本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬性的理論與實(shí)證研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛擬性的理論與實(shí)證研究

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)主要的支柱產(chǎn)業(yè)，但隨著我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目前已經(jīng)進(jìn)入到飽和階段，房地產(chǎn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐步走向虛擬性經(jīng)濟(jì)模式，這種虛擬性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可能會(huì)是導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一大隱患。目前房地產(chǎn)專家大多都是對(duì)房地產(chǎn)虛擬的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行表面層次的分析，并沒(méi)有更深入的從本質(zhì)上探討房地產(chǎn)這種虛擬性的經(jīng)濟(jì)的影響。本文通過(guò)我國(guó)的土地價(jià)格等方面，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的這種虛擬性進(jìn)行更深層次的分析，了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)虛擬性的內(nèi)在規(guī)律和本質(zhì)。通過(guò)這個(gè)研究結(jié)果重新制定我國(guó)房地產(chǎn)目前的虛擬經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的發(fā)展空間。再通過(guò)國(guó)外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)去檢驗(yàn)土地價(jià)格是否能夠給房地產(chǎn)目前的這種虛擬性經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用。

關(guān)鍵詞：土地價(jià)格;經(jīng)濟(jì)虛擬性;房地產(chǎn)

目前我國(guó)的理論學(xué)者還沒(méi)有深入探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)目前這種虛擬性模式的形成本質(zhì)，因此本文從現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度去分析土地經(jīng)濟(jì)給房地產(chǎn)的這種虛擬性經(jīng)濟(jì)形勢(shì)帶來(lái)的改善，進(jìn)一步去分析形成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的根本原因，再通過(guò)國(guó)外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)去檢驗(yàn)土地價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)虛擬性經(jīng)濟(jì)的作用。

一、房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)格之間的聯(lián)系

通常來(lái)講，有兩個(gè)因素決定了房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。一個(gè)是土地附帶的建筑物所產(chǎn)生的價(jià)格。因?yàn)榻ㄖ�物和商品一樣，通過(guò)工人的勞動(dòng)所創(chuàng)造的物品，它的價(jià)值包括建筑物材料的價(jià)值和工人勞動(dòng)力的價(jià)值。由于材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)很穩(wěn)定，不會(huì)有太大的變化，因此建筑物的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。另一個(gè)則是土地自身的價(jià)值。土地是自然存在的物質(zhì)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)所創(chuàng)造出來(lái)的，本身是不存在價(jià)值的。但由于土地能夠進(jìn)行商業(yè)買賣，這就使得土地也擁有了價(jià)值，但本質(zhì)上來(lái)講這是地租價(jià)值的表現(xiàn)形式。

地租也會(huì)有相對(duì)的價(jià)值差異，這種差異并不是由于勞動(dòng)力所決定的，而是由土地本身所處的自然位置所決定。地租價(jià)值不屬于勞動(dòng)力所付出的時(shí)間，事實(shí)上消費(fèi)者付出的費(fèi)用多于實(shí)際生產(chǎn)中勞動(dòng)力付出時(shí)間的價(jià)值。地租的虛擬性使得在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)多于社會(huì)平均機(jī)構(gòu)的情況下，地租價(jià)值不屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)所實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，而是屬于產(chǎn)品自身的壟斷出的價(jià)格，因此地租同樣具備虛擬性。此外，壟斷地租來(lái)源于勞動(dòng)人員的薪水。

地租所具有的虛擬性就是影響土地最終價(jià)格虛擬性關(guān)鍵的變量因素，也就是讓土地價(jià)格所具有的虛擬性轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)模式的根本原因。并且根據(jù)上面

得出的理論能夠發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)虛擬型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的合適空間。

二、土地價(jià)格影響房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在聯(lián)系的驗(yàn)證

通過(guò)對(duì)照國(guó)外房地產(chǎn)價(jià)格以及土地價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證土地和房地產(chǎn)之間價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系，本次論文采用的是美國(guó)房地產(chǎn)以及土地的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

