【摘要】 改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有了很大的發(fā)展，已經(jīng)成為了中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)年率在10％～15％之間。房地產(chǎn)業(yè)在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，還為我國(guó)的稅收收入貢獻(xiàn)了很大力量。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在許多的地方稅收收入中，房地產(chǎn)稅收的比重有的可以達(dá)到70%。然而，房地產(chǎn)業(yè)所涉及的不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更加是一個(gè)民生問(wèn)題。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在不斷的發(fā)展過(guò)程中，陸續(xù)的出現(xiàn)了一些問(wèn)題，其中最主要的問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)的不斷上漲。特別是在最近的幾年，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格直線上升，許多地方的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了廣大市民的承受范圍。然而，在房?jī)r(jià)一路上漲的浪潮中，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲很大一部分原因不是廣大市民對(duì)住房的需求造成的，而是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的過(guò)度投資所導(dǎo)致的。因此，為了抑制我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資，我們國(guó)家已經(jīng)連續(xù)出臺(tái)了很多調(diào)控房地產(chǎn)的政策，但是由于這些政策的實(shí)際應(yīng)用情況還不能滿足我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要，所以最終的效果便大大的打了折扣。本文通過(guò)大量閱讀國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)外的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策與利率政策的制定和實(shí)施進(jìn)行詳細(xì)的比較分析，然后結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)今的狀況，通過(guò)科學(xué)的比較和借鑒，提出了構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅收政策和利率政策體系的設(shè)想。我國(guó)當(dāng)前實(shí)施的房地產(chǎn)業(yè)稅收政策有一些不完善之處，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的銷售、轉(zhuǎn)讓等流通環(huán)節(jié)中的稅種過(guò)多、稅負(fù)過(guò)高，而保有階段的稅負(fù)水平相對(duì)比較低，這就為房地產(chǎn)的投機(jī)行為創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。為了抑制房地產(chǎn)的投機(jī)行為，引導(dǎo)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，首先應(yīng)該做的，就是完善我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅力度，使閑置不用的房產(chǎn)都能流入市場(chǎng)，解決供求矛盾問(wèn)題。再通過(guò)實(shí)行差別稅率的方式，減弱房地產(chǎn)收益失衡的程度，同時(shí)充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策和利率優(yōu)惠政策來(lái)體現(xiàn)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向作用，建立一個(gè)趨于規(guī)范的房地產(chǎn)稅收政策體系，利用稅收和利率的杠桿作用從整體上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 

第1 章   緒論 

1.1   研究背景和意義 

1.1.1   研究背景  

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活逐步富裕起來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。在近幾年的發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響變得越來(lái)越大，主要表現(xiàn)在以下方面：1、直接帶動(dòng) GDP 的增長(zhǎng)，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2012 年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)年率在 10％～15％之間；2、為我國(guó)的稅收做出了巨大貢獻(xiàn)，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，在許多的地方稅收收入在，房地產(chǎn)稅收收入的比重有的可以達(dá)到70%；3、提供了許多的就業(yè)崗位，根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)每投資 1 億元能直接增加的就業(yè)崗位是 2500 左右，這其中還沒(méi)有考慮帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展所產(chǎn)生的就業(yè)崗位。由此可見(jiàn)，健康完善的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是十分重要的。 

事實(shí)上我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在近幾十年的成長(zhǎng)過(guò)程中并不是一帆風(fēng)順的，特別是在最近的幾年，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格直線上升，很多地方的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)大大超出了廣大市民所能承受的范圍。但是在這種情況下，房?jī)r(jià)的上漲依然沒(méi)有停下腳步，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，至 2013 年 12 月，全國(guó) 100 個(gè)城市住宅均價(jià)與 2012 年 12月相比上漲 11.51%，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)與上年同期相比上漲 17.56%。在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的狂潮中，產(chǎn)生巨大推動(dòng)力的并不是廣大市民對(duì)住房的需求，而是房地產(chǎn)的過(guò)度投資行為以及投機(jī)行為。

