（Ｅｘｃｌｕｓｉｖｅ

Ｂｕｙｅｒ

Ａｇｅｎｔ）十分相似。

購房者聘請中介，當然會付出一定成本，但正如前所說，購房者由此也會獲取超 過成本的收益。因為中介可以運用自己的專業(yè)所長，為購房者收集到大量真實的 有用信息，為購房者找到質(zhì)價比較高的房地產(chǎn)。所以購房者總會從中獲利的。這 樣，不僅購房者的利益得到保障，而且由于中介能夠?qū)�業(yè)地區(qū)分市場中各種檔次 的商品房，所以購房者的期望價格不再是所有商品的平均價格，這樣高低質(zhì)量的 商品房都能找到自己的買家，市場也同樣不再衰退。信息不對稱所帶來的兩大問 題都因此而得到了很好的解決。 目前房地產(chǎn)市場上，各種房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人很多，這在一定程 度上有利于解決信息不對稱問題。但目前的房地產(chǎn)中介市場非常混亂，從業(yè)者平 均業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，誠信度不高。房地產(chǎn)市場需要有一大批信譽好的公正的專職經(jīng) 紀人來做中介工作，獲得賣家的“私有信息”，并把它變成買家的共享信息，以 解決“消費信息饑渴”的問題，實現(xiàn)信息對稱。 上海市的二手房網(wǎng)上公示系統(tǒng)，使二手房合同上網(wǎng)、交易公示，并且交易中 心免費提供二手房房源掛牌服務(wù)，并通過網(wǎng)上公示系統(tǒng)對外公開發(fā)布被掛牌房源 的信息。有關(guān)人士認為，這無疑將使市民放寬心去參與二手房買賣，并有望大為 減少因信息不對稱、交易不規(guī)范而滋生的民事糾紛或經(jīng)濟詐騙。社會的進步在于 社會分工的細化，房地產(chǎn)市場的進步與成熟，亦在于行業(yè)內(nèi)部社會分工的細化。 中介行業(yè)的異軍突起就是行業(yè)內(nèi)部分工細化的集中體現(xiàn)。

３．６．４政府對信息不對稱的規(guī)制
由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷，因此，政府有必要采 取一定的措施以彌補市場機制的不足。與市場解決房地產(chǎn)市場信息不對稱的合同 和信譽方法不同，政府規(guī)制具有強制性，它直接命令市場交易方（特別是開發(fā)商）

必須披露某些重要信息，采取措施防止意外事件的發(fā)生，否則會受到相應(yīng)的處罰。 房地產(chǎn)商品質(zhì)量和物業(yè)管理規(guī)則、規(guī)范的合同文本、房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)經(jīng)紀人 的執(zhí)業(yè)資格認定制度等都是政府為緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱問題可以采取的 措施。與市場解決辦法相比，政府規(guī)制作為減少信息不對稱的一種必要手段，具
有以下優(yōu)勢：

１．節(jié)約交易費用 交易費用是人們的利益矛盾造成的，是人們相互協(xié)調(diào)彼此之間矛盾的利益所 付出的成本。一項制度的選擇總是按照交易成本最低的原則進行的。政府參與制 定的規(guī)則具有強制性，在實施中必然會減少交易費用的發(fā)生。這是由于政府借助 于其本身的權(quán)威性，可以比較容易地解決各種利益爭端。 ２．通過職業(yè)許可證減少信息成本 在我國目前的房地產(chǎn)市場上，各種房地產(chǎn)中介機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀人很多，這 在一定程度上有利于解決信息不對稱問題。但當前的房地產(chǎn)中介市場非�；靵y， 從業(yè)者平均業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，誠信度不高，妨礙了房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。政府 通過對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的從業(yè)人員和房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)紀人進行市場進入規(guī)制，即進 入者必須滿足一定的條件，在獲得許可證以后方可進行營業(yè)，這在一定程度上雖 然限制了競爭，但是控制從業(yè)人員數(shù)量對于保證服務(wù)質(zhì)量，保護處于信息劣勢的 消費者是有利的。許可證為消費者提供了服務(wù)者專有信息，消費者不必再自行搜 集信息，從而降低了信息成本。 ３．商品質(zhì)量標準使市場交易更易達成 政府對房地產(chǎn)商品根據(jù)類型制定相關(guān)的質(zhì)量標準，并進行檢驗，對于沒有達 到質(zhì)量標準的產(chǎn)品不允許進入市場，從一定程度上提高了市場的達成更為便利。 而且，當商品存在統(tǒng)一標準時，消費者不必對市場上的商品平均質(zhì)量的分布進行 估測和計算，他可以根據(jù)產(chǎn)品標準判斷產(chǎn)品質(zhì)量的高低，使愿意支付的購買價格 與賣主的保留價格較為接近，這樣雙方可以減少交易的成本。政府還有其他方法 來解決房地產(chǎn)市場的信息不對稱問題，如成立專門的資信調(diào)查局，調(diào)查房地產(chǎn)開 發(fā)商的信用，以減少需要該種信息的交易方的信息成本；由專門的政府機構(gòu)負責 房地產(chǎn)市場信息的統(tǒng)計、分析、研究等。 故而，我們對政府主管部門提出如下幾點建議：

１．推行土地出讓的招標拍賣制度，體現(xiàn)土地供給的公開、公平、公正原則。 制度和法規(guī)是市場正常運行的保障。由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史短而速度 快，房地產(chǎn)市場的制度和法規(guī)建設(shè)始終跟不上市場的需要，這也是目前很多發(fā)房 地產(chǎn)交易糾紛無法解決的原因之一。行政部門和立法機關(guān)應(yīng)當加快這方面的步 伐。只有這樣，才能在市場中強烈地顯示出公開、公平、公正原則。同時我國土 地出讓制度中長期使用的協(xié)議方式帶來了房地產(chǎn)管理機構(gòu)的政府官員與房地產(chǎn) 開發(fā)商之間的信息不對稱，很容易在兩者之間產(chǎn)生尋租行為，國有土地資源也難 以實現(xiàn)其優(yōu)化配置。而采用招標尤其是拍賣方式后，國有土地出讓的信息公開， 各房地產(chǎn)開發(fā)商公平競?cè)�國有土地使用�?quán)，房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府之間的信息 基本達到對稱，解決了采用協(xié)議方式出讓帶來的弊端。所以為解決房地產(chǎn)一級市 場中的信息不對稱問題，在國有土地出讓方式上，應(yīng)改革原先的協(xié)議出讓方式， 采用招標和拍賣方式。上海自２００１年８月１日起，開始推行土地使用權(quán)出讓的 招標、拍賣制度，規(guī)定除經(jīng)認定的舊區(qū)改造地塊可以采取協(xié)議出讓方式供地外， 用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目用地，必須通過招標、拍 賣出讓方式供地。實行出讓地塊的申報、公告制度，由境內(nèi)外企業(yè)、組織和個人 進行競標、競買。這實際上為解決房地產(chǎn)一級市場的信息不對稱，實現(xiàn)土地出讓 的公開、公平、公正，推進土地出讓制度改革邁出了重要的一步。 ２．政府要提高房地產(chǎn)預(yù)售、上市標準，規(guī)范購房流程，切實維護購房者的 合法權(quán)益：開發(fā)商也應(yīng)向購房者充分展示樓盤信息。 政府應(yīng)嚴格控制預(yù)售許可證的發(fā)放，提高期房的預(yù)售標準，嚴令禁止不符合 預(yù)售標準的“空中樓閣”進入市場。而購房者也要注意在簽定合同時要把開發(fā)商 的口頭承諾寫入合同中，以防止開發(fā)商的欺詐蒙騙行為。
Ｉ

目前在有些地方市場炒作力度大于運作力度，對概念的瘋狂炒作等于向市場 散布真假混淆的信息，降低了消費者的鑒別能力，從而達到增加賣點、甚至渾水 摸魚的目的。但這樣做的直接后果就是擾亂了市場的秩序并且降低消費者對市場 的信心。因此，必須由行政主管部門、行業(yè)協(xié)會和有關(guān)的研究機構(gòu)組織建立并審 定有關(guān)的一系列評判標準，對新出現(xiàn)的概念進行客觀、詳盡的描述和界定，并進 行評級。只有這樣，才能避免賣方惡意增加自己的信息優(yōu)勢，增加市場的透明度。 作為開發(fā)商而言，也應(yīng)盡量將自己開發(fā)樓盤的信息詳盡地傳遞給購房者，因

