本文關(guān)鍵詞：2004年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展及房地產(chǎn)用地價(jià)格決定因素分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

第 27 卷 第 4 期 2013 年 4 月中國(guó)土地科學(xué) China Land SciencesVol.27 No.4 Apr.,20132004 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展及房地產(chǎn)用地價(jià) 格決定因素分析豐? 雷 1， 盧? 靜 2（1. 中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系， 北京 100872； 2. 中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心， 北京 100034）摘要： 研究目的： 主要基于中國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)， 對(duì) 2004 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展和特點(diǎn)進(jìn)行分 （1） 析， 并探討影響房地產(chǎn)用地價(jià)格的主要因素。研究方法、 描述分析、 計(jì)量分析。研究結(jié)果： 中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)具 有房地產(chǎn)用地供應(yīng)與房地產(chǎn)投資關(guān)系密切、 房地產(chǎn)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)受宏觀調(diào)控政策影響顯著、 房地產(chǎn)用地市場(chǎng)區(qū)域差異 性顯著， 以及房地產(chǎn)用地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)一致但波幅更大等特點(diǎn)（ ; 2） 房地產(chǎn)用地價(jià)格不僅由商品房?jī)r(jià)格、 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資等需求面因素決定， 而且受供地面積等供給面因素影響， 此外， 地方財(cái)政收入也是決定房地產(chǎn)用地價(jià)格的 顯著因素。研究結(jié)論： 房地產(chǎn)用地市場(chǎng)運(yùn)行與房地產(chǎn)市場(chǎng)、 宏觀經(jīng)濟(jì)之間具有顯著的相互影響關(guān)系， 同時(shí)， 房地產(chǎn)用地 （調(diào)節(jié)供地總量或結(jié)構(gòu)） 供應(yīng)及供地政策對(duì)房地產(chǎn)用地價(jià)格具有顯著影響， 供地政策 可作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要政 策工具。 關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng)； 房地產(chǎn)用地； 房地產(chǎn)用地價(jià)格； 土地政策； 宏觀調(diào)控 中圖分類(lèi)號(hào)： F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A （2013） 文章編號(hào)： 1001-8158 04-0029-07The Development of Real Estate Land Market and the Impact Factors of Residential Land Prices in China Since 2004FENG Lei1, LU Jing2 （1. Department of Land and Real Estate Management, School of Public Administration and Policy, Renmin University of China, Beijing 100872, China; 2. China Law Center for Land & Resources, Beijing 100034, China） Abstract: The purpose of this paper is to describe the development of real estate land market in China since 2004 and analyze the impact factors of residential land prices based on the data of the national dynamic monitoring system on land market. Statistical method and econometric tests are employed. The results indicate that there are four characteristics of China’ s real estate land market. First, real estate land supply and real estate investment are interacted with each other; Second, the structure of real estate land supply is significantly affected by macro-economic收稿日期： 2012-08-16 修稿日期： 2013-03-21 （71173226） 基金項(xiàng)目： 國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目 “轉(zhuǎn)型時(shí)期土地對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響及作用機(jī)制研究： 理論框架、 制度和資源約束及政策體系” ； 國(guó)家 “985 工程優(yōu)勢(shì)學(xué)科創(chuàng)新平臺(tái)項(xiàng)目” 專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)資助。 （1972-） 第一作者： 豐雷 ， 男， 山東聊城人， 博士， 副教授。主要研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、 統(tǒng)計(jì)和計(jì)量分析方法的應(yīng)用。 E-mail: fenglei@mparuc.edu.cn （1976-） 通訊作者： 盧靜 ， 男， 湖北當(dāng)陽(yáng)人， 碩士， 副研究員。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)。E-mail: ljing206@163.com

