房地產(chǎn)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入金額大、不確定性因素及合作單位多等特點(diǎn),是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。按照成都目前的房地產(chǎn)銷售政策,當(dāng)項(xiàng)目滿足一定條件時(shí)(如有地下室的建筑施工至±0)即可開(kāi)始預(yù)售,因此,項(xiàng)目收入往往發(fā)生在工程項(xiàng)目的建設(shè)初期。通常情況下,項(xiàng)目開(kāi)始銷售時(shí)已經(jīng)發(fā)生的成本除土地費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)等之外,其他如建筑安裝、配套、基礎(chǔ)設(shè)施等成本費(fèi)用發(fā)生額往往不足其總成本的30%,之后發(fā)生的成本是絕大部分,但這部分成本受到復(fù)雜多變的市場(chǎng)以及自身管理水平等因素影響具有不確定性。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目收入與成本發(fā)生時(shí)間上不同步的特點(diǎn)決定了對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)利潤(rùn)管理研究具有重要意義。 目標(biāo)利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入扣除目標(biāo)成本和稅費(fèi)后的凈額,一般采用量本利分析方法確定目標(biāo)利潤(rùn),利用敏感性分析原理分析目標(biāo)利潤(rùn)對(duì)其影響因素的敏感度。收入的研究重點(diǎn)是銷售價(jià)格的制定和銷售策略,當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)設(shè)計(jì)完成后,其可供銷售面積是確定的,因而收入的研究就轉(zhuǎn)化為銷售價(jià)格、銷售策略等方面。成本控制的重點(diǎn)按類型可以劃分為兩類,一是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分解和管理,建筑安裝成本是重點(diǎn)控制的成本項(xiàng)目,屬于變動(dòng)性成本,約占總成本的30%～40%;二是按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)階段,設(shè)計(jì)階段是目標(biāo)成本控制的重點(diǎn)階段。成本管理是貫穿開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全部過(guò)程,必須加強(qiáng)全過(guò)程控制,尤其是當(dāng)收入全部實(shí)現(xiàn)或絕大部分實(shí)現(xiàn)后,目標(biāo)利潤(rùn)就僅與成本相關(guān)了,成本控制變得尤為重要。 本文介紹了有關(guān)目標(biāo)利潤(rùn)原理、定價(jià)理論、成本理論等,討論了如何規(guī)劃目標(biāo)利潤(rùn),制定目標(biāo)成本,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn),分析了影響目標(biāo)利潤(rùn)以及目標(biāo)成本因素,從銷售價(jià)格策略、開(kāi)發(fā)策略討論了收入目標(biāo)的規(guī)劃,從設(shè)計(jì)階段、施工階段討論了目標(biāo)成本的控制和影響因素,分析了營(yíng)銷策略、產(chǎn)品定位等方面對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的影響以及降低財(cái)務(wù)費(fèi)用的方法、途徑,從而達(dá)到實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的目的。 本文結(jié)合實(shí)際案例,采用觀察法和問(wèn)題導(dǎo)向方法論,運(yùn)用定性和定量的分析手段,針對(duì)案例實(shí)施過(guò)程中作者認(rèn)為對(duì)目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤(rùn)有較大影響的因素進(jìn)行分析,對(duì)問(wèn)題提出改進(jìn)意見(jiàn),為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理提供一種思考問(wèn)題的方法和角度。在對(duì)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的ABC項(xiàng)目的剖析時(shí),發(fā)現(xiàn)該公司管理能力薄弱、制度欠缺和審批程序繁瑣、時(shí)效性差,對(duì)項(xiàng)目部無(wú)明確的授權(quán),項(xiàng)目進(jìn)度緩慢、適應(yīng)環(huán)境能力較差,定額計(jì)價(jià)模式、未計(jì)價(jià)材料的管理、圖紙會(huì)審不到位、總包單位與開(kāi)發(fā)商同屬集團(tuán)單位成員等是導(dǎo)致目標(biāo)成本難以控制的因素;對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)規(guī)劃能力薄弱、成本控制能力差,管理手段落后,實(shí)際成本與目標(biāo)成本有較大差異,進(jìn)而影響到目標(biāo)利潤(rùn)。針對(duì)這些問(wèn)題的分析,本文提出了參考建議,希望為該公司下一步加強(qiáng)自身管理體系的建設(shè),加強(qiáng)項(xiàng)目的管理能力和獲利能力,在房地產(chǎn)市場(chǎng)中健康、穩(wěn)定的發(fā)展提供決策參考。
【學(xué)位單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2009
【中圖分類】：F293.33
【部分圖文】：

量本利分析圖

圖 3- 6 成本動(dòng)態(tài)控制原理本動(dòng)態(tài)管理就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、簽訂合同、合同執(zhí)行的管理，態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控，實(shí)時(shí)比對(duì)實(shí)際成本和目標(biāo)成本的差值，動(dòng)態(tài)掌握及控制設(shè)計(jì)變更證，及時(shí)預(yù)警、發(fā)現(xiàn)成本超支情況，采取措施控制成本，使結(jié)算成

圖 3- 6 成本動(dòng)態(tài)控制原理成本動(dòng)態(tài)管理就是通過(guò)對(duì)估算、預(yù)算、簽訂合同、合同執(zhí)行的管理，計(jì)算出動(dòng)態(tài)成本，并比較動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的，實(shí)時(shí)比對(duì)實(shí)際成本和目標(biāo)成本的差值，動(dòng)態(tài)掌握及控制設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，及時(shí)預(yù)警、發(fā)現(xiàn)成本超支情況，采取措施控制成本，使結(jié)算成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。成本動(dòng)態(tài)控制手段包括合同臺(tái)帳及合同履行情況，設(shè)計(jì)變更臺(tái)帳、現(xiàn)場(chǎng)簽證臺(tái)帳、季度成本動(dòng)態(tài)控制表、季度成本動(dòng)態(tài)控制總表等。動(dòng)態(tài)成本=已發(fā)生成本+待發(fā)生成本=未結(jié)算合同＋已結(jié)算合同＋非合同性成本＋待發(fā)生成本
【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2874900