為購房者只有真正了解了樓盤的信息才會決定去購房，理性購房者的購房行為往 往是建立在對房產(chǎn)信息的充分了解的基礎(chǔ)上的。目前有些開發(fā)商推出了“先租后 售”的營銷方式，開發(fā)商將已開發(fā)好的商品房公開出租，欲購房者同開發(fā)商先簽 訂一份先租后售合同，合同規(guī)定房屋起租時問、租賃時限、租金定額、房屋售價 等。租約期滿后，租房者若對該房滿意并欲購買可轉(zhuǎn)為房屋出售合同，原先所付 租金可沖抵部分購房款，待租戶付足余款后，即獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)。通過這種 方式，開發(fā)商可以消除購房者對所欲購房產(chǎn)信息的不充分了解的顧慮，使得購房 者在購房之前通過租住房屋即可對房產(chǎn)信息有充分、完全的了解，購房者也避免 了在購房中可能出現(xiàn)的廣告誤導(dǎo)和質(zhì)量欺詐所帶來的風險。從根本上解決了兩者 之間的信息不對稱問題。 ３、規(guī)范房地產(chǎn)中介機構(gòu)，嚴厲打擊房地產(chǎn)中介坑騙瞞害消費者的經(jīng)紀行為。 國內(nèi)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)目前有２萬多家，數(shù)量過多，規(guī)模過小。政府應(yīng)清理、 撤銷一批無證經(jīng)營、違規(guī)操作的規(guī)模偏小的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。同時也要進一步完 善房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)，打擊房地產(chǎn)中介服務(wù)經(jīng)營中的坑害蒙騙消費 者的經(jīng)營行為，使房地產(chǎn)中介服務(wù)目趨正規(guī)化、透明化，使普通老百姓也能清楚 了解房地產(chǎn)中介服務(wù)的流程，消除房地產(chǎn)中介機構(gòu)與購房者（承租方）之間的信息 不對稱問題，促進整個房地產(chǎn)三級市場的健康有序發(fā)展。

４網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)信息不對稱的改善
４．１

網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)業(yè)的影響
隨著網(wǎng)絡(luò)的飛速發(fā)展，我國有一定實力的房地產(chǎn)公司紛紛建立了自己的互聯(lián)

網(wǎng)站，希望借助網(wǎng)絡(luò)平臺的優(yōu)勢來實現(xiàn)“鼠標＋水泥”的晟佳結(jié)合，增強企業(yè)的 競爭力�？梢钥隙ǖ卣f，在新的競爭中，失去了網(wǎng)絡(luò)將難以取勝，網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn) 業(yè)的影響是劃時代的。

４．１．１網(wǎng)絡(luò)加速了房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)的進步
網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生于信息技術(shù)創(chuàng)新的蜂聚時期。摩爾定律表明了網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)的推動 與信息技術(shù)的飛速進步密不可分。與以往技術(shù)進步對房地產(chǎn)經(jīng)濟所不同的是，網(wǎng) 絡(luò)技術(shù)的進步是蜂聚式的創(chuàng)新，從而推動了房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新成果的普及。房 地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)創(chuàng)新成果廣泛深入到房地產(chǎn)經(jīng)濟的方方面面，從而是整個房地產(chǎn)經(jīng) 濟的技術(shù)實力獲得了巨大的提高。 在網(wǎng)絡(luò)時代，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術(shù)進步一方面體現(xiàn)在更現(xiàn)代化的先進建 筑設(shè)備、先進建筑材料與工藝之中，計算機、網(wǎng)絡(luò)工具、人工智能工具在房地產(chǎn) 領(lǐng)域中得以使用和推廣；另一方面，網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展帶來的技術(shù)進步體現(xiàn)為勞動力質(zhì) 量的改善和提升。借助信息技術(shù)的輔助，房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的個人能力得到了極大的 拓展，從而使其勞動效率提高。

４．１．２網(wǎng)絡(luò)引發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)營方式的變革
網(wǎng)絡(luò)的最大貢獻在于它以新的銷售手段影響消費方式，促使企業(yè)經(jīng)營管理方 式變革，再進一步引發(fā)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的格局性演變。電子商務(wù)（Ｅ－－Ｃｏｍｍｅｒｃｅ）將引致 開發(fā)企業(yè)信息化經(jīng)營變革（Ｅ－－Ｂｕｓｉｎｅｓｓ）。開發(fā)商在市場調(diào)研階段可大規(guī)模收集
潛在購房者信息，在前期策劃階段可根據(jù)潛在購房者對產(chǎn)品和價值的認知有針對

性的為項目定位；通過網(wǎng)上虛擬社區(qū)收集個性化項目設(shè)計，把購房者前期請入， 有利于與之形成一定的利益共生關(guān)系，進而促成后期的購買決策。 網(wǎng)絡(luò)時代的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理層面也要進行調(diào)整。競爭公平的同時也更

加殘酷，優(yōu)勢組合戰(zhàn)略伙伴的互補性優(yōu)勢達到１＋ｉ＞２的整合效果是新經(jīng)濟的發(fā)展 模式，強強聯(lián)合是大勢所趨。它要求企業(yè)通過業(yè)務(wù)流程再造（ＢＰＲ）、虛擬整合來 凸現(xiàn)信息流的作用，達到最優(yōu)的各生產(chǎn)要素匹配效果。 互聯(lián)網(wǎng)正在改變企業(yè)運營的模式，與此同時，新的經(jīng)營模式也打破了原來壁 壘分明的行業(yè)界限，跨行業(yè)的互動甚至跨行業(yè)的兼并重組是必然趨勢。風險投資 的目光已經(jīng)聚集在中國的房地產(chǎn)類專業(yè)網(wǎng)站。從１９９６年起，ＩＤＧ公司（國際數(shù) 字集團）已經(jīng)注資北京的搜房網(wǎng)（ｗＷＷ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ），直接參與國內(nèi)的房地產(chǎn)網(wǎng) 站建設(shè)。隨著市場前景Ｒ趨明朗，更多的投資紛紛涉足其問，又將催生了一大批 新的房地產(chǎn)網(wǎng)站。目前這些房地產(chǎn)網(wǎng)站走的還是門戶站點的路線，即便偶爾有在
線房地產(chǎn)拍賣、網(wǎng)上房展之類的活動，主要目的也并非盈利，而以擴大知名度為

主。但是幾乎所有的房產(chǎn)網(wǎng)站都建立了信息庫，由此可見，房地產(chǎn)電子商務(wù)將是
其重要發(fā)展目標。

４．１．３網(wǎng)絡(luò)促使房地產(chǎn)市場機制的完善
網(wǎng)絡(luò)的顯著特點是廣泛運用建立了電子商務(wù)這一新型交易形式，從而為房地 產(chǎn)企業(yè)提供了網(wǎng)絡(luò)交易的平臺，大大減少了房地產(chǎn)交易中的“信息不完全”和“信 息不對稱”的情況，進而促進了房地產(chǎn)市場機制的進一步完善。一方面，網(wǎng)上電 子商務(wù)交易模式提供了一種信號的自我顯示機制，使房地產(chǎn)價格、質(zhì)量等信號會 由當事人自己提供到房地產(chǎn)市場上來。另一方面，通過互聯(lián)網(wǎng)搜索引擎的強大功 能，顧客進行網(wǎng)上購買房地產(chǎn)時的搜索成本大大降低，從而使購買者可能獲得關(guān) 于房地產(chǎn)價格分布的準確信息，減少了房地產(chǎn)信息的不完全。房地產(chǎn)機制的“摩

擦”減少，房地產(chǎn)市場配置資源的效率更高，房地產(chǎn)市場機制也趨于完善。

４．２網(wǎng)絡(luò)改善信息不對稱的理論分析
經(jīng)濟理論認為，信息不對稱會導(dǎo)致市場交易效率的低下，減少信息不對稱意 味著減少用于搜尋信息的時間、精力和財力，意味著社會運行成本的降低和社會 凈剩余的增加。而網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟在提高經(jīng)濟效率、降低成本尤其是交易成本方面的作 用似乎是毋庸置疑的，甚至是革命性的：

