中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)基于房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)整的分析
本文關(guān)鍵詞:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià):基于房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)整的分析,由筆耕文化傳播整理發(fā)布。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià):基于房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)整的;作者:;作者單位:;刊名:;英文刊名:;年,卷(期):;被引用次數(shù):田成詩(shī),LIHui,TIANChen;參考文獻(xiàn)(11條);1.易憲容中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[期刊論文;2.周江我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效應(yīng)分析[期刊論文]-;3.朱能華日本房地產(chǎn)泡沫破滅若干新思考[期刊論文;4.謝經(jīng)榮.朱勇地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià):基于房?jī)r(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)整的分析
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被引用次數(shù):田成詩(shī), LI Hui, TIAN Cheng-shi, LI Hui東北財(cái)經(jīng)大學(xué),統(tǒng)計(jì)學(xué)院,遼寧,大連,116025預(yù)測(cè)FORECASTING2008,27(4)1次
參考文獻(xiàn)(11條)
1.易憲容 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警[期刊論文]-財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì) 2005(05)
2.周江 我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效應(yīng)分析[期刊論文]-宏觀經(jīng)濟(jì)研究 2007(05)
3.朱能華 日本房地產(chǎn)泡沫破滅若干新思考[期刊論文]-經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài) 2006(08)
4.謝經(jīng)榮.朱勇 地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī) 2002
5.李維哲.曲波 地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng)研究[期刊論文]-中國(guó)房地產(chǎn)金融 2002(08)
6.劉琳.黃英.劉洪玉 房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)研究[期刊論文]-價(jià)格理論與實(shí)踐 2003(03)
7.朱永升.王衛(wèi)華 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素及其模糊評(píng)價(jià)[期刊論文]-中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2001(06)
8.中國(guó)人民銀行武漢分行金融研究處課題組 湖北省房地產(chǎn)景氣循環(huán)與宏觀調(diào)控研究:基于合成指數(shù)與自相關(guān)滯后分布模型的分析[期刊論文]-金融研究 2006(04)
9.黃慧.汪波 銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響[期刊論文]-價(jià)格理論與實(shí)踐 2007(02)
10.趙進(jìn)文.高輝 中國(guó)市場(chǎng)化利率形成機(jī)制的模型實(shí)證研究[期刊論文]-財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究 2005(01)
11.阮連法.溫海珍.崔新明 基于在險(xiǎn)值的杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析[期刊論文]-浙江大學(xué)學(xué)報(bào)(工學(xué)版)2006(11)
相似文獻(xiàn)(10條)
1.期刊論文 李志艷 風(fēng)險(xiǎn)收益法在房地產(chǎn)公司評(píng)價(jià)中的應(yīng)用研究 -現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)(現(xiàn)代物業(yè)下半月刊)2009,8(3)
本文采用資產(chǎn)收益率的波動(dòng)性作為衡量房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)的綜合尺度,變異系數(shù)作為衡量風(fēng)險(xiǎn)的相對(duì)尺度,將資產(chǎn)收益率、股權(quán)乘數(shù)和資產(chǎn)收益率的標(biāo)準(zhǔn)差結(jié)合起來(lái)作為一個(gè)房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)指數(shù).經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明:規(guī)模大的房地產(chǎn)公司收益率高,規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,規(guī)模小的房地產(chǎn)公司比大房地產(chǎn)公司更易受到破產(chǎn)的沖擊.
2.學(xué)位論文 曲世軍 中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷及防范體系架構(gòu)研究 2008
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門(mén),其興衰直接關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的興衰;房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的資本密集型產(chǎn)業(yè),對(duì)金融資本的依賴度很高,離開(kāi)適宜而充分的金融支持,房地產(chǎn)業(yè)很難有長(zhǎng)足的發(fā)展。因此,房地產(chǎn)金融的發(fā)展對(duì)一國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要作用。
在研究思路上,本研究以馬克思主義的基本理論和分析方法為指導(dǎo),吸收和借鑒西方房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范理論與政策措施的合理內(nèi)核,分析世界各國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀、前景和趨勢(shì),研究不同類型國(guó)家房地產(chǎn)金融模式及其風(fēng)險(xiǎn)形式的形成過(guò)程、特點(diǎn)以及對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響,探討房地產(chǎn)金融發(fā)展模式、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形式、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范體系及其內(nèi)在關(guān)系形成發(fā)展的一般規(guī)律。在此基礎(chǔ)上,立足中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的實(shí)際,對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貢獻(xiàn)率作出合理的評(píng)價(jià),對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作出科學(xué)判斷,積極借鑒世界各國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)金融、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提出現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的目標(biāo)模式和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的框架體系,力求提高中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)或危機(jī)的能力,推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。
