發(fā)布時間：2020-11-20 02:00

　　 在近年的司法實務(wù)中,這樣一種案件類型層出不窮:雙方當(dāng)事人在發(fā)生借貸關(guān)系時,締結(jié)一份房屋買賣契約。在這份契約中,雙方當(dāng)事人約定,如果借款合同屆期未得履行,則履行房屋買賣合同,轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)以償還借款。筆者將這種情況下簽訂的買賣合同命名為“擔(dān)保型房屋買賣合同”。這件案件類型應(yīng)當(dāng)與另一種以房抵債案件做出明確區(qū)分,即在借款合同履行期屆滿后雙方達成的以房屋抵償借款的協(xié)議。這兩種類型的案件在案件事實上有較大出入,因此,不能混為一談。2015年,最高人民法院頒布了《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》(以下簡稱“《民間借貸司法解釋》”)。其中的第24條對這類案件的處理辦法做了明確的規(guī)定,至此,此類案件同案不同判的問題看似已經(jīng)得到了解決。法院對于這類案件的處理從表面上亦已趨于一致,在司法實踐中,如果當(dāng)事人以履行買賣合同為由提起訴訟的,人民法院會要求當(dāng)事人將訴訟請求變更為“民間借貸”。如果當(dāng)事人對此置若罔聞,那么法院就會做出駁回起訴的裁定。該條文看似解決了問題,但其實對于此類案件的核心問題并未澄明,對于買賣合同的性質(zhì)和效力的爭論,也并未因該條文的出臺而消聲。因此,在這種案件的處理上,對擔(dān)保型房屋買賣合同的性質(zhì)和效力認定的探討,仍存在其必要性和合理性。筆者試圖通過對實務(wù)和學(xué)界存在的不同觀點進行整理分析歸納,得出最為合理的解釋路徑,以期為這種案件的解決和對《民間借貸司法解釋》第24條的解讀提供思路。本文第一部分是對擔(dān)保型房屋買賣合同糾紛現(xiàn)狀的介紹。本部分主要由最高院兩個典型的案例出發(fā),雖然兩個案例案件事實相似,最高院卻給出了完全不同的兩者裁判觀點。另外,通過對其他代表性案例整理分析,得出結(jié)論:這類案例之間最大的共同點便是當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系是近乎相同的,因此可以將其歸納成同一種案情進行考量。得出這一結(jié)論后,便要對不同案例的裁判觀點進行整理歸納,通過整理發(fā)現(xiàn),裁判者對這種擔(dān)保型房屋買賣合同存在著高度不一致:有認為買賣合同屬于擔(dān)保的;有認為買賣合同屬于代物清償?shù)?有認為兩個法律關(guān)系都有效存在的,等等。《民間借貸司法解釋》第24條中,明確了對于這類案件,法院應(yīng)當(dāng)依照借貸糾紛進行審理。該條款看似對擔(dān)保型房屋買賣合同中的核心問題提供了解決辦法,但是,對于該種合同的性質(zhì)和效力卻采取避而不談的態(tài)度,導(dǎo)致學(xué)界對條文的解讀也多有不同。因此,雖然這類擔(dān)保型房屋買賣合同糾紛已經(jīng)有相應(yīng)的司法解釋條文予以規(guī)制,但對該種合同的性質(zhì)和效力的判斷仍存在諸多爭議。這也引出了本文的探討核心內(nèi)容。文章的第二部分是對擔(dān)保型房屋買賣合同的法律認識問題。首先,筆者反對了最高院在朱某某案中提出的附條件的買賣合同說,明確擔(dān)保型房屋買賣合同中存在著表面的約定和真意內(nèi)容兩方面,而并非借款合同與房屋買賣合同的簡單相加。通過分析發(fā)現(xiàn),擔(dān)保型房屋買賣合同的表面約定即買賣房子的義務(wù)并不真實存在,符合通謀虛偽表示的特征應(yīng)當(dāng)歸于無效。在這種案件中,真正有意義的是內(nèi)部“交付房屋,抵償借款”的協(xié)議應(yīng)當(dāng)如何進行定性。通過實務(wù)界和學(xué)界對擔(dān)保型房屋買賣合同的不同定性的整理歸納,得出以下幾種主要解釋路徑:擔(dān)保說、代物清償說。擔(dān)保說中,又存在著“抵押說”、“讓與擔(dān)保說”、“后讓與擔(dān)保說”等多種觀點。代物清償說中包括代物清償實踐性說、代物清償諾成性說、代物清償預(yù)約說等。通過對相關(guān)理論制度的分析比較,最終得出結(jié)論,擔(dān)保型房屋買賣合同不屬于任何一種形式的擔(dān)保,也不屬于代物清償或者代物清償預(yù)約。