發(fā)布時(shí)間：2016-10-22 07:17

  本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)證明 影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響因素_圖文

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畢業(yè)論文

題目 房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素研究—以格力地產(chǎn)為例

學(xué)生所在學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

專 業(yè) 會(huì)計(jì)學(xué)

學(xué) 號(hào) 20112625

學(xué) 生 姓 名 韓富偉

指 導(dǎo) 教 師 助理指導(dǎo)教師

起 止 日 期 2015.02.22-2015.03.31

Graduation Thesis of City College of Science and Technology

Chongqing University

Research on the Influence Factors of the Listed Real Rstate Companies Performance

——For example Gree estate

Major:

Institute of Economic Management, City College of Science and Technology Chongqing University

June 2015

Abstract

With the prosperity and development of the real estate market, more and more real estate enterprises rushed out, the real estate industry has become a pillar industry of the national economy, pulling GDP growth; the demand and price of housing is high, people pay more and more attention to real estate prices, the government in order to control and stabilize the real estate market to maintain the macroeconomic regulation and control policy also emerge in an endless stream. In China this special situation and the real estate market background, the Real Estate Company performance how and what factors will affect the performance of the Real Estate Company, a direct relationship with the real estate enterprise survival and sustainable development. Therefore, the study on the factors affecting the performance of the Real Estate Company is not only the real estate enterprises must think about the problem, but also in order to maintain the healthy and stable housing market must concern. In view of this, this article has conducted the research to the influencing factors of China's real estate listing Corporation performance. Gree estate, which is located in the South China Sea "a hundred of the island city" Zhuhai real estate development company. As one of Zhuhai's most powerful and influential real estate enterprises, Gree estate through the real estate market development and pluralistic integration of resources, determined to forge ahead, make progress while maintaining stability, not only achieved rich results operating results and attention, but also accumulated a wealth of technical, management and development experience. For example, the study of factors affect the performance of the company, so as to get the factors affecting the performance of the real estate listing Corporation.

First of all, the performance of the company is defined as operating performance, introduced on the basis of the related theory and the performance of the company: the theory of the transmission mechanism of ownership structure theory and the theory of scale economy, monetary policy. Secondly, the real estate listing Corporation Limited is mainly engaged in real estate development and operation of the Real Estate Company, the characteristics and performance of the real estate listing Corporation are described, and the factors affecting the performance of the company is divided into two aspects of internal factors and external factors. Then, on the basis of the foregoing theory, collect relevant data, model building and empirical research.

Keywords: real estate listing ,Corporation company performance

摘 要

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁而出，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)著GDP的增長(zhǎng);由于對(duì)住房的需求及房?jī)r(jià)居高不下，人們對(duì)于房地產(chǎn)的關(guān)注越來(lái)越多，政府為了調(diào)控房?jī)r(jià)以及維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定采取的宏觀調(diào)控政策也層出不窮。在中國(guó)這種特殊的國(guó)情及房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境背景下，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?nèi)绾我约澳男┮蛩貢?huì)影響房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)，直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的存和可持續(xù)發(fā)展。因此，關(guān)于房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)影響因素的探討不僅是房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的問(wèn)題，也是國(guó)家為了保持房市健康穩(wěn)定務(wù)必要關(guān)注的問(wèn)題。鑒于此，本文對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的因素進(jìn)行了研究。格力地產(chǎn)，是一家坐落于南海之濱“百島之市”珠海的房地產(chǎn)開發(fā)公司。作為珠海最具實(shí)力和影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一，格力地產(chǎn)通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)化開發(fā)和多元資源整合，銳意開拓，穩(wěn)中求進(jìn)，不僅取得豐厚的經(jīng)營(yíng)成果和矚目的業(yè)績(jī)，也積累了豐富的技術(shù)、管理和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。以它為例，研究其公司業(yè)績(jī)影響因素，從而得出房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)影響因素。

首先，本文把公司業(yè)績(jī)界定為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，在此基礎(chǔ)上介紹了與公司業(yè)績(jī)相關(guān)的理論：規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論、股權(quán)結(jié)構(gòu)理論和貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論。其次，把房地產(chǎn)上市公司限定為主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)公司，對(duì)房地產(chǎn)上市公司的特征和業(yè)績(jī)表現(xiàn)進(jìn)行了闡述，并把影響公司業(yè)績(jī)的因素劃分為內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)方面。然后，在前述理論的基礎(chǔ)上，搜集相關(guān)指標(biāo)的數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型并進(jìn)行實(shí)證研究。在此加入幾句話說(shuō)明通過(guò)你的分析，得出影響房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的因素到底有哪些？哪些是關(guān)鍵因素。進(jìn)一步總結(jié)你文章的研究結(jié)論。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 公司業(yè)績(jī)

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目錄

1. 緒論

1.1 研究背景

1.2 研究目的和意義

1.2.1研究目的

1.2.2 研究意義

1.3 研究方法與思路

1.3.1 研究方法

1.3.2 研究思路

1.4 研究?jī)?nèi)容與創(chuàng)新之處

1.4.1 研究?jī)?nèi)容

1.4.2 創(chuàng)新之處

2. 公司業(yè)績(jī)影響的相關(guān)理論

2.1 公司業(yè)績(jī)概述

2.1.1公司業(yè)績(jī)的界定

2.1.2 公司業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)

2.2 業(yè)績(jī)影響因素的相關(guān)理論

3、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素分析

3、1 房地產(chǎn)上市公司的概念和特征

3、2 我國(guó)房地產(chǎn)上司公司的業(yè)績(jī)概況

3、3影響我國(guó)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的因素分析

4、格力地產(chǎn)業(yè)績(jī)影響因素分析

4、1 格力地產(chǎn)公司基本概況

4、2格力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)概況

4、3格力地產(chǎn)業(yè)績(jī)影響因素分析

4. 研究結(jié)論及對(duì)策建議

4.1 研究結(jié)論

4.2 對(duì)策建議

5. 結(jié)語(yǔ)

參考文獻(xiàn)

