【摘要】 鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性，政府會(huì)為了自身的利益來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)與GDP高度的關(guān)聯(lián)作用，以及官員考核與GDP的高度掛鉤，中央政府為了對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控等等，都是政府影響房地產(chǎn)價(jià)格的根源。地方政府可以通過(guò)房產(chǎn)拆遷，提高拆遷補(bǔ)償，土地的招拍掛，控制或者取消經(jīng)濟(jì)適用房和集資建房，甚至可以通過(guò)操縱媒體來(lái)影響大眾觀念來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。當(dāng)然在大部分情況下，是推高房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)于中央政府來(lái)說(shuō)，推高房?jī)r(jià)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高國(guó)民生活水平；但是過(guò)高的房?jī)r(jià)又會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，同時(shí)造成消費(fèi)不足，儲(chǔ)蓄過(guò)度，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。因此，對(duì)于一個(gè)理性并且追求自身效用最大化的政府來(lái)說(shuō)，我們可以通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行博弈分析，探討政府的行為最終能夠?qū)崿F(xiàn)的效用水平，基于此來(lái)分析房地產(chǎn)過(guò)去的走勢(shì)，并預(yù)測(cè)未來(lái)的方向。在文章中的不完全信息下的博弈模型中，因?yàn)槭袌?chǎng)主體不能夠很準(zhǔn)確的掌握政府的效用函數(shù)，或者政府的政策目標(biāo)，因此對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控對(duì)政府來(lái)說(shuō)是最優(yōu)的策略。但是如果博弈重復(fù)進(jìn)行下去，政府要選擇在什么時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控除了受制于政府自身對(duì)未來(lái)所得效用進(jìn)行貼現(xiàn)所用的貼現(xiàn)因子外，還受到市場(chǎng)對(duì)政府類型的概率的一個(gè)先驗(yàn)的判斷。如果政府的貼現(xiàn)因此足夠的大，也就是說(shuō)政府的目光比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的情況下，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控未必能夠使得政府的效用最大化。從對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策博弈中我們能夠發(fā)現(xiàn)，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格往往并不能夠最大化自身的效用。因此對(duì)于一個(gè)明智的政府來(lái)說(shuō)，更好的做法是把自己置于市場(chǎng)監(jiān)督者的位置而非參與者。同時(shí)，當(dāng)政府明確了自身應(yīng)該選擇什么樣的類型之后，還應(yīng)該相應(yīng)的對(duì)制度作出調(diào)整，從而使得自身的承諾行為變得可信，以使市場(chǎng)能夠比較準(zhǔn)確的預(yù)期政府的行為，從而實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展下的雙方共贏的良好局面。 

第一章   文獻(xiàn)綜述及相關(guān)理論介紹 

1.1 有關(guān)政府政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論及文獻(xiàn) 

1.1.1 對(duì)于政府對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的主觀意愿 

關(guān)于政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格施加影響的主觀意愿有如下的研究，如 Qian（1996）所做的分析，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化過(guò)程主要是由集權(quán)制這一體制向“維護(hù)市場(chǎng)的聯(lián)邦制”這一體制的轉(zhuǎn)變過(guò)程。市場(chǎng)化 從銀行獲得大量的貸款。 

社科院在 2011 年的房地產(chǎn)藍(lán)皮書中指出，地方政府過(guò)度的依賴土地財(cái)政，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管力度不夠，開發(fā)企業(yè)壟斷等因素致使房地產(chǎn)的價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。林義相（2010）認(rèn)為政府會(huì)有通過(guò)故意減少土地的供給來(lái)推高房?jī)r(jià)地價(jià)的可能。尹中立（2010）則提出政府會(huì)通過(guò)房產(chǎn)拆遷，提高拆遷補(bǔ)償，土地的招拍掛，控制或者取消經(jīng)濟(jì)適用房和集資建房，甚至可以通過(guò)操縱媒體來(lái)影響大眾觀念來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。地方政府為了更好的政績(jī)，更高的職位，通常都會(huì)通過(guò)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展來(lái)促進(jìn) GDP 的增長(zhǎng)。 

