供應(yīng)鏈理論在房地產(chǎn)管理中的應(yīng)用

[日期：2011-09-28] 來(lái)源：中國(guó)  作者：劉應(yīng)龍 [字體：]

和模型中各流程及其相互關(guān)系進(jìn)行了分析,為量化計(jì)算模型的各項(xiàng)指標(biāo)打下了基礎(chǔ),同時(shí)分析了房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力,以達(dá)到控制和降低開發(fā)成本,增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力的目標(biāo)。
　�。坳P(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；供應(yīng)鏈；供應(yīng)鏈管理；核心競(jìng)爭(zhēng)力
　　　
　　1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
　　在國(guó)內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國(guó)的國(guó)情和實(shí)際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、營(yíng)銷和服務(wù)等4個(gè)階段。按照國(guó)際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入與資產(chǎn)管理。
　　2 房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理研究
　　依照上述兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對(duì)其的分析,結(jié)合供應(yīng)鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型。
　　房地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)鏈管理模型
　　2.1 模型基本說(shuō)明
　　該模型不是直線供應(yīng)鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)鏈模型,決策、計(jì)劃和營(yíng)銷不僅是供應(yīng)鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)或流程,而且這個(gè)流程對(duì)其他3個(gè)流程始終產(chǎn)生影響。4個(gè)流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補(bǔ)充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個(gè)流程雖處在供應(yīng)鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個(gè)有機(jī)的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場(chǎng)需要的有價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
　　2.2 模型的四個(gè)基本流程
　　模型包括4個(gè)基本流程模塊：決策、計(jì)劃和營(yíng)銷，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理,其中，筆耕論文，土地和資金的獲取，工程建設(shè)管理和運(yùn)營(yíng)管理這3個(gè)流程通過(guò)決策、計(jì)劃和營(yíng)銷這個(gè)流程進(jìn)行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
　　決策、計(jì)劃和營(yíng)銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整體決策和營(yíng)銷管理活動(dòng),包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運(yùn)作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計(jì)劃進(jìn)度,銷售方式等。
　　土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來(lái)決定；資金的融通更加復(fù)雜,隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的完善,資金來(lái)源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購(gòu)”至為關(guān)鍵。
　　工程建設(shè)管理：指的是項(xiàng)目的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工管理�？辈彀�括地形測(cè)量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設(shè)施的結(jié)合,施工圖設(shè)計(jì)等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進(jìn)度和資金的控制,竣工驗(yàn)收和移交等。相對(duì)來(lái)說(shuō)這個(gè)流程技術(shù)性最強(qiáng),也比較容易控制。
　　運(yùn)營(yíng)管理：可以用四個(gè)統(tǒng)一來(lái)概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個(gè)流程處于整個(gè)流程的末端,但遠(yuǎn)不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的管理經(jīng)營(yíng)上,所以運(yùn)營(yíng)管理流程是非常重要的。
　　3 房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理研究
　　隨著市場(chǎng)的成熟、資源的緊缺和競(jìng)爭(zhēng)的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點(diǎn),去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運(yùn)用供應(yīng)鏈管理理論培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,通過(guò)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達(dá)到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理成本控制系統(tǒng)
　　按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過(guò)商品房生產(chǎn)準(zhǔn)備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個(gè)階段,通過(guò)供應(yīng)鏈進(jìn)行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。為了便于成本分析,簡(jiǎn)單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應(yīng)劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進(jìn)一步細(xì)化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)鏈成本控制模型。
　　供應(yīng)鏈成本控制的最終目標(biāo)就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來(lái)獲取最大利潤(rùn),以較低的成本向用戶提供同等的價(jià)值或以同樣的成本向用戶提供更多的價(jià)值,特別是有助于實(shí)現(xiàn)用戶所看重的核心價(jià)值。最有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈不僅應(yīng)使項(xiàng)目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價(jià)值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對(duì)用戶新需求的預(yù)測(cè)、識(shí)別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
　　3.2 做全程供應(yīng)鏈的管理者
　　全程供應(yīng)鏈管理的實(shí)質(zhì)就是為了快速響應(yīng)客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應(yīng)商的響應(yīng)周期,從而迅速并準(zhǔn)確的滿足客戶的個(gè)性化需求。全程供應(yīng)鏈管理重新進(jìn)行了供應(yīng)鏈的分工,合作、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、利益共享的經(jīng)營(yíng)模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應(yīng)鏈內(nèi)部資源,判定供應(yīng)鏈的內(nèi)部分工標(biāo)準(zhǔn),分配價(jià)值活動(dòng),傳遞需求信息,制定供應(yīng)鏈管理的整體戰(zhàn)略。
　　開發(fā)商主要是通過(guò)土地取得、市場(chǎng)分析等措施而取得投資收益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中開發(fā)商必須通過(guò)與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各組成部分進(jìn)行討價(jià)還價(jià),從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應(yīng)的市場(chǎng)化、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化,市場(chǎng)逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應(yīng)鏈內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)地位獲得利潤(rùn)的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費(fèi)者日益變化的個(gè)性化需求轉(zhuǎn)移來(lái)保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營(yíng)方式,站在全程供應(yīng)鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng),與設(shè)計(jì)商、承建商、供應(yīng)商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。
　　參考文獻(xiàn):
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中國(guó)鏈及其研究現(xiàn)狀［J］.工業(yè)工程與管理,2002(1)：20-24.