建議結(jié)構(gòu)需要調(diào)整，將目前的第三章內(nèi)容重新整合一下，具體修改如下：

3、房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素分析

3、1 房地產(chǎn)上市公司的概念和特征

3、2 我國(guó)房地產(chǎn)上司公司的業(yè)績(jī)概況

3、3影響我國(guó)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的因素分析

4、格力地產(chǎn)業(yè)績(jī)影響因素分析

4、1 格力地產(chǎn)公司基本概況

4、2格力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)概況

4、3格力地產(chǎn)業(yè)績(jī)影響因素分析

根據(jù)以上的分析得出影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素，接著根據(jù)這些因素提出完善或者進(jìn)一步提高房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的建議。特別注意，文章中沒(méi)有提出這些公司存在的問(wèn)題，那么你的建議應(yīng)該是進(jìn)一步提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的建議，而且必須緊密結(jié)合上一部分的因素。構(gòu)成第五章。

第六部分，結(jié)論。總結(jié)全文。

文章很多地方復(fù)制痕跡非常明顯，需要進(jìn)一步修改。在修改文章是特別注意一定要緊密圍繞你的每一級(jí)相應(yīng)的標(biāo)題來(lái)展開深入分析，通過(guò)深入分析，文字和數(shù)據(jù)要足夠能夠說(shuō)明的標(biāo)題含義。同時(shí)文章一定要有邏輯，文章的前后語(yǔ)句要一致，要先后相符。

第一章:緒論

1.1研究背景

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于GDP的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)，是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 之一，其健康有序地發(fā)展關(guān)乎著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的繁榮和社會(huì)政局的穩(wěn)定。近年來(lái)，房

地產(chǎn)己經(jīng)成為一個(gè)民生話題，房地產(chǎn)的發(fā)展及房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅越來(lái)越受社會(huì)居民關(guān) 注，而且也成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

2007年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，在此期間，政府實(shí)施了一系列政策，我國(guó)央 行五次加息，通過(guò)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率抑制房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地 產(chǎn)的發(fā)展受到了一定的抑制。2008年，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)開始明顯下滑，房地產(chǎn)股市的股價(jià)一跌千里。2008年9月15日，為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，央行宣布一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率“雙率”齊降。由此可見，貨幣政策對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的影響很大。

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，溫家寶總理于2009年12月14日在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，提出了增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)四大舉措，即“國(guó)四條”。接著，2010年政府又出臺(tái)了“國(guó)十一條”，2011年出臺(tái)了“國(guó)八條”、2012年出臺(tái)了“國(guó)五條”等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，無(wú)疑是為了保證我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。由此可見，宏觀調(diào)控政策會(huì)影響房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)。

站在企業(yè)的視角看，公司業(yè)績(jī)關(guān)系著企業(yè)未來(lái)的生存和發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高負(fù)債的行業(yè)，過(guò)高的負(fù)債必然伴隨著過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，高負(fù)債是否會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率是否有利于公司業(yè)績(jī)的提升，是房地產(chǎn)企業(yè)值得思考的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)還具有投資規(guī)模大，資金需求多，生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，資金使用效率的高低和存量房周轉(zhuǎn)速度的快慢等直接關(guān)系著房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的好壞。

綜上所述，影響房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的因素很多。在中國(guó)特殊的國(guó)情和背景下，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)不僅受到公司內(nèi)部因素的影響，還會(huì)受到外部政策環(huán)境的影響。我國(guó)房地產(chǎn)具有其特殊性，它與建材、裝修、物業(yè)服務(wù)、五金家電等多個(gè)行業(yè)具有高度的關(guān)聯(lián)性，其業(yè)績(jī)不僅關(guān)系自身，而且關(guān)系其他企業(yè)的興衰。此外，房地產(chǎn)業(yè)在促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)中占有舉足輕重的地位，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及公司業(yè)績(jī)的好壞還關(guān)系著國(guó)家財(cái)政收入的增減。因此，研究房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素對(duì)于房地產(chǎn)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。

適當(dāng)加入一定的語(yǔ)言說(shuō)明以格力地產(chǎn)為例的必要性和可行性。

1.2 研究目的和意義

1.2.1 研究目的

近些年來(lái)，房地產(chǎn)是一個(gè)備受關(guān)注的熱點(diǎn)話題。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)

程的加快，炒房熱迅猛升溫，吸引了大量投資者涉足于這個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù) 量增加，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資規(guī)模增大，這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇， 資源的搶占無(wú)疑會(huì)影響公司業(yè)績(jī)。在此背景下，房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？哪些 因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?cè)斐捎绊懀勘疚耐ㄟ^(guò)研究房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素，旨在達(dá)到以下目的:

1）找出房地產(chǎn)上市公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)存在的問(wèn)題，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、完善公司治理結(jié)構(gòu)、提高營(yíng)運(yùn)能力，為房地產(chǎn)上市公司管理人員改善公司業(yè)績(jī)提出合理建議。

2）分析國(guó)家宏觀調(diào)控政策、物價(jià)變化及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的 影響，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變的外部政策、市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，保持公司業(yè)績(jī) 的穩(wěn)定提供參考。同時(shí)，便于我國(guó)政府采取有效的房地產(chǎn)調(diào)控措施，控制房?jī)r(jià)的 同時(shí)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。

1.2.2 研究意義

本文結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)和外部宏觀調(diào)控政策，分析了房地產(chǎn)上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)和貨幣政策與公司業(yè)績(jī)的相關(guān)關(guān)系。三大理論在研究中的充分發(fā)揮，達(dá)到了把理論運(yùn)用于實(shí)際，實(shí)際聯(lián)系理論的效果，為以后的研究者結(jié)合公司業(yè)績(jī)理論在房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)影響因素研究的實(shí)踐中進(jìn)行更深層次的探索提供了參考。 房地產(chǎn)的發(fā)展及經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不僅涉及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還涉及政治問(wèn)題。因此，關(guān)于 房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素的研究具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。第一，站在房地產(chǎn)企 業(yè)的視角，通過(guò)研究公司自身因素對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響，有助于管理者分析資本結(jié) 構(gòu)是否合理、公司治理結(jié)構(gòu)是否完善、投資規(guī)模是否需要擴(kuò)大等等，以便做出合理的經(jīng)營(yíng)管理決策，達(dá)到提升公司業(yè)績(jī)的效果。通過(guò)研究外部因素對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取相應(yīng)的措施，應(yīng)對(duì)多變的外部環(huán)境，保證公司業(yè)績(jī)的穩(wěn)定。第二，從政府方面看，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何直接關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，分析外部宏觀調(diào)控政策、物價(jià)變化和經(jīng)濟(jì)環(huán)境與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的相關(guān)關(guān)系，有利于國(guó)家制定有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行強(qiáng)有力的監(jiān)管，保障房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。