首先，網(wǎng)絡(luò)降低了企業(yè)的市場受易費用，并逐漸將其內(nèi)化到企業(yè)中。如電子
４１

商務(wù)能夠極大地提高供應(yīng)鏈管理和客戶關(guān)系管理的效能和效率，減少中間環(huán)節(jié)， 降低交易成本，擴大利潤空間。 其次，網(wǎng)絡(luò)極大地突破了現(xiàn)實世界的時空限制，由于信息在網(wǎng)上傳播的快捷 性，使理性預(yù)期大大增強，時空差距不再是網(wǎng)絡(luò)世界的障礙，網(wǎng)絡(luò)極大地降低了 時空成本。 另外，對交易雙方而言，網(wǎng)上信息基本上是完全的，能夠減少交易雙方的信 息不對稱、不完全狀況，從而使市場配置機制更有效率，減少了因信息不對稱而
帶來的市場失靈。

最后，在網(wǎng)絡(luò)時代，企業(yè)可以以很低的成本，廣泛收集用戶信息，制定并實 施針對性的營銷策略，低成本地為更多的消費者服務(wù)。 用信息經(jīng)濟學(xué)的觀點看，網(wǎng)絡(luò)主要是通過縮小信息不對稱導(dǎo)致的風險和成本 來降低交易成本的。信息不對稱有兩種情況，一是事先的信息不對稱造成的逆向

選擇和事后信息不對稱造成的道德風險。網(wǎng)絡(luò)可以通過廉價的搜尋和更廣泛的信
息渠道減少事先的信息不對稱，在有典型逆向選擇現(xiàn)象的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在可以 通過網(wǎng)絡(luò)便宜快速地與專家、其他市場、有經(jīng)驗的消費者交流，大大減少事先的

信息不對稱。在事后，人們可以通過網(wǎng)絡(luò)方便地進行實時的交流，了解各方面情
況，減少信息不對稱。 總之，網(wǎng)絡(luò)改善了房地產(chǎn)市場供求雙方的信息不對稱狀況，互動式的交流更 容易實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求的雙贏。

４．３

網(wǎng)絡(luò)改善房地產(chǎn)市場信息不對稱的策略

４．３．１信息搜尋機制
信息的獲取可以減少市場的不確定性，是克服信息不完備、不對稱的重要手 段。由于房地產(chǎn)投資的高風險性，開發(fā)商只有收集到十分詳盡的信息才能夠降低 風險。在投資前，開發(fā)商必須對開發(fā)地塊以前的用途、周邊環(huán)境、交通情況、周 邊的文化氛圍以及近期和遠期政府規(guī)劃等因素進行綜合評價，并對市場需求進行 充分調(diào)研和預(yù)測，才可能做出正確的投資決策。對于消費者，能否購買到性價比 合理的房產(chǎn)十分關(guān)鍵，信息的收集也同樣十分重要。目前信息收集的渠道和方法

已經(jīng)多元化，可以通過網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)查詢等手段減少信息的不對稱。

４．３．２規(guī)范銷售市場
銷售商和消費者之間良好的信息溝通是解決信息不對稱性的根本，而網(wǎng)絡(luò)能 使消費者在購房時享有充分的知情權(quán)，使銷售進一步透明化。銷售商可以通過網(wǎng) 絡(luò)，將商品房的信息及時、真實、準確地反饋給消費者，盡量使消費者心中有數(shù)。 建立商品房網(wǎng)上交易系統(tǒng)是一種陽光下的銷售方式。改變主動權(quán)完全由房開 企業(yè)一手掌握的傳統(tǒng)銷售模式，為雙方具有平等地位的公開銷售模式，成為一種 必然趨勢。在過去幾年中，銷售控制，曾被許多開發(fā)商、代理商視為銷售秘訣。

銷售控制的具體做法是通過認購客戶積累、分批推盤、價格不斷拉升等人為手段，
造成樓盤熱銷乃至脫銷的氛圍，以吸引更多的購房客，創(chuàng)造購房沖動，從而帶動 樓盤快速銷售。銷售控制的威力不斷增加，登峰造極之時曾經(jīng)屢屢刷新銷售速度， 并創(chuàng)下了不少業(yè)界“奇跡”。房地產(chǎn)企業(yè)的銷控行為，使并不在乎樓盤實際居住 價值，只在乎盡快賺取差價的投資性行為越來越多，擠壓了自住型購房者的需求， 造成供求關(guān)系的進一步緊張。而網(wǎng)上交易系統(tǒng)的使用，將極大的改變這一狀況。

４．３．３建立社會信用評價機制
市場經(jīng)濟是建立在信用體系基礎(chǔ)之上的。信用是連結(jié)不同經(jīng)濟主體之問關(guān)系 的紐帶，信用程度越高越有益于其經(jīng)濟運行和發(fā)展；相反，則影響并制約經(jīng)濟成 長，嚴重的信用危機甚至將產(chǎn)生一系列社會問題乃至影響到整個社會的安定。只 有加強誠信建設(shè)，才能夠在房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者之間建立起一種相互信賴、相 互認可的經(jīng)濟關(guān)系，可以降低逆向選擇和道德風險發(fā)生的概率，進而可以建立一 個誠信的房地產(chǎn)市場。所以必須為所有進入市場的主體建立信用記錄，有了信用 記錄，社會可以很便捷地獲得數(shù)據(jù)。在交易過程中，一方有失信行為，就會進入 信用記錄系統(tǒng)，公眾通過網(wǎng)絡(luò)可以便捷地查到此不良記錄。因此，建立誠信體系， 可以有效地解決信息不對稱的問題。它通過無限放大信用缺失的成本，給失信方 畈沉重打擊。相反，守信方則通過不斷積累自己的守信、記錄可以增值，別人跟他 交易，可以擴大他的信用額度。 因此，建立健全社會誠信體系，是進一步完善市場經(jīng)濟體制的重要保障，也

是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的治本之策。筆者認為，利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢可以采取以下措施： １．建立“企業(yè)法人誠信數(shù)據(jù)庫”，即全面加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信體系檔案 建設(shè)，建立“企業(yè)法人誠信數(shù)據(jù)庫”。要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營過程中 產(chǎn)生的與工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、金融、環(huán)保等有關(guān)信息全部收錄，通過網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn) 全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)信息資源共享，定期向社會公布。 ２．建立企業(yè)“誠信系數(shù)”，即在“企業(yè)法人誠信數(shù)據(jù)庫”的基礎(chǔ)上，建立和 加強房地產(chǎn)企業(yè)的社會誠信評價體系，完善對企業(yè)“誠信系數(shù)”的評價、披露和 監(jiān)督機制。 ３．建立“個人信用檔案”，即建立房地產(chǎn)開發(fā)商、高級管理人員的“個人信 用檔案”并作為可供公眾查尋的數(shù)據(jù)化的信用資料。同時也應(yīng)該注意對開發(fā)商和 銷售人員個人隱私的保護。

４．３．４提高政府管理服務(wù)效率
由于我國房地產(chǎn)市場化建設(shè)起步較晚，相關(guān)的法律法規(guī)尚不健全，經(jīng)濟的快 速增長要求房地產(chǎn)立法更完善、執(zhí)法更透明。電子政務(wù)的實施使得政府可以通過 網(wǎng)絡(luò)及時發(fā)布各種法律法規(guī)及房地產(chǎn)管理信息和政務(wù)信息，政府還可以通過網(wǎng)絡(luò) 進行房地產(chǎn)執(zhí)照的網(wǎng)上審批和年檢。商品房銷售動態(tài)管理網(wǎng)絡(luò)等一系列服務(wù)網(wǎng)站 的建立大大方便了消費者，消費者提供的反饋信息使得政府的監(jiān)管更有針對性。 由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷，因此有必要采取一定 的措施以彌補市場機制的不足。與建立信用的社會評價機制的方法不同，政府規(guī) 制具有強制性。房地產(chǎn)商品質(zhì)量和物業(yè)管理規(guī)制、規(guī)范的合同文本、房地產(chǎn)中介 和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)資格認定制度等，都是政府為緩解房地產(chǎn)市場信息不對稱 問題可以采取的措施。政府應(yīng)對房地產(chǎn)交易進行政策調(diào)整。

