黃敬陽  鄧紅英  中國中投證券有限責(zé)任公司青海油田證券營業(yè)部

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格、形成因素、需求與供給、建議對(duì)策

(一)泡沫成份開始收縮

2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。例如：深圳房價(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，2011年5月份，全國70個(gè)大中城市新房和二手房價(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價(jià)進(jìn)行拋售。

(二)成交量萎縮

與房價(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。例如：廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。

(三)房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，金融風(fēng)險(xiǎn)加大

目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的組成 

三、影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的原因

（一）自身因素：是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、建筑物本身等。

（二）環(huán)境因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

（三）人的因素：首先，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。其次，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。最后，家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

（四）經(jīng)濟(jì)因素：主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況、利率、物價(jià)、建筑人工費(fèi)、居民收入等。

（五）社會(huì)因素：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。

（六）行政因素：是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。

（七）心理因素：購買或出售心態(tài)、個(gè)人欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理。

四、政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

推行住宅商品化、社會(huì)化,就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來,反映客觀的市場供求狀況。2.地監(jiān)管的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響，國家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。這些政策對(duì)規(guī)范我國土地價(jià)格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。

存款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要表現(xiàn)為存款利率升高,會(huì)使得炒房群體減少,從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定影響。(2)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（3）貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。2.貸款利率影響房地產(chǎn)的供給,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。3.存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要政策包括對(duì)金融信貸的管理、對(duì)按揭首付比例的規(guī)范、對(duì)社會(huì)保障住房開發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施。該類措施對(duì)于遏制炒房、保障住房和限制開發(fā)具有重要的意義,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢。

（三）稅收政策：它是通過稅種和稅率的變動(dòng)來調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。主要有房地產(chǎn)開發(fā)稅、契稅、營業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。國家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收,發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,制定了一系列稅收政策,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到了一定的影響。

五、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策建議

（一）加強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管：我國房地產(chǎn)商開發(fā)房地產(chǎn)的利潤率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國家一般不超過10%。由此可見,我國房地產(chǎn)市場的開發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會(huì)主義原則的。

（二）鼓勵(lì)國有房地產(chǎn)企業(yè)做效用影響：采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國有房地產(chǎn)開發(fā)公司,符合國家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。同時(shí)和其他房地產(chǎn)公司開展競爭,價(jià)格公道。這樣在競爭中可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商逐漸合市場,走向正軌,并且還能直接保障國家住房開發(fā)政策的實(shí)施。

（三）加強(qiáng)中央與地方的協(xié)調(diào)：我國應(yīng)該加快中央與地方之間事權(quán)與財(cái)權(quán)的調(diào)整，給予地方事權(quán)相對(duì)應(yīng)的財(cái)權(quán)，這樣才能夠保證地方有足夠的資金用于民生建設(shè)，也才能杜絕地方的短期行為。

（四）完善住房調(diào)控體制：抑制房地產(chǎn)投資過熱，將目前調(diào)控房地產(chǎn)市場的信貸政策、稅收政策固定化、制度化，避免政策變動(dòng)頻繁。同時(shí)要豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。完善房地產(chǎn)稅收，盡早改革房產(chǎn)稅，通過房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、契稅等稅收調(diào)節(jié)住房需求；完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。

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