1.1.2 政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 

政府的政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生何種影響則有以下研究。首先政府能夠通過(guò)貨幣政策和財(cái)政政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大的影響。Vermeulen和Rouwendal（2007）通過(guò)研究荷蘭的房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資之間的關(guān)系，得出在短期和中長(zhǎng)期中房地產(chǎn)價(jià)格的上漲對(duì)于房地產(chǎn)的投資呈現(xiàn)出非彈性的關(guān)系，他們是荷蘭政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)造成了這一結(jié)果。蔡明超等（2011）用數(shù)值模擬分析了財(cái)政政策以及貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，得出了我國(guó)居民對(duì)住房的需求對(duì)貸款首付比例這一政策的變化最為敏感，接下來(lái)為利率政策和稅收政策。郭曄和周鑫（2011）利用全國(guó)一共37個(gè)大中城市，從2005年到2009年的季度的數(shù)據(jù)對(duì)杠桿率和區(qū)域房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行研究，得出一線城市的房?jī)r(jià)受房貸政策的影響最深，而三線城市所受的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)較小。 

其次，土地使用權(quán)的供給方幾乎只有政府一方，因此政府的應(yīng)為會(huì)直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)。陳超等（2011）構(gòu)建了包括開發(fā)商、消費(fèi)者、中央政府以及地方政府在內(nèi)的的四方博弈模型，得出了地方政府作為一個(gè)理性的參與者，其主要目的是為了獲得更多的土地轉(zhuǎn)讓收入，因此地方政府有通過(guò)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷的程度來(lái)推高房?jī)r(jià)的激勵(lì)，而正是這一激勵(lì)使得政府的利益同房?jī)r(jià)與低價(jià)掛鉤，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。鄒琳華（2009）在其研究中發(fā)現(xiàn)，政府的管制以及企業(yè)的壟斷顯著的加大了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，而且這種作用有一種逐年增大的趨勢(shì)，而且對(duì)于東部較發(fā)達(dá)的地區(qū)的影響大于對(duì)中西部的不發(fā)達(dá)的地區(qū)的影響。 

1.2   博弈論的簡(jiǎn)單介紹 

博弈論又名對(duì)策論，它既是現(xiàn)代科學(xué)的一個(gè)分支，同時(shí)也是運(yùn)籌學(xué)的一個(gè)重要分學(xué)科。博弈論主要研究公式化了的激勵(lì)結(jié)構(gòu)間的相互作用。是研究具有斗爭(zhēng)或競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)現(xiàn)象的數(shù)學(xué)理論和方法。 

將博弈論同經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來(lái)的做法開始自馮諾依曼和摩根斯坦恩。到了 20 世紀(jì)的50 年代，合作性的博弈已經(jīng)發(fā)展到了其頂峰時(shí)期，非合作型的博弈也產(chǎn)生自那個(gè)時(shí)候。納什在其1950年發(fā)表的論文《N 人博弈的均衡點(diǎn)》中以及1951年發(fā)表的論文《非合作博弈》中，明確的提出了納什均衡這一概念。圖克則在1950年用生動(dòng)的模型定義了“囚徒困境”。澤爾騰則與1965年第一次將靜態(tài)博弈推廣至動(dòng)態(tài)博弈，并且得出納什均衡的動(dòng)態(tài)解“子博弈精煉納什均衡”，和求解的方法“逆推歸納法”。海薩尼于 1967 第一次在其模型中假設(shè)參與方的信息為不完全信息，將博弈由完全信息下的情況推廣到了不完全信息下的情況，同時(shí)給出了不完全信息下的靜態(tài)解“貝葉斯納什均衡”。之后，信息不完全的動(dòng)態(tài)博弈發(fā)展勢(shì)頭迅猛，弗登伯格和泰勒爾在 1991 年的時(shí)候定義了不完全信息下的動(dòng)態(tài)博弈均衡解“精煉貝葉斯納什均衡”。從 20 實(shí)際的 70 年代開始，博弈論已經(jīng)有了其完整的體系，成了經(jīng)濟(jì)學(xué)理論不可或缺的重要組成部分。 

一般情況下，將博弈分成合作情況下的博弈和非合作情況下的博弈，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家通常談到的博弈，指的是非合作情況下的博弈，對(duì)于合作情況下的博弈則很少涉及。而其實(shí)，對(duì)非合作博弈的研究要比合作博弈的研究晚的多。早在 1881 年，埃奇沃思的著作《數(shù)學(xué)心理學(xué)》中就已經(jīng)有了合作博弈的萌芽，作者主要研究了兩個(gè)人之間的交易博弈行為。他認(rèn)為交易的結(jié)果并不能夠確定，因?yàn)榻灰讌⑴c人其效率和個(gè)體的理性特征會(huì)對(duì)結(jié)果產(chǎn)生很大的影響。同時(shí)他又還指出，等交易者的數(shù)量漸漸增加的時(shí)候，結(jié)果的不確定性在慢慢的降低。在人數(shù)特別多的時(shí)候，其均衡就漸漸的趨向于完全競(jìng)爭(zhēng)下的情況 

