發(fā)布時間：2016-10-22 07:17

  本文關鍵詞：房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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畢業(yè)論文

題目 房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素研究—以格力地產(chǎn)為例

學生所在學院 經(jīng)濟管理學院

專 業(yè) 會計學

學 號 20112625

學 生 姓 名 韓富偉

指 導 教 師 助理指導教師

起 止 日 期 2015.02.22-2015.03.31

Graduation Thesis of City College of Science and Technology

Chongqing University

Research on the Influence Factors of the Listed Real Rstate Companies Performance

——For example Gree estate

Major:

Institute of Economic Management, City College of Science and Technology Chongqing University

June 2015

Abstract

With the prosperity and development of the real estate market, more and more real estate enterprises rushed out, the real estate industry has become a pillar industry of the national economy, pulling GDP growth; the demand and price of housing is high, people pay more and more attention to real estate prices, the government in order to control and stabilize the real estate market to maintain the macroeconomic regulation and control policy also emerge in an endless stream. In China this special situation and the real estate market background, the Real Estate Company performance how and what factors will affect the performance of the Real Estate Company, a direct relationship with the real estate enterprise survival and sustainable development. Therefore, the study on the factors affecting the performance of the Real Estate Company is not only the real estate enterprises must think about the problem, but also in order to maintain the healthy and stable housing market must concern. In view of this, this article has conducted the research to the influencing factors of China's real estate listing Corporation performance. Gree estate, which is located in the South China Sea "a hundred of the island city" Zhuhai real estate development company. As one of Zhuhai's most powerful and influential real estate enterprises, Gree estate through the real estate market development and pluralistic integration of resources, determined to forge ahead, make progress while maintaining stability, not only achieved rich results operating results and attention, but also accumulated a wealth of technical, management and development experience. For example, the study of factors affect the performance of the company, so as to get the factors affecting the performance of the real estate listing Corporation.

First of all, the performance of the company is defined as operating performance, introduced on the basis of the related theory and the performance of the company: the theory of the transmission mechanism of ownership structure theory and the theory of scale economy, monetary policy. Secondly, the real estate listing Corporation Limited is mainly engaged in real estate development and operation of the Real Estate Company, the characteristics and performance of the real estate listing Corporation are described, and the factors affecting the performance of the company is divided into two aspects of internal factors and external factors. Then, on the basis of the foregoing theory, collect relevant data, model building and empirical research.

Keywords: real estate listing ,Corporation company performance

摘 要

隨著房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁而出，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，拉動著GDP的增長;由于對住房的需求及房價居高不下，人們對于房地產(chǎn)的關注越來越多，政府為了調控房價以及維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定采取的宏觀調控政策也層出不窮。在中國這種特殊的國情及房地產(chǎn)市場環(huán)境背景下，房地產(chǎn)公司業(yè)績如何以及哪些因素會影響房地產(chǎn)公司業(yè)績，直接關系著房地產(chǎn)企業(yè)的存和可持續(xù)發(fā)展。因此，關于房地產(chǎn)公司業(yè)績影響因素的探討不僅是房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的問題，也是國家為了保持房市健康穩(wěn)定務必要關注的問題。鑒于此，本文對影響我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的因素進行了研究。格力地產(chǎn)，是一家坐落于南海之濱“百島之市”珠海的房地產(chǎn)開發(fā)公司。作為珠海最具實力和影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一，格力地產(chǎn)通過房地產(chǎn)市場化開發(fā)和多元資源整合，銳意開拓，穩(wěn)中求進，不僅取得豐厚的經(jīng)營成果和矚目的業(yè)績，也積累了豐富的技術、管理和開發(fā)經(jīng)驗。以它為例，研究其公司業(yè)績影響因素，從而得出房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績影響因素。

首先，本文把公司業(yè)績界定為經(jīng)營業(yè)績，在此基礎上介紹了與公司業(yè)績相關的理論：規(guī)模經(jīng)濟理論、股權結構理論和貨幣政策傳導機制理論。其次，把房地產(chǎn)上市公司限定為主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)公司，對房地產(chǎn)上市公司的特征和業(yè)績表現(xiàn)進行了闡述，并把影響公司業(yè)績的因素劃分為內部因素和外部因素兩個方面。然后，在前述理論的基礎上，搜集相關指標的數(shù)據(jù)，構建模型并進行實證研究。在此加入幾句話說明通過你的分析，得出影響房地產(chǎn)公司業(yè)績的因素到底有哪些？哪些是關鍵因素。進一步總結你文章的研究結論。 關鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 公司業(yè)績