從現(xiàn)在的情況來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新時(shí)期，這就要求我們對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策必須更加的完善。首先，完善健全的房地產(chǎn)稅收政策和利率政策是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的有力保障；其次，為了更好的發(fā)揮自身的職能，房地產(chǎn)稅收政策和利率政策必須不斷的發(fā)展進(jìn)步，逐步完善。近些年來(lái)，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策經(jīng)歷了從無(wú)到有，從少到多，從粗糙到精細(xì)的過(guò)程，特別是 2003 年以來(lái)，國(guó)家開(kāi)始大力度的整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，頒布的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度之大眾人可見(jiàn)，這就體現(xiàn)出了政府對(duì)引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的堅(jiān)定決心。 

然而，從當(dāng)下的實(shí)際應(yīng)用效果來(lái)說(shuō)，正在實(shí)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策所帶來(lái)的影響并沒(méi)有預(yù)想的那么大。房地產(chǎn)的投機(jī)行為在房地產(chǎn)交易中所占的比例還是很大，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲依然太快等問(wèn)題還是比較突出。在這種背景下，下功夫來(lái)研究房地產(chǎn)的調(diào)控政策，讓其能夠有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)走上健康發(fā)展的道路已經(jīng)是迫在眉睫的事情。 

本人通過(guò)對(duì)一些地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理與利率優(yōu)惠等方面的問(wèn)題進(jìn)行研究，分析當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特征，逐漸對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)。我認(rèn)為，單純從房?jī)r(jià)方面并不能很好的反應(yīng)出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康程度，例如，沿海地區(qū)的房地產(chǎn)由于資源的有限性，房子的價(jià)格肯定會(huì)高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)，主要應(yīng)該以市場(chǎng)的供需關(guān)系為依據(jù)。因此，國(guó)家在編制房地產(chǎn)稅收政策的時(shí)候，在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，更加要明確的是將房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展視為制定政策的根本目標(biāo)，然后充分發(fā)揮稅收政策的廣泛性和利率政策的導(dǎo)向性，塑造一個(gè)完善的房地產(chǎn)稅收政策與利率政策體系。 

1.2   房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)文獻(xiàn)回顧 

1.2.1   國(guó)外研究現(xiàn)狀及評(píng)述 

提到房地產(chǎn)的稅收研究，最早的文獻(xiàn)可以追溯到威廉·配第時(shí)代，在古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)期，亞當(dāng)斯密曾在《國(guó)富論》中也有對(duì)于房地產(chǎn)稅收的研究。在接下來(lái)的很長(zhǎng)一段時(shí)間，許多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家如約翰·馮杜能、李嘉圖等，都針對(duì)房地產(chǎn)稅收做了很多研究，并在各自的著作中詳細(xì)的闡明了自己的研究結(jié)果。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾運(yùn)用局部均衡分析的方法針對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行了大量的驗(yàn)證，得出結(jié)論：房地產(chǎn)的價(jià)值等于建筑物的價(jià)值與地價(jià)之和。 

國(guó)外學(xué)者在研究房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生何種影響方面也有許多的著作。安德森制定了一個(gè)簡(jiǎn)單的理論模型，他通過(guò)用社會(huì)、政治以及其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)分析美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在根據(jù)各項(xiàng)的數(shù)據(jù)，模擬測(cè)算出美國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響程度。另一位學(xué)者勞倫斯對(duì)美國(guó) 1986 年稅收制度改革以及政府財(cái)政系統(tǒng)改革為美國(guó)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的影響進(jìn)行了研究，這其中主要研究的是這兩個(gè)政策的改革給美國(guó)的商業(yè)性房地產(chǎn)所帶來(lái)的影響。他采取的方式是建立一個(gè)函數(shù)，通過(guò)這個(gè)函數(shù)來(lái)評(píng)價(jià)稅率、地區(qū)差別等因素對(duì)美國(guó)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的影響效應(yīng)。 

關(guān)于房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題，歐洲許多的處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的國(guó)家曾經(jīng)采取的一般都是從量計(jì)征，后來(lái)這些國(guó)家從 1990 年開(kāi)始，陸續(xù)的進(jìn)行了房地產(chǎn)的稅制改革，來(lái)實(shí)現(xiàn)根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值征收房地產(chǎn)稅的目標(biāo)。捷克在 2000 年制定了房地產(chǎn)的稅制改革計(jì)劃，該計(jì)劃打算加大房地產(chǎn)稅的稅基，但是由于這種新房地產(chǎn)稅制會(huì)大大增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，而且廣大群眾以及政府都不愿意這樣的調(diào)整,最后導(dǎo)致改革計(jì)劃的失敗。波蘭在 2005 年的時(shí)候重新對(duì)應(yīng)稅的房地產(chǎn)進(jìn)行了登記，他們使用的是批量評(píng)估方式來(lái)開(kāi)征規(guī)范的房地產(chǎn)稅。通過(guò)這些國(guó)家的房地產(chǎn)稅收改革經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅收所涉及到的利益主體是多方面的，然而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)具有一定程度時(shí)候，通過(guò)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)就成為最能得到人們認(rèn)可的征收方式。 