30中國(guó)土地科學(xué) 2013 年 4 月 第 4 期regulation policies; Third, there was regional difference of residential land market; Lastly, the trend of land price is as same as that of house price while the fluctuation of land price was more volatile than that of house price. The paper further finds that the land prices were determined by both of the factors from demand side such as real estate price and real estate investment, and also the factors from supply side such as the area of real estate land supply. Besides, local fiscal income was also a significant factor that determined the land price. It is concluded that land market, house market and macro-economy are interacted with each other significantly. Meanwhile, land prices are affected by real estate land supply and land policies. It means that land policies of land supply can be used as a policy tool for macroeconomic regulations. Key words: land market; residential land; residential land price; land policy; macro-economic regulation1 引言目前中國(guó)仍處于由計(jì)劃體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌時(shí)期， 土地市場(chǎng)有了較大發(fā)展， 但很難說(shuō)已成為配置土地資 源的基礎(chǔ)性手段。長(zhǎng)期以來(lái)習(xí)慣采用計(jì)劃手段進(jìn)行土地資源的配置， 而這種主要由中央決定總量指標(biāo)并逐級(jí) 分配下達(dá)給地方的方式， 已逐漸與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)發(fā)展不相適應(yīng)。黨的十六大明確提出 “在更大程度上發(fā)揮市 場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用” ， 十七大又進(jìn)一步提出 “從制度上更好發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用” 。 房地產(chǎn)用地市場(chǎng)是保障房地產(chǎn)用地有效配置以及房地產(chǎn)市場(chǎng)良好運(yùn)行的重要手段， 通過(guò)價(jià)格信號(hào)的作用， 反映 房地產(chǎn)用地資源的稀缺程度以及需求狀況。同時(shí)， 競(jìng)爭(zhēng)的不充分性以及信息的不對(duì)稱(chēng)性等導(dǎo)致 “市場(chǎng)失靈” ， 需 要政府在微觀和宏觀兩個(gè)層面對(duì)房地產(chǎn)用地的開(kāi)發(fā)利用進(jìn)行干預(yù)。房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的運(yùn)行不僅反映了房地產(chǎn) 用地需求和供給兩方面的共同作用， 而且也體現(xiàn)了住房、 金融、 財(cái)稅、 社會(huì)保障等多項(xiàng)政府調(diào)控政策的交互影 響。因此， 對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的發(fā)展、 特點(diǎn)和問(wèn)題進(jìn)行分析，， 對(duì)于探索中國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律以及完善土 地宏觀調(diào)控政策的制定等具有重要意義。 土地價(jià)格是反映土地市場(chǎng)運(yùn)行的核心指標(biāo)， 地價(jià)的決定因素是目前學(xué)術(shù)界研究的一個(gè)熱點(diǎn)。由于阿朗索、 關(guān)于城市內(nèi)部地價(jià) 穆特以及米爾斯等基于李嘉圖級(jí)差地租論和屠能區(qū)位地租論所發(fā)展的單中心城市模型 [1-3]， 決定因素的研究較為成熟， 近期對(duì)中國(guó)城市內(nèi)地價(jià)決定因素的實(shí)證研究也較多 [4-5]。城市間或區(qū)域間房?jī)r(jià)和地 價(jià)的巨大差異也需要解釋?zhuān)?這類(lèi)研究則相對(duì)較少。亨德森提出了經(jīng)典的城市體系一般均衡模型， 以解釋城市最 從更微觀的 優(yōu)規(guī)模和城市數(shù)目的決定 [6]。克魯格曼則構(gòu)建了壟斷競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模報(bào)酬遞增條件下的一般均衡模型， 然而大多 層次解釋經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間集聚現(xiàn)象 [7]。上述研究為城市或區(qū)域間地價(jià)決定因素研究提供了理論基礎(chǔ)， 認(rèn)為不同城市 數(shù)實(shí)證研究是以勞動(dòng)力市場(chǎng)為主并構(gòu)建工資方程。羅貝克和羅森建立了城市間舒適度模型 [8-9]， 的地價(jià)或工資差異是由于其舒適度差異的資本化所導(dǎo)致， 有學(xué)者基于該模型對(duì)歐美的城市或區(qū)域間地價(jià)差異 構(gòu)建聯(lián)立方程對(duì)中國(guó) 35 個(gè)大中城市以及長(zhǎng)三角地區(qū) 25 進(jìn)行了實(shí)證分析 [10-11]。張娟鋒等借鑒潑特潘的模型 [12]， 個(gè)城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)差異進(jìn)行實(shí)證分析 [13-14]。上述文獻(xiàn)的一個(gè)主要問(wèn)題是側(cè)重對(duì)地價(jià)決定的需求面因素的分 析， 而對(duì)供給面的分析較少， 特別是忽視了土地供應(yīng)以及政府供地行為的影響。 2004 年以來(lái)， 中國(guó)政府積極運(yùn)用土地、 房地產(chǎn)政策參與宏觀調(diào)控， 在�？偭�、 調(diào)結(jié)構(gòu)、 促集約、 嚴(yán)監(jiān)管等各 環(huán)節(jié)發(fā)揮了重要作用。本文主要基于中國(guó)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的土地?cái)?shù)據(jù)， 并系統(tǒng)收集整理宏觀經(jīng)濟(jì)、 房地 產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)， 應(yīng)用描述分析和計(jì)量分析方法， 對(duì) 2004 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展和特點(diǎn)等進(jìn)行分析， 并 探討影響房地產(chǎn)用地價(jià)格的主要因素， 為土地和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供實(shí)證依據(jù)。