1.3 研究方法與思路

1.3.1 研究方法

本研究主要采用了以下三種方法：（此外還采用了案例分析，建議添加）

房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)證明 影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響因素_圖文(3)

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(1)文獻(xiàn)法。搜集和分析與公司業(yè)績(jī)影響因素相關(guān)的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)資料，從中 選取有用信息形成文獻(xiàn)綜述，掌握國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)，并在此基礎(chǔ)上對(duì)資料進(jìn)行適 當(dāng)分析和使用。

(2)比較分析法。搜集2005—2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)上市公司l0個(gè) 年度的公司業(yè)績(jī)進(jìn)行比較，分析其總體的變化趨勢(shì)特征。

（3）定性分析法。文章采用了定性分析法確定房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的相關(guān)影響因素并對(duì)其進(jìn)行描述。

1.3.2 研究思路

本文的研究思路是：首先，明確文章的研究背景、目的及意義，從了解相關(guān)理論入手，對(duì)業(yè)績(jī)影響因素的相關(guān)理論進(jìn)行介紹。然后，對(duì)公司業(yè)績(jī)及研究選取的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行分析，了解房地產(chǎn)上市公司的特征和業(yè)績(jī)的波動(dòng)趨勢(shì)，并對(duì)內(nèi)部因素和外部因素進(jìn)行了分析。最后，從內(nèi)部因素和外部因素兩方面，圍繞相關(guān)因素與公司業(yè)績(jī)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，并依據(jù)得出的結(jié)論提出對(duì)策建議。

1.4 研究?jī)?nèi)容與創(chuàng)新之處

1.4.1 研究?jī)?nèi)容

本研究分為以下四個(gè)部分：

第一部分，緒論。介紹研究背景、目的意義、內(nèi)容及方法。

第二部分，理論分析。第二章對(duì)公司業(yè)績(jī)內(nèi)涵進(jìn)行闡述，介紹了規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論、股權(quán)結(jié)構(gòu)理論、貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論，并對(duì)這三種理論進(jìn)行概括和分析。并對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)進(jìn)行界定，分析房地產(chǎn)上市公司的特征及業(yè)績(jī)表現(xiàn)，將影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的因素劃分為內(nèi)部因素和外部因素兩方面，內(nèi)部因素主要選取了資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和營(yíng)運(yùn)能力，外部因素主要選取了貨幣政策、物價(jià)變化和國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

第三部分，研究結(jié)論及政策建議。通過(guò)實(shí)證分析得出的結(jié)論進(jìn)行具體分析， 發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)外部存在的問(wèn)題，提出合理的對(duì)策建議。

第四部分，結(jié)語(yǔ)。總結(jié)研究局限性，對(duì)未來(lái)的研究發(fā)展方向提供可行性建議。

1.4.2 創(chuàng)新之處

本文可能具有的創(chuàng)新之處 ：影響因素選取多樣化。由于影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的外部因素指標(biāo)不易量化，文獻(xiàn)較少，多數(shù)學(xué)者從內(nèi)部影響因素著手，研究?jī)?nèi)部特

定單一因素與公司業(yè)績(jī)的相關(guān)性。本文選取了多個(gè)影響因素，不僅從幾個(gè)方面檢驗(yàn)了公司自身因素與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的相關(guān)關(guān)系，還考慮了外部政策、市場(chǎng)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)上市公司可能造成的影響，在影響因素的選取上相對(duì)更有廣度。

第二章：公司業(yè)績(jī)影響的相關(guān)理論

2.1 公司業(yè)績(jī)概述

2.1.1 公司業(yè)績(jī)的界定

業(yè)績(jī)是經(jīng)營(yíng)或管理行為的結(jié)果與表現(xiàn)。業(yè)績(jī)作為結(jié)果或表現(xiàn)，是一個(gè)多維概念。通常所說(shuō)的業(yè)績(jī)不僅包括經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，還包括管理業(yè)績(jī)。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)直觀反映由企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的整體財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營(yíng)結(jié)果，它以真實(shí)公允的會(huì)計(jì)報(bào)表作為主要依據(jù)，是針對(duì)公司狀態(tài)的靜態(tài)評(píng)價(jià);管理業(yè)績(jī)是高級(jí)管理層努力程度所帶來(lái)的結(jié)果與狀態(tài)，是對(duì)管理者的主觀能動(dòng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)[3]。

一般而言，公司業(yè)績(jī)指公司經(jīng)營(yíng)管理中的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，包括兩方面:一個(gè)是效率，即投入與產(chǎn)出間的比例關(guān)系，高效率意味著以較少的投入得到較高的產(chǎn)出。另一個(gè)是效果，即公司目標(biāo)達(dá)到的程度。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有狹義和廣義之分:狹義的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)指在一定時(shí)期內(nèi)，公司利用自身有限的資源，從事相關(guān)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而最終取得的經(jīng)濟(jì)成果。廣義的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)除了包括公司在一定經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)取得的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)外，還包括公司在該經(jīng)營(yíng)期間所表現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)效益水平[4]。狹義的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一般通過(guò)企業(yè)增加值、銷售收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等形式表現(xiàn)，它不僅反映了公司在一定經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低，也體現(xiàn)了在一定經(jīng)濟(jì)環(huán)境中公司的發(fā)展和變化趨勢(shì)。廣義的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)主要通過(guò)企業(yè)的償債能力、獲利能力、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力等形式表現(xiàn)。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，采用的是廣義的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)概念。

