摘要：保障房的出現是為了解決國家收入低的人群買不起住房所做出的新舉措。不僅是對生活在底層人民的關懷，更是對社會的財富的再次分配。保障房的重大意義在于，它的實施標明了社會文明的進步。這幾年下來，加快推進快速建設保障房的同時，出現了一些不可忽視的問題。

關鍵詞：保障性住房；經濟適用房利潤比；戶型與面積；結構造價

一、保障性住房建設存在的現實問題

根據我國市場經濟改革后的狀況而言,在保障房的起步比其它國家較晚,由于沒有經驗，各種規(guī)劃和相關體制也不夠完善。保障房的發(fā)展著實緩慢,還是處在探索的期間，因為我國并沒有這方面的經驗,所以不論從保障房布局,建設,質量監(jiān)管，后期配置和管理都存在不合理的問題。

（一）法制不健全

處在經濟條件下的大市場中,保障房卻沒有相關法律和管理制度。但是在其他方面法律仍是神圣不可侵犯的，唯獨在保障房方面經驗較少,所以住房保障方面的法律并不完善,從保障房建設之初到現在,保障房方面時有問題發(fā)生。據有關問題國務院、建設部均立即印發(fā)相關“規(guī)定”、“通知”、“決定”解決問題辦法,出臺的政策并沒有得到足夠的重視,因為這些政策沒有一個完善的框架,很多問題的解答只是局限于當時的情況而言。政策和實際不能非常好地銜接在一起。而且這些都是由國務院,建設部,地方政府等印發(fā)的,沒有一個是全國人大或者全國人大常務委員會頒布的法律。由此可以看出,關于保障性住房的政策都是較低層次的立法,印發(fā)時間間隔近,政策和政策之間缺乏法律的統(tǒng)一性和權威性。所以就不能有效的解決問題，并且對違規(guī)行為并沒有規(guī)定明確的懲治辦法,在實踐中并沒有形成法律的強制約束力。所以,我國保障性住房制度還需要進一步靜觀其變而制定。

（二）資金籌措和征地拆遷壓力的分析

保障性住房制度推行之時起,政府承就備受來自各方面的壓力。因為政府作為保障性住房的建設投資主體,在保障性過程中起到非常重要的作用。從保障性住房的提地劃分,房產開發(fā)商的投標,還是住房建成后對居民的保障補給都需府從中支持、協(xié)調、投資到都需要認真處理。在建設保障性住房的過程中需要經受征地強拆的壓力，但可以參考有關法律：《憲法》,下至《土地法》《物權法》中都明確的規(guī)定,政府在為了公共利益的前提下,可以征用土地。真正存在壓力的一部分是資金的籌集、財政投資方面。雖然我國政府可以征用土地，但是還要付一筆拆遷費作為賠償。而征來的地是為保障性住房做建筑用地的,但我國明確規(guī)定了,保障性住房的土地只能是政府政策性的劃撥給用地單位,近乎免費的劃撥。作為拆遷的資金缺口是需要政府自己填補的。而且我國實行的是國家土地出讓制度,這使得土地招標時價格會越來越高。政府的財政收入中的大部分是由土地招標得來的。至于那些財政收入缺乏的政府,每年土地的出讓金就可以達到當年總財政收入的大多數，就要為保障性住房無償劃撥所選定的土地。導致政府的財政會變得非常緊張,財政赤字也會大大增加。所以說，即便是保障房已經順利建成完畢,地方政府必須要為保障房的住戶繼續(xù)進行補助或者實物上的補給。