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目錄

1. 緒論

1.1 研究背景

1.2 研究目的和意義

1.2.1研究目的

1.2.2 研究意義

1.3 研究方法與思路

1.3.1 研究方法

1.3.2 研究思路

1.4 研究內容與創(chuàng)新之處

1.4.1 研究內容

1.4.2 創(chuàng)新之處

2. 公司業(yè)績影響的相關理論

2.1 公司業(yè)績概述

2.1.1公司業(yè)績的界定

2.1.2 公司業(yè)績的評價指標

2.2 業(yè)績影響因素的相關理論

3、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素分析

3、1 房地產(chǎn)上市公司的概念和特征

3、2 我國房地產(chǎn)上司公司的業(yè)績概況

3、3影響我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的因素分析

4、格力地產(chǎn)業(yè)績影響因素分析

4、1 格力地產(chǎn)公司基本概況

4、2格力地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績概況

4、3格力地產(chǎn)業(yè)績影響因素分析

4. 研究結論及對策建議

4.1 研究結論

4.2 對策建議

5. 結語

參考文獻

建議結構需要調整，將目前的第三章內容重新整合一下，具體修改如下：

3、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素分析

3、1 房地產(chǎn)上市公司的概念和特征

3、2 我國房地產(chǎn)上司公司的業(yè)績概況

3、3影響我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的因素分析

4、格力地產(chǎn)業(yè)績影響因素分析

4、1 格力地產(chǎn)公司基本概況

4、2格力地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績概況

4、3格力地產(chǎn)業(yè)績影響因素分析

根據(jù)以上的分析得出影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的關鍵因素，接著根據(jù)這些因素提出完善或者進一步提高房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的建議。特別注意，文章中沒有提出這些公司存在的問題，那么你的建議應該是進一步提高經(jīng)營業(yè)績的建議，而且必須緊密結合上一部分的因素。構成第五章。

第六部分，結論�？偨Y全文。

文章很多地方復制痕跡非常明顯，需要進一步修改。在修改文章是特別注意一定要緊密圍繞你的每一級相應的標題來展開深入分析，通過深入分析，文字和數(shù)據(jù)要足夠能夠說明的標題含義。同時文章一定要有邏輯，文章的前后語句要一致，要先后相符。

第一章:緒論

1.1研究背景

我國房地產(chǎn)業(yè)對于GDP的增長做出了巨大貢獻，是中國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) 之一，其健康有序地發(fā)展關乎著國家經(jīng)濟的繁榮和社會政局的穩(wěn)定。近年來，房

地產(chǎn)己經(jīng)成為一個民生話題，房地產(chǎn)的發(fā)展及房價問題不僅越來越受社會居民關 注，而且也成為國家宏觀調控的重點。

2007年，中國房地產(chǎn)市場過熱，在此期間，政府實施了一系列政策，我國央 行五次加息，通過上調金融機構人民幣存貸款基準利率抑制房價持續(xù)上漲，房地 產(chǎn)的發(fā)展受到了一定的抑制。2008年，房地產(chǎn)公司業(yè)績開始明顯下滑，房地產(chǎn)股市的股價一跌千里。2008年9月15日，為了扭轉房地產(chǎn)公司業(yè)績持續(xù)下滑的態(tài)勢，央行宣布一年期人民幣貸款基準利率和存款準備金率“雙率”齊降。由此可見，貨幣政策對于我國房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響很大。

為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，溫家寶總理于2009年12月14日在國務院常務會議上，提出了增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設四大舉措，即“國四條”。接著，2010年政府又出臺了“國十一條”，2011年出臺了“國八條”、2012年出臺了“國五條”等一系列調控政策的出臺，無疑是為了保證我國房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。由此可見，宏觀調控政策會影響房地產(chǎn)公司業(yè)績。

站在企業(yè)的視角看，公司業(yè)績關系著企業(yè)未來的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是一個高負債的行業(yè)，過高的負債必然伴隨著過高的風險，高負債是否會影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，過高的資產(chǎn)負債率是否有利于公司業(yè)績的提升，是房地產(chǎn)企業(yè)值得思考的問題。房地產(chǎn)企業(yè)還具有投資規(guī)模大，資金需求多，生產(chǎn)周期長的特點，資金使用效率的高低和存量房周轉速度的快慢等直接關系著房地產(chǎn)公司業(yè)績的好壞。

綜上所述，影響房地產(chǎn)公司業(yè)績的因素很多。在中國特殊的國情和背景下，房地產(chǎn)公司業(yè)績不僅受到公司內部因素的影響，還會受到外部政策環(huán)境的影響。我國房地產(chǎn)具有其特殊性，它與建材、裝修、物業(yè)服務、五金家電等多個行業(yè)具有高度的關聯(lián)性，其業(yè)績不僅關系自身，而且關系其他企業(yè)的興衰。此外，房地產(chǎn)業(yè)在促進國民經(jīng)濟的增長中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況及公司業(yè)績的好壞還關系著國家財政收入的增減。因此，研究房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素對于房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有深遠意義。

適當加入一定的語言說明以格力地產(chǎn)為例的必要性和可行性。

1.2 研究目的和意義

1.2.1 研究目的

近些年來，房地產(chǎn)是一個備受關注的熱點話題。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、城市化進

程的加快，炒房熱迅猛升溫，吸引了大量投資者涉足于這個行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù) 量增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資規(guī)模增大，這必然導致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加劇， 資源的搶占無疑會影響公司業(yè)績。在此背景下，房地產(chǎn)公司業(yè)績表現(xiàn)如何？哪些 因素會對房地產(chǎn)公司業(yè)績造成影響？本文通過研究房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素，旨在達到以下目的:

1）找出房地產(chǎn)上市公司內部運營存在的問題，優(yōu)化資本結構、完善公司治理結構、提高營運能力，為房地產(chǎn)上市公司管理人員改善公司業(yè)績提出合理建議。

2）分析國家宏觀調控政策、物價變化及經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的 影響，為我國房地產(chǎn)企業(yè)應對多變的外部政策、市場和經(jīng)濟環(huán)境，保持公司業(yè)績 的穩(wěn)定提供參考。同時，便于我國政府采取有效的房地產(chǎn)調控措施，控制房價的 同時保證房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。

