董蕓 滄州住房置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司

摘要：商品房預(yù)售資金缺乏有效監(jiān)控會(huì)引發(fā)一系列不良后果，損害消費(fèi)者的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，危害國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)和諧運(yùn)行，因此必須重視商品房預(yù)售資金監(jiān)管問題。在二十多年的實(shí)踐中逐漸形成了分別以政府、商業(yè)銀行、商業(yè)銀行和監(jiān)理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和擔(dān)保公司等為主體的單一主體、多元主體的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式。本文在對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀和監(jiān)管必要性做了相關(guān)說明的基礎(chǔ)上，分析了四種監(jiān)管模式，提出了健全我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管的思路。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；資金監(jiān)管；模式

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)過程中一種特殊的營銷手段，在房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資渠道的情況下，，實(shí)現(xiàn)了一定的籌資功能。同時(shí)，商品房預(yù)售、預(yù)售資金與購房者的利益密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴預(yù)售款導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)過度集中在商品房預(yù)售上，購房者從而承擔(dān)了巨大的購房風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管問題逐漸顯現(xiàn)。

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀及監(jiān)管必要性

1.1預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀

隨著《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售制度的確定，我國對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管更加嚴(yán)格。但是在實(shí)際操作中仍然存在諸多問題，我國房地產(chǎn)市場潛在諸多風(fēng)險(xiǎn)。我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管中存在的問題主要有：資金監(jiān)管主體地位不明確，商品房的預(yù)售監(jiān)管力度不足，資金管理混亂。

1.2對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的必要性

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，天然對(duì)金融市場具有高度依賴性。由于缺乏有效監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生報(bào)建報(bào)監(jiān)費(fèi)難以落實(shí)、拖欠工程款、工程無法驗(yàn)收、購房業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證、爛尾樓等問題屢見不鮮，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的合法利益，不利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。因此，對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管是維護(hù)消費(fèi)者利益、維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

二、商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式

我國商品房預(yù)售制度已有二十多年的發(fā)展歷程，各地在積極實(shí)踐中形成了多種監(jiān)管模式。商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體主要有：政府、商業(yè)銀行、監(jiān)理公司、擔(dān)保公司等，依據(jù)監(jiān)管主體和監(jiān)管主體數(shù)量的不同，相應(yīng)形成了政府監(jiān)管、商業(yè)銀行監(jiān)管、銀行和監(jiān)理公司共同監(jiān)管、銀行和擔(dān)保公司共同監(jiān)管四種主要的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式。

2.1 政府監(jiān)管模式

政府監(jiān)管模式是以有行政監(jiān)督權(quán)的政府機(jī)構(gòu)作為監(jiān)管主體對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的監(jiān)管模式。有行政監(jiān)督權(quán)的政府機(jī)構(gòu)一般為房地產(chǎn)交易管理部門。政府監(jiān)管模式的組織形式為：預(yù)售商品房的開發(fā)商將預(yù)售資金全部存入指定商業(yè)銀行的獨(dú)立賬戶，國土房管局在該指定商業(yè)銀行的協(xié)助下對(duì)該賬戶中的預(yù)售資金的支出進(jìn)行監(jiān)管。開發(fā)商、負(fù)監(jiān)管職責(zé)的政府部門、設(shè)立獨(dú)立賬戶的指定商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書，明確各方權(quán)責(zé)。

政府監(jiān)管模式具有行政性的特點(diǎn)，負(fù)監(jiān)管責(zé)任的政府部門依靠其行政權(quán)力進(jìn)行監(jiān)管，具有較強(qiáng)的約束性，但同時(shí)存在著引發(fā)濫用行政權(quán)力、貪污賄賂、徇私枉法等其他風(fēng)險(xiǎn)的可能性，這些行為同樣會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大不良影響，甚至放大商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力本身的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2銀行監(jiān)管模式

銀行監(jiān)管模式是以商業(yè)銀行為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商業(yè)銀行之間設(shè)立的管理預(yù)售資金的委托合同。商業(yè)銀行管理資金具有天然的優(yōu)勢，可以有效地提高監(jiān)管效率，同時(shí)避免了行政主體的過度干預(yù)，防止權(quán)力尋租。但是，商業(yè)銀行難以對(duì)房地產(chǎn)施工進(jìn)度和質(zhì)量跟進(jìn)監(jiān)督，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管的可操作性不強(qiáng)；商業(yè)銀行本身與委托監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)存在利益關(guān)系，難以做到公正嚴(yán)格監(jiān)管。所以，建立在商業(yè)銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商委托代理關(guān)系之上的銀行監(jiān)管，實(shí)質(zhì)上只能實(shí)現(xiàn)資金管理，無法滿足對(duì)預(yù)售資金監(jiān)督、管理的要求，缺乏強(qiáng)有力的約束力。

