宋來勝 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院

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摘要：本文敘述了限購背景下貨幣政策從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場的績效，分析了調(diào)控房地產(chǎn)市場成效不顯著的原因，并相應(yīng)地提出了一些對策建議。

關(guān)鍵詞：限購；貨幣政策從緊；調(diào)控；房地產(chǎn)市場；績效

一、限購背景下貨幣政策從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場的績效

住房問題是重要的民生問題，社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展首先需要解決人人享有適當(dāng)住房的問題。為了抑制房地產(chǎn)投資過熱、遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的勢頭、將過多投入到房地產(chǎn)行業(yè)的資金逐出，國家出臺(tái)限購、提高利率、上調(diào)準(zhǔn)備金率等行政政策和貨幣政策，而我國房地產(chǎn)市場卻陷入“房地產(chǎn)價(jià)格上漲促使房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)投資增加助推房價(jià)上漲”的怪圈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年10月至2013年10月，我國70個(gè)大中城市中實(shí)施限購的城市由14個(gè)增加42個(gè)，五年期貸款利息率由5.96%提高到6.4%，存款準(zhǔn)備金率由0.17提高到0.2，而單月房地產(chǎn)投資由4558.27億元增長到7573億元，另外，在2010年10月至2013年10月37個(gè)月中，新建住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)小于100%的只有10個(gè)月，其余27個(gè)月均大于100%，房價(jià)不僅沒有下跌反而出現(xiàn)了一定幅度的上漲，顯然，無論是房地產(chǎn)投資方面還是房地產(chǎn)價(jià)格方面，限購背景下貨幣政策從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場的成效是不顯著的。

二、調(diào)控房地產(chǎn)市場成效不顯著的原因

1.流動(dòng)性過剩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，，2010年至2012年我國廣義貨幣余額由72.58萬億元增加到97.42萬億元，年均增長15.86%，而同期我國實(shí)際GDP由314602億元增加至374412億元（以2005年為基年），年均增長9.09%，廣義貨幣增速較實(shí)際GDP增速高出6.77個(gè)百分點(diǎn)，顯然市場上的貨幣量是過多的。

2.地方政府土地財(cái)政及對GDP的追逐。目前地方政府負(fù)債累累，在財(cái)政收入渠道有限的情況下，提高地價(jià)、推高房價(jià)成為地方政府增加財(cái)政收入、償還債務(wù)、獲取發(fā)展資金、增加地區(qū)生產(chǎn)總值的重要方式。

3.房地產(chǎn)需求旺盛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年和2012年我國共新增城鎮(zhèn)人口4201.78萬人，新增人口的自住型需求，再加上改善型需求、婚房需求以及假離婚的投資型需求，我國房地產(chǎn)剛性需求和投資型需求非常強(qiáng)勁。

4.土地供應(yīng)相對不足。國家2004年出臺(tái)的“收緊銀根和收緊地根”的方針以及嚴(yán)格控制土地出讓規(guī)模、嚴(yán)厲打擊亂占耕地的法規(guī)都直接或者間接地導(dǎo)致土地供應(yīng)的減少。與此同時(shí)，保障性用地供應(yīng)不足也導(dǎo)致保障性住房的建設(shè)相對滯后。

5.銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。根據(jù)金融啄序理論，央行提高存款準(zhǔn)備金率、銀行信貸規(guī)模緊縮只會(huì)減少普通居民的貸款，而房地產(chǎn)企業(yè)獲得的貸款卻會(huì)增加。

三、對策建議

1.控制貨幣流動(dòng)性。建議央行加強(qiáng)對貨幣供應(yīng)量的監(jiān)控，保持貨幣供應(yīng)量適度合理增長。

3.適當(dāng)增加土地供應(yīng)量。建議適當(dāng)增加土地供應(yīng)量，提高普通住宅、保障房以及經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)比重。

5.加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸管理。建議央行采取行政手段要求金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)控制對房地產(chǎn)企業(yè)貸款的總量和增速，給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的資金壓力，進(jìn)而迫使其適當(dāng)降低價(jià)格推盤來回籠資金。