豐雷等： 2004 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展及房地產(chǎn)用地價(jià)格決定因素分析312 2004 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的發(fā)展和特點(diǎn)2.1 房地產(chǎn)用地供應(yīng)總量與房地產(chǎn)投資具有顯著的正相關(guān)關(guān)系 （圖 1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量與房地產(chǎn)投資之間具有顯著的正相關(guān)關(guān)系 。二者的簡(jiǎn)單相關(guān)系數(shù)為 0.91； Granger 因果檢驗(yàn)則表明， 二者在 1% 的統(tǒng)計(jì)顯著性水平下互為 Granger 因。注： “04Q1” 表示 “2004 年第 1 季度” ， 其他同。圖12004 — 2011 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資Fig.1? Real estate land supply and fixed investment of real estate between 2004 and 20112.2 房地產(chǎn)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)受宏觀調(diào)控政策影響顯著 2004 年以來(lái)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地占建設(shè)用地供應(yīng)總量的比例一直保持在 30% 稍強(qiáng)的水平， 僅 2008 年 1 季度曾 達(dá)到過(guò) 48.7% 的最高值， 其他季度均較為穩(wěn)定。但是， 2011 年下半年以來(lái)， 這一趨勢(shì)發(fā)生了顯著變化， 2011 年 3 季度和 4 季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地占比僅為 25.2% 和 26.3%， 是歷史最低值； 而同期交通、 水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地占比 則由通常的 20% 多上升至 44% 以上。這說(shuō)明宏觀調(diào)控政策對(duì)建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響非常明顯， 國(guó)家區(qū)域發(fā) 展戰(zhàn)略以及加快水利設(shè)施建設(shè)等宏觀政策的實(shí)施， 導(dǎo)致交通、 水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地占比大幅提高， 而限購(gòu)等房 地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)作用則導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地占比的回落。 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的用途結(jié)構(gòu)看， 住宅用地的供應(yīng)一直是主體， 大致占 70% 以上， 商服用地的比例一般在 （如 2009 — 2010 年） 30% 以下。從時(shí)序發(fā)展來(lái)看， 總體上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的用途結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定， 不過(guò)近些年 與 （如 2004 — 2005 年） 前些年 相比， 住宅用地占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的比例有上升趨勢(shì)， 商服用地的占比則有下降趨 （圖 2） 勢(shì) 。聯(lián)系后面有關(guān)二者的價(jià)格關(guān)系及變化的分析， 則可看出， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓價(jià)格中 “商住倒掛” 現(xiàn) 象的長(zhǎng)期存在， 是導(dǎo)致住宅用地的需求超過(guò)商服用地的一個(gè)重要原因。 進(jìn)一步分析住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 普通商品住房用地是主體， 一直占大約 70% — 80% 的比例， 在 2008 年 1 季度和 2011 年 1 季度曾達(dá)到歷史最高值約 90％； 其次是經(jīng)濟(jì)適用房用地， 大約占 10% — 15%， 在 2011 年 3 季度 曾達(dá)到歷史最高值 17.5％； 廉租住房用地供應(yīng)比例的增加則體現(xiàn)了政策因素對(duì)土地供應(yīng)的顯著影響， 由于近些 （圖 3） 年越來(lái)越強(qiáng)調(diào)廉租房建設(shè)等政策， 廉租住房用地占比從 2007 年的不到 1% 上升至 2011 年下半年的 6% 。 2.3 房地產(chǎn)用地市場(chǎng)具有顯著的區(qū)域差異性 與整體的土地市場(chǎng)空間分布規(guī)律一致， 中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)具有顯著的區(qū)域差異， 東、 中、 西部地區(qū)不僅房

