發(fā)布時間：2020-11-20 13:57

　　 以物抵債在我國合同法體系中未設(shè)明文,但在現(xiàn)實生活中卻十分普遍,法院審理的民商事案件中時常出現(xiàn)以物抵債相關(guān)的糾紛,所用的抵債物多為房屋。司法實踐中,最常見的案例主要有兩種類型,一種是以房抵債合同糾紛,一種是擔保型房屋買賣合同糾紛。對以房抵債合同的定性及效力評價,目前已無太大爭議,反觀擔保型房屋買賣合同,學(xué)界對該類合同之本質(zhì)爭議較大,存在多種解釋論,對該類合同的效力評價亦是熱議焦點。筆者希望能借由本文,明悉擔保型房屋合同本質(zhì)并作出效力評價,為相關(guān)糾紛的審理提供法理依據(jù)。本文共分四部分。第一部分:擔保型房屋買賣合同及其存在的問題。首先對本文所論的擔保型房屋買賣合同進行了界定,是指存在在先債務(wù)的當事人間訂立的約定如在先債務(wù)無法按約履行,則債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵債的房屋買賣合同。其次闡述了擔保型房屋買賣合同存在的問題,一是學(xué)術(shù)領(lǐng)域?qū)υ擃惡贤�之本質(zhì)爭議較大,存在多種解釋論,如讓與擔保說、后讓與擔保說、不動產(chǎn)抵押說、選擇之債說、債之更改說等,二是對擔保型房屋買賣合同是否有效亦存在熱議。第二部分:擔保型房屋買賣合同的本質(zhì)界定。該部分首先對擔保型房屋買賣合同的多種解釋論一一進行了概述并予以了駁斥。讓與擔保系一種物權(quán)擔保方式,物權(quán)性體現(xiàn)在擔保權(quán)人形式上取得擔保標的物的所有權(quán)這一物權(quán)權(quán)利,而擔保型房屋買賣合同中的債權(quán)人僅有權(quán)在債務(wù)人未按約履行在先債務(wù)時要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵債,其享有的僅是債權(quán)請求權(quán),與讓與擔保權(quán)人享有的物權(quán)權(quán)利迥異,故擔保型房屋買賣合同無法解釋為讓與擔保。后讓與擔保由楊立新教授創(chuàng)設(shè),基于其擔保物權(quán)屬性賦予了優(yōu)先受償權(quán),但該種優(yōu)先權(quán)利的取得須由法律規(guī)定,而就擔保型房屋買賣合同的債權(quán)人,僅具有要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)抵債的債權(quán)請求權(quán),并無能享有優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù),故擔保型房屋買賣合同無法解釋為后讓與擔保。不動產(chǎn)抵押權(quán)實質(zhì)上是一種對擔保標的物折價、拍賣、變賣款項享有的優(yōu)先受償權(quán),而擔保型房屋買賣合同中的債權(quán)人按照合同約定享有的是要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)抵債的權(quán)利,其希望取得的是擔保標的物的所有權(quán),故擔保型房屋買賣合同無法解釋為不動產(chǎn)抵押。選擇之債中,有一方當事人享有選擇權(quán),而在擔保型房屋買賣合同關(guān)系中,無論債權(quán)人抑或債務(wù)人,均不享有完全的選擇權(quán),故擔保型房屋買賣合同無法解釋為選擇之債。債之更改具有新債務(wù)履行前舊債務(wù)即消滅的特征,而在擔保型房屋買賣合同關(guān)系中,形式上的房屋買賣合同的訂立,并不使得在先債務(wù)消滅,只有債務(wù)人履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)抵債之義務(wù),方使得在先債務(wù)消滅,與債之更改產(chǎn)生之效力存在不同,故擔保型房屋買賣合同無法解釋為債之更改。筆者認為,從我國臺灣地區(qū)學(xué)者孫森焱、鄭玉波對代物清償預(yù)約的定義看,代物清償預(yù)約的構(gòu)成要件與擔保型房屋買賣合同相符,擔保型房屋買賣合同本質(zhì)上屬代物清償預(yù)約,約定的是將來訂立代物清償合同,故擔保型房屋買賣合同屬預(yù)約合同,代物清償合同屬基于預(yù)約而訂立的本約合同。擔保型房屋買賣合同不具有物權(quán)效力,因為若其有物權(quán)效力,與物權(quán)法定原則、物權(quán)區(qū)分原則相悖,當事人間僅為合同關(guān)系,擔保型房屋買賣合同擔保功能的實現(xiàn)是基于其代物清償預(yù)約的本質(zhì),通過代物清償預(yù)約的約定賦予債務(wù)人訂立代物清償合同即轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)抵債的義務(wù)實現(xiàn)。第三部分:擔保型房屋買賣合同的效力評價。該部分首先闡述了通謀虛偽行為理論具備四個構(gòu)成要件:一是須有意思表示,二是須表示與內(nèi)心目的不一,三是須有虛偽故意,四是須行為人與相對人通謀實施。將擔保型房屋買賣與通謀虛偽行為構(gòu)成要件相比照可見,擔保型房屋買賣合同符合通謀虛偽行為的構(gòu)成要件。基于此,筆者通過謀虛偽行為的效力評價規(guī)則認定擔保型房屋買賣合同效力,作為偽裝行為的房屋買賣合同無效,作為隱藏行為的代物清償預(yù)約合同效力應(yīng)依照相關(guān)法律規(guī)定認定,關(guān)鍵在于其是否符合合同成立及生效的一般要件,主要爭議為其是否因違反流押禁令而無效。