2.1.2 公司業(yè)績(jī)的評(píng)價(jià)指標(biāo)

公司業(yè)績(jī)的計(jì)量有兩種方法:財(cái)務(wù)計(jì)量與非財(cái)務(wù)計(jì)量。公司業(yè)績(jī)的非財(cái)務(wù)計(jì)量包括市場(chǎng)占有率、生產(chǎn)力、創(chuàng)新、質(zhì)量和服務(wù)、雇員培訓(xùn)等。相對(duì)于非財(cái)務(wù)計(jì)量來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)計(jì)量具有更強(qiáng)的可比性和綜合性，而且可以用數(shù)據(jù)量化，實(shí)際中，常用財(cái)務(wù)計(jì)量評(píng)價(jià)公司業(yè)績(jī)，非財(cái)務(wù)計(jì)量?jī)H作為輔助工具。

公司業(yè)績(jī)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一般分為以下四種:

(1）以盈利為基礎(chǔ)的業(yè)績(jī)計(jì)量

以盈利為基礎(chǔ)的業(yè)績(jī)計(jì)量指標(biāo)主要有：凈收益、每股收益和投資報(bào)酬率。 凈收益也稱為稅后利潤(rùn)或凈收入，是公司利潤(rùn)總額扣除應(yīng)繳納的所得稅以后的利潤(rùn)留存。如果公司有優(yōu)先股股利，還應(yīng)扣除優(yōu)先股所分配的股利。 計(jì)算公式:凈收益=凈利潤(rùn)一優(yōu)先股股利

每股收益是凈收益與發(fā)行在外普通股股本之比，反映了每只普通股當(dāng)年所創(chuàng)造的凈利潤(rùn)。每股收益越大，每只普通股創(chuàng)造的凈利潤(rùn)越多，表明公司收益越好。 計(jì)算公式:每股收益=凈收益/平均發(fā)行在外普通股股數(shù)

凈收益與每股收益便于計(jì)量，并且不需要額外的信息成本，是評(píng)價(jià)公司業(yè)績(jī)指標(biāo)中被廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)指標(biāo)。但是由于會(huì)計(jì)利潤(rùn)信息容易被經(jīng)理人等操縱，且每只股票的質(zhì)量也可能會(huì)不同，因此其可比性容易受到限制。

投資報(bào)酬率衡量的是企業(yè)從投資活動(dòng)中所得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。不同的收益和投資相除，可以組成多種不同含義的投資報(bào)酬率。最常用的投資報(bào)酬衡量方法有:總資產(chǎn)凈利率和權(quán)益凈利率�？傎Y產(chǎn)凈利率反映公司管理人員綜合利用資產(chǎn)創(chuàng)造凈利潤(rùn)的業(yè)績(jī)，即經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī);權(quán)益凈利率即凈資產(chǎn)收益率，反映股東獲得回報(bào)的水平，即以經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?yōu)榛A(chǔ)的理財(cái)業(yè)績(jī)，是財(cái)務(wù)管理中最重要的核心指標(biāo)。 計(jì)算公式:總資產(chǎn)凈利率=凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)

權(quán)益凈利率=凈利潤(rùn)/股東權(quán)益

(2）以剩余收益為基礎(chǔ)的業(yè)績(jī)計(jì)量

剩余收益是投資中心獲得的利潤(rùn)，反映實(shí)際報(bào)酬與要求報(bào)酬的差額，與會(huì)計(jì)利潤(rùn)的主要區(qū)別是其扣除了機(jī)會(huì)成本，而會(huì)計(jì)利潤(rùn)僅扣除了實(shí)際支出的成本。 計(jì)算公式:剩余收益=收益一應(yīng)計(jì)成本

=收益一投資要求的報(bào)酬率X投資額

剩余收益有三種形式:剩余權(quán)益收益、剩余經(jīng)營(yíng)收益和剩余凈金融支出。剩余權(quán)益收益是歸屬于權(quán)益投資人的剩余收益。若剩余權(quán)益收益為正值，則表示增加了股東財(cái)富。反之，則表明摧毀了股東財(cái)富。剩余經(jīng)營(yíng)收益衡量的是純粹的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為投資人帶來(lái)的回報(bào)，可以反映公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。剩余凈金融支出則反映的是公司的理財(cái)業(yè)績(jī)。雖然剩余收益的著眼點(diǎn)是企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程，但是該財(cái)務(wù)指標(biāo)不便于不同規(guī)模的公司和部門的業(yè)績(jī)比較，并且過(guò)于依賴于會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量。

（3）以經(jīng)濟(jì)增加值為基礎(chǔ)的業(yè)績(jī)計(jì)量

經(jīng)濟(jì)增加值是經(jīng)調(diào)整的企業(yè)稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)扣除企業(yè)全部資本成本后的余額。經(jīng)濟(jì)增加值不僅僅是一種業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，還是一種全面財(cái)務(wù)管理和薪金激勵(lì)體制的框架，與股東財(cái)富有最直接地聯(lián)系。

計(jì)算公式:經(jīng)濟(jì)增加值=調(diào)整后稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)一資本占用成本

資本占用成本=加權(quán)平均資本成本X調(diào)整后的投資成本

在經(jīng)濟(jì)增加值的框架下，站在公司的視角，可以向投資人進(jìn)行宣傳，讓投資人了解公司的目標(biāo)和業(yè)績(jī)情況;站在投資人的角度，可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)增加值衡量公司業(yè)績(jī)，以便于做出投資決策，選擇前景較好的公司;此外，對(duì)于股票分析師來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增加值還是一個(gè)強(qiáng)有力的分析工具。但是，經(jīng)濟(jì)增加值是絕對(duì)數(shù)指標(biāo)，對(duì)于規(guī)模不同的公司，不便于進(jìn)行業(yè)績(jī)比較。此外，目前在計(jì)算時(shí)，對(duì)凈收益的調(diào)整、投資基礎(chǔ)的內(nèi)容和資本成本的確定，尚存在爭(zhēng)議。