1.2.2   國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀及評(píng)述 

討論到國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)研究，由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，國(guó)內(nèi)的學(xué)者在研究我國(guó)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策時(shí)，多數(shù)人都是按照房地產(chǎn)稅征收的不同環(huán)節(jié)來(lái)分別進(jìn)行研究的。 劉輝認(rèn)為目前的我國(guó)稅制體系中，涉及到房地產(chǎn)的稅種有 12 個(gè)，這之中征稅對(duì)象是房地產(chǎn)的稅種有6個(gè)，分別是土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅，其他方面的稅收主要還包括5個(gè)稅種和1個(gè)附加，分別是營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，綜上所述，涉及到房地產(chǎn)的稅種太多，而且有的稅種之間還會(huì)有重復(fù)征稅的現(xiàn)象。 

第2 章   國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)政策分析與借鑒 

2.1   臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收政策及啟示 

在我國(guó)的寶島臺(tái)灣，涉及到房地產(chǎn)的稅收主要有：土地使用稅、土地增值稅、房屋稅和契稅，在這些稅種之中，在房地產(chǎn)的保留環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種主要是土地使用稅與房屋稅，土地增值稅是征收方式與大陸基本一致，是在房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)征收的。 

在臺(tái)灣，稅收的種類有三個(gè)，分別是中央級(jí)稅收收入、省市級(jí)稅收收入、地方市鎮(zhèn)級(jí)稅收收入。在地方市鎮(zhèn)級(jí)的稅收收入中，土地增值稅在稅收收入中所占的比例為 60％，土地使用稅所占的比例為15％。 

土地增值稅主要是在土地的交易、轉(zhuǎn)讓等流通環(huán)節(jié)征收，稅率比較高。設(shè)置該稅種為的是防止土地的投機(jī)行為，通過(guò)該稅收還可以將一個(gè)地區(qū)的發(fā)展情況切實(shí)的讓廣大人民群眾了解到。 

在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征收的稅種主要是土地使用稅和房屋稅，其中土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)是官方所制定的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，這種標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化，每三年進(jìn)行一次調(diào)整，其稅率采用的是累進(jìn)的計(jì)稅方式。房屋稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是房屋的價(jià)值，該價(jià)值是由特定的不動(dòng)產(chǎn)委員會(huì)確定并且公布的，具體的征收稅率會(huì)根據(jù)房屋的各種用途而有所不同。 

臺(tái)灣房地產(chǎn)稅收體系的特點(diǎn)主要是以下幾個(gè)： 

1.具有很完善的稅收法律法規(guī)，層次明確 

臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收主要是依靠于憲法和土地法，在這兩大法律的基礎(chǔ)上，臺(tái)灣地區(qū)又制定了許多稅收子法，幾乎對(duì)所有的情況都設(shè)定了相應(yīng)的法規(guī)，這就為房地產(chǎn)稅收的征管提供了很有力的保證。 

2.稅收結(jié)構(gòu)相對(duì)比較合理，整體功能效果明顯 

第一，房地產(chǎn)稅收體制比較完善合理。我國(guó)大陸地區(qū)的房地產(chǎn)稅收主要集中在房產(chǎn)的流通階段，而房產(chǎn)保留階段的稅負(fù)偏低，導(dǎo)致稅收的征管結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。然而在臺(tái)灣的房地產(chǎn)稅收中，針對(duì)保留階段的房地產(chǎn)稅種相對(duì)比較成熟，特別是土地使用稅，由于其稅率采用的是超額累進(jìn)稅率，就有力的增加了土地、房產(chǎn)投機(jī)者的投機(jī)成本，督促人們理性購(gòu)房。然而在房產(chǎn)的流通階段，臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅采用了階段性的減半征收，并且也有不少的稅收減免政策，這樣就適當(dāng)?shù)慕档土朔慨a(chǎn)流通階段是稅負(fù)水平，最后使房地產(chǎn)的保留階段與流通階段的稅負(fù)水平相近。 