在基本結(jié)構(gòu)上,本研究分為四個(gè)部分,共八章。
第一部分,房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)理論概述(第1-2章):解讀房地產(chǎn)金融及其風(fēng)險(xiǎn)理論。本研究認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是指事物發(fā)展的不確定性及其導(dǎo)致的改變,當(dāng)改變不利于事物的正常發(fā)展時(shí),事物的受益者就承擔(dān)了更多的損失,即風(fēng)險(xiǎn)損失。從一般意義上說(shuō),融資渠道單一、信息不對(duì)稱、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)行為、銀行違規(guī)操作等是造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)損失的內(nèi)部原因,而國(guó)家政策及法規(guī)的變化、國(guó)際經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩導(dǎo)致的匯率變動(dòng)及本國(guó)利率變動(dòng)等則是造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)損失的外部原因。那么,合理確定房地產(chǎn)金融發(fā)展模式、健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制體系,就成為規(guī)避內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和防范外部影響的基本途徑。 第二部分,國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展概況(第3章、第6章):研究世界各國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展模式及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。本研究通過(guò)對(duì)各國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的考察以及對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的危害分析,總結(jié)出房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)理,即銀行的過(guò)度參與、寬松的金融環(huán)境、政策控制力的薄弱、國(guó)際資本流動(dòng)的影響等因素交互作用的結(jié)果,分析比較了國(guó)際房地產(chǎn)泡沫的形成框架,得到了有效的政策經(jīng)驗(yàn),即穩(wěn)定匯率、合理應(yīng)用利率工具、嚴(yán)格控制銀行貸款、實(shí)行多頭并舉的管理措施等等第三部分,中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)判斷(第4-5章):明析中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)狀,對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作出判斷。本研究認(rèn)為,中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展經(jīng)歷了起步、停滯萎縮、恢復(fù)發(fā)展、調(diào)整發(fā)展四個(gè)時(shí)期以后,目前業(yè)已步入規(guī)范發(fā)展時(shí)期。尤其是2004年以來(lái),與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)增幅回落、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系得到改善、房屋銷售價(jià)格上漲較快、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題凸現(xiàn)、投資性購(gòu)房需求增長(zhǎng)較快、境外資金進(jìn)入熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)、已出讓存量土地沒(méi)有及時(shí)得到開(kāi)發(fā)等房地產(chǎn)市場(chǎng)情況相適應(yīng),中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展呈現(xiàn)房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降、房地產(chǎn)貸款增幅較大、開(kāi)發(fā)商貸款增幅減緩、個(gè)人購(gòu)房貸款維持高增長(zhǎng)、個(gè)人購(gòu)房貸款集中于少數(shù)重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區(qū)、政策性住房貸款快速增長(zhǎng)等特點(diǎn),存在房?jī)r(jià)大幅攀升,需求依然旺盛;融資渠道單一,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中;金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一,金融市場(chǎng)體系殘缺;市場(chǎng)監(jiān)管不得力,調(diào)控機(jī)制不完善等問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)金融出現(xiàn)了地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)的苗頭,個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)不大,開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)釋放,個(gè)別銀行風(fēng)險(xiǎn)較大,政府土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最大。研究結(jié)論就是:中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在,但并未“挾持”國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì),是否轉(zhuǎn)變?yōu)槲C(jī)依賴于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的運(yùn)行狀況。
第四部分,中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展目標(biāo)模式與風(fēng)險(xiǎn)防范體系架構(gòu)(第7-8章):探討中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的目標(biāo)模式和風(fēng)險(xiǎn)防范體系。本研究認(rèn)為,房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,簡(jiǎn)稱REITs)是當(dāng)今世界房地產(chǎn)金融發(fā)展的主流模式。該模式是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)
投資者的資金,由專門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。在我國(guó),發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品具有相當(dāng)?shù)目尚行。一是REITs在國(guó)外交易所成功上市的經(jīng)驗(yàn)可供借鑒;二是有50多家房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)和監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)可供借鑒,為REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)提供參考依據(jù);三是REITs的上市流程和交易規(guī)則與普通上市公司的規(guī)定基本一致,實(shí)施成本較低;四是目前從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)已有29000多家,可以成為發(fā)展REITs產(chǎn)品的主要資源。由于我國(guó)目前的法律制度對(duì)發(fā)展公司型和信托型的REITS有難以突破的限制,本研究主張采取契約型投資基金的模式發(fā)展我國(guó)REITs產(chǎn)品,即上市房地產(chǎn)基金(ListedPropertyFunds-LPFs)。它可以為房地產(chǎn)業(yè)提供銀行外的一個(gè)融資方式,有助降低因過(guò)份依賴銀行貸款而帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