４．４小結(jié)
總之，網(wǎng)上交易模式的形成有利于消除消費者在房地產(chǎn)交易中的不平等地 位。從總體上說，網(wǎng)上公示樓盤信息，觸動了房地產(chǎn)交易中的利益格局，使消費 者以最低的成本獲得了足夠的買房信息。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，正一步步改變房地產(chǎn)市場 信息不對稱的狀況。

５案例：上海房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)
５．１

背景分析
隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，諸多問題也接踵而來，開發(fā)商網(wǎng)上阻撓市場信

息公開，非官方房地產(chǎn)網(wǎng)站信息的有限，政府性房地產(chǎn)網(wǎng)站的功能有欠缺，因此
網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)可以說是大勢所趨。 開發(fā)商網(wǎng)上阻撓市場信息公開的方法主要表現(xiàn)在四個方面： 一是虛報樓盤“參考價”。開盤時，開發(fā)商故意在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上公 示虛高的“參考價”，變相拒絕銷售，想人為抬高房價。 二是虛構(gòu)成交信息。商品房網(wǎng)上交易制度規(guī)定，每成交一套房子，均要在網(wǎng) 上進行合同備案登記，以制約開發(fā)商囤積惜售房子的行為。但一些樓盤預(yù)、銷售 合同的撤銷率竟然高達５０％，其實質(zhì)是開發(fā)商在自簽合同，阻止消費者買房， 以制造一種市場上買不到房的“熱銷”假象。 三是提交虛假信息或拒不提供相關(guān)信息。譬如有些開發(fā)商不在網(wǎng)上公布售樓 地址、電話，造成網(wǎng)上信息殘缺，交易難成等情況。

四是半開盤銷售，或到了公示開盤的時聞不開盤，處心積慮地阻止消費者公
開買房，行內(nèi)部銷售之實。 目前，各種房地產(chǎn)信息網(wǎng)站都在風風火火地開辦，但是它們都不可避免地存

在著各種各樣的問題：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站由于信息規(guī)模極為有限，難以滿足客戶對
大規(guī)模信息的需求；門戶網(wǎng)站的房地產(chǎn)頻道與專業(yè)性的房地產(chǎn)網(wǎng)站雖然有強大的

信息資訊，但存在網(wǎng)站交易功能的欠缺，且充斥著大量虛假或早已過時的信息， 無法滿足交易功能的實現(xiàn)，只能作為一個信息資訊的渠道，無法與客戶形成互動；
政府性房地產(chǎn)網(wǎng)站主要是以政策法規(guī)及地方規(guī)章制度為主，信息的偏重性較強， 難以滿足客戶多方面的需求。

５．２上海房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)概述
商品房銷售合同網(wǎng)上備案，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證或 房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后銷售（預(yù)售）房屋簽訂合同的，應(yīng)登錄網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站

的合同備案欄目，在網(wǎng)上進行合同確認和打印的行為。 為規(guī)范商品房預(yù)售行為，維護商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易 信息的透明度，使管理部門及時了解準確、全面的銷售狀況，加強政府對商品房 交易市場全過程的監(jiān)管，為房地產(chǎn)健康發(fā)展和經(jīng)濟宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)信息依據(jù)。 上海市房地產(chǎn)交易中心于２００４年主持建設(shè)開發(fā)了“上海市房地產(chǎn)交易中心房地 產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)”（以下簡稱“網(wǎng)上備案系統(tǒng)”）。

圖２網(wǎng)上各案系統(tǒng)圖示

２００４年３月，上海市房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)正式向社會 開通服務(wù)（網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站ｈｔｔｐ－．／／ｗｗｗ．ｆａｎｇｄｉ．ｃｏｍ．ｃｎ），如圖２示。該系統(tǒng)與 《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》互相配合，有效扭轉(zhuǎn)了購房者和 房產(chǎn)商之間信息嚴重不對稱的局面。

Ｓ．２．１系統(tǒng)解決信息不對稱的方案
房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)，覆蓋了商品房銷售方方面面的業(yè)務(wù)流程和管理審 批。通過部署該系統(tǒng)，房地產(chǎn)主管部門不僅可以為房地產(chǎn)交易提供方便、安全、

快捷的服務(wù)，吏主要的是，通過運用先進的信息技術(shù)手段，實現(xiàn)動態(tài)房地產(chǎn)信息
發(fā)布、查詢、交易、結(jié)算等功能，從而使得房地產(chǎn)交易更加公開、公正和公平，

防止房地產(chǎn)市場的過度炒作，使房地產(chǎn)市場更加健康、有序的長期穩(wěn)定的發(fā)展。 上海市新建商品房的預(yù)售和現(xiàn)售，包括開發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后與
購房人達成的定金合同或以訂立商品房預(yù)訂、預(yù)約協(xié)議等方式確定商品房買賣意 向的，均應(yīng)進行合同網(wǎng)上備案和登記；未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂或 者以預(yù)約、認購、定購等其他方式變相預(yù)售商品房的，均屬違法預(yù)售行為。購房 者通過登陸上海市房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)，不僅可以輕松得知

開發(fā)商資質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計、預(yù)售證、產(chǎn)權(quán)證等宏觀信息，還能得知欲購買的房屋是
否已售、是否抵押給銀行、是否被法院凍結(jié)、是否出租等等重要信息，從而能夠 更加從容、更加放心地購房。 網(wǎng)上備案系統(tǒng)完善了商品房預(yù)售信息公示、預(yù)售信息查詢和分析、銷售經(jīng)營 信用信息公示等制度： １．商品房預(yù)售信息公示制度 開發(fā)商必須要在網(wǎng)上就面積、公攤、均價、樓盤銷售狀況等５大類內(nèi)容進行 公示，如圖３示。 第一類商品房預(yù)售許可證的相關(guān)信息，包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱：預(yù)售 許可證編號、發(fā)證機關(guān)和發(fā)證日期；預(yù)售商品房項目名稱、坐落位置、批準預(yù)售

部位、面積；預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；土地用途和使用期限。
第二類預(yù)售商品房的樓盤表信息，包括樓棟的建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積、 分攤情況、竣工日期等；每“套”住宅的房號、用途、戶型、建筑面積、套內(nèi)建

筑面積等；商業(yè)、辦公等房屋的最小銷售“單元”房號、用途、建筑面積等。
第三類開發(fā)企業(yè)選擇使用的商品房預(yù)售合同和商品房認購書的示范文本。 第四類樓盤表內(nèi)網(wǎng)上已預(yù)訂和已簽約房屋的標識： 第五類商品房按樓棟預(yù)售的參考均價；預(yù)售項目已簽約合同的成交均價。

稍ｔ控裹ｉ：疆旦蘊ｉ土；；置蕉塑豆；：盒凰丞疆童連：；埋盎蠼面田；；壓皇醴
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所在區(qū)縣： 壘業(yè)名稱： 售褸電ｊ舌：
００１００５

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開盤時悶： 項目地址： 售攫處：

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控讓陸１０２９＂弄 控遼路１０２９彝ｌ樓∞ｌ

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，總套數(shù)： 當前可售套數(shù)： ∞套

總砩：

５６萬水

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５０套， ｏ套

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７０套景計臺同均價： ｌ薯 ９套

１７萬一己瑣訂霉歉：
２５０４元

己售房囊套數(shù)： 、黑計搬銪次數(shù)：
ｌ墨記馨敬： ：魯注：

景汁住宅臺同均債：４２００元

曩計含葡搟商均倚：：１０∞元
累計均價：
柏∞元

基、十往宅臺詞秣黼價：

寬

墨計住宅姆價：４２００元＋

圖３房地產(chǎn)項目網(wǎng)匕信息公開

樓盤表（表４）是表現(xiàn)房屋物理狀態(tài)信息（包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、

４＂７

用途）而形成的…一個二維變化的直觀表格。隨著房屋銷售、權(quán)屬登記、抵押、查

封等業(yè)務(wù)的變化，樓盤表可以通過顯示不同顏色和標記反映每套房屋的狀態(tài)，管
理部門可對每套房屋物理狀況、銷售情況、權(quán)屬變動及價格變化進行時時的跟蹤 管理，進而實現(xiàn)對房屋總體情況的全面掌握。隨著電子樓盤表的逐步完善，開發(fā)