1.2.2 研究意義

本文結合房地產(chǎn)上市公司的內部治理結構和外部宏觀調控政策，分析了房地產(chǎn)上市公司股權結構和貨幣政策與公司業(yè)績的相關關系。三大理論在研究中的充分發(fā)揮，達到了把理論運用于實際，實際聯(lián)系理論的效果，為以后的研究者結合公司業(yè)績理論在房地產(chǎn)公司業(yè)績影響因素研究的實踐中進行更深層次的探索提供了參考。 房地產(chǎn)的發(fā)展及經(jīng)營業(yè)績不僅涉及經(jīng)濟問題，還涉及政治問題。因此，關于 房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素的研究具有深遠的現(xiàn)實意義。第一，站在房地產(chǎn)企 業(yè)的視角，通過研究公司自身因素對公司業(yè)績的影響，有助于管理者分析資本結 構是否合理、公司治理結構是否完善、投資規(guī)模是否需要擴大等等，以便做出合理的經(jīng)營管理決策，達到提升公司業(yè)績的效果。通過研究外部因素對公司業(yè)績的影響，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應的措施，應對多變的外部環(huán)境，保證公司業(yè)績的穩(wěn)定。第二，從政府方面看，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)如何直接關系著房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，分析外部宏觀調控政策、物價變化和經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的相關關系，有利于國家制定有效的房地產(chǎn)調控政策，對房地產(chǎn)市場實行強有力的監(jiān)管，保障房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。

1.3 研究方法與思路

1.3.1 研究方法

本研究主要采用了以下三種方法：（此外還采用了案例分析，建議添加）

房地產(chǎn)銷售業(yè)績證明 影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響因素_圖文(3)

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(1)文獻法。搜集和分析與公司業(yè)績影響因素相關的國內外文獻資料，從中 選取有用信息形成文獻綜述，掌握國內外研究動態(tài)，并在此基礎上對資料進行適 當分析和使用。

(2)比較分析法。搜集2005—2014年的財務數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)上市公司l0個 年度的公司業(yè)績進行比較，分析其總體的變化趨勢特征。

（3）定性分析法。文章采用了定性分析法確定房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的相關影響因素并對其進行描述。

1.3.2 研究思路

本文的研究思路是：首先，明確文章的研究背景、目的及意義，從了解相關理論入手，對業(yè)績影響因素的相關理論進行介紹。然后，對公司業(yè)績及研究選取的房地產(chǎn)上市公司進行分析，了解房地產(chǎn)上市公司的特征和業(yè)績的波動趨勢，并對內部因素和外部因素進行了分析。最后，從內部因素和外部因素兩方面，圍繞相關因素與公司業(yè)績之間的關系進行實證研究，并依據(jù)得出的結論提出對策建議。

1.4 研究內容與創(chuàng)新之處

1.4.1 研究內容

本研究分為以下四個部分：

第一部分，緒論。介紹研究背景、目的意義、內容及方法。

第二部分，理論分析。第二章對公司業(yè)績內涵進行闡述，介紹了規(guī)模經(jīng)濟理論、股權結構理論、貨幣政策傳導機制理論，并對這三種理論進行概括和分析。并對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績進行界定，分析房地產(chǎn)上市公司的特征及業(yè)績表現(xiàn)，將影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的因素劃分為內部因素和外部因素兩方面，內部因素主要選取了資本結構、股權結構、公司規(guī)模和營運能力，外部因素主要選取了貨幣政策、物價變化和國民經(jīng)濟。

第三部分，研究結論及政策建議。通過實證分析得出的結論進行具體分析， 發(fā)現(xiàn)公司內外部存在的問題，提出合理的對策建議。

第四部分，結語。總結研究局限性，對未來的研究發(fā)展方向提供可行性建議。

1.4.2 創(chuàng)新之處

本文可能具有的創(chuàng)新之處 ：影響因素選取多樣化。由于影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的外部因素指標不易量化，文獻較少，多數(shù)學者從內部影響因素著手，研究內部特

定單一因素與公司業(yè)績的相關性。本文選取了多個影響因素，不僅從幾個方面檢驗了公司自身因素與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的相關關系，還考慮了外部政策、市場環(huán)境和經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)上市公司可能造成的影響，在影響因素的選取上相對更有廣度。

第二章：公司業(yè)績影響的相關理論

2.1 公司業(yè)績概述

2.1.1 公司業(yè)績的界定

業(yè)績是經(jīng)營或管理行為的結果與表現(xiàn)。業(yè)績作為結果或表現(xiàn)，是一個多維概念。通常所說的業(yè)績不僅包括經(jīng)營業(yè)績，還包括管理業(yè)績。經(jīng)營業(yè)績直觀反映由企業(yè)經(jīng)營活動帶來的整體財務狀況與經(jīng)營結果，它以真實公允的會計報表作為主要依據(jù)，是針對公司狀態(tài)的靜態(tài)評價;管理業(yè)績是高級管理層努力程度所帶來的結果與狀態(tài)，是對管理者的主觀能動性進行評價[3]。