（4）以市場(chǎng)增加值為基礎(chǔ)的業(yè)績(jī)計(jì)量

市場(chǎng)增加值是公司所有資本通過(guò)股市累計(jì)為其投資者創(chuàng)造的財(cái)富，即公司總市值與累計(jì)總資本投入之間的差額。

計(jì)算公式:市場(chǎng)增加值=總市值一總資本

從理論上看，市場(chǎng)增加值可以反映公司的風(fēng)險(xiǎn)，是評(píng)價(jià)公司是否可以創(chuàng)造財(cái)富的一個(gè)較為準(zhǔn)確的方法;但是，是否股票市場(chǎng)能夠真正地評(píng)價(jià)公司的價(jià)值，這仍然還是一個(gè)值得懷疑的問(wèn)題。

以上部分的復(fù)制痕跡明顯，特別是標(biāo)點(diǎn)符號(hào)等，請(qǐng)仔細(xì)修改。

2.2 業(yè)績(jī)影響因素的相關(guān)理論

2.2.1 規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論

規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論是屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇的最基本理論之一，也是現(xiàn)代企業(yè)管理理論研究的重點(diǎn)內(nèi)容。規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論的基本內(nèi)容:在某一特定時(shí)期內(nèi)，隨著企業(yè)產(chǎn)品絕對(duì)量的增加，單位成本反而下降;也就是說(shuō)在一定的限度內(nèi)，適度擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，可以降低產(chǎn)品平均成本，從而提高利潤(rùn)水平，改善公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)[5]。

現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著嚴(yán)重的供需不均衡狀況，部分地區(qū)房產(chǎn)供不應(yīng)求，部分地區(qū)卻出現(xiàn)空置房，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。只有發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題才能得以解決，從而才能提高公司業(yè)績(jī)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，基于規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論，房地產(chǎn)公司規(guī)模與業(yè)績(jī)相關(guān)

房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)證明 影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響因素_圖文(4)

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關(guān)系如何，是房地產(chǎn)企業(yè)選擇是否擴(kuò)張決策時(shí)必須考慮的問(wèn)題。

2.2.2 股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

股權(quán)結(jié)構(gòu)理論與公司治理結(jié)構(gòu)有著密切的關(guān)系，股權(quán)結(jié)構(gòu)是公司治理結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)，而公司治理結(jié)構(gòu)是股權(quán)結(jié)構(gòu)的具體運(yùn)用。股權(quán)結(jié)構(gòu)的定義:在股份制公司中，，不同性質(zhì)的股份占總股本的比例及相互關(guān)系[6]。股權(quán)結(jié)構(gòu)不同，公司的組織結(jié)構(gòu)就不同，決定了公司治理結(jié)構(gòu)也不同，最終決定公司業(yè)績(jī)的優(yōu)劣。

對(duì)于股權(quán)結(jié)構(gòu)不同的上市公司，不論股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)集中，還是相對(duì)分散。不論股份是國(guó)有股比重大，還是法人股或社會(huì)公眾股比重大，公司治理結(jié)構(gòu)的規(guī)范都是相同的。但是能否合理地根據(jù)不同的股權(quán)結(jié)構(gòu)對(duì)公司股東和管理層的權(quán)責(zé)利關(guān)系做出相應(yīng)的制度安排，達(dá)到權(quán)責(zé)利關(guān)系的有效制衡，這將影響公司業(yè)績(jī)的優(yōu)劣，同時(shí)對(duì)于提升公司價(jià)值至關(guān)重要。尤其是在中國(guó)，雖然大部分企業(yè)都經(jīng)過(guò)了股改，但是國(guó)有股比重大，股權(quán)相對(duì)集中的現(xiàn)象仍然存在。因此，鑒于對(duì)股權(quán)結(jié)構(gòu)理論的分析，在研究房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素時(shí)，股權(quán)集中度有必要被納入考慮范圍。

2.2.3 貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論

貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制理論對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是巨大的，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的完善與否，直接關(guān)系著貨幣政策的實(shí)施效果，并最終影響國(guó)民總收入。貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制指中央銀行運(yùn)用貨幣政策工具影響中介指標(biāo)，進(jìn)而最終實(shí)現(xiàn)既定政策目標(biāo)的傳導(dǎo)途徑與作用機(jī)理[7]。從定義可以看出，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的運(yùn)行模式反映出貨幣政策經(jīng)歷了一個(gè)從開始運(yùn)用到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。

在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)的傳導(dǎo)主要是通過(guò)運(yùn)用貨幣工具來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，從而達(dá)到影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效果。此外，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)渠道是多方面的，可以通過(guò)利率傳導(dǎo)機(jī)制調(diào)節(jié)存款利率，也可以通過(guò)信貸傳導(dǎo)機(jī)制調(diào)控貨幣供應(yīng)量。不論貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制是通過(guò)哪種途徑，房?jī)r(jià)的波動(dòng)在一定程度上也會(huì)引起房地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)的變化�；谏鲜龇治觯泿耪吲c房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的相關(guān)關(guān)系如何，是我國(guó)政府制定強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策必須考慮的問(wèn)題，也是我國(guó)房地產(chǎn)上市公司避免政策帶來(lái)巨大波動(dòng)、穩(wěn)定公司業(yè)績(jī)必須思考的問(wèn)題。

第三章：房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的概述以及其影響因素研究--以格力地產(chǎn)

為例

3.1 房地產(chǎn)上市公司的概念及界定

住房是人類賴以生存的最基本的物質(zhì)條件之一，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得以順利進(jìn)行的載體和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)上也稱為“不動(dòng)產(chǎn)”，不僅包括建筑物、土地，還包括兩者附帶的實(shí)物或權(quán)益。因此，房地產(chǎn)的存在有三種狀態(tài):單純的土地、單純的建筑物、房地合一[8]。由于土地和房屋是相互依存的，具有不可分割性，本文將房地產(chǎn)定義為房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。