商通過虛報銷售數(shù)字蒙騙消費者的手段將會失靈，買房人有了更可靠的信息源，
大大減少了信息的不對稱。
表４網(wǎng)上電子樓盤表

２．開發(fā)商信用信息公示制度 通過網(wǎng)絡(luò)規(guī)范開發(fā)商行為：一旦發(fā)現(xiàn)企業(yè)在銷售活動中發(fā)生下述８類違規(guī)行 為并經(jīng)查實的，即在其信用系統(tǒng)上進行公示。如此，諸如一房多售、抵押已售商 品房、在公攤面積上做文章等讓買房人頭疼的問題將得到有效遏止：

第一類未取得預(yù)售許可證，擅自收取預(yù)付款性質(zhì)的費用、發(fā)布預(yù)售廣告、
參加房地產(chǎn)交易展示活動。

第二類預(yù)售商品房時，未按預(yù)售許可內(nèi)容預(yù)售商品房。 第三類預(yù)售商品房時，未公示商品房預(yù)測面積測繪技術(shù)報告書和共用建筑 面積的分攤情況。 第四類商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約后，未在規(guī)定期限內(nèi)按規(guī)定程序進行預(yù)售
登記。 第五類開發(fā)企業(yè)與一方買受人未依法解除預(yù)售合同前，又與他人簽訂同一 商品房合同（即一房多售）。

第六類預(yù)售已抵押商品房，未通知抵押權(quán)人或未將抵押情況告知買受人。 第七類開發(fā)企業(yè)將已預(yù)售商品房又抵押。
第八類預(yù)售商品住宅未按套內(nèi)建筑面積計價。
４８

任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果被投訴３次以上，上海市房地產(chǎn)交易中心將在“網(wǎng) 上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上公示其企業(yè)名稱和法定代表入名稱，并按被投訴的次數(shù)進行排 名。投訴內(nèi)容如經(jīng)查實，將在網(wǎng)上公示投訴內(nèi)容的全文。同時，上海市房地產(chǎn)交 易中心還將組織律師團對開發(fā)商的種種劣行進行點評。

５．２．２系統(tǒng)主要功能
●商品房銷售、中介機構(gòu)資質(zhì)登記和審核
●房屋權(quán)屬的網(wǎng)上查詢 ●支持多種合同格式的示范文本

●網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售合同的填寫與備案 ●與市、區(qū)房地產(chǎn)登記系統(tǒng)實現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同 ●支持收費項目的網(wǎng)上支付和結(jié)算 ●支持與銀行、銀聯(lián)中心的相應(yīng)接口 ●支持合同狀態(tài)的網(wǎng)上查詢、更改和撤消 ●支持房地產(chǎn)信息的網(wǎng)上查詢 ●支持多種客戶終端方式，包括：Ｗｅｂ瀏覽器用戶、Ｓｍａｒｔ
Ｃ１

ｉｅｎｔ用戶等

●支持與各房地產(chǎn)開發(fā)、銷售公司現(xiàn)有ＥＩＳ應(yīng)用系統(tǒng)的集成 ●支持系統(tǒng)權(quán)限的分級管理 ●支持包括ＨＴＴＰｓ在內(nèi)的各種網(wǎng)上安全標準協(xié)議

５．２－３系統(tǒng)的特點

圖孽系統(tǒng)粱構(gòu)圖

基于Ｊ２ＥＥ和ＷＥＢ服務(wù)和信息交換中間件的企業(yè)級應(yīng)用服務(wù)平臺 ●建立在分布式多層應(yīng)用模型架構(gòu)之上，如圖譯示 ●采用信息交換中間平臺，實現(xiàn)業(yè)務(wù)流程的協(xié)同處理

●支持異步消息傳輸機制，大大提高交易系統(tǒng)的可用性
●高度完全模塊化的設(shè)計開發(fā)原則 ●支持廣泛的客戶種類，Ｂｒｏｗｅｒ，Ｊａｖａ ｃｌｉｅｎｔ，ＶＢ，．ＮＥＴ用戶，手機／ＰＤＡ

●采用最新的模型一視圖一控制器（ＭＶＣ）的應(yīng)用開發(fā)框架
●非常好的可移植性和高可用性

●支持多種后臺數(shù)據(jù)庫應(yīng)用系統(tǒng)，包括Ｏｒａｃｌｅ，ＩＢＭ ＤＢ２，和ＳＱＬ

Ｓｅｒｖｅｒ

●融合現(xiàn)有的企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)，無論是基于ＶＢ，．ＮＥＴ應(yīng)用系統(tǒng)，還是傳統(tǒng)的基于
Ｃ／Ｃ＋＋應(yīng)用系統(tǒng) ●支持ＸＭＬ的信息交換標準 ●支持基于ＳＯＡＰ協(xié)議的ＷＥＢ服務(wù)

５．３網(wǎng)上備案系統(tǒng)改善信息不對稱的啟示與借鑒
通過此系統(tǒng)，充分發(fā)揮了政府在市場交易管理上的作用，同時便于政府和市 場參與各方進一步掌握房地產(chǎn)市場動態(tài)并及時了解房地產(chǎn)市場宏觀和微觀層面

的各種信息，從而規(guī)范市場交易主體和銷售行為，建立房地產(chǎn)要素市場，實現(xiàn)信 息流、實物流、資金流的三流合一功能。 １．消費者信息可獲得性 系統(tǒng)在網(wǎng)上及時公布納入合同各案的樓盤的可售部位、類型、面積和已售房 屋的套數(shù)、面積和平均價格。購房人可以通過網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)站查詢所購樓盤房屋 的銷售情況，提高了信息的透明度。 ２．減少信息不對稱 網(wǎng)上備案系統(tǒng)實質(zhì)上是一項制度的改革，而不能將它僅僅理解為一種措施。 它給消費者帶來的，除了種種便利和好處，更重要的是觀念的進步，即從信息弱 勢到信息平等的轉(zhuǎn)變。網(wǎng)上完整準確的信息為購房者正確判斷樓市提供了可靠的 資料保障。 ３．規(guī)范市場行為 由于銷售信息公開化，商品房銷售的一舉一動都在“陽光”下進行，遏制了 丌發(fā)商通過各種炒作手段制造稀缺、哄抬房價等銷控手段，規(guī)范了房地產(chǎn)市場。 ４．規(guī)范交易行為 納入合同備案的樓盤簽署的合同文本，統(tǒng)一使用由市房地資源局和市工商局 聯(lián)合制訂的示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要自制合同格式條款的，應(yīng)向市工商行 政管理局備案后，提交市房地產(chǎn)交易中心，經(jīng)變更后在網(wǎng)上公布。從而杜絕了可 能出現(xiàn)的開發(fā)商擅自修改合同內(nèi)容的現(xiàn)象。筆者認為，合同即是買賣雙方的一種 契約。而規(guī)范化的合同文本在一定程度上有助于彌補契約不完善和信息不對稱的 缺陷，緩解由于契約雙方的信息不對稱導(dǎo)致的道德風險等一系列問題。 繼上海市房地產(chǎn)交易中心房地產(chǎn)網(wǎng)上交易備案系統(tǒng)之后，北京市從２００５年 ３月１５日起也開通了類似的系統(tǒng)，商品房買賣雙方均須在北京市房地產(chǎn)交易管 理系統(tǒng)（ｗｗｗ．ｂｊｆｄｃ．ｇｏｖ．ｃｎ）上進行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記。廈門、深圳、武漢、合 肥等城市的網(wǎng)上備案系統(tǒng)也陸續(xù)即將開通。

５．４小結(jié)
從案例可以看出，在規(guī)范房地產(chǎn)市場的運行的時候，在強調(diào)減少政府直接參 與的同時，政府需要運用多重手段加強宏觀調(diào)控。而通過網(wǎng)絡(luò)來完善房地產(chǎn)市場
５１