一般而言，公司業(yè)績指公司經(jīng)營管理中的經(jīng)營業(yè)績，包括兩方面:一個是效率，即投入與產(chǎn)出間的比例關系，高效率意味著以較少的投入得到較高的產(chǎn)出。另一個是效果，即公司目標達到的程度。經(jīng)營業(yè)績有狹義和廣義之分:狹義的經(jīng)營業(yè)績指在一定時期內，公司利用自身有限的資源，從事相關的經(jīng)營活動而最終取得的經(jīng)濟成果。廣義的經(jīng)營業(yè)績除了包括公司在一定經(jīng)營期間內取得的經(jīng)濟利潤外，還包括公司在該經(jīng)營期間所表現(xiàn)的經(jīng)營效益水平[4]。狹義的經(jīng)營業(yè)績一般通過企業(yè)增加值、銷售收入、營業(yè)利潤等形式表現(xiàn)，它不僅反映了公司在一定經(jīng)營期間內經(jīng)營管理水平的高低，也體現(xiàn)了在一定經(jīng)濟環(huán)境中公司的發(fā)展和變化趨勢。廣義的經(jīng)營業(yè)績主要通過企業(yè)的償債能力、獲利能力、資產(chǎn)營運能力等形式表現(xiàn)。在對我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績進行評價時，采用的是廣義的經(jīng)營業(yè)績概念。

2.1.2 公司業(yè)績的評價指標

公司業(yè)績的計量有兩種方法:財務計量與非財務計量。公司業(yè)績的非財務計量包括市場占有率、生產(chǎn)力、創(chuàng)新、質量和服務、雇員培訓等。相對于非財務計量來說，財務計量具有更強的可比性和綜合性，而且可以用數(shù)據(jù)量化，實際中，常用財務計量評價公司業(yè)績，非財務計量僅作為輔助工具。

公司業(yè)績的財務評價指標一般分為以下四種:

(1）以盈利為基礎的業(yè)績計量

以盈利為基礎的業(yè)績計量指標主要有：凈收益、每股收益和投資報酬率。 凈收益也稱為稅后利潤或凈收入，是公司利潤總額扣除應繳納的所得稅以后的利潤留存。如果公司有優(yōu)先股股利，還應扣除優(yōu)先股所分配的股利。 計算公式:凈收益=凈利潤一優(yōu)先股股利

每股收益是凈收益與發(fā)行在外普通股股本之比，反映了每只普通股當年所創(chuàng)造的凈利潤。每股收益越大，每只普通股創(chuàng)造的凈利潤越多，表明公司收益越好。 計算公式:每股收益=凈收益/平均發(fā)行在外普通股股數(shù)

凈收益與每股收益便于計量，并且不需要額外的信息成本，是評價公司業(yè)績指標中被廣泛應用的財務指標。但是由于會計利潤信息容易被經(jīng)理人等操縱，且每只股票的質量也可能會不同，因此其可比性容易受到限制。

投資報酬率衡量的是企業(yè)從投資活動中所得到的經(jīng)濟回報。不同的收益和投資相除，可以組成多種不同含義的投資報酬率。最常用的投資報酬衡量方法有:總資產(chǎn)凈利率和權益凈利率�？傎Y產(chǎn)凈利率反映公司管理人員綜合利用資產(chǎn)創(chuàng)造凈利潤的業(yè)績，即經(jīng)營管理業(yè)績;權益凈利率即凈資產(chǎn)收益率，反映股東獲得回報的水平，即以經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛�礎的理財業(yè)績，是財務管理中最重要的核心指標。 計算公式:總資產(chǎn)凈利率=凈利潤/總資產(chǎn)

權益凈利率=凈利潤/股東權益

(2）以剩余收益為基礎的業(yè)績計量

剩余收益是投資中心獲得的利潤，反映實際報酬與要求報酬的差額，與會計利潤的主要區(qū)別是其扣除了機會成本，而會計利潤僅扣除了實際支出的成本。 計算公式:剩余收益=收益一應計成本

=收益一投資要求的報酬率X投資額

剩余收益有三種形式:剩余權益收益、剩余經(jīng)營收益和剩余凈金融支出。剩余權益收益是歸屬于權益投資人的剩余收益。若剩余權益收益為正值，則表示增加了股東財富。反之，則表明摧毀了股東財富。剩余經(jīng)營收益衡量的是純粹的經(jīng)營活動為投資人帶來的回報，可以反映公司的經(jīng)營業(yè)績。剩余凈金融支出則反映的是公司的理財業(yè)績。雖然剩余收益的著眼點是企業(yè)的價值創(chuàng)造過程，但是該財務指標不便于不同規(guī)模的公司和部門的業(yè)績比較，并且過于依賴于會計數(shù)據(jù)質量。

（3）以經(jīng)濟增加值為基礎的業(yè)績計量

經(jīng)濟增加值是經(jīng)調整的企業(yè)稅后經(jīng)營利潤扣除企業(yè)全部資本成本后的余額。經(jīng)濟增加值不僅僅是一種業(yè)績評價指標，還是一種全面財務管理和薪金激勵體制的框架，與股東財富有最直接地聯(lián)系。

計算公式:經(jīng)濟增加值=調整后稅后經(jīng)營利潤一資本占用成本

資本占用成本=加權平均資本成本X調整后的投資成本

在經(jīng)濟增加值的框架下，站在公司的視角，可以向投資人進行宣傳，讓投資人了解公司的目標和業(yè)績情況;站在投資人的角度，可以根據(jù)經(jīng)濟增加值衡量公司業(yè)績，以便于做出投資決策，選擇前景較好的公司;此外，對于股票分析師來說，經(jīng)濟增加值還是一個強有力的分析工具。但是，經(jīng)濟增加值是絕對數(shù)指標，對于規(guī)模不同的公司，不便于進行業(yè)績比較。此外，目前在計算時，對凈收益的調整、投資基礎的內容和資本成本的確定，尚存在爭議。