對此筆者認為,代物清償預(yù)約約定并不屬于流押條款,流押條款的“歸債權(quán)人所有”之約定屬處分行為,代物清償預(yù)約約定的“向債權(quán)人轉(zhuǎn)移”之約定屬負擔行為,流押禁令禁止的是處分行為而非負擔行為,故代物清償預(yù)約并不違反流押禁令;此外,流押條款之所以在世界范圍被廣泛禁止,究其原因在于為防止抵押人因自身之不謹慎而陷入不利之境地,受到抵押權(quán)人之暴利盤剝,但擔保型房屋買賣合同隱藏的代物清償預(yù)約并不必然損害債務(wù)人權(quán)益,債務(wù)人對合同的訂立與否具有選擇權(quán),并未處于完全的弱勢地位;即使在先債務(wù)為高利貸,法律已明確最高利率上限,債務(wù)人如能按約歸還借款本金并按法定利率上限支付利息,債權(quán)人即使不予認可,其仍需通過訴訟程序以在先債務(wù)未能按約履行為由主張轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵債,法院審理時需先審查在先債務(wù)是否已按約履行,審查時斷然不會支持超過法定利率上限之利息,債務(wù)人只要按約歸還借款本金并按法定利率上限支付利息,即可認定在先債務(wù)已按約履行,債權(quán)人訴請并不會得到支持,債務(wù)人權(quán)益并不會受損;若在合同訂立后,房屋價值大幅上漲,遠超在先債務(wù)金額,債務(wù)人仍可選擇按約履行在先債務(wù),并無失去失去房屋之風(fēng)險,如債務(wù)人無法按約履行在先債務(wù),仍可以顯失公平為由主張撤銷擔保型房屋買賣合同,撤銷理由的舉證可通過司法鑒定程序評估房屋市場價值;同時,擔保型房屋買賣合同隱藏的代物清償預(yù)約亦并不必然損害其他債權(quán)人權(quán)益,債權(quán)人僅享有要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵債之權(quán)利,對房屋并不享有任何物權(quán)上的權(quán)利,其他債權(quán)人在債權(quán)經(jīng)過訴訟程序確定的情況下可以毫無障礙地通過執(zhí)行程序執(zhí)行該房屋,在債權(quán)經(jīng)過訴訟程序確定前,亦可申請人民法院對房屋采取保全措施,限制房屋過戶登記,即使擔保型房屋買賣合同的雙方當事人已完成轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)以抵債,其他債權(quán)人仍可通過主張合同無效及行使債權(quán)人撤銷權(quán)救濟。第四部分:擔保型房屋買賣合同債務(wù)人的權(quán)益保障。該部分中筆者認為,基于我國國情,認定擔保型房屋買賣合同隱藏的代物清償預(yù)約有效的情況下,還是需給予債務(wù)人權(quán)益以保護。債務(wù)人的保護可借鑒讓與擔保清算規(guī)則的理論,通過引入清算程序予以實現(xiàn)。具體而言,筆者建議可賦予債務(wù)人清算選擇權(quán)及基于清算結(jié)果的余額返還請求權(quán)以保護債務(wù)人權(quán)益,將擔保型房屋買賣合同有效的負面影響降至最低。
【學(xué)位單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2018
【中圖分類】：D923.6
【文章目錄】：
摘要
abstract
導(dǎo)言
    一、問題的提出
    二、研究價值及意義
    三、文獻綜述
    四、主要研究方法
    五、論文結(jié)構(gòu)
    六、論文主要創(chuàng)新及不足
第一章 擔保型房屋買賣合同及其存在的問題
    第一節(jié) 擔保型房屋買賣合同之界定
        一、合同當事人間之在先債務(wù)
        二、房屋買賣合同之形
        三、房屋買賣合同之以房抵債約定
    第二節(jié) 擔保型房屋買賣合同存在的問題
        一、擔保型房屋買賣合同定性之爭
        二、擔保型房屋買賣合同效力之惑
第二章 擔保型房屋買賣合同的本質(zhì)界定
    第一節(jié) 擔保型房屋買賣合同現(xiàn)有學(xué)說之辨析
        一、讓與擔保說之概述及否定
        二、后讓與擔保說之概述及否定
        三、不動產(chǎn)抵押說之概述及否定
        四、選擇之債說之概述及否定
        五、債之更改說之概述及否定
    第二節(jié) 代物清償預(yù)約說之合理性
        一、代物清償預(yù)約之概述
        二、代物清償預(yù)約說之合理性分析
    第三節(jié) 擔保型房屋買賣合同擔保功能的實現(xiàn)
        一、擔保型房屋買賣合同物權(quán)效力的否定
        二、擔保型房屋買賣合同擔保功能的實現(xiàn)方式
第三章 擔保型房屋買賣合同的效力評價
    第一節(jié) 擔保型房屋買賣合同與通謀虛偽行為
        一、通謀虛偽行為理論概述
        二、擔保型房屋買賣合同與通謀虛偽行為
    第二節(jié) 擔保型房屋買賣合同效力評價
        一、通謀虛偽行為效力評價
        二、擔保型房屋買賣合同偽裝行為效力評價
        三、擔保型房屋買賣合同隱藏行為效力評價
第四章 擔保型房屋買賣合同債務(wù)人的權(quán)益保障
    第一節(jié) 擔保型房屋買賣合同債務(wù)人權(quán)益保障的必要性
    第二節(jié) 擔保型房屋買賣合同債務(wù)人權(quán)益保障的路徑
    第三節(jié) 擔保型房屋買賣合同債務(wù)人權(quán)益保障的方式
        一、讓與擔保清算規(guī)則概述
        二、擔保型房屋買賣合同債務(wù)人權(quán)益保障的具體方式
結(jié)語
參考文獻
致謝

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本文編號：2891513