在實(shí)際研究中，研究人員很難嚴(yán)格的將合作博弈和非合作博弈完全的區(qū)分開。奧曼認(rèn)為，合作博弈和非合作博弈僅僅只是從不同的角度和不同的框架對(duì)博弈進(jìn)行研究。這一現(xiàn)象一直持續(xù)到二十世紀(jì)六十年代，海薩尼用承諾將合作的博弈和非合作的博弈區(qū)分開來(lái)。 

第二章   完全信息下房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策博弈 

截止2012年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市值已經(jīng)超過(guò)了GDP的 2倍，因此其價(jià)格的波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響是極大的。同時(shí)，由于其具有投資屬性的特點(diǎn)，其價(jià)格對(duì)政府政策的敏感性讓政府政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響不容忽視。事實(shí)上，對(duì)于住房有著剛性需求的消費(fèi)者在做買房決策時(shí)，通常都會(huì)考慮政府是否會(huì)在一個(gè)不遠(yuǎn)的將來(lái)出臺(tái)政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)的價(jià)格。而對(duì)于單純希望通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格上漲獲利的投資者來(lái)說(shuō)，政府的政策無(wú)疑是他們最關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。另一方面市場(chǎng)上消費(fèi)者、投資者的預(yù)期，以及他們基于其預(yù)期的選擇，也會(huì)對(duì)政府的政策目標(biāo)產(chǎn)生影響。政府在進(jìn)行相關(guān)的決策時(shí)，不僅要考慮自身的利益，同時(shí)還要對(duì)市場(chǎng)的選擇做出反應(yīng)。因此，政府同市場(chǎng)上的各個(gè)主體時(shí)間便形成了一種博弈關(guān)系。而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政策的影響對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格是至關(guān)重要的，因此對(duì)于市場(chǎng)主體來(lái)說(shuō)，在做出自己的消費(fèi)或者投資決策時(shí)，政府的政策是其必須考慮的一個(gè)因素。 

總結(jié)現(xiàn)有的文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的論文多集中于單期博弈模型。但是房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)期存在的行業(yè)，因?yàn)檎�府與各經(jīng)濟(jì)主體之間的博弈會(huì)一直持續(xù)下去。即房地產(chǎn)市場(chǎng)中政策博弈應(yīng)該是一個(gè)重復(fù)的，不斷進(jìn)行的多期博弈。因此，本文試圖構(gòu)一個(gè)建多期的博弈模型，融入多元的政策變量，以使博弈模型更貼近現(xiàn)實(shí)的情況。本章的分析是基于完全信息模型，即參與博弈的各方不僅了解自身的效用函數(shù)，而且了解博弈對(duì)手的效用函數(shù)。 

2.1   單期的博弈模型 

為了使右面的分析容易展開，在此首先從單期的博弈模型入手。也就是研究市場(chǎng)主體和政府關(guān)于政策的博弈僅僅只進(jìn)行一次。 

2.1.1  模型假設(shè) 

(1)模型中僅包含政府和市場(chǎng)主體兩個(gè)參與者 

盡管中央政府對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)有很強(qiáng)的調(diào)控能力，但是地方政府的作用亦是不可小覷。如果能夠?qū)⒅醒胝�府與地方政府作為模型中獨(dú)立的兩個(gè)部分則模型解釋能力更強(qiáng)，但由于三方博弈會(huì)大大增加模型的復(fù)雜程度。因此作為博弈一方的政府，不僅僅指中央政府，同時(shí)也指地方政府。 

作為博弈另一方的市場(chǎng)主體，盡管其構(gòu)成的部分相當(dāng)復(fù)雜，但不論其持有住房的目的是為了投資增值還是居住，以一個(gè)低的價(jià)格購(gòu)買是其共同的心愿，房屋的升值是其共同的期待，差別只是期待的程度不同而已。因此把整個(gè)市場(chǎng)中所有的參與者設(shè)定為市場(chǎng)主體。 