（4）以市場增加值為基礎的業(yè)績計量

市場增加值是公司所有資本通過股市累計為其投資者創(chuàng)造的財富，即公司總市值與累計總資本投入之間的差額。

計算公式:市場增加值=總市值一總資本

從理論上看，市場增加值可以反映公司的風險，是評價公司是否可以創(chuàng)造財富的一個較為準確的方法;但是，是否股票市場能夠真正地評價公司的價值，這仍然還是一個值得懷疑的問題。

以上部分的復制痕跡明顯，特別是標點符號等，請仔細修改。

2.2 業(yè)績影響因素的相關理論

2.2.1 規(guī)模經(jīng)濟理論

規(guī)模經(jīng)濟理論是屬于經(jīng)濟學范疇的最基本理論之一，也是現(xiàn)代企業(yè)管理理論研究的重點內容。規(guī)模經(jīng)濟理論的基本內容:在某一特定時期內，隨著企業(yè)產(chǎn)品絕對量的增加，單位成本反而下降;也就是說在一定的限度內，適度擴大經(jīng)營規(guī)模，可以降低產(chǎn)品平均成本，從而提高利潤水平，改善公司經(jīng)營業(yè)績[5]。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場面臨著嚴重的供需不均衡狀況，部分地區(qū)房產(chǎn)供不應求，部分地區(qū)卻出現(xiàn)空置房，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。只有發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟，房地產(chǎn)企業(yè)乃至房地產(chǎn)市場所存在的問題才能得以解決，從而才能提高公司業(yè)績，增強市場競爭力。因此，基于規(guī)模經(jīng)濟理論，房地產(chǎn)公司規(guī)模與業(yè)績相關

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關系如何，是房地產(chǎn)企業(yè)選擇是否擴張決策時必須考慮的問題。

2.2.2 股權結構理論

股權結構理論與公司治理結構有著密切的關系，股權結構是公司治理結構的基礎，而公司治理結構是股權結構的具體運用。股權結構的定義:在股份制公司中，，不同性質的股份占總股本的比例及相互關系[6]。股權結構不同，公司的組織結構就不同，決定了公司治理結構也不同，最終決定公司業(yè)績的優(yōu)劣。

對于股權結構不同的上市公司，不論股權結構相對集中，還是相對分散。不論股份是國有股比重大，還是法人股或社會公眾股比重大，公司治理結構的規(guī)范都是相同的。但是能否合理地根據(jù)不同的股權結構對公司股東和管理層的權責利關系做出相應的制度安排，達到權責利關系的有效制衡，這將影響公司業(yè)績的優(yōu)劣，同時對于提升公司價值至關重要。尤其是在中國，雖然大部分企業(yè)都經(jīng)過了股改，但是國有股比重大，股權相對集中的現(xiàn)象仍然存在。因此，鑒于對股權結構理論的分析，在研究房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素時，股權集中度有必要被納入考慮范圍。

2.2.3 貨幣政策傳導機制理論

貨幣政策傳導機制理論對國民經(jīng)濟的貢獻是巨大的，貨幣政策傳導機制的完善與否，直接關系著貨幣政策的實施效果，并最終影響國民總收入。貨幣政策傳導機制指中央銀行運用貨幣政策工具影響中介指標，進而最終實現(xiàn)既定政策目標的傳導途徑與作用機理[7]。從定義可以看出，貨幣政策傳導機制的運行模式反映出貨幣政策經(jīng)歷了一個從開始運用到目標實現(xiàn)的過程。

在中國的房地產(chǎn)市場上，貨幣政策傳導機制對房地產(chǎn)的傳導主要是通過運用貨幣工具來調控房地產(chǎn)價格，從而達到影響社會經(jīng)濟活動的效果。此外，貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導渠道是多方面的，可以通過利率傳導機制調節(jié)存款利率，也可以通過信貸傳導機制調控貨幣供應量。不論貨幣政策對房地產(chǎn)價格的傳導機制是通過哪種途徑，房價的波動在一定程度上也會引起房地產(chǎn)公司業(yè)績的變化�；�于上述分析，貨幣政策與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的相關關系如何，是我國政府制定強有力的宏觀調控政策必須考慮的問題，也是我國房地產(chǎn)上市公司避免政策帶來巨大波動、穩(wěn)定公司業(yè)績必須思考的問題。

第三章：房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的概述以及其影響因素研究--以格力地產(chǎn)

為例

3.1 房地產(chǎn)上市公司的概念及界定

住房是人類賴以生存的最基本的物質條件之一，是社會經(jīng)濟活動得以順利進行的載體和基礎。房地產(chǎn)在經(jīng)濟上也稱為“不動產(chǎn)”，不僅包括建筑物、土地，還包括兩者附帶的實物或權益。因此，房地產(chǎn)的存在有三種狀態(tài):單純的土地、單純的建筑物、房地合一[8]。由于土地和房屋是相互依存的，具有不可分割性，本文將房地產(chǎn)定義為房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。