從中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展目標(biāo)模式的要求出發(fā),本研究提出了適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢(shì)和中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。一是根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的國(guó)情,構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體系,包括十大系統(tǒng):法律系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)系統(tǒng)、資金營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)、擔(dān);虮kU(xiǎn)系統(tǒng)、個(gè)人征信系統(tǒng)、二級(jí)市場(chǎng)系統(tǒng)、證券系統(tǒng)、物業(yè)資金管理系統(tǒng)、政府補(bǔ)貼系統(tǒng)。二是變傳統(tǒng)的銀行防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制機(jī)制(垂直型監(jiān)控體系)為新型的銀行防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制機(jī)制(扁平型網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)控體系)。三是建立保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的政府控管體系,包括政府控管的目標(biāo)系統(tǒng)和政府控管的工具系統(tǒng)。四是構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)控制體系:注重研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn);深化金融體制改革,創(chuàng)新金融品種,開(kāi)發(fā)避險(xiǎn)工具;建立健全風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制,嚴(yán)格控制操作性風(fēng)險(xiǎn);加快法制建設(shè)進(jìn)程,遏制房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的外部風(fēng)險(xiǎn)。
論文的創(chuàng)新點(diǎn),主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:第一,論文試圖對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)理論做出新概括。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)理論的回顧,理清了房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的互動(dòng)關(guān)系,深入分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的基本類型及其形成要素,進(jìn)而概括總結(jié)了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成的宏觀機(jī)制和微觀機(jī)制,為我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的判斷和防范奠定了理論基礎(chǔ)。第二,論文試圖對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的目標(biāo)模式做出新概括。論文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的歷史分析,從房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的國(guó)別角度,提出了房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的四種模式,即美國(guó)模式、德國(guó)模式、新加坡模式、韓國(guó)模式,揭示了房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律,為確立中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的目標(biāo)模式提供了國(guó)外的實(shí)踐借鑒。第三,論文試圖對(duì)中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作出科學(xué)判斷。論文運(yùn)用西方房地產(chǎn)金融及風(fēng)險(xiǎn)決定理論,分析了中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀,在肯定房地產(chǎn)金融對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出重大貢獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,指出了中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展中的主要問(wèn)題及其形成的原因,并據(jù)此對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作出了科學(xué)判斷。論文指出,中國(guó)房地產(chǎn)金融具有明顯的脆弱性,歷史上的金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的危害重大;現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融泡沫成分巨大,存在明顯的風(fēng)險(xiǎn)隱患,任由其累積,必然爆發(fā)嚴(yán)重危機(jī)。上述判斷,對(duì)于認(rèn)清中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的現(xiàn)實(shí)具有一定的指導(dǎo)性意義,進(jìn)而為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系的架構(gòu)提供理論依據(jù)。第四,論文試圖對(duì)中國(guó)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的體系提出新架構(gòu)。論文以中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)判斷為依據(jù),從中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的目標(biāo)模式的要求出發(fā),創(chuàng)見(jiàn)性地提出了適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展趨勢(shì)和中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)防范體系。該體系注重內(nèi)在的邏輯性和系統(tǒng)性,體現(xiàn)了城鄉(xiāng)互動(dòng)、產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的原則,反映了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與對(duì)外開(kāi)放統(tǒng)籌兼顧的科學(xué)發(fā)展觀的要求,在理論E有所創(chuàng)新,在實(shí)踐上具有現(xiàn)實(shí)的可操作性。
3.期刊論文 曾旺輝.黎永索 房地產(chǎn)檔案風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 -人力資源管理(學(xué)術(shù)版)2009(5)
針對(duì)房地產(chǎn)檔案管理中存在突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、信息化風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和人才風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題,提出樹(shù)立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、加強(qiáng)檔案風(fēng)險(xiǎn)教育、增強(qiáng)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn)管理和從國(guó)家層面提高房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險(xiǎn)能力等對(duì)策以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險(xiǎn).房地產(chǎn)檔案的管理必須用創(chuàng)新的思維研究房地產(chǎn)檔案管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策.