2.2   多期博弈模型 

前面分析了單期中雙方的選擇，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)這一市場(chǎng)是長(zhǎng)期存在的，因此政府通市場(chǎng)主體之間的博弈也將長(zhǎng)期存在，重復(fù)進(jìn)行。因此，多期重復(fù)博弈模型更貼近實(shí)際。 

2.2.1    模型假設(shè) 

(1)模型中僅包含政府和市場(chǎng)主體兩個(gè)參與者 

(2)政府能夠決定房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)。 

(3)政府需要關(guān)注的目標(biāo)有三個(gè)。首先，  GDP 的穩(wěn)定增長(zhǎng)；其次，拉動(dòng)內(nèi)需；最后則是盡量的防范金融泡沫的積累，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴跌的風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。 

(4)市場(chǎng)主體的決策目標(biāo)就是盡可能準(zhǔn)確的預(yù)期政府的調(diào)控目標(biāo)，同時(shí)根據(jù)政府的調(diào)控目標(biāo)結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)進(jìn)行決策。 

(5)博弈為完全信息博弈。即市場(chǎng)各方不僅了解自身的效用函數(shù)，而且了解博弈對(duì)手的效用函數(shù)。 

(6)雙方的決策時(shí)序?yàn)椋涸诿恳黄诓┺牡钠鸪�，市�?chǎng)主體預(yù)期政府將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行多大程度的調(diào)整，并且根據(jù)其預(yù)期來(lái)做出決策；之后，政府會(huì)結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的狀況，來(lái)制定相應(yīng)的政策，以使自身的效用能夠最大化。因此房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)從期初的價(jià)格慢慢調(diào)整到市場(chǎng)預(yù)期的政府的調(diào)控目標(biāo)，當(dāng)政府不能夠忍受當(dāng)前的房?jī)r(jià)時(shí)，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，因此在每一期的期末房地產(chǎn)的價(jià)格取決于政府選擇的目標(biāo)。

(7)博弈為有限多期博弈，重復(fù)進(jìn)行。 

2.2.2    政府的目標(biāo)函數(shù)與政府所面臨的約束條件 

在多期重復(fù)博弈中，政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的目標(biāo)仍舊是：1、使GDP 能夠穩(wěn)定的增長(zhǎng)；2、拉動(dòng)內(nèi)需；3、防范金融泡沫的積累。政府的效用同樣與這三個(gè)目標(biāo)是否實(shí)現(xiàn)有關(guān)。同不過(guò)和單期模型不同的是，在多期重復(fù)博弈下，作為博弈一方的政府，他的目標(biāo)應(yīng)該是使得整個(gè)博弈期內(nèi)總的效用最大化。

第三章  不完全信息下房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策博弈 ...........29 

3.1    單期博弈模型 ...........29 

3.1.1   模型假設(shè) ..........29 

3.1.2   政府的目標(biāo)函數(shù)與政府所面臨的約束條件 .......... 30 

3.1.3   市場(chǎng)主體的目標(biāo)函數(shù)與約束條件 .........30 

3.1.4   博弈均衡 ............. 30 

3.2   無(wú)限多期博弈模型 ................33 

3.2.1   模型假設(shè) .........33 

3.2.2   政府的目標(biāo)函數(shù)與政府面臨的約束條件 ...............34 

3.2.3   市場(chǎng)主體的目標(biāo)函數(shù)與約束條件 ...........34

第四章  政府的承諾行為 ............ 46 

4.1   政府擁有一定的選擇權(quán)對(duì)博弈的雙方所造成的負(fù)面影響 ............ 46 

4.2   承諾行為的定義以及承諾的意義..........46 

4.3   如何能夠有效的降低政府承諾的不可信性 .........47 

第五章  政策建議 ............48 

第四章   政府的承諾行為 

4.1   政府擁有一定的選擇權(quán)對(duì)博弈的雙方所造成的負(fù)面影響 

從上面的分析中可以看到，在完全信息博弈模型中，市場(chǎng)主體能夠準(zhǔn)確的對(duì)政府的行為進(jìn)行預(yù)期，并據(jù)此來(lái)進(jìn)行自身的決策。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)調(diào)整至市場(chǎng)主體的預(yù)期。即使是在不完全信息模型中，市場(chǎng)也可以通過(guò)貝葉斯規(guī)則來(lái)不斷修正自身的預(yù)測(cè)，并依此來(lái)逐漸將房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整至其預(yù)期水平。而此時(shí)如果政府通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)增加自己的效用，那么不論是對(duì)政府還是對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，都需要承擔(dān)房地產(chǎn)價(jià)格被非市場(chǎng)因素干預(yù)后所帶來(lái)的泡沫，以及承擔(dān)由此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。 