房地產(chǎn)的直接供應(yīng)者是房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。不論對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所起的推動(dòng)作用都是不可替代的。對(duì)房地產(chǎn)上市公司的概念進(jìn)行界定前，首先必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行定義。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)被分為三大類:一是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，二是房地產(chǎn)物業(yè)管理，三是房地產(chǎn)中介服務(wù)。按房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)劃分，房地產(chǎn)企業(yè)有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)一般包括上述三個(gè)方面;狹義的房地產(chǎn)企業(yè)主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，專事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，即開發(fā)商[9]。

3.2 房地產(chǎn)上市公司的特征

截止到2014年12月27日，我國(guó)的上市公司總共有2555家，而房地產(chǎn)上市公司僅有139家，只占到5.58%。其中，在深圳證券交易所主板上市的公司共有471家， 在深市主板上市的房地產(chǎn)公司有58家，所占比重為12.31%;中小企業(yè)板上市公司共有701家，房地產(chǎn)上市公司為9家，所占比重為1.28%;創(chuàng)業(yè)板中的355家上市公司中沒(méi)有房地產(chǎn)上市公司;在上海證券交易所主板上市的公司共有966家，而在滬市主板上市的房地產(chǎn)公司僅為72家，所占比重為7.45% 。

由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司數(shù)量較少，占我國(guó)上市公司總數(shù)的比重不足6%。然而，隨著房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中地位的提升，我國(guó)涌現(xiàn)了越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)約有3萬(wàn)余家，這無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展產(chǎn)生一定的限制作用。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要有大量的長(zhǎng)期資本，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，這種需求必然無(wú)法滿足，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展就不能得以保證。鑒于此，銀行借貸、貨幣政策的調(diào)整必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成影響，考慮公司內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)和外部貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的相關(guān)關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的可持續(xù)發(fā)展有著非凡的意義[10]。

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司所從事的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要有:房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)物業(yè)管理和租賃、房地產(chǎn)中介服務(wù)等;其中房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)包括住宅地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)、工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。我國(guó)深滬主板與中小企業(yè)版的房地產(chǎn)上市公司共有139家，其中118家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為主，且開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基本為住宅地產(chǎn)，開發(fā)經(jīng)營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)上市公司不足10家，所占比例不足10%;以房地產(chǎn)租賃和房地產(chǎn)咨詢等中介服務(wù)為主的房地產(chǎn)上市公司共10家;剩余11家為混合性質(zhì)的公司，除了房地產(chǎn)之外，還涉及與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占比重旗鼓相當(dāng)?shù)钠渌袠I(yè)業(yè)務(wù)。

由此可見，目前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司主要以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，并且基本從事的都是住宅開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。這種房地產(chǎn)現(xiàn)狀與我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情是密不可分的，我國(guó)是人口大國(guó)，人均占地面積不足，對(duì)于住宅的需求強(qiáng)大，在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司會(huì)以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，選擇以開發(fā)和經(jīng)營(yíng)住宅地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。鑒于此，實(shí)證分析中選取從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)上市公司為研究對(duì)象。

該部分內(nèi)容需要進(jìn)一步擴(kuò)充資料，資料太少難以說(shuō)明核心思想。

3.3 格力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)分析

公司2012年利潤(rùn)分析

2012年格力公司實(shí)現(xiàn)了總利潤(rùn)408959806.52 元，比去年增長(zhǎng)了75764446.19元，增長(zhǎng)了22.74個(gè)百分比。凈利潤(rùn)為320282359.14元，比去年增長(zhǎng)了67633683.02元，增長(zhǎng)了26.77個(gè)百分比�；久抗墒找鏋�0.56元，比去年增長(zhǎng)了0.12元。增長(zhǎng)了27.27個(gè)百分比。

需要首先充分客觀闡述該公司的業(yè)績(jī)現(xiàn)狀，在才能分析影響該現(xiàn)狀的因素，并深入進(jìn)一步分析說(shuō)明。

從格力地產(chǎn)公司的利潤(rùn)表可以看出總利潤(rùn)的主要來(lái)源是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其次是營(yíng)業(yè)外收入，說(shuō)明公司具有可持續(xù)性，而且公司利潤(rùn)質(zhì)量較好。

分析公司的業(yè)績(jī)，可以看出公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)出主要來(lái)源于公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，在所有成本項(xiàng)目中，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本所占比例最高，其次是營(yíng)業(yè)稅金及附加，由此更證實(shí)公司的業(yè)績(jī)主要來(lái)自主營(yíng)業(yè)務(wù)，說(shuō)明公司具有較好的持續(xù)性。

3.4 格力地產(chǎn)業(yè)績(jī)影響因素

3.4.1 內(nèi)部因素

(1）資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)各種資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例關(guān)系。在企業(yè)籌資管理實(shí)中，資本結(jié)構(gòu)有廣義和狹義之分。廣義的資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)全部資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例關(guān)系，不僅包括長(zhǎng)期債務(wù)資本與股權(quán)資本之間的比例關(guān)系，還包括長(zhǎng)期資本與短期資本的比例關(guān)系等;而狹義的資本結(jié)構(gòu)則僅限于企業(yè)長(zhǎng)期資本的價(jià)值構(gòu)成及其比例關(guān)系，即長(zhǎng)期債務(wù)資本與股權(quán)資本之間的比例關(guān)系[11]。財(cái)務(wù)管理學(xué)中常說(shuō)的資本結(jié)構(gòu)即狹義的資本結(jié)構(gòu)。在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)決策中，合理利用債務(wù)籌資，對(duì)企業(yè)具有極其重要的意義。

房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)證明 影響房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響因素_圖文(5)

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而就一般意義而言，資本結(jié)構(gòu)指?jìng)鶆?wù)資本與股權(quán)資本的比例關(guān)系，因此研究中采用狹義的資本結(jié)構(gòu)定義。