房地產(chǎn)的直接供應者是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場的主體。不論對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還是對于房地產(chǎn)市場的發(fā)育來說，房地產(chǎn)企業(yè)所起的推動作用都是不可替代的。對房地產(chǎn)上市公司的概念進行界定前，首先必須對房地產(chǎn)企業(yè)進行定義。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務被分為三大類:一是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，二是房地產(chǎn)物業(yè)管理，三是房地產(chǎn)中介服務。按房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務劃分，房地產(chǎn)企業(yè)有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)企業(yè)主營業(yè)務一般包括上述三個方面;狹義的房地產(chǎn)企業(yè)主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營，即開發(fā)商[9]。

3.2 房地產(chǎn)上市公司的特征

截止到2014年12月27日，我國的上市公司總共有2555家，而房地產(chǎn)上市公司僅有139家，只占到5.58%。其中，在深圳證券交易所主板上市的公司共有471家， 在深市主板上市的房地產(chǎn)公司有58家，所占比重為12.31%;中小企業(yè)板上市公司共有701家，房地產(chǎn)上市公司為9家，所占比重為1.28%;創(chuàng)業(yè)板中的355家上市公司中沒有房地產(chǎn)上市公司;在上海證券交易所主板上市的公司共有966家，而在滬市主板上市的房地產(chǎn)公司僅為72家，所占比重為7.45% 。

由此可見，我國房地產(chǎn)上市公司數(shù)量較少，占我國上市公司總數(shù)的比重不足6%。然而，隨著房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中地位的提升，我國涌現(xiàn)了越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)，據(jù)統(tǒng)計約有3萬余家，這無疑會產(chǎn)生較為激烈的競爭，對我國房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展產(chǎn)生一定的限制作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有大量的長期資本，在激烈的競爭下，這種需求必然無法滿足，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就不能得以保證。鑒于此，銀行借貸、貨幣政策的調整必然會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成影響，考慮公司內部資本結構和外部貨幣供應量與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的相關關系，對于房地產(chǎn)上市公司的可持續(xù)發(fā)展有著非凡的意義[10]。

我國房地產(chǎn)上市公司所從事的主營業(yè)務主要有:房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、房地產(chǎn)物業(yè)管理和租賃、房地產(chǎn)中介服務等;其中房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營包括住宅地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營、工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營。我國深滬主板與中小企業(yè)版的房地產(chǎn)上市公司共有139家，其中118家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為主，且開發(fā)和經(jīng)營的基本為住宅地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)營工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)上市公司不足10家，所占比例不足10%;以房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)咨詢等中介服務為主的房地產(chǎn)上市公司共10家;剩余11家為混合性質的公司，除了房地產(chǎn)之外，還涉及與房地產(chǎn)業(yè)務所占比重旗鼓相當?shù)钠渌�行業(yè)業(yè)務。

由此可見，目前我國房地產(chǎn)上市公司主要以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為主營業(yè)務，并且基本從事的都是住宅開發(fā)和經(jīng)營。這種房地產(chǎn)現(xiàn)狀與我國現(xiàn)階段的國情是密不可分的，我國是人口大國，人均占地面積不足，對于住宅的需求強大，在此背景下，我國房地產(chǎn)上市公司會以市場需求為導向，選擇以開發(fā)和經(jīng)營住宅地產(chǎn)為主營業(yè)務。鑒于此，實證分析中選取從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)上市公司為研究對象。

該部分內容需要進一步擴充資料，資料太少難以說明核心思想。

3.3 格力地產(chǎn)的業(yè)績分析

公司2012年利潤分析

2012年格力公司實現(xiàn)了總利潤408959806.52 元，比去年增長了75764446.19元，增長了22.74個百分比。凈利潤為320282359.14元，比去年增長了67633683.02元，增長了26.77個百分比�；�本每股收益為0.56元，比去年增長了0.12元。增長了27.27個百分比。

需要首先充分客觀闡述該公司的業(yè)績現(xiàn)狀，在才能分析影響該現(xiàn)狀的因素，并深入進一步分析說明。

從格力地產(chǎn)公司的利潤表可以看出總利潤的主要來源是主營業(yè)務收入，其次是營業(yè)外收入，說明公司具有可持續(xù)性，而且公司利潤質量較好。

分析公司的業(yè)績，可以看出公司的業(yè)績產(chǎn)出主要來源于公司的主營業(yè)務收入，在所有成本項目中，主營業(yè)務成本所占比例最高，其次是營業(yè)稅金及附加，由此更證實公司的業(yè)績主要來自主營業(yè)務，說明公司具有較好的持續(xù)性。

3.4 格力地產(chǎn)業(yè)績影響因素

3.4.1 內部因素

(1）資本結構

資本結構指企業(yè)各種資本的價值構成及其比例關系。在企業(yè)籌資管理實中，資本結構有廣義和狹義之分。廣義的資本結構指企業(yè)全部資本的價值構成及其比例關系，不僅包括長期債務資本與股權資本之間的比例關系，還包括長期資本與短期資本的比例關系等;而狹義的資本結構則僅限于企業(yè)長期資本的價值構成及其比例關系，即長期債務資本與股權資本之間的比例關系[11]。財務管理學中常說的資本結構即狹義的資本結構。在企業(yè)資本結構決策中，合理利用債務籌資，對企業(yè)具有極其重要的意義。

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而就一般意義而言，資本結構指債務資本與股權資本的比例關系，因此研究中采用狹義的資本結構定義。

