本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目開發(fā)風(fēng)險管理研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

第一章引言；資金沉淀，運轉(zhuǎn)緩慢，投資發(fā)生困難，利息負擔(dān)加重，；房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，同；１．１．２研究目的；本文的研究目的就是站在開發(fā)商的角度，把先進的風(fēng)險；１．１．３研究意義；本文的研究意義表現(xiàn)在以下幾個方面：；１．有助于提高開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險的識別；２．有助于開發(fā)商建立科學(xué)的風(fēng)險決策機制，保障開發(fā)；３．有利于提高丌發(fā)商風(fēng)

第一章引言

資金沉淀，運轉(zhuǎn)緩慢，投資發(fā)生困難，利息負擔(dān)加重，開發(fā)投資出現(xiàn)容易新的風(fēng)險。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，同時房地產(chǎn)業(yè)又是一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)、Ｉｋ，具有許多不確定性，這些不確定性對房地產(chǎn)開發(fā)的成敗起著決定性的作用。因此要避免房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險，就需要在投資決策以前科學(xué)地、最大限度地分析和預(yù)測風(fēng)險，對未來可能發(fā)生的風(fēng)險狀態(tài)、影響因素和變化趨勢做出分析和判斷，為風(fēng)險決策和管理奠定基礎(chǔ)，只有對風(fēng)險做出科學(xué)預(yù)測，預(yù)先采取有效的措施，才能做到有的放矢，將風(fēng)險控制在最低限度，減少風(fēng)險有可能造成的損失，提高開發(fā)經(jīng)濟效益。

１．１．２研究目的

本文的研究目的就是站在開發(fā)商的角度，把先進的風(fēng)險管理理念與房地產(chǎn)開發(fā)實踐相結(jié)臺，分析、研究房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能存在的風(fēng)險及其應(yīng)對措施，并通過建立房地產(chǎn)丌發(fā)風(fēng)險預(yù)警管理模型，實現(xiàn)對可能出現(xiàn)風(fēng)險的超前警告、超前管理，有助于開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中合理地處置風(fēng)險，對企業(yè)在復(fù)雜環(huán)境下預(yù)防風(fēng)險危機具有直接的操作價值。

１．１．３研究意義

本文的研究意義表現(xiàn)在以下幾個方面：

１．有助于提高開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險的識別，在開發(fā)實踐中增強風(fēng)險理念。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)的過程，風(fēng)險較多，，加強風(fēng)險管理有助于開發(fā)商識別風(fēng)險，認清風(fēng)險本質(zhì)，適應(yīng)如今開發(fā)市場充滿變化和不確定性的環(huán)境。

２．有助于開發(fā)商建立科學(xué)的風(fēng)險決策機制，保障開發(fā)項目決策的詐確性，消除或減少由于決策失誤而帶來的投資損失。

３．有利于提高丌發(fā)商風(fēng)險管理水平，加強風(fēng)險損失的防范與控制，保障開發(fā)項目的順利實現(xiàn)。風(fēng)險管理的各種行之有效的風(fēng)險防范與控制措施，有助于將房地產(chǎn)開發(fā)活動中面臨的風(fēng)險損失減少到最低限度，使開發(fā)商避免和減少那些可以規(guī)避的風(fēng)險損失，且在風(fēng)險損失發(fā)生后，通過采取有效的手段及時處理、補救，不使損失擴大。

４．有助于減小開發(fā)商利潤和現(xiàn)金流量的波動，維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定。有效的風(fēng)險管理，可以避免因風(fēng)險事件突發(fā)引起對開發(fā)商巨大的財務(wù)沖擊并在災(zāi)后獲得各種必要的資金補償，以保證企業(yè)的生存和穩(wěn)定經(jīng)營。

５．有利于提高玎發(fā)商的經(jīng)濟效益。風(fēng)險管理以最小成本獲耿撮大風(fēng)險管理效果為宗旨，通過風(fēng)險管理可以達成減少風(fēng)險損失，提高開發(fā)項目經(jīng)濟效益的目效果為宗旨，通過風(fēng)險管理可以達成減少風(fēng)險損失，提高開發(fā)項目經(jīng)濟效益的目

第一章引言

標(biāo)。

６．有助于開發(fā)商建立和加強與銀行、消費者以及建筑承包商等方面的關(guān)系。一個能充分防范風(fēng)險的開發(fā)商總是受到人們信賴的，而這些對開發(fā)項目的融資和銷售等都有很大的幫助。

１．２國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

１．２．１國外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險研究首先產(chǎn)生于西方發(fā)達國家，并在這些地區(qū)發(fā)展后逐步引入推廣到發(fā)展中國家。風(fēng)險管理這個名詞最早出現(xiàn)于１９５０年加拉格爾（Ｇａｌｌａｇｈｅｒ）的調(diào)查報告“鼬ｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＮｅｗＰｈａｓｅｏｆＣｏｓｔＣｏｎｔｒｏｌ”；同年，莫布雷（Ｍｏｗｂｒａｙ）等人在合著的《保險學(xué)》一書中詳細闡述了“風(fēng)險管理”的概念。而對風(fēng)險管理學(xué)系統(tǒng)研究的開始，則以１９６３年梅爾（Ｍｅｈｒ）和赫奇斯（Ｈｅｄｇｅｓ）《企業(yè)的風(fēng)險管理》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔｉｎＢｕｓｉｎｅｓｓＥｎｔｅｒｐｒｉｓｅ）和１９６４年威廉姆斯和漢斯《風(fēng)險管理與保險》（ＲｉｓｋＭａｎａｇｅｍｅｎｔａｎｄＩｎｓｕｒａｎｃｅ）這兩本書的出版為標(biāo)志，前者后來成為該學(xué)科領(lǐng)域影響最為深遠的歷史文獻。１９８７年英國南安普頓大學(xué)會計與管理科學(xué)系主任Ｃ．Ｂ．Ｃｈａｐｍａｎ教授在《融ｓｋＡｎａｌｙｓｉｓｆｏｒＬａｒｇｅＰｒｏｊｅｃｔｓ：ＭｏｄｅｌｓＭｅｔｈｏｄｓａｎｄＣａｓｅｓ））一書中提出了“風(fēng)險工程”的概念。他認為，風(fēng)險工程是對各種風(fēng)險分析技術(shù)的集成，它以更有效的風(fēng)險管理為目的，范圍更廣，方式更靈活。該框架模型的構(gòu)建彌補了單一過程的風(fēng)險分析技術(shù)的不足，使得在較高層次上大規(guī)模地應(yīng)用風(fēng)險分析領(lǐng)域的研究成果成為可能。