4.學(xué)位論文 司艷春 商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析 2006
近年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展,房地產(chǎn)信貸已成為商業(yè)銀行重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)。然而,在房地產(chǎn)信貸快速發(fā)展的背后,風(fēng)險(xiǎn)也正在逐漸暴露和顯現(xiàn)。假按揭、銀行違規(guī)放貸、開(kāi)發(fā)商違規(guī)套貸等情況時(shí)有發(fā)生。如果商業(yè)銀行不能對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)信貸面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別與控制,那么,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張可能成為商業(yè)銀行一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。我國(guó)的房地產(chǎn)信貸有什么特征,會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)?應(yīng)該如何防范?這些問(wèn)題的解決正是本文寫(xiě)作的目的所在。
本文的寫(xiě)作思路是:首先對(duì)房地產(chǎn)的概念作出界定,在此基礎(chǔ)上將房地產(chǎn)按用途分為住房和商業(yè)房地產(chǎn)兩類,進(jìn)而對(duì)這兩類房地產(chǎn)的特點(diǎn)進(jìn)行比較和總結(jié)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有資金投入大,建設(shè)周期長(zhǎng),風(fēng)險(xiǎn)程度高等特征,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)對(duì)金融支持的要求很高,靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金是無(wú)法滿足的。那么,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資渠道有哪些?在我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展?fàn)顩r如何?順著這個(gè)思路,本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的幾種融資渠道及發(fā)展現(xiàn)狀,其中,銀行信貸是目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式。因此,本文重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)信貸的特征:風(fēng)險(xiǎn)大且集中于商業(yè)銀行、沒(méi)有金融替代產(chǎn)品來(lái)轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)等。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)不僅與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、個(gè)人、商業(yè)銀行等參與者有關(guān),還與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)法律環(huán)境有關(guān)。最后,依據(jù)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的全面分析提出幾點(diǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的措施和對(duì)策。
本文共分四個(gè)部分:
第一部分是對(duì)房地產(chǎn)信貸的一般分析。房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致不同區(qū)域的房地產(chǎn)因周圍的環(huán)境和設(shè)施的不同產(chǎn)生價(jià)格和價(jià)值的差異;房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益比較可靠具有保值增值的功能;房地產(chǎn)的投資規(guī)模大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特征使房地產(chǎn)成為一種獨(dú)特的商品。房地產(chǎn)因用途的不同對(duì)以上特征的側(cè)重程度也不同,本文針對(duì)其中的兩種來(lái)分析。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要投入大量的資金,僅僅依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,因此,融入所需的大量資金是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)順利進(jìn)行的關(guān)鍵。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資的主要渠道有:自有資金、預(yù)售房款、銀行貸款、施工單位墊資、發(fā)行股票及上市和信托融資等,而銀行貸款依然是主要融資方式。結(jié)合我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀歸納出我國(guó)房地產(chǎn)信貸的特征是:風(fēng)險(xiǎn)大且風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行、缺乏轉(zhuǎn)移和分散風(fēng)險(xiǎn)的金融替代產(chǎn)品有限,存貸款期限不匹配等。
第二部分用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱的存在商業(yè)銀行在選擇借款人時(shí)會(huì)出現(xiàn)逆向選擇。在簽訂好合同之后,借款人會(huì)出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。無(wú)論是逆向選擇還是道德風(fēng)險(xiǎn),都會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。銀行內(nèi)部上下級(jí)之間可以看作是一種委托代理關(guān)系。因?yàn)殡p方掌握的信息不對(duì)稱,很容易出現(xiàn)“內(nèi)部人控制”問(wèn)題,給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
第三部分是本文的重點(diǎn),針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面的剖析。從商業(yè)銀行的角度看,房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)主要是房地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)和融資渠道有限導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行。
1、房地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)
在我國(guó),房地產(chǎn)商的信用風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)上是欺詐風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)流動(dòng)資金貸款來(lái)頂替開(kāi)發(fā)貸款、高估地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、隱瞞開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用途、假按揭等方法來(lái)套取銀行貸款。其中,假按揭貸款近幾年使很多商業(yè)銀行蒙受了巨大的損失。