法律法規(guī)、樹立市場誠信體制、健全市場信息披露渠道，是十分有效的途徑。 有了網(wǎng)絡(luò)的支持，使很多政策法規(guī)能夠得到真正的執(zhí)行。此前，政府有很多 規(guī)章、政策，因為沒有技術(shù)支持，執(zhí)行不力的情況時有發(fā)生。比如，規(guī)定沒有預(yù) 售許可證不能預(yù)售，但在執(zhí)行沒有保障的情況下，很多企業(yè)在取得預(yù)售證前就進 行預(yù)訂、預(yù)約等變相銷售。 政府已經(jīng)著手推進信息透明化，以解決信息不對稱的問題。但在房地產(chǎn)市場 結(jié)構(gòu)的調(diào)整中，政府目前的工作內(nèi)容還遠遠不夠，速度也還須加快。當前，政府 首先應(yīng)該將土地供量的規(guī)劃按季或月提前公布。同時，應(yīng)該將各類房產(chǎn)、各熱點 區(qū)域的一、二手房的交易數(shù)據(jù)及時加以公開，以使決策機構(gòu)、海內(nèi)外的投融資者、 開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)對今后的市場走向有比較準確的判斷，同時也使消費者能夠 享有知情權(quán)，減少信息的不對稱，明明白白地購房。 當然，房地產(chǎn)市場是個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，僅靠網(wǎng)上備案這一個制度是不能解 決所有的問題的，最根本的還要靠市場的成熟和完善。

６結(jié)語
信息不對稱不僅使，、。大購房者的利益受到損害，而且對整個房地產(chǎn)市場的發(fā) 展也產(chǎn)生了潛在的負面影響，解決這個問題的最根本辦法就是通過各種途徑直接 或者間接增大購房者的信息量。本文據(jù)此從網(wǎng)絡(luò)在改善信息不對稱方面提出了解 決措施。筆者建議在房地產(chǎn)市場以后的發(fā)展過程中，政府積極利用網(wǎng)絡(luò)，建立網(wǎng) 上交易備案系統(tǒng)；而房地產(chǎn)商則應(yīng)該從自身利益出發(fā)，通過網(wǎng)絡(luò)爭創(chuàng)名牌，誠信 為本。這樣，既能保證購房老能夠獲得滿意的、質(zhì)價比高的商品房，又能使開發(fā) 商獲取合理的利潤，最終促進整個房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)地發(fā)展壯大。 由于筆者知識容量及研究水平的局限，也因房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性，給本研究 的實際應(yīng)用帶來一定的障礙，筆者將本文存在的局限性歸納如下，以待日后進一 步研究與完善： １．由于受到現(xiàn)行政策、法規(guī)相對缺乏的限制，本文沒有對規(guī)范房地產(chǎn)市場 的法律法規(guī)進行深入詳細的研究； ２．由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡與地域性，以及網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)的結(jié)合 還在深化之中，使文章缺乏一些典型案例，給研究的實際應(yīng)用帶來一定障礙。 本文雖然就網(wǎng)絡(luò)改善信息不對稱的作用提出了一些看法，但從案例所呈現(xiàn)的 情況來看，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)還處于起步階段。僅靠網(wǎng)絡(luò)是不能解決所有問題的， 最根本的還要靠市場的成熟和完善。只有市場實現(xiàn)規(guī)范化運行，不良因素才能徹 底消亡。

參考文獻
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ｏｆ Ｌａｗ ａｎｄ

４—１２

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＜５８＞搜房網(wǎng)ｈｔｔｐ：／／Ⅲ．ＳＯＵｆｕｎ．ｃｏｍ．ｃｏ

（５９）２１世紀不動產(chǎn)ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｅｎｔｕｒｙ２１Ｃｎ．ｔｏｍ

＜６０Ｎ頃馳置業(yè)網(wǎng)ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．９５１０５９．ｃｏｍ

５５

后記
春櫻夏桂，秋楓冬梅，我已經(jīng)在這個美麗的校園學(xué)習了六年，我本科就讀于 理工專業(yè)，可是在那個時候我就對信息這門學(xué)科產(chǎn)生了濃厚的興趣，研究生階段 我如愿以償?shù)目既肓诵畔⒐芾韺W(xué)院，信息不對稱的理論是在信息經(jīng)濟學(xué)的課上學(xué) 到的，此后我也對此做了一些研究，適逢實習于房地產(chǎn)公司，所有這一切，都給 我提供了一種契機使我能夠如期完成了這本碩士論文。 “人世縱有千般愛，莫若師生一脈情”。首先感謝我的導(dǎo)師李綱教授。導(dǎo)師治 學(xué)的嚴謹、科研的輝煌、做人的完美深深地感染了我，在本論文的寫作過程中， 更是得到了李老師不辭辛苦的關(guān)懷和指點，他從選題、框架擬定到寫作、修改都 對我進行悉心的幫助和指導(dǎo)，不遺余力。同時，我亦要深深感謝師母吳恒老師對 我的關(guān)心和幫助，他們的教誨將使我受益終身。 同時也要感謝信息管理學(xué)院的馬費成、周寧、董慧、唐曉波、查先進、焦玉 英、何紹華、張玉峰、馬大川、陳遠、程虹、劉家真等老師，以及劉秋霞、馮大 慶老師。是他們在我二年的讀研過程中，以各種不同的方式傳道授業(yè)解惑，播春
暉，哺寸草……

兩年的學(xué)習，我結(jié)識了許多的朋友，他們的青春、活潑、向上的氣氛無時無 刻不在感染著我。我衷心感謝和我朝夕相處、同窗學(xué)習的王慶、郭素英、盧洪濤、 趙偉、張帆、楊明、何凌霄、萬維雅等同學(xué)對我在學(xué)習的幫助，更要感謝饒源同 學(xué)給了我許多靈感，使我在論文寫作中左右逢源。我衷心祝愿他們今后前程似錦， 心想事成。 最后，我要特別感謝我的父母，他們一直關(guān)心我，鼓勵我，正因為他們的慈 愛使我在求學(xué)的路上面對困難不敢泄怠，努力追求更高的境界。 在一篇論文里，要感謝的人是這樣長長的一個名單，以致無法一一列出。在 此，我向所有無私幫助過我的人致以深深的敬意和衷心的感謝。 但是，由于本人水平有限，理論功底欠佳，所以雖然做了很多努力，論文仍 有很多不盡人意之處，懇請各位老師、專家和同學(xué)批評指正！

李博 ２００５年５月于珞珈山

房地產(chǎn)市場信息不對稱研究
作者： 學(xué)位授予單位： 李博 武漢大學(xué)