32中國(guó)土地科學(xué) 2013 年 4 月 第 4 期圖2 喋喈喌     2004 — 2011 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)Fig.2? Structure of Real Estate Land Supply between 2004 and 2011?????? ???? ?????? ??2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 圖3 2004 — 2011 年住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)Fig.3? Structure of housing land supply between 2004 and 2011喋???N喌        2 2 2圖4???? ???? ????2 22 22 22 222006 — 2011 年?yáng)|中西部地區(qū)房地產(chǎn)用地出讓價(jià)格Fig.4? Real estate land prices in different regions between 2006 and 2011地產(chǎn)用地總量， 而且房地產(chǎn)用地價(jià)格都存在著巨大的差異。首先， 房地產(chǎn)用地市場(chǎng)的供地總量存在著顯著的區(qū) 域差異。東部地區(qū)一般占總供地量的 50% 以上， 2006 年 1 季度曾達(dá)到 69.4% 的歷史最高值； 中部和西部地區(qū)一 般分別占總供地量的 20% 多， 二者之間差異不大。從時(shí)序發(fā)展來(lái)看， 隨著加強(qiáng)中西部發(fā)展等區(qū)域政策的實(shí)施， 中西部地區(qū)的供地比例有逐年增加的趨勢(shì)， 2011 年各季度東部地區(qū)供地占比降至 45% 左右， 2011 年 3 季度更是 達(dá)到 38.5% 的歷史最低值， 同期中部和西部地區(qū)的供地比例則分別上升至 32.5% 和 29%。其次， 東部地區(qū)與中

豐雷等： 2004 年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展及房地產(chǎn)用地價(jià)格決定因素分析33西部地區(qū)房地產(chǎn)用地的價(jià)格差異也很顯著， 并且有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。從圖 4 中可以看出， 2006 年 1 季度， 東、 中、 西部地區(qū)的房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)相差并不大， 但是到 2011 年 4 季度， 則分別為 2585.2、 1379.7 和 1357.9 元 /m2， 中 部和西部地區(qū)幾乎沒(méi)有差異， 但均僅為東部地區(qū)地價(jià)的一半水平， 差異巨大。 2.4 房地產(chǎn)用地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格趨勢(shì)一致， 但波幅更大 地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系在理論界一直存在爭(zhēng)論， 也是現(xiàn)實(shí)中的重要問(wèn)題， 至今仍無(wú)統(tǒng)一的結(jié)論。盡管李嘉圖的 級(jí)差地租模型給出了二者關(guān)系的一個(gè)基本認(rèn)識(shí)， 但是該模型假設(shè)嚴(yán)格， 并且更加適用于分析農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)而非房 地產(chǎn)市場(chǎng)， 因此現(xiàn)實(shí)中地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系仍然是一個(gè)實(shí)證的問(wèn)題， 即不同地區(qū)、 不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期地價(jià)與房?jī)r(jià) 二者的關(guān)系可能會(huì)有不同。從中國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)描述分析看， 二者的互動(dòng)關(guān)系是顯著的。進(jìn)一步分析地 價(jià)增速與房?jī)r(jià)增速之間的關(guān)系， 二者的變動(dòng)趨勢(shì)基本一致， 即具有顯著的正相關(guān)關(guān)系， 并且， 地價(jià)波動(dòng)的幅度遠(yuǎn) 大于房?jī)r(jià)的波動(dòng)。從圖 5 中可以看出， 商品房?jī)r(jià)格和住宅價(jià)格的同比增速一般在 20% 以內(nèi)， 但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用 地出讓價(jià)格和住宅用地出讓價(jià)格的同比增速卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 20%， 增速最高的 2007 年 4 季度以及 2009 年 4 季度至 2010 年 1 季度， 均超過(guò)了 80%。這說(shuō)明， 地價(jià)的變動(dòng)顯然不能僅由需求面特別是房?jī)r(jià)的變動(dòng)來(lái)解釋?zhuān)?還應(yīng)考查 其他方面的因素特別是供給面因素的影響。比較商服用地出讓價(jià)格與住宅用地出讓價(jià)格的關(guān)系， 發(fā)現(xiàn)中國(guó)土 地市場(chǎng) “商住倒掛” 現(xiàn)象嚴(yán)重。由圖 6 可見(jiàn)， 從 2006 — 2011 年， 大部分季度住宅出讓價(jià)格均高于商服用地出讓 價(jià)格。不過(guò)， 從 2011 年各季度的趨勢(shì)來(lái)看， 由于限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響， 導(dǎo)致對(duì)住宅用地的需求下降， 從而進(jìn)一步影響了住宅用地的出讓價(jià)格， 2011 年 4 季度商服用地出讓價(jià)格開(kāi)始高于住宅用地出讓價(jià)格。喋喌         2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 ??????? ?????У?? ?????У? ??圖52007 — 2011 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地價(jià)格與商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比增速Fig.5? Growth rates of residential land price and house price between 2007 and 2011喋???N喌       2 2 2 2 圖6 2 2 2 2 2 2 2 ????????У? ????????У?2004 — 2011 年商服用地出讓價(jià)格與住宅用地出讓價(jià)格Fig.6? Commercial land price and housing land price between 2004 and 2011

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  本文關(guān)鍵詞：2004年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)發(fā)展及房地產(chǎn)用地價(jià)格決定因素分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。