資產(chǎn)負(fù)債率是衡量公司長(zhǎng)期資本結(jié)構(gòu)的常用指標(biāo)。格力地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率平均水平一直保持在70%以上，均高于一般行業(yè)，由此可見我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)依靠大量負(fù)債進(jìn)行資本籌資的行業(yè)。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展報(bào)告中，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率并未保持在如此之高的水平。近四年數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)上市公司在2010——2013年間的資產(chǎn)負(fù)債率平均水平分別為52.87%, 53.87%, 53.46%, 66.17%，比房地產(chǎn)業(yè)的整體水平要低10%^ 20%。房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)與上市公司數(shù)據(jù)的對(duì)比說(shuō)明，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司雖然也有較高的資產(chǎn)負(fù)債率水平，但相比與非上市公司而言，其會(huì)選擇更多地運(yùn)用股權(quán)進(jìn)行融資。

(2)股權(quán)結(jié)構(gòu)

股權(quán)結(jié)構(gòu)指在股份制公司中，不同性質(zhì)的股份占總股本的比例及其相互關(guān)系。上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)一般從三個(gè)方面進(jìn)行解釋:一是股權(quán)集中度，股權(quán)高度集中的公司有一個(gè)對(duì)公司擁有絕對(duì)控股權(quán)的股東，其持有公司50%以上的股份，股權(quán)高度分散的公司的各股東持股比例基本都在10%以下，而股權(quán)適度集中的公司的股東持股比例則介于10%到50%之間;二是股權(quán)構(gòu)成，上市公司的股權(quán)一般由流通股和非流通股構(gòu)成。

[12]三是管理層持股，上市公司的高管持股比例主要指董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等所持有的該公司的股份占總股本的比例。

通過(guò)對(duì)格力地產(chǎn)年報(bào)的解讀，發(fā)現(xiàn)在2010=——2012年間，格力地產(chǎn)的第一大股東持股比例的平均值均達(dá)到40%，而前五大股東持股比例的平均值更是超過(guò)了55%。數(shù)據(jù)說(shuō)明格力地產(chǎn)的股權(quán)集中度比較高，很可能形成“一股獨(dú)大”的局面，大股東因?yàn)槌钟休^高比例的股份而對(duì)公司具有絕對(duì)控股權(quán)，從而導(dǎo)致其他中小股東無(wú)法與之抗衡[13]。股權(quán)結(jié)構(gòu)的相對(duì)集中、大股東持股比例相對(duì)居高的局勢(shì)，從公司治理的角度講，很可能損害中小股東的利益，也可能增加代理成本，從理論上說(shuō)必然會(huì)對(duì)公司業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。

(3)公司規(guī)模

公司規(guī)模指對(duì)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等范圍的劃型，表示企業(yè)勞動(dòng)力、生產(chǎn)資料和產(chǎn)品在企業(yè)中的集中程度。根據(jù)企業(yè)技術(shù)水平、資金和勞動(dòng)力密集度的不同，一般劃分為大型企業(yè)，中型企業(yè)和小型企業(yè)[14]。公司規(guī)模不同，那么其自有資金的供應(yīng)量也就不同。一般而言，規(guī)模小的企業(yè)往往會(huì)因資金不足而導(dǎo)致很難擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，最

終面臨經(jīng)營(yíng)無(wú)法維持被大企業(yè)吞并甚至破產(chǎn)的局面。因此，只有擁有充足的資金，公司才能進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，進(jìn)而發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

2003 ——2012這10年間我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額和開發(fā)投資額均呈現(xiàn)直線上升趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2003年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額為40,486.49億元，開發(fā)投資總額為10,153.80億元;2012年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)總額為351,858.65億元，10年間增長(zhǎng)了8.69倍，而開發(fā)投資總額為71,803.79億元，10年間增幅達(dá)7.07倍。由此可見，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在近10年一直處于飛速發(fā)展的狀態(tài)，并且生產(chǎn)規(guī)模也越來(lái)越大。

（4）營(yíng)運(yùn)能力

營(yíng)運(yùn)能力指企業(yè)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)的效率與效益，即企業(yè)運(yùn)用各項(xiàng)資產(chǎn)以賺取利潤(rùn)的能力。營(yíng)運(yùn)能力有廣義和狹義之分:廣義的營(yíng)運(yùn)能力是企業(yè)所有要素所能發(fā)揮的營(yíng)運(yùn)作用，不僅包括企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)情況，還包括人力資源的合理使用和有效利用[15]。而狹義的營(yíng)運(yùn)能力僅指企業(yè)資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)效率，表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)所占用資金的周轉(zhuǎn)速度，反映企業(yè)管理人員經(jīng)營(yíng)管理、運(yùn)用資金的能力。一般而言，營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)，公司資金的周轉(zhuǎn)速度越快，資金的利用效率越高。

通過(guò)分析報(bào)告發(fā)現(xiàn)，在2010——2013年間，格力地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率平均水平分別為51.79%, 51.75%, 52.64%, 29.21%，呈現(xiàn)逐漸下滑的趨勢(shì)，且在2013年下滑幅度較大，說(shuō)明格力地產(chǎn)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度在減慢。而流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為106.12%, 96.33%, 100.34%, 31.95%，盡管比率出現(xiàn)波動(dòng)，但可以看出其整體水平處于下滑狀態(tài)，且2013年的下滑幅度較大，說(shuō)明應(yīng)收賬款和存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度也在減慢。總體而言，格力地產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力呈現(xiàn)減弱趨勢(shì)，特別是在2013年。2013年我國(guó)政府又出臺(tái)了“新國(guó)五條”等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，格力地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力的減弱，在一定程度上很可能是受接踵而來(lái)的國(guó)家宏觀調(diào)控政策等外部環(huán)境的影響。

3.4.2 外部因素

影響保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)的外部因素較多，主要包括兩大方面:宏觀調(diào)控政策因素和宏觀經(jīng)濟(jì)因素。反映宏觀調(diào)控政策的因素主要有:貨幣政策因素、稅收政策因素、土地政策因素以及出臺(tái)的其他限購(gòu)限貸等相關(guān)調(diào)控因素;反映宏觀經(jīng)濟(jì)的因素主要有:物價(jià)變動(dòng)因素、市場(chǎng)供求因素、國(guó)民經(jīng)濟(jì)因素及反映房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況的房地產(chǎn)景氣指數(shù)等因素[16]。在研究中，基于數(shù)據(jù)的可量化性以及數(shù)據(jù)的易取得性，最終選擇了