第二，房地產(chǎn)稅收的征收范圍廣。在臺(tái)灣地區(qū)，與房地產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)稅種已經(jīng)把全部的房產(chǎn)與土地都?xì)w入了征管范圍，這樣就體現(xiàn)了稅收的普遍性。但是我國(guó)大陸地區(qū)的房地產(chǎn)稅收的征收范圍相對(duì)比較狹窄，許多城市、縣城、城鎮(zhèn)之外的房地產(chǎn)和土地沒(méi)有被納入征稅的范圍。 

第三，稅率的設(shè)定比較合理。在臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅制中，土地使用稅和房屋稅都采用了差別稅率，主要是按照房產(chǎn)或者土地的坐落位置和不同的用途，制定不同的征收稅率，特別是土地使用稅，其實(shí)行的稅率采用的是 10%~55%的六級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率差別很大，這樣就充分的體現(xiàn)出了稅收的普遍性和特殊性，有效的增加了稅收的適用程度。 

2.2   日本調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策及啟示 

日本是一個(gè)人口密度很大的國(guó)家，而土地資源卻非常的有限，所以土地就變得十分珍貴。然而日本的房產(chǎn)與土地市場(chǎng)一直很平穩(wěn)，這主要就歸功于日本的調(diào)控房地產(chǎn)的稅收政策，主要內(nèi)容包括以下幾點(diǎn)： 

首先，通過(guò)制定地價(jià)稅的方式，在房產(chǎn)或土地的保有階段進(jìn)行征稅。1991 年，地價(jià)稅正式被設(shè)立，并于 1992 年 1 月開(kāi)始正式征收。地價(jià)稅規(guī)定，所有擁有日本國(guó)內(nèi)土地及租地權(quán)等土地權(quán)利的個(gè)人與法人都是地價(jià)稅的納稅主體，具體的征收方式是：每年的一月一日零時(shí)為征稅期間，當(dāng)征稅主體在這個(gè)時(shí)間所擁有土地的合計(jì)金額超過(guò)法律規(guī)定的征稅起點(diǎn)時(shí)，就按照土地評(píng)估價(jià)格總額的 0．3％來(lái)進(jìn)行繳稅，利息按年計(jì)算。關(guān)于地價(jià)稅的優(yōu)惠政策，日本是這樣規(guī)定的：居民名下并且居住的自有住宅，每個(gè)家庭中這樣的房產(chǎn)只有一套能夠享有免地價(jià)稅的優(yōu)惠政策。對(duì)于公共法人和非營(yíng)利組織用地也享有免征地價(jià)稅的優(yōu)惠政策。這樣的征收方式，既能夠很好的保障居民對(duì)個(gè)人住房的需求，維護(hù)普通居民的利益，又能夠有效的抑制房產(chǎn)或土地的投機(jī)行為，確保土地資源的充分利用。 日本的房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)市場(chǎng)走向，抑制投機(jī)行為的同時(shí)，還為日本的財(cái)政收入貢獻(xiàn)了很大力量。

日本的房產(chǎn)稅的計(jì)算方式比較復(fù)雜，整體說(shuō)來(lái)就是：土地納稅標(biāo)準(zhǔn)額（土地的評(píng)估價(jià)×減免比率）×1.4%+土地納稅標(biāo)準(zhǔn)額×0.3%+房屋納稅標(biāo)準(zhǔn)金額×1.4%+房屋納稅標(biāo)準(zhǔn)金額×0.3%。在 2010 年，日本的地方稅收收入共計(jì) 20.4 萬(wàn)億日元，其中房產(chǎn)及土地部分的稅收收入為 8.89 萬(wàn)億日元，所占比例高達(dá) 44%。房產(chǎn)稅在地方稅收收入中占的比例雖然很大，但是在人們的收入中所占的比例并不高，納稅人一年的納稅總額大概占自身收入的 3%左右。每年的三月份，政府會(huì)給納稅人郵寄一份納稅通知書，提醒納稅人按時(shí)對(duì)當(dāng)年1月1日0時(shí)登記的土地或房產(chǎn)進(jìn)行繳稅。此時(shí)納稅人可以根據(jù)自身的情況，選擇一次性交納稅款或者選擇在4月、7月、12月和次年的2月分別進(jìn)行交納。 