將這種合同視為附條件的債之更新,最契合其權(quán)利義務(wù)的關(guān)系。之所以認為擔(dān)保型房屋買賣合同實質(zhì)上是一種附條件的債之更新,主要是因為以朱某某案為代表的此類案件中,當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系最大的特點就是,如果借款合同到期未得履行時,那么償還借款的義務(wù)就會在借款合同違約時轉(zhuǎn)化為轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。這個時候,債務(wù)人不再具有選擇履行權(quán),不能依己之見隨意選擇履行還款義務(wù)還是履行交付房屋的義務(wù)。在雙方締結(jié)的約定之中,存在著一種“過期便不候”的意味。因此,這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系界定為一種債之更新最為合適。而且,這種債之更新是附條件的,它以借款合同的違約為生效條件,因此它也具有擔(dān)保性的功能。文章第三部分是對附條件的債之更新的法律規(guī)制問題。通過對擔(dān)保型房屋買賣合同的隱藏行為做出定性之后,應(yīng)當(dāng)對這種隱藏行為的效力做出肯定性或否定性的評價,以最終確定隱藏行為的效力。這里會遇到一個問題,即這種“交付房屋,抵償借款”的協(xié)議與流質(zhì)契約存在著表面上的相似性,它能否類推適用于流質(zhì)契約并歸于無效。通過對流質(zhì)契約的法理基礎(chǔ)的考察,筆者最后得出結(jié)論,“交付房屋,抵償借款”的協(xié)議符合流押禁令的法律構(gòu)成,最后與流押條款達成的效果全然一致,因此將這種協(xié)議類推適用流押條款,并無不當(dāng)。
【學(xué)位單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2018
【中圖分類】：D923.6
【文章目錄】：
摘要
abstract
導(dǎo)言
    一、問題的提出
    二、研究價值及意義
    三、文獻綜述
    四、主要研究方法
    五、論文結(jié)構(gòu)
    六、論文主要創(chuàng)新及不足
第一章 擔(dān)保型房屋買賣合同糾紛的現(xiàn)狀
    第一節(jié) 擔(dān)保型房屋買賣合同的司法實務(wù)概況
        一、相關(guān)案例介紹與分析
        二、司法實務(wù)裁判觀點梳理
    第二節(jié) 擔(dān)保型房屋買賣合同的現(xiàn)行法規(guī)定
    第三節(jié) 小結(jié)
第二章 擔(dān)保型房屋買賣合同的法律認識之爭
    第一節(jié) 擔(dān)保型房屋買賣合同中表面約定的效力辨析
    第二節(jié) 擔(dān)保型房屋買賣合同中隱藏行為的性質(zhì)之爭
        一、對既有定性路徑之檢視
        二、附條件的債之更新說之證成
    第三節(jié) 小結(jié)
第三章 附條件的債之更新的效力與法律規(guī)制
    第一節(jié) 與《物權(quán)法》第186條的關(guān)系
        一、附條件的債之更新應(yīng)受流押條款的控制
        二、附條件的債之更新的效力問題
    第二節(jié) 對《民間借貸司法解釋》第24條的適用解讀
結(jié)語
參考文獻
在讀期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文與研究成果
后記

【參考文獻】

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1 黃芬;;以商品房買賣(合同)設(shè)定的擔(dān)保的法律屬性與效力——兼評最高人民法院公報案例“朱某與山西某房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”[J];河北法學(xué);2015年10期

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本文編號：2890770