參考文獻(61條) 1.參考文獻圖書 2.馬費成.王槐.查先進 信息經(jīng)濟學(xué) 1997 3.張維迎 博弈論與信息經(jīng)濟學(xué) 1996 4.曼昆.梁小民 經(jīng)濟學(xué)原理 2001 5.肯尼思·阿羅 信息經(jīng)濟學(xué) 1989 6.丹尼斯·卡爾頓.杰弗里·佩羅夫 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)組織 1998 7.陶長琪 信息經(jīng)濟學(xué) 2001 8.李綱 市場信息學(xué) 1996 9.蔡育天 房地產(chǎn)市場 2000 10.包亞釣.汪洪濤 房地產(chǎn)經(jīng)濟論 1999 11.王全民 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 2002 12.林增杰.武永祥.呂萍.豐雷 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 2000 13.林增杰 網(wǎng)絡(luò)時代的房地產(chǎn)業(yè) 2001 14.林增杰 公房入市政策研究 1999 15.馬費成.龍鹙 信息經(jīng)濟學(xué)(七)——第七講不完全信息與非對稱信息[期刊論文]-情報理論與實踐 2003(1) 16.仵志忠 信息不對稱理論及其經(jīng)濟學(xué)意義[期刊論文]-經(jīng)濟學(xué)動態(tài) 1997(1) 17.辛琳 信息不對稱理論研究[期刊論文]-嘉興學(xué)院學(xué)報 2001(3) 18.仵志忠 信息不對稱理論及其經(jīng)濟學(xué)意義[期刊論文]-經(jīng)濟學(xué)動態(tài) 1997(1) 19.彭星間.李明 市場信息不對稱的后果、成因與對策分析 20.曾國安.李秋波 論解決信息不對稱問題中的市場與政府 1999(05) 21.羅順源.惲碧琰 信息不對稱與品牌經(jīng)營[期刊論文]-商業(yè)研究 2004(7) 22.李建華.郭曉玲 信息不對稱與房地產(chǎn)市場效率[期刊論文]-經(jīng)濟與管理 2003(2) 23.施騫.王衛(wèi)民 住宅市場信息非對稱問題研究 2000(08) 24.歐樹英 信息不對稱源于房地產(chǎn)市場壟斷 2003 25.高揚.王鵬 深度信息化對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的影響 2002(02) 26.蔡寧.蔣景楠 信息不對稱理論在房地產(chǎn)市場上的應(yīng)用[期刊論文]-價值工程 2003(1) 27.鐘庭軍.劉渡水 試論房地產(chǎn)市場失敗的邊界界定 2002(11) 28.劉旭嵐 論房地產(chǎn)市場信息的不對稱 2002(12) 29.趙芳.陳耕耘.胡豐平 房地產(chǎn)交易"假按揭"中的不對稱信息問題[期刊論文]-商業(yè)經(jīng)濟與管理 2004(11) 30.劉偉華 房地產(chǎn)市場中的信息不對稱問題 2002(11) 31.樓紅平.涂云海 淺議房地產(chǎn)市場中的信息不對稱問題[期刊論文]-太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報 2004(4) 32.劉志平 信息不對稱與房地產(chǎn)的"誠信危機" 33.沈健 試論商品房開發(fā)商的誠信"底線"及其預(yù)防機制[期刊論文]-經(jīng)濟師 2003(12) 34.李芳 非對稱信息下的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟分析[期刊論文]-商業(yè)研究 2002(15) 35.辛向前 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的交易費用和信息不對稱[期刊論文]-中共中央黨校學(xué)報 2003(4) 36.陳穎 論網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用對商品交易中信息不對稱狀況的改善[期刊論文]-情報雜志 2001(1) 37.底紅艷.任志江 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀與展望[期刊論文]-經(jīng)濟問題 2002(9) 38.楊繼瑞 論網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟以房地產(chǎn)經(jīng)濟的推動[期刊論文]-經(jīng)濟體制改革 2003(1) 39.萬婷 互聯(lián)網(wǎng):降低房地產(chǎn)交易成本的捷徑 2004(04) 40.商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記問答 2004 41.Darby Michael R.Edikarni Free Competition and the optimal Amount of Fraud 1973 42.Jack Harvey Urban Land Economics-The Economics of Real Estate 1987 43.呂鳳琴 房地產(chǎn)中介的市場選擇與發(fā)展研究[學(xué)位論文]碩士 2004 44.陳瑤 我國房地產(chǎn)經(jīng)紀市場信息不對稱與政府監(jiān)管[學(xué)位論文]碩士 2004 45.黃煒煒 房地產(chǎn)業(yè)政府信息化研究 2002 46.中國社會科學(xué)院 2005年房地產(chǎn)藍皮書:中國房地產(chǎn)發(fā)展報告 47.顧云昌 中國房地產(chǎn)市場年鑒(2003-2004) 2004 48.中國房地產(chǎn)TOP10研究組 2005中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)研究報告 49.上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法 2004 50.孟曉蘇 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟 2000 51.市場:網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)門戶-搜房 52.上海透明售房:改變游戲規(guī)則 53.張元瑞 "信息不對稱"與樓市糾紛 2004 54.黎明網(wǎng)絡(luò)政府房地產(chǎn)網(wǎng)上交易與備案系統(tǒng) 55.萬科集團 查看詳情 56.查看詳情 57.查看詳情 58.查看詳情 59.查看詳情 60.21世紀不動產(chǎn) 61.查看詳情

相似文獻(9條) 1.學(xué)位論文 付燕 房地產(chǎn)市場信息不對稱問題研究 2004
中國的房地產(chǎn)業(yè)進入90年化以來得到了迅速的發(fā)展,成為國民經(jīng)濟中一個十分重要的部門.與此同時,房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也暴露出許多問題,既有宏觀調(diào)控方面的原因,又有開發(fā)商和消費者自身的原因.從信息市場角度來看,一方面部分房地產(chǎn)企業(yè)追求短期、局部利益最大化滋生出侵犯消費者利益的行為,刻意隱瞞商品的某些重要信息,從而導(dǎo)致消費者的逆向 選擇;甚至在銷售過程中進行一些"敗德"行為,導(dǎo)致高度地產(chǎn)市場效率低下.另一方面絕大多數(shù)消費者作為非專業(yè)人士,對房地產(chǎn)這種特殊的商品很難在較短的時間內(nèi)充分了解它的品質(zhì),造成了房地產(chǎn)交易市場中買賣雙方存在著嚴重的信息不對稱問題.該文從房地產(chǎn)市場基本概念出發(fā),運用信息經(jīng)濟學(xué)中信息不對稱理論對中國房地產(chǎn)市場存在的一些問題進行分析和研 究,并提出相應(yīng)對策.結(jié)合自身曾在房地產(chǎn)中介公司實習的經(jīng)歷,作者認為房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展是提高中國房地產(chǎn)市場效率,解決信息不對稱問題的主要方法之一.該論文分為四個部分.第一問分,房地產(chǎn)市場基本概況.主要闡述了房地產(chǎn)市場的基本概念及中國房地產(chǎn)市場存在的主要問題.第二部分,房地產(chǎn)市場的信息經(jīng)濟學(xué)框架分析.引入信息經(jīng)濟學(xué)理論,對房地產(chǎn) 市場逆向選擇問題及道德風險問題導(dǎo)致的市場低效率進行剖析.第三部分,房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間的博弈.概括了中國房地產(chǎn)市場信息不對稱的主要體現(xiàn)方面和導(dǎo)致后果.第四部分,完善中國房地產(chǎn)市場的對策研究.通過對房地產(chǎn)市場信息不對稱問題進行社會經(jīng)濟成因分析,分別從政府、開發(fā)商、消費者三方面提出建議,以完善中國的房地產(chǎn)市場.最后,作者以中國 房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展研究作為結(jié)尾,完成了該文對中國房地產(chǎn)市場信息問題的探索.

2.學(xué)位論文 周莉 基于信息不對稱的房地產(chǎn)業(yè)政府規(guī)制 2006
中國房地產(chǎn)市場是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革而逐步發(fā)展起來的。由于種種原因，我國房地產(chǎn)市場很不成熟，其中存在著嚴重的信息不對稱。對消費者而言，信息不對稱使其難以在多樣化的產(chǎn)品與價格中做出符合效用最大化的正確選擇；對開發(fā)商而言，信息不對稱使其難以提供契合市場需求的商品房，從而加劇了成本消耗中的資源浪費；對政府而言，信息不 對稱要求政府對市場理性地加以規(guī)制，但信息不對稱往往又使政府規(guī)制的績效不高。 論文從信息經(jīng)濟學(xué)的角度，分析我國房地產(chǎn)市場上信息不對稱的表現(xiàn)類型、形成原因以及信息不對稱對房地產(chǎn)市場的扭曲。通過計量模型分析證明，房地產(chǎn)不是成本定價的，而是開發(fā)商壟斷定價；通過博弈模型和案例分析，驗證房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制有利于提高消費者福利 ；在此基礎(chǔ)上提出房地產(chǎn)市場規(guī)制改革的思路。 第二章闡述了房地產(chǎn)市場的基本特征，并概括了信息不對稱現(xiàn)象在我國房地產(chǎn)市場上的類型、形成原因及其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的扭曲，通過一個簡單的數(shù)理模型論證信息擁有量與消費者效用的相關(guān)性，并分析政府規(guī)制的必要性； 第三章從具體的數(shù)據(jù)、計量模型檢驗和案例等方面分析了房地產(chǎn)業(yè)開發(fā) 商的行為，側(cè)面印證了政府規(guī)制的意義； 第四章在分析我國房地產(chǎn)市場政府規(guī)制現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)市場規(guī)制的目標和原則，并從如何減少信息不對稱以及加強對規(guī)制者自身的規(guī)制兩個方面，對房地產(chǎn)政府規(guī)制改革提出了政策建議，以達到減少市場上的信息不對稱，推動我國的房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

3.期刊論文 鄧艷華 從信息不對稱理論看房地產(chǎn)市場的規(guī)范 -科技信息（學(xué)術(shù)版）2007(23)
信息不對稱在當前房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)明顯,是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場眾多問題的一個重要形成因素,可以從三個方面來減少信息不對稱,規(guī)范房地產(chǎn)市場,以有利于其良性發(fā)展.