2、房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程,從獲得土地、前期開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售,涉及的環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng),期間的風(fēng)險(xiǎn)可來(lái)自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié),而一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),則整個(gè)項(xiàng)目就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題,可能會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的按期完工、房地產(chǎn)商的收益,給銀行貸款的安全收回帶來(lái)更多的不確定性。
3、商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)由于借款人還款能力的波動(dòng)性、房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)流程的不完備性以及抵押物估值和處置的不確定性,給銀行房地產(chǎn)貸款的安全性、按時(shí)收回也帶來(lái)很多的不確定性,也是銀行必須正視的風(fēng)險(xiǎn)。
4、融資渠道有限導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中
從我國(guó)的實(shí)際情況看,商業(yè)銀行承擔(dān)了房地產(chǎn)業(yè)幾乎全部環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)后,又缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和分散機(jī)制,結(jié)果是集市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、政策法律法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)于一身。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)、政府的宏觀調(diào)控等都會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,自然也會(huì)給銀行帶來(lái)影響。銀行資金來(lái)源的短期性和房地產(chǎn)貸款的長(zhǎng)期性使銀行出現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的不匹配,容易引發(fā)銀行流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
第四部分針對(duì)前文對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析,提出了幾項(xiàng)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的措施和對(duì)策:
1、積極試行房地產(chǎn)抵押貸款證券化,分散房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
證券化不僅能起到降低抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)和提高流動(dòng)性的作用,而且能夠發(fā)展銀行的表外業(yè)務(wù),優(yōu)化銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以滿足資本充足率的要求,并能變“死資產(chǎn)”為“活資產(chǎn)”,增加銀行服務(wù)費(fèi)收入,這些多方面的激勵(lì)作用都促使銀行成為住房抵押貸款證券化制度創(chuàng)新的第一行動(dòng)集團(tuán)。目前,建行已經(jīng)開(kāi)始個(gè)人住房抵押證券化的試點(diǎn)工作。
2、加強(qiáng)自我約束,嚴(yán)格信貸管理
商業(yè)銀行應(yīng)該從嚴(yán)格貸款發(fā)放條件、嚴(yán)格限制貸款資金使用、切實(shí)加強(qiáng)貸后管理充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用、抓緊研究和建立風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策和應(yīng)急措施、提高應(yīng)變和快速反應(yīng)能力及建立有效的風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制等方面將風(fēng)險(xiǎn)和損失降低到最低程度。
3、健全信息傳遞機(jī)制,降低信息不對(duì)稱程度
建立信用監(jiān)控體系和預(yù)警體系、公共信息系統(tǒng)和客戶信自、系統(tǒng),并實(shí)現(xiàn)資源共享、健全信用調(diào)查和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和在全國(guó)范圍內(nèi)建立個(gè)人信用制度等方面來(lái)降低信息不對(duì)稱。
4、建立全方位的監(jiān)管體系,加大金融監(jiān)管力度
建立起由人民銀行、銀監(jiān)會(huì)和審計(jì)部門(mén)在內(nèi)的外部監(jiān)管體系,還要建立起同業(yè)監(jiān)督系統(tǒng),這樣可以加強(qiáng)監(jiān)管的力度。
縱觀全文,本文的主要貢獻(xiàn)與特色在于:
1、緊扣我國(guó)房地產(chǎn)和金融發(fā)展的脈搏,在分析房地產(chǎn)信貸時(shí),除了針對(duì)個(gè)人住房貸款來(lái)分析,還將商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)信貸的特征融入到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的分析當(dāng)中,分析中可能會(huì)有欠妥之處,但也算是一種嘗試。
2、本文還加入案例分析,通過(guò)理論與實(shí)際相結(jié)合使文章的論述有理有據(jù),更具說(shuō)服力;同時(shí),引用了大量事實(shí)和數(shù)據(jù),使論述更加具體、貼切。
3、本文比較系統(tǒng)地分析了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸地風(fēng)險(xiǎn),并且針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出了幾項(xiàng)對(duì)策,其中個(gè)人住房抵押貸款證券化已經(jīng)在我國(guó)開(kāi)始試點(diǎn),建議具有一定的可行性。
5.期刊論文 薛小榮.何慧麗.Xue Xiaorong.He Huili 我國(guó)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 -科技創(chuàng)業(yè)月刊2009(5)
面對(duì)當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)危機(jī),我國(guó)房地產(chǎn)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范成為當(dāng)前工作的重點(diǎn).通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中遇到的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、流程風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)的分析,提出了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策,對(duì)加快我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展具有一定的意義.
6.學(xué)位論文 馬磊 我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究 2007
信貸資產(chǎn)是銀行的主要資產(chǎn),而銀行又是積聚風(fēng)險(xiǎn)和進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)交易的天然場(chǎng)所,信貸風(fēng)險(xiǎn)管理自然成為銀行業(yè)永恒的話題,而在我國(guó)現(xiàn)階段信貸風(fēng)險(xiǎn)的研究又顯得尤為重要。這個(gè)話題內(nèi)涵豐富,本文將只專注于我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的分析。