(1)居住商品房和土地之間的價(jià)格指數(shù)

本次論文采用的是美國(guó)紐約的數(shù)據(jù)，樣本時(shí)間是從1984年到2009年的數(shù)據(jù)，本文數(shù)據(jù)采取美國(guó)官方房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)站。

(2)數(shù)據(jù)驗(yàn)證

第一，驗(yàn)證數(shù)據(jù)的穩(wěn)定性。首先對(duì)數(shù)據(jù)的元序列的穩(wěn)定性進(jìn)行驗(yàn)證，原序列如果不是很穩(wěn)定的，那么之前通過(guò)數(shù)據(jù)得出的任何結(jié)論都是沒(méi)有意義的。因此我們應(yīng)該對(duì)住房以及土地兩者之間的價(jià)格通過(guò)數(shù)據(jù)驗(yàn)證，數(shù)據(jù)穩(wěn)定性驗(yàn)證就是對(duì)單位根的存在進(jìn)行檢驗(yàn)，只要沒(méi)有單位根，那么原序列就屬于平穩(wěn)的。

第二，協(xié)整驗(yàn)證。采用估計(jì)法對(duì)于數(shù)據(jù)的變量實(shí)行協(xié)整檢驗(yàn)，有VAR開始確定正確的滯后期數(shù)，然后憑借約翰遜相似比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)用來(lái)驗(yàn)證協(xié)整向量的所有數(shù)目。以沒(méi)有協(xié)整關(guān)系的零假設(shè)出發(fā)一步步進(jìn)行檢驗(yàn)，協(xié)整公式如下：

LHV=10.06049+0.160103LLV

1984到2009這25年之內(nèi)，土地和住房之間的價(jià)格變化走勢(shì)基本相同，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)還有一定的關(guān)聯(lián)，土地和住房之間的價(jià)格指數(shù)漲跌基本一致。

三、數(shù)據(jù)結(jié)果統(tǒng)計(jì)分析

第一，土地的價(jià)格波動(dòng)確實(shí)能夠?qū)е路康禺a(chǎn)的價(jià)格也發(fā)生波動(dòng)，所以土地價(jià)格的波動(dòng)是造成房地產(chǎn)價(jià)格起伏的關(guān)鍵因素。

第二，土地價(jià)格具有的虛擬性確實(shí)能夠給房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重要的作用，也是房地產(chǎn)目前這種虛擬性經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)原因。

第三，所有相關(guān)的因素影響著土地的價(jià)格，增強(qiáng)了土地價(jià)格具有的虛擬性，一旦使得房地產(chǎn)過(guò)于的虛擬化就很有可能造成金融危機(jī)。

四、探討我國(guó)房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)的虛擬性帶來(lái)的啟示

房地產(chǎn)的這種虛擬性的經(jīng)濟(jì)模式有利也有弊，一定要在一個(gè)合理的空間運(yùn)行，像美國(guó)次貸危機(jī)就屬于房地產(chǎn)過(guò)度虛擬化所造成的。從我國(guó)目前來(lái)看，房地產(chǎn)過(guò)于虛擬化導(dǎo)致房?jī)r(jià)增高，房租也高于國(guó)際規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。所以我國(guó)政府需要加大力度對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是還不能從根本上解決房地產(chǎn)目前過(guò)度虛擬化經(jīng)濟(jì)狀況，應(yīng)該針對(duì)土地價(jià)格的控制上進(jìn)行調(diào)控。因此，我國(guó)政府需要重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得土地價(jià)格虛擬化程度降低，這是解決房地產(chǎn)目前虛擬化過(guò)度的根本思路。

五、結(jié)語(yǔ)