貨幣政策、物價(jià)變動(dòng)這兩個(gè)外部影響因素。

(1）貨幣政策

貨幣政策指政府或者中央銀行為了影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所采取的控制貨幣供給及調(diào)控利率等措施，以達(dá)到或維持抑制通脹、實(shí)現(xiàn)完全就業(yè)或經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、直接或間接地通過(guò)公開市場(chǎng)操作和設(shè)置銀行最低準(zhǔn)備金等政策目標(biāo)。一般而言，貨幣政策有廣義和狹義之分，廣義貨幣政策的參與者有政府、中央銀行和其他有關(guān)部門，他們所影響的是金融體制的改革;而狹義貨幣政策的參與者僅有中央銀行，其采取的措施是在穩(wěn)定的體制中進(jìn)行的，主要利用銀行貼現(xiàn)率、準(zhǔn)備金率等的調(diào)整達(dá)到改變利率和貨幣供應(yīng)量的目標(biāo)[17]。目前，我國(guó)實(shí)行的是穩(wěn)健的貨幣政策，即以狹義的貨幣政策為主。 在當(dāng)今社會(huì)，房?jī)r(jià)居高不下，“房姐、房嫂”等一再涌現(xiàn)而出，國(guó)家出臺(tái)的貨幣政策必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的沖擊作用。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要是通過(guò)調(diào)節(jié)利率和貨幣供應(yīng)量產(chǎn)生的，在房地產(chǎn)業(yè)低迷期，合理地利用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控，降低利率，可以刺激消費(fèi)，同時(shí)也可以增加房地產(chǎn)企業(yè)貸款額，從而改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況;在房地產(chǎn)業(yè)暴利期，國(guó)家又通過(guò)利率和貨幣供應(yīng)量的調(diào)節(jié)來(lái)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱等情況的發(fā)生。

(2)物價(jià)變動(dòng)

物價(jià)變動(dòng)指同一市場(chǎng)上商品或勞務(wù)的價(jià)格不同于以前的價(jià)格，分為物價(jià)上漲和物價(jià)下跌兩類。若現(xiàn)行商品或勞務(wù)的價(jià)格高于以前在同一市場(chǎng)上的價(jià)格，則為物價(jià)上漲。反之，則為物價(jià)下跌。如果物價(jià)持續(xù)較大幅度地上漲，就會(huì)形成通貨膨脹[18]。反之，則會(huì)形成通貨緊縮。引起物價(jià)變動(dòng)的原因主要有:勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化、貨幣價(jià)值的變動(dòng)、供求關(guān)系、壟斷和競(jìng)爭(zhēng)等。

一般而言，物價(jià)變動(dòng)指數(shù)越大，越容易形成通貨膨脹;如果物價(jià)變動(dòng)指數(shù)的增長(zhǎng)速度高于人均收入的增長(zhǎng)速度，就會(huì)發(fā)生人均購(gòu)買力下降;反之，則會(huì)刺激消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，人均收入水平增長(zhǎng)速度達(dá)不到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)逐漸蕭條，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)斐奢^大影響;反之，則會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)。由此可見，物價(jià)變動(dòng)影響人均購(gòu)買力，進(jìn)而影響房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)。

第四章：研究結(jié)論及對(duì)策建議

4.1 研究結(jié)論

通過(guò)前述理論聯(lián)系實(shí)證的分析，關(guān)于房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響因素的研究，有內(nèi)部影響因素和外部影響因素，從這兩個(gè)方面，研究根據(jù)實(shí)證結(jié)果得出研究結(jié)論并進(jìn)行了具體分析。

4.1.1 內(nèi)部因素影響結(jié)論分析

從公司內(nèi)部因素分析，對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)有顯著影響的因素有股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模、營(yíng)運(yùn)能力，而資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響并不顯著，具體相關(guān)關(guān)系及其原因分析如下:

(1）對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)影響最大的是公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和營(yíng)運(yùn)能力，股權(quán)結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)呈正相關(guān)關(guān)系，這與我國(guó)上市公司大股東對(duì)公司代理人的監(jiān)管方式有關(guān);通常大股東會(huì)用自己所喜好的管理經(jīng)營(yíng)方式，并任用自己所信任的管理人員來(lái)管理公司，這樣有利于降低信息不對(duì)稱成本及對(duì)高管的監(jiān)督成本，并能減少經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)集中度對(duì)公司價(jià)值的正向促進(jìn)效應(yīng)就大于其負(fù)效應(yīng)，因此對(duì)公司業(yè)績(jī)的提升有股正向的推動(dòng)力量[19]。

(2)營(yíng)運(yùn)能力與房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)呈正相關(guān)關(guān)系，營(yíng)運(yùn)能力與盈利能力是相聯(lián)系的，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快，營(yíng)運(yùn)能力越強(qiáng)，同時(shí)會(huì)提高公司盈利能力，因此房地產(chǎn)上市公司的高管應(yīng)注重公司資金的使用效率及公司各項(xiàng)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度以提升公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

（3）公司規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響呈現(xiàn)顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，說(shuō)明對(duì)于資產(chǎn)規(guī)模較大的房地產(chǎn)上市公司而言，規(guī)模的擴(kuò)張并不能帶來(lái)公司業(yè)績(jī)的提升，反而還會(huì)產(chǎn)生負(fù)效應(yīng);一般對(duì)于制造行業(yè)而言，發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)有利于提高公司市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，但是對(duì)于房地產(chǎn)上市公司來(lái)說(shuō)，公司自身規(guī)模己足夠大，并且有些地區(qū)房產(chǎn)存在空置，因此規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響是有限的。

（4）資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響并不顯著，可能與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于迅速發(fā)展階段，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的提升更多會(huì)受市場(chǎng)強(qiáng)大需求對(duì)企業(yè)利潤(rùn)拉動(dòng)的影響，而不是依靠公司合理的資本結(jié)構(gòu)，因此房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系表現(xiàn)的并不十分密切。

4.1.2 外部因素影響結(jié)論分析

從外部宏觀因素分析，物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)的影響比較顯著，貨幣政

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