（三）保障房質量問題的分析

保障房就是為了解決民生問題而生的,在現階段并沒有制定出專門性的法律,所以道德就成了約束的警戒線。說白了，所謂保障房就是良心房、在建設和監(jiān)制部分需要盡心，但是這些保障房卻很難得到安全。質量方面得不到保證，使得民心不安。自從2012年起,“武漢市有關部門組織了專門小組對80個保障房項目進行了仔細檢查,那些已經入住使用的保障房質量問題還是令人擔憂。在排查的14個電梯項目中都存在著安全隱患，不僅如此還有墻體開裂的問題，跟別說是滲漏等。而這些項目還是重點監(jiān)督的，安全問題還是影人堪憂。比如，在首都，江蘇，廣州等地的保障房也出現了質量問題。首都的經濟適用房，出現了樓體下陷，歸根到底就是地基的質量不過關。同年，海淀區(qū)的用材出現斷裂，鋼筋水泥的用量不達標。明悅灣項目中分為商品房和保障性住房,對建成的商品房進行質量檢查時發(fā)現,作為同期建設的僅有保障性住房的安全問題并沒有得到落實。再者，承建單位是同一家房產開發(fā)公司,同樣的建筑單位,又是在同時建設的住房,只是因為其性質不一樣,建設商就建出了完全兩樣的房子。這充分說明了一個問題，商人謀求的只是同比更多的利潤，而保障房得不到利潤，所以對其質量方面就不上心。再比如說，杭州市某處名苑小區(qū),600多套經濟適用房在客戶入住之后,竟然有多達400戶業(yè)主要求重新維修。業(yè)界負責開發(fā)商之后發(fā)表了聲明,是因為保障房存在墻體走形,,地基下陷，屋頂滲水,保溫層不夠標準,電梯線路隱患等十幾處質量問題。再如2008年建的杭州市丁橋后珠辰秀嘉園的經濟適用房,也是屬于較大型的保障房工程,在3000多套適用房中盡有一半多人拒絕收房。主要原因是門窗密封不嚴密,墻面有大面積裂縫,粉刷和鋪裝超標,房頂滲水漏水，隔音效果不好等問題。深圳市建立的第一個經濟適用房,地處市區(qū)的桃源村三期樓盤,共占地總面積約9萬平方米,總投資計劃8.2億,房屋數目總計近3000套。自2008年年底建成到現在為止,小區(qū)內經入住的1300多套房屋業(yè)主集體投訴說是住房普遍出現了走樣，裂縫等質量問題。

（四）外部配套建設問題的分析

保障房的建設旨在解決住房這一大的民生問題，這對低產階級的群眾是件好事但是隨著整個房產業(yè)的升溫,保障房的外部配套建反倒出現了大問題。由于我國實行的是保障房建筑土地近乎無償的劃撥制度,政府為了緩解財政壓力,一般會先將地段較好的區(qū)域考慮給商品房,獲得較多的土地出讓金,而后在稍偏一點的地段建設保障性住房,尤其是在寸土寸金的大城市,想在市區(qū)內建設保障房,難度十分大,如果有也只是零星幾個示范項目,在市區(qū)內大范圍的建立保障房項目在目前階段不太現實。這就導致了保障房大都處在稍微偏遠的地段。而這些地段的外部配套設施相對來說沒有市中心那么方便,比如交通,學校,商場,醫(yī)院等。

二、我保障性住房制度設計

（一）完善配套的法律法規(guī)

建立完善保障性住房的法律制度,提高立法層次。保障房制度的完善用了很久的時間，所以發(fā)展較晚，而現在推行的政策很多都是當保障房遭遇問題是開始研究的。頒布的眾多政策之間間隔時間短,目的不同,所以政策十分混亂,且都是一些《決定》《意見》,并且它們都是層次較低的政策，并不能很好地解決問題。正是因為我國在這方面沒有經驗,那些政策只是理想化的,表面上看來好像可以解決問題,可是在實踐執(zhí)行中才會感覺不符合實際情況。在我國還沒有出臺基本法律來規(guī)范這個制度，所以才會導致問題層出不群。若是從保障性住房產生的社會背景來看,那是是政府為了解決民生問題而展開的惠民政策,只是社會保障體系中的一部分,所以在相關法律方面沒有惠民政策的賞罰。至于那些政策內容沒有穩(wěn)定性,只是依照實際過程中出現的問題而進行規(guī)定的,所以它絲毫沒有法律的權威性。當出現的問題特別嚴重的時候,政府立馬著手制度，頒布解決這個問題的規(guī)章制度。在問題稍有緩和時,政府也就將注意力放到了別處。在我看來,只有將保障性住房制度變成了明文規(guī)定的法律才會真正是一項惠民措施。這樣說來，同時也對政府也可以進行強制約束,低產階級才可以滿足“居有其所”的夢想。為了讓保障房能夠真正的落到實處,為百姓謀福利，目前就應該盡快的出臺專門的法律來解決住房保障的問題。畢竟,住房保障是生活安定不可或缺的物質保證,況且己經有了這些年的經驗積累,我國也已經有了制定《住房保障法》的能力。所以在基本法律的框架中,相對完善法律法規(guī),對保障房進行嚴格的整治和規(guī)范。

