賈真真  寧波大學(xué)信息科學(xué)與工程學(xué)院

摘要：新加坡是世界上公認(rèn)的住房保障制度最為完善的國(guó)家之一。通過研究新加坡的住房保障體制，對(duì)我國(guó)的住房保障制度的構(gòu)建有很大的借鑒之利，他山之石可以攻玉。

關(guān)鍵詞：住房問題 新加坡住房制度 祖屋

新加坡是一個(gè)人口密度較高的城市型國(guó)家。地域狹小，人口密度大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。新加坡建國(guó)初期，普通居民的居住條件惡劣，平均每一戶居民不足一間居室。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，當(dāng)時(shí)200萬人 口中有40%的家庭住在貧民窟或棚戶區(qū)，能夠住上像樣住宅的人口只占居民總數(shù)的9%，政府面臨嚴(yán)峻的住宅問題。然而，新加坡政府出臺(tái)了一系列的政策，以驚人的速度和效率極大地緩解了這一問題。如今，新加坡98%的中低收入家庭都買得起公共組屋。

新加坡早在1960年就成立了建屋發(fā)展局，負(fù)責(zé)實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃，其目標(biāo)是為國(guó)民提供合適的、環(huán)境優(yōu)雅的組屋區(qū)和建設(shè)新市鎮(zhèn)。目前，在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，包括共管公寓等高級(jí)公寓和私人住宅在內(nèi)的商品房是由私人投資修建，，按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)售。購(gòu)買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國(guó)公民。而類似于中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的政府組屋由政府投資修建，價(jià)格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層使用。

作為新加坡公共住房的組織者、建設(shè)者和管理者，建屋發(fā)展局出臺(tái)了整套的福利住房政策，其中最主要的是“五年建屋計(jì)劃”和“居者有其屋政策”。新加坡建屋發(fā)展局對(duì)組屋的定價(jià)不以成本為考量，多年來建屋發(fā)展局幾乎一直都在做虧本生意，而其赤字則由政府資金填補(bǔ)。新加坡政府還十分重視舊組屋的改造和開發(fā)利用，每年都會(huì)拿出一定的資金來翻修、改造和重建一部分公共組屋，為了能夠讓每一位居民都能買得起住房，新加坡政府還推出了一系列優(yōu)惠措施：

首先，制定公積金制度，進(jìn)行強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄，即規(guī)定雇主和雇員各按雇員工資收入的一定比例逐月繳納公積金，分別用于未來的養(yǎng)老、住房、醫(yī)療、保險(xiǎn)、教育等用途，使得居民的購(gòu)房能力得到大幅提高。建屋發(fā)展局并將根據(jù)購(gòu)房者的收入情況發(fā)放貸款，確保購(gòu)房者每月還款額比例不會(huì)超過其收入的四成，房屋的分期付款最長(zhǎng)期限可為30年，此外，購(gòu)房者同時(shí)還可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。

其次，在組屋的建設(shè)過程中，政府始終堅(jiān)持小戶型、低房?jī)r(jià)原則，保證絕大多數(shù)居民能夠負(fù)擔(dān)得起。第三，政府對(duì)居民購(gòu)買組屋實(shí)行免稅優(yōu)惠措施，如購(gòu)買三房以下組屋，出售價(jià)格常低于半價(jià)，對(duì)購(gòu)買四房組屋的價(jià)格約降15%，對(duì)購(gòu)買五房的，則稍有優(yōu)惠，如果購(gòu)買二手組屋，政府將視買房家庭的收入狀況，提供1萬至7萬新元不等的津貼，存入買房者的公積金戶頭。為了強(qiáng)化東方家庭的價(jià)值觀，如果購(gòu)房者選擇在靠近父母居住的地點(diǎn)購(gòu)買二手組屋，還能額外獲得1萬新元的津貼。

由于上述原因，組屋的價(jià)格通常比市場(chǎng)價(jià)格低50%左右，這一方面使得國(guó)民普遍有屋可住，另一方面也為投機(jī)分子創(chuàng)造了可乘之機(jī)。為了避免投機(jī)多占和利用祖屋進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，新加坡政府對(duì)居民購(gòu)買組屋的次數(shù)有嚴(yán)格的限制。首先，購(gòu)買了組屋，就必須住，否則將面臨高額罰款及牢獄之災(zāi)。其次，新加坡政府對(duì)組屋的購(gòu)買人資格、再上市及出租管理等問題都有明確的規(guī)定，不給投機(jī)者留下可乘之機(jī)。一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套組屋，如果要購(gòu)買新房子，舊組屋必須退出來。屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租，5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。另外，業(yè)主出售購(gòu)買時(shí)間不足1年的組屋需要繳納高額的房產(chǎn)稅等。

總結(jié)新加坡保障住房的措施的經(jīng)驗(yàn)有三點(diǎn)：第一，政府嚴(yán)格控制土地資源，為組屋建設(shè)提供了有力的土地保障；第二，以家庭收入水平為依據(jù)，實(shí)行公有住宅的合理配售政策；第三，嚴(yán)禁炒房，確保組屋政策的順利實(shí)施。這些經(jīng)驗(yàn)對(duì)于解決我國(guó)國(guó)內(nèi)緊張的住房問題有著十分重要的借鑒作用。

首先，我們需要充分利用立法解決土地和規(guī)劃等問題：在一個(gè)人多地少的國(guó)家解決住房問題，最關(guān)鍵的是控制土地和合理規(guī)劃。新加坡在建國(guó)初期，國(guó)會(huì)通過了征用土地法令，使政府能以廉價(jià)取得大片土地，興建多層式組屋。通過立法解決土地問題，保證了土地資源使用的總體規(guī)劃的強(qiáng)制性和延續(xù)性。

其次，要充分運(yùn)用行政手段：新加坡政府推行的“居者有其屋”計(jì)劃長(zhǎng)達(dá)三十多年，取得了顯著的成效，一是靠政策保持有延續(xù)性；二是靠既有科學(xué)的總體規(guī)劃，又有固定的分步實(shí)施計(jì)劃；三是靠一支高效、廉政的管理隊(duì)伍。新加坡政府在解決住房問題時(shí)充分運(yùn)用了行政的綜合管理手段，沒有朝令夕改，也沒有軟弱無力。

再次，要充分體現(xiàn)以人為本、親民愛民的理念：新加坡在組屋的建筑設(shè)計(jì)和小區(qū)的配套設(shè)計(jì)中，充分體現(xiàn)其人性化的一面，以人為本，親民愛民。新加坡政府交給群眾的不僅是房子，還有祥和、優(yōu)雅、花園般的生活環(huán)境。

最后，要充分體現(xiàn)未來意識(shí)和全局意識(shí)：土地嚴(yán)格規(guī)劃，堅(jiān)持政府統(tǒng)建為主，私人發(fā)展為輔的原則，長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，分步實(shí)施，走可持續(xù)發(fā)展的道路。

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