4.2   承諾行為的定義以及承諾的意義 

很顯然，如果市場(chǎng)完全相信政府的承諾時(shí)，不對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控是一種最優(yōu)的選擇。 

這種情況下，政府向市場(chǎng)承諾不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，而市場(chǎng)主體也相信政府會(huì)遵循其承諾并據(jù)此形成一個(gè)零的預(yù)期調(diào)整幅度。不過(guò)如果沒(méi)有一種有效的機(jī)制對(duì)政府的行為進(jìn)行有效的限制的話，政府的承諾就就會(huì)變得不可信，此時(shí)政府就會(huì)面者這最優(yōu)的策略在時(shí)間上的不一致。如果市場(chǎng)未能形成有效預(yù)期時(shí)，不對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控對(duì)政府來(lái)說(shuō)是其最優(yōu)的策略。而一旦市場(chǎng)真的認(rèn)為政府不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控時(shí)，政府能夠做出的最優(yōu)策略就發(fā)生了變化，如果政府的效用函數(shù)不改變，那么政府所做出的承諾就是不可信的或者無(wú)效的。 

當(dāng)然，承諾的一方會(huì)通過(guò)某些改變來(lái)使得自身的承諾變得可信。實(shí)際上，做出承諾的一方可以通過(guò)改變自身的效用函數(shù)，以使得其不同的策略所帶來(lái)的效用之間的優(yōu)劣關(guān)系發(fā)生變化。如果政府能夠在承諾的同時(shí)，使得不論市場(chǎng)主體如何選擇，其自身選擇承諾的策略所能夠獲得的效用均能夠最大化其效用。此時(shí)便能夠使得政府的承諾變得可信，從而實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體上較優(yōu)的結(jié)果。當(dāng)然也可以通過(guò)增加外在的限制來(lái)對(duì)其選擇進(jìn)行約束，從而增大政府違約的潛在的成本，從而使得其承諾的策略在無(wú)論何時(shí)，都是一個(gè)最優(yōu)的策略。 

第五章   政策建議 

對(duì)于房?jī)r(jià)的漲漲跌跌一直都備受關(guān)注，但就我所翻閱的文獻(xiàn)中來(lái)看，研究多集中于對(duì)政策的影響力研究，或者構(gòu)建一個(gè)簡(jiǎn)單的靜態(tài)的模型，或者是完全信息下的博弈。而對(duì)于不完全信息下的博弈模型，以及政策在時(shí)間上的一致性則較少有人關(guān)注。因此，本文從單期靜態(tài)完全信息下的模型出發(fā)，逐步融入動(dòng)態(tài)以及不完全信息等因素，構(gòu)建模型來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)進(jìn)行分析。 

通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，在完全信息的前提下，博弈雙方完全了解自己和對(duì)方的效用函數(shù)。不論是在單期的還是多期的博弈模型中，當(dāng)市場(chǎng)未形成有效的預(yù)期的時(shí)候，政府的調(diào)控幅度均為其最優(yōu)的策略。但是，由于市場(chǎng)完全了解政府的效用函數(shù)，因此總是能夠準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)到政府的行為，并據(jù)此來(lái)選擇棄權(quán)自身的策略。其結(jié)果是，當(dāng)政府將工作的重心放GDP 的高速增長(zhǎng)上來(lái)說(shuō)，不論是在單期博弈，還是在多起重復(fù)博弈中，均可獲得正的效用。因此當(dāng)政府將 GDP 的高速增長(zhǎng)作為目標(biāo)時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲速度也很快。 

而對(duì)于一個(gè)將目標(biāo)放在提振消費(fèi)的政府來(lái)說(shuō)，其獲得的效用為負(fù)。即，當(dāng)政府放下GDP，想提振消費(fèi)時(shí)，選擇對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控幅度時(shí)，獲得負(fù)的效用。這也正說(shuō)明雖然政府多次聲明要降低房?jī)r(jià)，但當(dāng)這種情況為市場(chǎng)所預(yù)期時(shí)，政府的效用為負(fù)，因此這種聲明所起的作用也就有限了。