本次論文針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)目前經(jīng)濟(jì)過(guò)于虛擬化這一現(xiàn)狀進(jìn)行了一番闡述，首先分析土地價(jià)格是否能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格發(fā)揮重要的作用，通過(guò)對(duì)于土地和房地產(chǎn)之間內(nèi)在聯(lián)系的探討發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格確實(shí)是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要原因。為了驗(yàn)證這一理論的準(zhǔn)確性，我們采用國(guó)外的土地、住房數(shù)據(jù)，，其中以美國(guó)紐約1984至之2009年間的數(shù)據(jù)報(bào)告為例，土地和住房?jī)r(jià)格之間走勢(shì)基本一致，土地和住房之間價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)也基本相同，從中可以得出，土地的價(jià)格走勢(shì)基本能夠引導(dǎo)房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)，土地的虛擬性也能引導(dǎo)房地產(chǎn)的虛擬性。通過(guò)這一結(jié)論，我們可以清楚的意識(shí)到控制土地價(jià)格的重要性。一旦土地價(jià)格虛擬化程度加深就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)虛擬化程度也加深，一旦房地產(chǎn)虛擬化程度超過(guò)一定的標(biāo)準(zhǔn)空間，就很可能造成金融危機(jī)的發(fā)生。因此，我國(guó)政府重點(diǎn)控制土地價(jià)格，使得我國(guó)土地價(jià)格虛擬化程度降低，這也是解決我國(guó)房地產(chǎn)目前虛擬化過(guò)度的根本思路。

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(1)推動(dòng)社會(huì)福利體系網(wǎng)絡(luò)向廣大農(nóng)村的全面覆蓋

在當(dāng)前世界上社會(huì)福利制度一直被認(rèn)為是調(diào)節(jié)收入分配不平均的最有效手段之一，但目前我國(guó)農(nóng)村的社會(huì)福利體系建設(shè)明顯落后于城鎮(zhèn)，而若要降低城鄉(xiāng)收入差距則恰恰要大力發(fā)展農(nóng)村的社會(huì)福利體系建設(shè)。首先應(yīng)解決廣大農(nóng)村居民的養(yǎng)老和醫(yī)療需求，加大農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)的覆蓋范圍和保障水平，同時(shí)大力完善農(nóng)村醫(yī)療保障體系使之與城鎮(zhèn)醫(yī)療保障體系看齊，不但如此還要降低農(nóng)村居民獲得相關(guān)保障的難度和門檻簡(jiǎn)化相關(guān)流程，使之能夠真正保障農(nóng)村居民"老有所養(yǎng)，病有所醫(yī)"。其次，應(yīng)加大對(duì)農(nóng)村低收入人群的保障力度，降低城鄉(xiāng)收入差距。

(2)盡快消除二元制經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)村內(nèi)居民的制約

曾經(jīng)二元制經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，但這一制度已明顯不再適合當(dāng)前的發(fā)展需要，應(yīng)該予以消滅。首先，應(yīng)消除捆綁在戶籍制度上的各種社會(huì)福利保障，使之真正發(fā)揮其居民管理的職能而不是成為人為的階級(jí)劃分工具。其次，應(yīng)給于涌入城鎮(zhèn)的農(nóng)村剩余人口城鎮(zhèn)居民待遇，將在城鎮(zhèn)中有穩(wěn)定工作或在城鎮(zhèn)中生活一定年限的農(nóng)村剩余人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使他們?cè)诔鞘兄写蚬せ蚓蜆I(yè)能夠享受到與城鎮(zhèn)居民同等的待遇，降低他們?cè)诔擎?zhèn)中生活的成本，使其更好的融入到城鎮(zhèn)的生活中來(lái)，真正的提高農(nóng)村居民的收入水平。

(3)大力發(fā)展農(nóng)村教育

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已從勞動(dòng)密集型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)為了資本密集型和技術(shù)密集型發(fā)展模式，新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)強(qiáng)化了對(duì)勞動(dòng)者素質(zhì)的要求，當(dāng)代的城鄉(xiāng)收入差距很大程度上來(lái)

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