其次，在房產(chǎn)或土地的流通階段，加強(qiáng)征收力度。日本起初制定的房產(chǎn)或者土地交易實(shí)行的征收額，是以 4000萬(wàn)日元為分割線的。4000 萬(wàn)以內(nèi)的房產(chǎn)或者土地的轉(zhuǎn)讓收益實(shí)行的稅率是20%，大于4000萬(wàn)日元的部分，稅率為50%。如果納稅主體是法人，并且房產(chǎn)或者土地的持有年限不足10年的，還要額外征收20％的追加課稅。后來(lái)，日本政府為了進(jìn)一步的抑制房產(chǎn)或者土地的投機(jī)行為，對(duì)稅制進(jìn)行了調(diào)整，主要是針對(duì)房產(chǎn)或者土地的持有年限屬于短期或超短期的情況，進(jìn)一步加強(qiáng)征收稅率。例如對(duì)納稅主體為法人的，并且持有年限小于 2 年的土地轉(zhuǎn)讓收益由之前的追加征稅調(diào)整為分離征稅，同時(shí)單獨(dú)加征30％的稅。 

最后，完善評(píng)估機(jī)制，客觀評(píng)估土地價(jià)格。由于土地的特殊性質(zhì)，在土地的保有階段和流通階段，其價(jià)值很容易被低估，一旦價(jià)值被低估，就會(huì)導(dǎo)致各個(gè)稅種稅收收入的喪失，不但影響到國(guó)家的稅收收入，更加導(dǎo)致稅收的調(diào)控作用無(wú)法發(fā)揮。因此，日本制定了非常完善的土地評(píng)估機(jī)制，通過(guò)專門的評(píng)估人員，對(duì)土地的現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。日本政府還頒布了很詳細(xì)的規(guī)定，主要是針對(duì)宅基地、農(nóng)用地、房屋的評(píng)估等，并要求各個(gè)參與者嚴(yán)格執(zhí)行。例如城區(qū)范圍內(nèi)的宅基地，要以官方部門—土地管理部門每年公布的各地價(jià)格為估價(jià)的基礎(chǔ)，再根據(jù)具體的情況，進(jìn)行評(píng)估。 

第3章  我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述及相關(guān)政策分析..............13 

3.1   我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀................. 13 

3.2   我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題................ 13 

3.3   我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策分析.............. 15 

3.3.1   我國(guó)現(xiàn)行稅收政策概述.................. 15 

3.3.2   我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度存在的問(wèn)題.................. 16 

第4章  構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)政策體系............26 

4.1   合并征收房地產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置差別稅率........... 26 

4.2   調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)納稅結(jié)構(gòu)，防止房地產(chǎn)過(guò)度投資......... 28 

4.3   建立規(guī)范、有效的房地產(chǎn)登記制度................ 29 

4.4   加大力度實(shí)施差別利率政策，抑制投機(jī)需求............. 29 

第5章  主要結(jié)論和展望............30 

第4 章   構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)政策體系 

4.1   合并征收房地產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)置差別稅率 

就目前情形來(lái)看，在征收房產(chǎn)稅的時(shí)候房產(chǎn)和地產(chǎn)往往作為一個(gè)整體來(lái)核算，可是不將土地價(jià)值分出來(lái)，對(duì)土地一并征收了房產(chǎn)稅，就會(huì)造成重復(fù)征稅，然而將其單獨(dú)分出也不是輕而易舉的。因此，建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)期承擔(dān)的城鎮(zhèn)土地使用稅取消，并且在房地產(chǎn)完工正式交付時(shí)將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅融為一體，將其改變成房地產(chǎn)稅。然后重新確定房地產(chǎn)稅的征收范圍，將城市和農(nóng)村范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)，無(wú)論是具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，還是具有非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，都將其歸入征稅對(duì)象。針對(duì)低收入、房地產(chǎn)價(jià)值低的人群，政府應(yīng)當(dāng)考慮避免其稅負(fù)過(guò)高，對(duì)其實(shí)行相應(yīng)的減免稅的政策，例如可以有省級(jí)政府根據(jù)所轄地市經(jīng)濟(jì)情況的不同，制定不同程度的免征額。 