2.3銀行和監(jiān)理公司共同監(jiān)管模式

銀行和監(jiān)理公司共同監(jiān)管是以商業(yè)銀行和監(jiān)理公司共同作為預(yù)售資金監(jiān)管主體的監(jiān)管模式。此類監(jiān)管模式的組織形式為：商品房預(yù)售企業(yè)委托商業(yè)銀行設(shè)立預(yù)售款專用賬戶并代為收取預(yù)售款，具備法定資質(zhì)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)依據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的工程進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)施進(jìn)度書面通知設(shè)立預(yù)售款專用資金賬戶的商業(yè)銀行向商品房預(yù)售企業(yè)劃款。

銀行和監(jiān)理公司共同監(jiān)管模式下，資金收取、保管與資金支出權(quán)限實(shí)現(xiàn)分離，銀行、監(jiān)理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商三者相互制約，既充分發(fā)揮了商業(yè)銀行管理資金的專業(yè)優(yōu)勢，也彌補(bǔ)了監(jiān)管者對(duì)工程進(jìn)度缺乏專業(yè)判斷從而無法有效監(jiān)管的弊端，由具備資質(zhì)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)監(jiān)控工程進(jìn)度節(jié)省了另行雇傭相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核的監(jiān)管成本。但是，監(jiān)理公司和銀行一樣與開發(fā)商存在利害關(guān)系，監(jiān)管者獨(dú)立性不強(qiáng)的問題仍然存在。

2.4銀行和擔(dān)保公司共同監(jiān)管模式

銀行和擔(dān)保公司共同監(jiān)管是以商業(yè)銀行和擔(dān)保公司作為共同監(jiān)管主體的監(jiān)管模式。其運(yùn)作方式為：商品房預(yù)售企業(yè)委托擔(dān)保公司為預(yù)購消費(fèi)者提供擔(dān)保，銀行的監(jiān)管職責(zé)與銀行監(jiān)管模式類似。由于引入了擔(dān)保公司，降低了預(yù)購消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)擔(dān)保公司要對(duì)開發(fā)商的違約行為造成的后果承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，所以擔(dān)保公司與開發(fā)商的關(guān)系和監(jiān)理公司與開發(fā)商的關(guān)系不同，兩者存在利益沖突，因此監(jiān)管力度將更強(qiáng)。此外，擔(dān)保公司也具備監(jiān)理公司的專業(yè)優(yōu)勢，可以依托自身的專業(yè)人員監(jiān)控工程進(jìn)度和預(yù)售資金流向，能有效降低監(jiān)管成本。但是，銀行和擔(dān)保公司共同監(jiān)管的監(jiān)管效果也在一定程度上受到擔(dān)保公司獨(dú)立性、責(zé)任承擔(dān)能力的制約。

三、完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的思考

我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)踐中形成的幾種監(jiān)管模式各有優(yōu)缺，要在全國范圍內(nèi)建立起一套行之有效的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

一、確立統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體。監(jiān)管主體對(duì)監(jiān)管成效起到舉足輕重的作用，確定具體明確的監(jiān)管主體是進(jìn)行有效監(jiān)管的先決條件。從目前的監(jiān)管模式看，單一監(jiān)管主體往往存在權(quán)力無人制約或約束力有限等弊端，多主體聯(lián)合監(jiān)管則能較好的平衡監(jiān)管力度與監(jiān)管權(quán)力之間的關(guān)系。

二、建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用審查機(jī)制。商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)很大程度上來源與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。要有效降低預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮從源頭入手。通過建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用審查機(jī)制，進(jìn)行事前監(jiān)管，提高進(jìn)入房地產(chǎn)市場的企業(yè)的資歷和實(shí)力，降低風(fēng)險(xiǎn)。

三、為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的融資渠道。房地產(chǎn)是資本密集的產(chǎn)業(yè)，對(duì)融資具有高度的依賴性，預(yù)售商品房正是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集工程建設(shè)資金采取的一種特殊的營銷手段。由于缺乏投資融資渠道，房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大量集中在預(yù)售商品房上。為了改變這種情況，可以通過為企業(yè)創(chuàng)造更多的融資渠道轉(zhuǎn)移分散風(fēng)險(xiǎn)，比如逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化等。

四、確定統(tǒng)一的預(yù)售資金收存方式�？刂祁A(yù)售資金的收存無疑是最為直接的監(jiān)管手段，對(duì)商品房預(yù)售資金的收存方式進(jìn)行規(guī)范，統(tǒng)一管理可以有效避免挪用資金，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

由于我國房地產(chǎn)業(yè)缺乏多元的融資渠道，融資方式單一，現(xiàn)存融資方式即向銀行貸款獲得的資金也有限，所以出現(xiàn)了商品房預(yù)售這樣一種特殊的銷售手段。房地產(chǎn)企業(yè)通過商品房預(yù)售籌集的預(yù)售款成為房地產(chǎn)開發(fā)重要的資金來源。然而，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過度集中在商品房預(yù)售領(lǐng)域，一旦缺乏有效監(jiān)管，將產(chǎn)生巨大風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重?fù)p害購房者的權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，危害社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。所以，必須重視我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管，從已經(jīng)形成的幾種商品預(yù)售資金監(jiān)管模式中吸收有益成分，建立起行之有效的商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式。

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