房地產(chǎn)貸款,包括房地產(chǎn)消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,分別是以房地產(chǎn)按揭貸款和房地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)銀行的貸款為主體的,所以文中也將以這兩類貸款為主體進(jìn)行研究。這里把房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)拿出來(lái)進(jìn)行研究,具有其重要意義。
首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款有獨(dú)特的性質(zhì),才值得單獨(dú)研究。房地產(chǎn)消費(fèi)貸款有單筆數(shù)額不大而業(yè)務(wù)量多、回收期長(zhǎng)等特點(diǎn);而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款則具有價(jià)值波動(dòng)性大、風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn),兩者的共同之處是流動(dòng)性差、變現(xiàn)難而又與經(jīng)濟(jì)周期有密切關(guān)系,另外兩者在某些條件下又會(huì)相互轉(zhuǎn)化。
第二是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)銷售所需要的資金大部分都來(lái)自銀行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源除自籌資金之外,最大來(lái)源是國(guó)內(nèi)銀行貸款和房地產(chǎn)預(yù)售款,而預(yù)售款中有很大一部分是個(gè)人按揭貸款,無(wú)疑又來(lái)源于銀行。銀行也有相當(dāng)比例的貸款發(fā)放到房地產(chǎn)行業(yè)。這樣,銀行信貸資產(chǎn)的質(zhì)量在很大程度上受房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)絕大部分都轉(zhuǎn)嫁到了銀行。加強(qiáng)對(duì)這部分風(fēng)險(xiǎn)的分析與管理,對(duì)控制我國(guó)商業(yè)銀行的資產(chǎn)不良率,提高其資產(chǎn)質(zhì)量有重要意義。
第三是應(yīng)對(duì)巴塞爾新資本協(xié)議的需要。采用更復(fù)雜更具風(fēng)險(xiǎn)敏感性度量模型的銀行將在新資本協(xié)議下支付更少的資本成本,享有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。對(duì)中國(guó)銀行業(yè)來(lái)說(shuō),擺在面前的任務(wù),不單單是要達(dá)到資本充足率最低標(biāo)準(zhǔn),還應(yīng)努力創(chuàng)造使用內(nèi)部評(píng)級(jí)法初級(jí)法甚至高級(jí)法的條件。這就要求商業(yè)銀行積極建立內(nèi)部評(píng)級(jí)體系,而行業(yè)研究是構(gòu)建內(nèi)部評(píng)級(jí)體系的重要一環(huán)。巴曙松在《巴塞爾新資本協(xié)議研究》中指出,行業(yè)因素對(duì)不同貸款人的償還能力的影響十分顯著,但是當(dāng)前(我國(guó)銀行)對(duì)行業(yè)的研究十分欠缺。巴塞爾銀行監(jiān)管委員會(huì)注意到了房地產(chǎn)貸款的特殊性。巴塞爾新資本協(xié)議中專門(mén)涉及了住房抵押貸款在內(nèi)部評(píng)級(jí)法中的處理。以此為背景,本文將對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行面臨的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究,而希望在文章結(jié)束時(shí)能對(duì)這個(gè)話題有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí),指出我國(guó)商業(yè)銀行在這一領(lǐng)域應(yīng)該努力的方向。
本文所言的信貸風(fēng)險(xiǎn),是指由于各種因素發(fā)生變化而對(duì)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)帶來(lái)的負(fù)面影響導(dǎo)致商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)或收益發(fā)生損失并最終引起信貸資產(chǎn)價(jià)值甚至銀行整體價(jià)值下降的可能性(尹尤憲2004)。所言房地產(chǎn)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)消費(fèi)的信貸資產(chǎn)遭受損失的可能性。信貸風(fēng)險(xiǎn)在本文中不同于信用風(fēng)險(xiǎn),也不同于信用風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他各種風(fēng)險(xiǎn)之涵義的總和,而是指這些風(fēng)險(xiǎn)落在銀行信貸資產(chǎn)之上的部分。
進(jìn)一步的,在“落在房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)之上的風(fēng)險(xiǎn)"中,本文主要論及巴塞爾協(xié)議關(guān)注的三類風(fēng)險(xiǎn)中的兩類(信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn))以及政策風(fēng)險(xiǎn)。由于利率自由化在我國(guó)尚未完成、巴塞爾協(xié)議中利率風(fēng)險(xiǎn)由第一支柱向第二支柱轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要在國(guó)內(nèi)完成(從而不涉及匯率變化)、針對(duì)某部分貸款的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究意義不大(利率、匯率變動(dòng)一般不會(huì)只作用于某類貸款)等原因,文章不涉及對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的論述。又因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生,國(guó)家政策的調(diào)控力度大且頻繁,對(duì)房貸資產(chǎn)價(jià)值變化影響較大,從而引入對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的分析。
文章對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的論述框架分為宏觀、中觀、微觀三個(gè)部分。三種風(fēng)險(xiǎn)中,政策風(fēng)險(xiǎn)放在宏觀部分進(jìn)行闡述,最體現(xiàn)行業(yè)特性的操作風(fēng)險(xiǎn)安排在第二部分論述,第三部分也有涉及,而更為重要的信用風(fēng)險(xiǎn)則在三個(gè)部分都有涉及。需要指出,三種風(fēng)險(xiǎn)類型往往有交叉,而不可能截然分開(kāi)。
宏觀方面,將研究房地產(chǎn)景氣周期和經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展往往隨宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而呈現(xiàn)周期性的變化,而房地產(chǎn)消費(fèi)貸款又大都是長(zhǎng)期貸款,用于抵押的房產(chǎn)在長(zhǎng)期內(nèi)價(jià)值可能發(fā)生較大的變化,如果用于抵押的房產(chǎn)價(jià)值長(zhǎng)期內(nèi)波動(dòng)性變大,則信貸風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加強(qiáng)。觀察兩個(gè)周期之間是否趨于一致,并利用這種周期進(jìn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理,決定在某個(gè)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)的發(fā)放采取寬松或緊縮的信貸政策,以及這種信貸政策的力度。此外本文還將針對(duì)中國(guó)國(guó)情,引入對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的分析!