在西方發(fā)達國家，雖然系統(tǒng)地進行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險的研究很少，但是對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險的研究卻很早開始了相關(guān)的分析工作，發(fā)展到現(xiàn)在已有很多的風(fēng)險分析和評估方法。特剮是近二、三十年來，風(fēng)險分析不僅是可行性研究中一項不可缺少的內(nèi)容，而且已經(jīng)逐漸成為一門獨立的學(xué)科。其研究里程可劃分二階段：１９６０年以前，投資風(fēng)險研究主要是用傳統(tǒng)的經(jīng)濟——財會分析方法。１９６０年以后，管理方法引進了研究領(lǐng)域，創(chuàng)立了工程——管理科學(xué)方法，增強了解決實際問題的能力，這對進行房地產(chǎn)丌發(fā)風(fēng)險的研究有一定的指導(dǎo)和借鑒意義。１．２．２國內(nèi)研究現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)尚處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，有關(guān)其投資風(fēng)險的研究剛剛起步，并分布于各類投資管理研究中。近年來，我國對風(fēng)險領(lǐng)域的研究也在逐步的開展。國內(nèi)的許多專家學(xué)者從各自的角度對項目風(fēng)險管理研究進行了深入的討

論。顧昌耀和邱菀華（１９９ｉ）首次將熵域拓展到復(fù)數(shù)用于風(fēng)險決策研究。雷勝強（１９９６）在其研究中著重介紹了國際工程項目風(fēng)險的應(yīng)對防范措施。于九如（１９９９）則對大型風(fēng)險分析理論與應(yīng)用進行了系統(tǒng)闡述。趙樹寬、馬力（２００２）從資源風(fēng)險、工程風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策法律風(fēng)險等角度分別建立了大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險綜合評價指標(biāo)體系，并運用Ｆｕｚｚｙ與ＡＨＰ結(jié)合的思路，提出了大型房地產(chǎn)項目風(fēng)險模糊綜合評價模型…１。趙振宇、劉伊生（２００３）將可靠性工程研究的故障樹分析法引入工程項目風(fēng)險管理，并探討項目風(fēng)險識別模式、風(fēng)險因素量化等問題，基于最小割集法對風(fēng)險故障樹進行旨在識別項目薄弱環(huán)節(jié)的定性分析；用二態(tài)系統(tǒng)和概率理論對項目成功度和判定降低項目風(fēng)險成本最小化的風(fēng)險源問題進行定量分析…１。喬婉風(fēng)、張聲東（２００４）建立了基于蒙特卡羅方法的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析模型，結(jié)合某一房地產(chǎn)項目實例，建立了計算機仿真模型，并對仿真結(jié)果作了精度分析和風(fēng)險分析“…。

目前，國內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理的研究主要是在風(fēng)險的識別、防范和投資決策上。定性分析和經(jīng)驗決策仍是進行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析常用的方法，定量分析有所應(yīng)用，但不能很好反映風(fēng)險的本質(zhì)，決策失誤的現(xiàn)象大量存在。另外有些文章研究把金融領(lǐng)域的風(fēng)險管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理中，如有價證券投資組合方法，也都是一些零散的單一的風(fēng)險管理方法研究。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)全面風(fēng)險管理的系統(tǒng)研究是國內(nèi)有關(guān)專家和學(xué)者正在積極探索的課題。

１．３本文的研究內(nèi)容和架構(gòu)體系

１．３．１本文的研究內(nèi)容

本文運用房地產(chǎn)投資風(fēng)險研究中一些成熟的理論和方法，結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，以風(fēng)險管理程序為脈絡(luò)，對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程從風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對到風(fēng)險監(jiān)控等方面進行系統(tǒng)研究和論述，同時提出了房地產(chǎn)＿丌發(fā)風(fēng)險預(yù)警管理系統(tǒng)，通過建立房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險評價、預(yù)警、決策體系，為開發(fā)商處置風(fēng)險提供及時可靠的信息。

１．３．２本文的架構(gòu)體系本論文的架構(gòu)體系如圖Ｉ－Ｉ所示。

圖１－１本論文的架構(gòu)體系

第二章房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理概述

第二章房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理概述

２．１房地產(chǎn)開發(fā)

２．１．１房地產(chǎn)開發(fā)的含義

房地產(chǎn)開發(fā)是指由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)、管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括ｌＯ個階段：

１．開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想

在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

２．可行性研究

開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究�？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么這個開發(fā)項目就此結(jié)束；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以進行到最后的階段。

３．申請項目用地

土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步，由于在我國土地資源是極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的關(guān)鍵條件。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，目前只有少數(shù)幾種情況可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。

４．項目設(shè)計

根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個具體步驟。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書。開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表，方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)

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