黃敬陽(yáng)  鄧紅英  中國(guó)中投證券有限責(zé)任公司青海油田證券營(yíng)業(yè)部

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格、形成因素、需求與供給、建議對(duì)策

(一)泡沫成份開(kāi)始收縮

2007年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)的房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，一些城市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。例如：深圳房?jī)r(jià)在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價(jià)11014元/平米，回落至2007年初的水平，，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，深圳的房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類(lèi)似的情況，2008年3月，商品住宅均價(jià)為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，繼多個(gè)月份出現(xiàn)漲幅回落之后，2011年5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房和二手房?jī)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，萬(wàn)科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價(jià)格、打折銷(xiāo)售。同時(shí)一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房?jī)r(jià)進(jìn)行拋售。

(二)成交量萎縮

與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。例如：廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年全市十區(qū)一手住宅成交量?jī)H239.78萬(wàn)平方米，與去年同期的427.82萬(wàn)平方米相比大幅度下降44%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。同時(shí)，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等許多城市的成交量也開(kāi)始萎縮，空置率不斷攀升。

(三)房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力，金融風(fēng)險(xiǎn)加大

目前我國(guó)房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口，一些中小地產(chǎn)商隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門(mén)檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的組成 

三、影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的原因

（一）自身因素：是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。包括房地產(chǎn)的位置、地質(zhì)條件、地形、地勢(shì)、建筑物本身等。

（二）環(huán)境因素：是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周?chē)�的物理形狀因素。主要包括大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、水文環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

（三）人的因素：首先，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí),對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少,房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。其次，人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度,可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。最后，家庭人口規(guī)模發(fā)生變化,使人口總量不變,也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng),從而引起需用住房數(shù)量的變動(dòng),隨之導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的變化而影響房地產(chǎn)價(jià)格。

（四）經(jīng)濟(jì)因素：主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平,財(cái)政收支及金融狀況、利率、物價(jià)、建筑人工費(fèi)、居民收入等。

（五）社會(huì)因素：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素,主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。

（六）行政因素：是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素,主要有房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。

（七）心理因素：購(gòu)買(mǎi)或出售心態(tài)、個(gè)人欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理。

四、政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

推行住宅商品化、社會(huì)化,就使房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái),反映客觀的市場(chǎng)供求狀況。2.地監(jiān)管的規(guī)范對(duì)土地價(jià)格的影響，國(guó)家制定若干政策進(jìn)行規(guī)范,在地方土地的出讓、利用、征收等方面,國(guó)家進(jìn)行必要的監(jiān)督和管制。這些政策對(duì)規(guī)范我國(guó)土地價(jià)格,遏止地方政府的尋租行為具有積極的作用。

存款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要表現(xiàn)為存款利率升高,會(huì)使得炒房群體減少,從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生一定影響。(2)貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。（3）貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。2.貸款利率影響房地產(chǎn)的供給,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。3.存款準(zhǔn)備金率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，主要政策包括對(duì)金融信貸的管理、對(duì)按揭首付比例的規(guī)范、對(duì)社會(huì)保障住房開(kāi)發(fā)的相關(guān)優(yōu)惠等措施。該類(lèi)措施對(duì)于遏制炒房、保障住房和限制開(kāi)發(fā)具有重要的意義,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。

（三）稅收政策：它是通過(guò)稅種和稅率的變動(dòng)來(lái)調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求。主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。國(guó)家為了規(guī)范房地產(chǎn)稅收,發(fā)揮稅收的調(diào)控作用,制定了一系列稅收政策,對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格起到了一定的影響。

五、房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策建議

（一）加強(qiáng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)管：我國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率達(dá)到30%左右,而發(fā)達(dá)國(guó)家一般不超過(guò)10%。由此可見(jiàn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商賺取的屬于暴利范疇,是有背于社會(huì)主義原則的。

（二）鼓勵(lì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)做效用影響：采用經(jīng)濟(jì)手段,利用國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,符合國(guó)家政策進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。同時(shí)和其他房地產(chǎn)公司開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng),價(jià)格公道。這樣在競(jìng)爭(zhēng)中可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸合市場(chǎng),走向正軌,并且還能直接保障國(guó)家住房開(kāi)發(fā)政策的實(shí)施。

（三）加強(qiáng)中央與地方的協(xié)調(diào)：我國(guó)應(yīng)該加快中央與地方之間事權(quán)與財(cái)權(quán)的調(diào)整，給予地方事權(quán)相對(duì)應(yīng)的財(cái)權(quán)，這樣才能夠保證地方有足夠的資金用于民生建設(shè)，也才能杜絕地方的短期行為。

（四）完善住房調(diào)控體制：抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，將目前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策、稅收政策固定化、制度化，避免政策變動(dòng)頻繁。同時(shí)要豐富調(diào)控的手段和方式，完善和拓寬房地產(chǎn)融資渠道，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管。完善房地產(chǎn)稅收，盡早改革房產(chǎn)稅，通過(guò)房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收調(diào)節(jié)住房需求；完善住房保障制度，確保居民的住房權(quán)利。

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