4.學(xué)位論文 邱林 基于信息不對稱的我國房地產(chǎn)市場博弈分析 2008
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分。作為整個商品經(jīng)濟體系中的要素經(jīng)濟，它是任何社會活動、特別是城市經(jīng)濟活動所必需的基礎(chǔ)性的物質(zhì)條件。它的健康發(fā)展，對整個國民經(jīng)濟起著先導(dǎo)和基礎(chǔ)作用。俗話說“房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟的晴雨表”，但是，近二十年來房地產(chǎn)市場存在著房價過高，房產(chǎn)質(zhì)量不過關(guān)，承諾的服務(wù)不到位，虛假合同，騙貸等 行為，嚴重阻礙了房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展。而這些問題的產(chǎn)生無不與房地產(chǎn)市場信息分配不公有關(guān)。眾所周知，在市場中，消費者能夠獲得的真實信息較少，處于劣勢地位，其利益經(jīng)常受到損害。金融企業(yè)也深受騙貸、貸款質(zhì)量不高等問題困擾。而房地產(chǎn)開發(fā)商由于自身優(yōu)勢，所以掌握了大量真實信息，能夠準確了解市場，搶占其他房地產(chǎn)主體的利益。 本文從房地產(chǎn)市場各主體所占有信息的地位出發(fā)，研究各主體之間的行為博弈，并根據(jù)博弈結(jié)論最終得出政策建議： 第一章為文章研究背景和研究意義，說明近二十年來的房地產(chǎn)市場信息占有狀況，并闡述國內(nèi)外對信息不對稱和博弈論的研究成果，并說明文章框架 第二章是文章所涉及的一些概念和理論的闡述，為后幾章做出鋪墊。其中有對不對 稱信息、房地產(chǎn)等相關(guān)概念的說明，并著重說明信息經(jīng)濟學(xué)中的逆向選擇和道德風險。 第三章是對房地產(chǎn)市場上的不對稱信息產(chǎn)生機理及傳遞的總結(jié)，并將逆向選擇和道德風險與房地產(chǎn)市場上的違規(guī)和不良行為相聯(lián)系。其中列舉了眾多房地產(chǎn)市場上的不道德行為和逆向選擇事例。 第四章開始對銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn) 消費者與房地產(chǎn)開發(fā)商這三種利益關(guān)系，運用信息經(jīng)濟學(xué)中的博弈論進行分析和討論，說明銀行為什么會選擇劣質(zhì)開發(fā)商，政府在土地出讓價上為什么會達不到期望水平，以及房地產(chǎn)市場上價格為什么會不停攀升等問題的原因。 第五章總結(jié)這些博弈行為，得出啟示，并針對相關(guān)利益主體提出改進的政策和建議。 第六章展望了解決了信息分配不公 問題的房地產(chǎn)市場。 信息在各主體之間的分配不公導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場上的眾多不道德行為，只有疏通好信息的產(chǎn)生，傳遞和獲取的通道，規(guī)范好房地產(chǎn)市場上虛假、違規(guī)行為，才能建立一個有序，健康，道德的房地產(chǎn)市場，才能使房地產(chǎn)業(yè)真正成為國民收入的重要支柱。

5.期刊論文 樓紅平.涂云海 淺議房地產(chǎn)市場中的信息不對稱問題 -太原城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報2004(4)
文章闡述了房地產(chǎn)交易中信息不對稱形成的原因、信息不對稱帶來的負面影響,提出了解決房地產(chǎn)交易市場信息不對稱問題的對策.

6.學(xué)位論文 吳學(xué)俊 我國房地產(chǎn)市場不對稱信息傳播中媒體角色研究 2007
房地產(chǎn)市場是近年來的熱門研究領(lǐng)域，近年來開發(fā)商和購買者之間由于信息不對稱導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場不透明操作、經(jīng)營商道德風險、購買者逆向選擇、銷售投訴居高不下等情況頻頻出現(xiàn)，信息不對稱現(xiàn)象的存在是消費糾紛產(chǎn)生的主要原因。 改革開放以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)獲得了空前 的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場由于其交易對象的不動性、復(fù)雜性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場中存在著嚴重的信息不對稱問題。房地產(chǎn)市場的信息不對稱也導(dǎo)致了市場的不規(guī)范、市場資源的嚴重浪費、消費者利益受損害、觸發(fā)逆向選擇和道德風險等等問題。因此對目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的信息不對稱現(xiàn)象及其帶來的問題進行研究具有極其深遠的意義。 本文以信息經(jīng)濟學(xué)中 的信息不對稱理論和傳播學(xué)的議程設(shè)置等相關(guān)理論為依據(jù)，分析我國房地產(chǎn)市場中媒體所扮演的角色以及媒體的報道對房地產(chǎn)市場政府、開發(fā)商、受眾、專家四方的觀點和行為影響，據(jù)此提出媒體如何輔助政府成為房地產(chǎn)市場規(guī)范制定的參與者和監(jiān)督者的建議。

7.期刊論文 鄒曉光.ZOU Xiaoguang 房地產(chǎn)市場信息不對稱研究 -科技和產(chǎn)業(yè)2006,6(12)
本文首先介紹房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,在房地產(chǎn)三級市場上分別展開分析,并從信息經(jīng)濟學(xué)的角度出發(fā),綜合多方面的因素來提出建議和對策,最后對房地產(chǎn)業(yè)信息不對稱的前景進行展望.

8.期刊論文 賴芨宇.鄭建國.Lai Jiyu.Zheng Jianguo 房地產(chǎn)市場信息不對稱的若干問題研究 -湖北汽車工業(yè)學(xué)院學(xué)報2007,21(2)
房地產(chǎn)市場信息不對稱嚴重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和和諧社會的安定,助長了房地產(chǎn)價格的非理性沖高和房地產(chǎn)泡沫形成.本文通過分析房地產(chǎn)市場信息不對稱的作用機理及其危害性,借鑒委托-代理理論,提出對幾種房地產(chǎn)市場信息不對稱的政府規(guī)制方法.

9.學(xué)位論文 鄒曉光 房地產(chǎn)二級市場博弈研究 2007
上世紀九十年代以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)開始了迅速的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟中一個重要的部門。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也產(chǎn)生出許多問題，既有宏觀調(diào)控方面的原因，又有房地產(chǎn)企業(yè)和消費者自身的原因。本文從我國房地產(chǎn)市場基本概況出發(fā)，對房地產(chǎn)業(yè)的信息不對稱的類型、成因和主客體進行了分析，并對如何改善信息不對稱現(xiàn)象提出了對策 和建議。本文以非對稱信息及誠信為主線，利用博弈論、信息經(jīng)濟學(xué)理論，對房地產(chǎn)市場參與各方之間的復(fù)雜博弈關(guān)系進行了系統(tǒng)分析。本文從微觀層次研究中國房地產(chǎn)的開發(fā)活動。相比于傳統(tǒng)的宏觀的、抽象的研究，本文從房地產(chǎn)市場上分離出各個參與主體，以研究他們的相互間的行為對整個房地產(chǎn)市場的影響。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場己形 成政府、房地產(chǎn)中介、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四個主要的理性參與者，他們在一定的市場法規(guī)下，為追求各自的效用最大化，采取各種策略行為，在市場上形成復(fù)雜的關(guān)系。多數(shù)傳統(tǒng)的研究忽視了房地產(chǎn)市場的個體行為的研究，本文的研究主要是建立在參與者個體的行為研究基礎(chǔ)上。在分析他們之間行為的相互影響時，通過在不同場合他們兩兩間的決策行 為。 論文分為四個部分。第一部分，闡述了房地產(chǎn)市場的概念、研究主題及其意義和相關(guān)研究文獻綜述。第二部分，信息不對稱及其在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。第三部分，房地產(chǎn)市場的信息不對稱研究。用博弈論對房地產(chǎn)企業(yè)與消費者之間行動展開了分析，也對消費者之間和房地產(chǎn)企業(yè)之間的行動分別展開分析。分析各自在追求自身利益最大化的同時，是 否存在占有策略均衡以及帕累托改進。第四部分，為改善當前房地產(chǎn)市場信息不對稱局面，本文分別從政府、房地產(chǎn)中介、消費者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四個方面提出了對策建議。

引證文獻(1條) 1.張珺 我國檔案系統(tǒng)中信息不對稱問題的分析[期刊論文]-蘭臺世界 2008(12)

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