督鹑诜治鰣(bào)告》2005年第16期指出,從調(diào)查來(lái)看,金融機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)信貸中存在著政策風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)三類風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告所言的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),指的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),而不是針對(duì)銀行而言的匯率、利率等資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)雖然不單屬于信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)或操作風(fēng)險(xiǎn),但它最終會(huì)以三種風(fēng)險(xiǎn)中的一種或幾種為形式表現(xiàn)在商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)報(bào)表上。在中國(guó)對(duì)宏觀政策的把握無(wú)疑對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的控制相當(dāng)重要——特別是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)這樣一個(gè)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)來(lái)講,政府的調(diào)控力度是相當(dāng)大的。這些調(diào)控在長(zhǎng)期內(nèi)有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,然而在短期內(nèi)客觀上加劇了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
中觀方面,將從研究房地產(chǎn)行業(yè)的視角,來(lái)研究我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)給商業(yè)銀行帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。我國(guó)房地產(chǎn)貸款中有很多不規(guī)范行為,增強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。如在信貸抵押中估價(jià)師往往根據(jù)需要放大房地產(chǎn)價(jià)值。另外這一部分還會(huì)重點(diǎn)引入對(duì)現(xiàn)代資產(chǎn)組合理論的局部應(yīng)用,考察我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)信貸資產(chǎn)占其總體資產(chǎn)的比重,以及這些比重給它們帶來(lái)的潛在信貸風(fēng)險(xiǎn)。
微觀層面,針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,將把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為一種特殊企業(yè)來(lái)研究。將房地產(chǎn)商的總體財(cái)務(wù)情況作為一個(gè)代表性企業(yè)來(lái)研究,針對(duì)其財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì),提示商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸中的對(duì)策。再將上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的相應(yīng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與該代表性企業(yè)進(jìn)行比較,指出兩者之間償債能力的不同以及它們隨時(shí)間變化的趨勢(shì)。針對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款,通過(guò)分析我國(guó)目前情況的變化,進(jìn)而分析這些變化對(duì)按揭貸款還款人還款能力的影響。具體到我國(guó)目前的情況,房地產(chǎn)消費(fèi)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)不大,但長(zhǎng)期來(lái)看具有很強(qiáng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)消費(fèi)貸款多為長(zhǎng)期貸款,長(zhǎng)期內(nèi)借款人與其家庭發(fā)生突發(fā)事件的可能性增大;同時(shí)房地產(chǎn)抵押貸款合同下的房地產(chǎn)價(jià)值可能發(fā)生較大變化,誘發(fā)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
綜合來(lái)看,本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)如下:
1.對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了比較全面的研究(包括開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款),目前這類研究很少。全面刻畫(huà)了我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款目前面對(duì)的主要風(fēng)險(xiǎn)。
2.對(duì)房地產(chǎn)周期和經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系進(jìn)行了研究卜指出房地產(chǎn)運(yùn)行周期和經(jīng)濟(jì)周期之間固有的聯(lián)系,并進(jìn)一步指出房地產(chǎn)景氣波動(dòng)大于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。
3.對(duì)我國(guó)2003以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策進(jìn)行了梳理。從政策發(fā)布的時(shí)間、次數(shù)、內(nèi)容等方面得出對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的提示。
4.對(duì)若干銀行房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行了計(jì)算和比較。從資產(chǎn)組合理論角度對(duì)這些銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了評(píng)述。
5.對(duì)一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)公司的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,對(duì)他們的償債能力進(jìn)行了比較,并指出這些不同對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響。
7.期刊論文 周雁 淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 -現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息2009(11)
房地產(chǎn)是一個(gè)典型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身又具有投資大、周期長(zhǎng)、施工技術(shù)復(fù)雜、易受環(huán)境干擾等特點(diǎn),因此在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的因素也較多,致使房地產(chǎn)工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨各種風(fēng)險(xiǎn),而很多投資者也因?yàn)闊o(wú)法抵擋風(fēng)險(xiǎn)的襲擊而投資失敗,所以筆者依據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的生命周期,將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)分為幾大類,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并且提出相關(guān)的對(duì)策.