資產(chǎn)負債率是衡量公司長期資本結構的常用指標。格力地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率平均水平一直保持在70%以上，均高于一般行業(yè)，由此可見我國的房地產(chǎn)業(yè)是一個依靠大量負債進行資本籌資的行業(yè)。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報告中，我國房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負債率并未保持在如此之高的水平。近四年數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)上市公司在2010——2013年間的資產(chǎn)負債率平均水平分別為52.87%, 53.87%, 53.46%, 66.17%，比房地產(chǎn)業(yè)的整體水平要低10%^ 20%。房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)與上市公司數(shù)據(jù)的對比說明，我國房地產(chǎn)上市公司雖然也有較高的資產(chǎn)負債率水平，但相比與非上市公司而言，其會選擇更多地運用股權進行融資。

(2)股權結構

股權結構指在股份制公司中，不同性質的股份占總股本的比例及其相互關系。上市公司的股權結構一般從三個方面進行解釋:一是股權集中度，股權高度集中的公司有一個對公司擁有絕對控股權的股東，其持有公司50%以上的股份，股權高度分散的公司的各股東持股比例基本都在10%以下，而股權適度集中的公司的股東持股比例則介于10%到50%之間;二是股權構成，上市公司的股權一般由流通股和非流通股構成。

[12]三是管理層持股，上市公司的高管持股比例主要指董事、監(jiān)事、高級管理人員等所持有的該公司的股份占總股本的比例。

通過對格力地產(chǎn)年報的解讀，發(fā)現(xiàn)在2010=——2012年間，格力地產(chǎn)的第一大股東持股比例的平均值均達到40%，而前五大股東持股比例的平均值更是超過了55%。數(shù)據(jù)說明格力地產(chǎn)的股權集中度比較高，很可能形成“一股獨大”的局面，大股東因為持有較高比例的股份而對公司具有絕對控股權，從而導致其他中小股東無法與之抗衡[13]。股權結構的相對集中、大股東持股比例相對居高的局勢，從公司治理的角度講，很可能損害中小股東的利益，也可能增加代理成本，從理論上說必然會對公司業(yè)績產(chǎn)生不利影響。

(3)公司規(guī)模

公司規(guī)模指對企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營等范圍的劃型，表示企業(yè)勞動力、生產(chǎn)資料和產(chǎn)品在企業(yè)中的集中程度。根據(jù)企業(yè)技術水平、資金和勞動力密集度的不同，一般劃分為大型企業(yè)，中型企業(yè)和小型企業(yè)[14]。公司規(guī)模不同，那么其自有資金的供應量也就不同。一般而言，規(guī)模小的企業(yè)往往會因資金不足而導致很難擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，最

終面臨經(jīng)營無法維持被大企業(yè)吞并甚至破產(chǎn)的局面。因此，只有擁有充足的資金，公司才能進一步擴大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，進而發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟。

2003 ——2012這10年間我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額和開發(fā)投資額均呈現(xiàn)直線上升趨勢。國家統(tǒng)計局年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額為40,486.49億元，開發(fā)投資總額為10,153.80億元;2012年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額為351,858.65億元，10年間增長了8.69倍，而開發(fā)投資總額為71,803.79億元，10年間增幅達7.07倍。由此可見，我國的房地產(chǎn)業(yè)在近10年一直處于飛速發(fā)展的狀態(tài)，并且生產(chǎn)規(guī)模也越來越大。

（4）營運能力

營運能力指企業(yè)營運資產(chǎn)的效率與效益，即企業(yè)運用各項資產(chǎn)以賺取利潤的能力。營運能力有廣義和狹義之分:廣義的營運能力是企業(yè)所有要素所能發(fā)揮的營運作用，不僅包括企業(yè)資產(chǎn)的周轉情況，還包括人力資源的合理使用和有效利用[15]。而狹義的營運能力僅指企業(yè)資產(chǎn)的營運效率，表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)所占用資金的周轉速度，反映企業(yè)管理人員經(jīng)營管理、運用資金的能力。一般而言，營運能力越強，公司資金的周轉速度越快，資金的利用效率越高。

通過分析報告發(fā)現(xiàn)，在2010——2013年間，格力地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉率平均水平分別為51.79%, 51.75%, 52.64%, 29.21%，呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢，且在2013年下滑幅度較大，說明格力地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉速度在減慢。而流動資產(chǎn)周轉率分別為106.12%, 96.33%, 100.34%, 31.95%，盡管比率出現(xiàn)波動，但可以看出其整體水平處于下滑狀態(tài)，且2013年的下滑幅度較大，說明應收賬款和存貨等流動資產(chǎn)的周轉速度也在減慢�？傮w而言，格力地產(chǎn)的營運能力呈現(xiàn)減弱趨勢，特別是在2013年。2013年我國政府又出臺了“新國五條”等一系列房地產(chǎn)調控政策，格力地產(chǎn)營運能力的減弱，在一定程度上很可能是受接踵而來的國家宏觀調控政策等外部環(huán)境的影響。