我國(guó)當(dāng)前實(shí)行的房地產(chǎn)稅制中存包含有多種計(jì)稅依據(jù)、多種標(biāo)準(zhǔn)，這樣很容易造成納稅人稅負(fù)不均，既違背了稅收的公平原則，又違背了效率原則。因此，建議改革房地產(chǎn)稅的多種計(jì)稅依據(jù)，統(tǒng)一采用評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。 

統(tǒng)一使用評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)是因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值包含了房產(chǎn)在價(jià)值變化中所產(chǎn)生的所有收益變化因素，它不僅能夠真實(shí)地反映實(shí)際的房產(chǎn)價(jià)值，能夠有效的調(diào)節(jié)土地極差收益，還能借助房地產(chǎn)價(jià)值的上漲趨勢(shì)來(lái)增加國(guó)家財(cái)政收入，從而符合稅負(fù)公平、效率原則，既避免了從租、從價(jià)不同計(jì)稅依據(jù)帶來(lái)的稅收差異，也促使納稅人合理配置房地產(chǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序的發(fā)展。 

統(tǒng)一使用評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，無(wú)論是出租房產(chǎn)還是自營(yíng)房產(chǎn)都使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不僅能夠提高稅收的透明度，又能夠增強(qiáng)公民的納稅意識(shí)。通過(guò)借鑒臺(tái)灣地區(qū)統(tǒng)一按評(píng)估價(jià)值計(jì)征的運(yùn)作方法，并結(jié)合我國(guó)現(xiàn)狀可以按以下方式確定房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，即：

 評(píng)估價(jià)格=上一次的評(píng)估價(jià)格×(1+本地區(qū)近三年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)平均百分比） 

房地產(chǎn)稅的應(yīng)納稅金額=評(píng)估價(jià)格×應(yīng)納稅面積×(房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)規(guī)定年限-本房產(chǎn)已使用年限）/房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)年限。 

根據(jù)不同的房地產(chǎn)種類，確定與其相應(yīng)的稅負(fù)，并且針對(duì)不同消費(fèi)目的的房產(chǎn)區(qū)別對(duì)待，比如商場(chǎng)、寫字樓、工廠承受稅負(fù)的能力遠(yuǎn)高于住宅，針對(duì)那些不屬于合理性消費(fèi)的住房，可以按照房屋的類型進(jìn)行征稅，并且按照“由高檔逐漸向普通住宅”征收的順序推進(jìn)。房地產(chǎn)稅的稅率可以分別按非經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)計(jì)征。 

第5 章   主要結(jié)論和展望 

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展“超速”的階段，房?jī)r(jià)一路飆升，嚴(yán)重超出了居民的收支水平。而我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策仍不完善，稅收種類繁多、稅目設(shè)置不合理、稅負(fù)水平相差過(guò)大、等問(wèn)題嚴(yán)重影響著我國(guó)房地產(chǎn)稅收的調(diào)控效果。再加上我國(guó)現(xiàn)行的差別利率政策實(shí)施力度不夠，對(duì)自住房購(gòu)買者和房地產(chǎn)投資者的差別利率程度不明顯，使得房地產(chǎn)的投資或者投機(jī)的成本仍然處于比較低的水平，從而造成房地產(chǎn)的流通性變?nèi)�，房產(chǎn)價(jià)格仍然居高不下。 

因此，對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策與利率政策進(jìn)行改革和完善已經(jīng)是形勢(shì)所需。首先我們應(yīng)該做的，是完善我國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅力度，平衡稅負(fù)水平，使閑置不用的房產(chǎn)都能流入市場(chǎng)，解決供求矛盾問(wèn)題。然后再通過(guò)實(shí)行差別稅率的方式，減弱房地產(chǎn)收益失衡的程度，同時(shí)充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策和利率優(yōu)惠政策來(lái)體現(xiàn)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的導(dǎo)向作用，建立一個(gè)趨于規(guī)范的房地產(chǎn)稅收政策體系，利用稅收和利率的杠桿作用從整體上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。 
 

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