 為擺脫這樣的不利局面，政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)承諾來(lái)改變自身的效用函數(shù)。不過(guò)因?yàn)檎�府要綜合考慮整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中各個(gè)方面的因素，因此這種承諾在有些情況下是很難讓人信服的。尤其是當(dāng)政府獲得負(fù)效用的時(shí)候，表現(xiàn)最明顯。 

此時(shí)，政府一方面可以通過(guò)改變其效用函數(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，另一方面則可以通過(guò)外部機(jī)制的約束來(lái)實(shí)現(xiàn)。 

而在不完全信息的模型中，我們知道了，政府對(duì)于以后的效用的貼現(xiàn)因子決定了整個(gè)博弈的結(jié)果。對(duì)于目光長(zhǎng)遠(yuǎn)型的政府來(lái)說(shuō)，不論是單期的博弈，還是多期博弈。即選擇不對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，同時(shí)完善證券市場(chǎng)，較少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為。使得房地產(chǎn)的價(jià)格盡量由市場(chǎng)的供需所決定。對(duì)于目光短淺型的政府來(lái)說(shuō)，為了拉動(dòng) GDP 的增長(zhǎng)或者是為了提振消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，政府都存在著干涉房地產(chǎn)價(jià)格上升或者下降的動(dòng)力。而什么時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)價(jià)格進(jìn)行干涉，以及干涉到什么程度，則取決于政府具體的情況。

從上面的模型中可以看出，當(dāng)政府為目光長(zhǎng)遠(yuǎn)型政府時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格將維持下去。當(dāng)然隨著供需的變化，也會(huì)有所波動(dòng)，而這種波動(dòng)，因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)內(nèi)部自發(fā)的供需的變化，因此不會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生大的影響。當(dāng)政府為目光短淺型政府時(shí)，在總的起初，房?jī)r(jià)會(huì)有所波動(dòng)，但是隨著政府不干預(yù)時(shí)間的加長(zhǎng)，房?jī)r(jià)最后會(huì)回到最初的位置。但此時(shí)政府會(huì)選擇調(diào)控，一次來(lái)達(dá)到自身的效用最大化。對(duì)于推高房地產(chǎn)所帶來(lái)的危害已經(jīng)顯現(xiàn)，而隨意的拉低房地產(chǎn)的價(jià)格，可能會(huì)形成連鎖效應(yīng)，使得全國(guó)范圍內(nèi)的價(jià)格快速下滑，從而使得經(jīng)濟(jì)硬著陸。這對(duì)經(jīng)濟(jì)的所造成的影響是不言而喻的。 
 

參考文獻(xiàn):

• [1] 蔡明超,黃徐星,趙戴怡.  房地產(chǎn)市場(chǎng)反周期宏觀調(diào)控政策績(jī)效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究. 2011(S1)
• [2] 陳超,柳子君,肖輝.  從供給視角看我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“兩難困境”[J]. 金融研究. 2011(01)
• [3] 司政,龔六堂.  財(cái)政分權(quán)與非國(guó)有制經(jīng)濟(jì)部門的發(fā)展[J]. 金融研究. 2010(05)
• [4] 梁若冰.  財(cái)政分權(quán)下的晉升激勵(lì)、部門利益與土地違法[J]. 經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊). 2010(01)
• [5] 田偉,田紅云.  晉升博弈、地方官員行為與中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異[J]. 南開經(jīng)濟(jì)研究. 2009(01)
• [6] 鄒琳華.  管制和壟斷對(duì)房地產(chǎn)成本的影響估計(jì)——基于SFA模型及30個(gè)城市面板數(shù)據(jù)的分析[J]. 統(tǒng)計(jì)研究. 2009(02)
• [7] 劉瑞明,白永秀.  晉升激勵(lì)、宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)周期：一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)框架[J]. 南開經(jīng)濟(jì)研究. 2007(05)
• [8] 陶然,袁飛,曹廣忠.  區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)、土地出讓與地方財(cái)政效應(yīng):基于1999~2003年中國(guó)地級(jí)城市面板數(shù)據(jù)的分析[J]. 世界經(jīng)濟(jì). 2007(10)
• [9] 周黎安.  中國(guó)地方官員的晉升錦標(biāo)賽模式研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究. 2007(07)
• [10] 周黎安.  晉升博弈中政府官員的激勵(lì)與合作——兼論我國(guó)地方保護(hù)主義和重復(fù)建設(shè)問(wèn)題長(zhǎng)期存在的原因[J]. 經(jīng)濟(jì)研究. 2004(06)