3.4.2 外部因素

影響保利地產(chǎn)業(yè)績的外部因素較多，主要包括兩大方面:宏觀調控政策因素和宏觀經(jīng)濟因素。反映宏觀調控政策的因素主要有:貨幣政策因素、稅收政策因素、土地政策因素以及出臺的其他限購限貸等相關調控因素;反映宏觀經(jīng)濟的因素主要有:物價變動因素、市場供求因素、國民經(jīng)濟因素及反映房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟狀況的房地產(chǎn)景氣指數(shù)等因素[16]。在研究中，基于數(shù)據(jù)的可量化性以及數(shù)據(jù)的易取得性，最終選擇了

貨幣政策、物價變動這兩個外部影響因素。

(1）貨幣政策

貨幣政策指政府或者中央銀行為了影響經(jīng)濟活動所采取的控制貨幣供給及調控利率等措施，以達到或維持抑制通脹、實現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟增長、直接或間接地通過公開市場操作和設置銀行最低準備金等政策目標。一般而言，貨幣政策有廣義和狹義之分，廣義貨幣政策的參與者有政府、中央銀行和其他有關部門，他們所影響的是金融體制的改革;而狹義貨幣政策的參與者僅有中央銀行，其采取的措施是在穩(wěn)定的體制中進行的，主要利用銀行貼現(xiàn)率、準備金率等的調整達到改變利率和貨幣供應量的目標[17]。目前，我國實行的是穩(wěn)健的貨幣政策，即以狹義的貨幣政策為主。 在當今社會，房價居高不下，“房姐、房嫂”等一再涌現(xiàn)而出，國家出臺的貨幣政策必然會對房地產(chǎn)市場起到一定的沖擊作用。貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過調節(jié)利率和貨幣供應量產(chǎn)生的，在房地產(chǎn)業(yè)低迷期，合理地利用貨幣政策進行調控，降低利率，可以刺激消費，同時也可以增加房地產(chǎn)企業(yè)貸款額，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況;在房地產(chǎn)業(yè)暴利期，國家又通過利率和貨幣供應量的調節(jié)來控制房地產(chǎn)市場投資過熱等情況的發(fā)生。

(2)物價變動

物價變動指同一市場上商品或勞務的價格不同于以前的價格，分為物價上漲和物價下跌兩類。若現(xiàn)行商品或勞務的價格高于以前在同一市場上的價格，則為物價上漲。反之，則為物價下跌。如果物價持續(xù)較大幅度地上漲，就會形成通貨膨脹[18]。反之，則會形成通貨緊縮。引起物價變動的原因主要有:勞動生產(chǎn)率的變化、貨幣價值的變動、供求關系、壟斷和競爭等。

一般而言，物價變動指數(shù)越大，越容易形成通貨膨脹;如果物價變動指數(shù)的增長速度高于人均收入的增長速度，就會發(fā)生人均購買力下降;反之，則會刺激消費，拉動經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)市場也是如此，如果房價增長過快，人均收入水平增長速度達不到房價增長速度，房地產(chǎn)市場就會逐漸蕭條，這無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績造成較大影響;反之，則會拉動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。由此可見，物價變動影響人均購買力，進而影響房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績。

第四章：研究結論及對策建議

4.1 研究結論

通過前述理論聯(lián)系實證的分析，關于房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素的研究，有內部影響因素和外部影響因素，從這兩個方面，研究根據(jù)實證結果得出研究結論并進行了具體分析。

4.1.1 內部因素影響結論分析

從公司內部因素分析，對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績有顯著影響的因素有股權結構、公司規(guī)模、營運能力，而資本結構對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響并不顯著，具體相關關系及其原因分析如下:

(1）對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響最大的是公司的股權結構和營運能力，股權結構與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績呈正相關關系，這與我國上市公司大股東對公司代理人的監(jiān)管方式有關;通常大股東會用自己所喜好的管理經(jīng)營方式，并任用自己所信任的管理人員來管理公司，這樣有利于降低信息不對稱成本及對高管的監(jiān)督成本，并能減少經(jīng)營管理風險，股權集中度對公司價值的正向促進效應就大于其負效應，因此對公司業(yè)績的提升有股正向的推動力量[19]。

(2)營運能力與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績呈正相關關系，營運能力與盈利能力是相聯(lián)系的，資產(chǎn)周轉速度越快，營運能力越強，同時會提高公司盈利能力，因此房地產(chǎn)上市公司的高管應注重公司資金的使用效率及公司各項資產(chǎn)的周轉速度以提升公司經(jīng)營業(yè)績。

（3）公司規(guī)模對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響呈現(xiàn)顯著的負相關關系，說明對于資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)上市公司而言，規(guī)模的擴張并不能帶來公司業(yè)績的提升，反而還會產(chǎn)生負效應;一般對于制造行業(yè)而言，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟有利于提高公司市場競爭力和公司經(jīng)營業(yè)績，但是對于房地產(chǎn)上市公司來說，公司自身規(guī)模己足夠大，并且有些地區(qū)房產(chǎn)存在空置，因此規(guī)模經(jīng)濟效益對于房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響是有限的。

（4）資本結構對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響并不顯著，可能與我國房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境相關，目前我國的房地產(chǎn)市場仍處于迅速發(fā)展階段，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的提升更多會受市場強大需求對企業(yè)利潤拉動的影響，而不是依靠公司合理的資本結構，因此房地產(chǎn)上市公司業(yè)績與資本結構的關系表現(xiàn)的并不十分密切。

4.1.2 外部因素影響結論分析

從外部宏觀因素分析，物價變動對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績的影響比較顯著，貨幣政

  本文關鍵詞：房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：148828