（二）建立動態(tài)監(jiān)督管理機制

保障房在實際的分配、準入退出過程中,騙租騙購的情況時有發(fā)生。除去懲處騙購者方面,在政府這個層面,應該建立確實可行的保障制度。應用人保,稅務,房管,銀行相關部門的全面的住房保障監(jiān)管系統(tǒng)。就拿上海市民政局構建的“居民收入核對系統(tǒng)”來說，它起到了一個非常正面而積極的作用。據報紙上說,“上海市在保障房分配過程中,在民政、政券、房產、勞動等幾個部門建立了信息交換的制度,在個人同意,保護私人隱私的原則性前提下,對保障房申請人的各種信息進行比對,掌握,最后匯總出申請人家庭的實際經濟情況”。其中這些措施包括載入信息，管理房產方面的狀況，申請人的財產數量，有無車貸等信息都恰到好處的解決了這一問題。由于保障房本身就是為低產階級而設立的，所以在申請人經濟方面必須要嚴格審核，決不能讓有些人投機取巧，為自己謀福利。據悉,上海已經對廉租房試點進行了這項核對系統(tǒng),期間查處了近2000家申報人的經濟狀況和實際經濟狀況有較大出入的廉租房家庭。通過該系統(tǒng)，我們對于申請人的財產擁有較為清晰了，這樣才可以偷民公開的進行合理分配。上海市這個對居民收入核對方式是相當成功的，可以在全國大的范圍開展,這樣就可以加大對騙購騙租者的查處力度了。由此而來，我們就可以在申請人信息源頭就把騙購的伎倆掐沒了。

（三）完善保障房的后期政策

保障房質量方面實行主體終身負責制�，F階段保障房的建設并沒有形成完整的法律體系可供去約束,可以說它的出現就是為了維護廣大群眾的利益。解決了人民生活中的大事，同時也對社會穩(wěn)定和長治久安有了一定的保障。但并不能說保障房的存在和發(fā)展沒有任何問題，就目前階段看來它是有著積極的意義，作為關鍵的還是對它的質量方面的檢測，這是個不可忽視的大問題。目前保障房的問題之中,很多都是政府管理的、鑒于社會公平正義方面的問題還是需要社會大眾的監(jiān)督。在我看來呢，質量還是民生的關鍵，如果連安身立命的住所都存在質量問題還拿什么來保障民心的安定。所以，政府的管理必須要從根本抓起，不然就會把把建立保障房的初衷給打破的。目前社會對保障房的意見很大，但都是站在自己的角度上去考慮問題的，很少人看到保障房的現實意義究竟有多大。那些生活居無定所的底層人民的苦正常人是無法理解的，所以我們一定要把保障房的管理，監(jiān)制，分配做到位。切實把質量問題落到實處，再次考慮合理分配的問題。同時還要喚醒廣大民眾，一起來監(jiān)督保障房的質量問題。政府是主體負責人，，而承建單位就負責質量部分。我們要認真考慮政府和施工單位都沒有顧及到的地方，以便建立合理完善的保障房管理條例或者是相關法律�，F下關于這方面的法律還不夠完善，即便是媒體記者披露了保障房存在的安全隱患，卻還是不能得到合理的解釋，難以安定民心。所以，建立我認為對保障房質量的問題必須配備配套的政策。那些存在于質量方面存在的問題必須建立起政府、開商的終身主體負責制。在政府方面,建立起官員主體負責制,有時候,政府的不作為,監(jiān)督管理的不到位,也會讓施工單位對質量問題掉以輕心。負責保障房建設負責項目的官員和保障房質量綁定在一起,若是他期間保障房出現質量問題,該負責官員也要承擔一定的責任。鑒于多方面的考慮，我認為,也要建立開發(fā)商的主體負責制,在立法中加大對開放商開發(fā)樓盤出現質量問題時的懲罰力度。

三、結語

住房問題涉及到民生安康問題，是人民生計的物質保障。特別是最近經濟的飛速發(fā)展，導致房價彪升，越來越多的居民買不起房。那些涌入城市的人口不斷增加，買房問題與微薄的收入之間的矛盾日益變得突出，處于社會底層的人民根本無法憑借自己的收入為自己買到安身之處。而跟他們相對的是，有些不良開發(fā)商囤積居奇,有錢人名下的則擁有數套產業(yè)。社會矛盾不斷在累積,住房問題已經阻擋了社會發(fā)展,影響到了社會的和諧穩(wěn)定。若要解決這種情況，那么收入人群起碼的居住問題已經變成了重中之重，當務之急是保障性安居工程是必須要提上日程。

參考文獻:

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