8.學(xué)位論文 鐘強(qiáng) 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的研究 2004
1998年到2004年上半年,商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)尤其是在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)方面保持著快速發(fā)展。然而快速擴(kuò)張的同時(shí),也埋下了許多隱患。中國(guó)人民銀行研究局課題組發(fā)布調(diào)查報(bào)告指出,我國(guó)房地產(chǎn)金融存在四大問(wèn)題;央行的一份調(diào)查揭示,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中違規(guī)問(wèn)題較為嚴(yán)重,其問(wèn)題范圍覆蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款,隱含很大風(fēng)險(xiǎn)。
本文共分四章,針對(duì)當(dāng)前我國(guó)銀行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中反映出來(lái)的各種現(xiàn)象和問(wèn)題,著重圍繞從銀行內(nèi)部建立房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制這個(gè)中心,分析認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)金融所面對(duì)的客觀環(huán)境,研究掌握房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)形成的原因和過(guò)程,在此基礎(chǔ)上,結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)防范的基本理論構(gòu)架,從整體的框架層面上嘗試著建立一個(gè)控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)架系統(tǒng),進(jìn)而以此構(gòu)架系統(tǒng)為指導(dǎo)對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)領(lǐng)域的三類風(fēng)險(xiǎn)控制
要點(diǎn)提出一些改進(jìn)建議。
本文認(rèn)為(第一章),我國(guó)商業(yè)銀行開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)面臨著這樣一種大的經(jīng)濟(jì)背景,首先,房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)自身發(fā)展的初級(jí)性,表現(xiàn)在一方面是粗放式發(fā)展,投資增長(zhǎng)過(guò)于迅猛,土地價(jià)格房產(chǎn)價(jià)格快速上漲,房地產(chǎn)供應(yīng)與需求在結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)位,空置率居高不下,市場(chǎng)中投機(jī)性買賣的規(guī)模出現(xiàn)擴(kuò)張的勢(shì)頭,另一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體營(yíng)運(yùn)能力低下,不能很好地促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展,加之我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展伊始土地政策對(duì)地價(jià)確定與征收的不科學(xué)性,致使房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展所必須依附的客體(房地產(chǎn)行業(yè))存在較大的不確定性。第二,我國(guó)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)展落后的現(xiàn)狀,制約著房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,并進(jìn)一步促成當(dāng)前房地產(chǎn)金融發(fā)展中房地產(chǎn)資金供給的單一性——我國(guó)商業(yè)銀行成為了該行業(yè)融資的主角;第三,銀行在發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)自身缺乏必要和行之有效的風(fēng)險(xiǎn)控制手段,使當(dāng)前商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展面臨著風(fēng)險(xiǎn)積累,風(fēng)險(xiǎn)增加和風(fēng)險(xiǎn)失控的危險(xiǎn)。
本文(第二章)在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的大范疇中,進(jìn)一步將房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分為三大類,即土地儲(chǔ)備類貸款風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人用房類貸款風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款風(fēng)險(xiǎn),三類風(fēng)險(xiǎn)具有聯(lián)動(dòng)性、集中性和長(zhǎng)期性的特點(diǎn),并且風(fēng)險(xiǎn)形成的原因各有不同。本文認(rèn)為土地儲(chǔ)備類貸款風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自政府、土地儲(chǔ)備中心和銀行自身三方面。來(lái)自于土地儲(chǔ)備中心方面的風(fēng)險(xiǎn),主要表現(xiàn)在貸款申請(qǐng)人主體資格的合法性上、擔(dān)保的有效性上、還款資金來(lái)源的權(quán)屬問(wèn)題上;來(lái)自政府方面的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在政府信用與執(zhí)政能力上;來(lái)自銀行的風(fēng)險(xiǎn)主要在于缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度與之相適應(yīng);而個(gè)人用房類貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成除了與個(gè)人信用有關(guān)外,還來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力、契約中條款的欠缺以及抵押擔(dān)保中的不確定性等等;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成,一方面來(lái)自當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中行業(yè)自身的不健全,如開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目自有資金缺乏,行業(yè)中信息的嚴(yán)重不對(duì)稱以及政府的行為等,另一方面,也有銀行管理不到位,缺乏針對(duì)性的管理制度等原因。
針對(duì)形成風(fēng)險(xiǎn)的這些原因,本文(第三章、第四章)還結(jié)合信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的有關(guān)理論知識(shí),以風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告,風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,風(fēng)險(xiǎn)決策,風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控為基本系統(tǒng)的理論構(gòu)架做指導(dǎo),從房地產(chǎn)信貸的“三查”系統(tǒng)到建立科學(xué)的“三權(quán)分立”業(yè)務(wù)流程,再到崗位設(shè)置,考核激勵(lì)以及強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)文化建設(shè)等方面構(gòu)建一套銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的架構(gòu)體系,在此基礎(chǔ)上,區(qū)分三類風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人用房類貸款風(fēng)險(xiǎn)和土地儲(chǔ)備類貸款風(fēng)險(xiǎn)分別從項(xiàng)目的選擇、項(xiàng)目的管理、資金的監(jiān)控、還款的保障等控制要點(diǎn)上作了相應(yīng)闡述并提出了一些有益的建議。
9.期刊論文 陳美球.張智 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制及其防范對(duì)策探討 -江西農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)2003,2(1) 房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效控制和防范,是保障房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康發(fā)展的基本要求.通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制的分析,把房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)歸納為能力風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)和制度風(fēng)險(xiǎn),并針對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),提出了一系列風(fēng)險(xiǎn)控制與防范對(duì)策.
10.期刊論文 何松.戴利青 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值回歸與化解房貸風(fēng)險(xiǎn)的新舉措——構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)期貨 -甘肅農(nóng)業(yè)2006(9)
近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速上漲,引發(fā)了一系列經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題,控制房地產(chǎn)價(jià)格,化解銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)提上議事日程.經(jīng)濟(jì)問(wèn)題應(yīng)盡量采取經(jīng)濟(jì)手段解決,本文試從發(fā)展房?jī)r(jià)指數(shù)期貨的必要性,可行性出發(fā),初步設(shè)計(jì)了一套房?jī)r(jià)指數(shù)期貨以減少以上問(wèn)題帶來(lái)的不良后果.
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