一、物業(yè)稅的概念及特點(diǎn)

　　物業(yè)稅具有以下特點(diǎn):第一、征稅范圍確定。除少數(shù)國家對(duì)大宗折舊資產(chǎn)征稅外，大多數(shù)國家只對(duì)土地和房屋征稅，具有較強(qiáng)的確定性。第二、稅種地位明確。財(cái)產(chǎn)稅是實(shí)行分稅制國家的主體稅種。據(jù)OEeD組織1990年的資料，在地方稅中，美國財(cái)產(chǎn)稅占80%，加拿大占84.5%，澳大利亞占99.8%，而在財(cái)產(chǎn)稅中大部分是以土地、房屋為主體的不動(dòng)產(chǎn)稅。第三、配套制度完善。房屋評(píng)估價(jià)值符合"量能納稅"原則，而且具有"交易證據(jù)多、便于誠信納稅、收入富有彈性"的特點(diǎn)，世界各國尤其是市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，稅制比較完善的國家普遍建立了嚴(yán)密的房地產(chǎn)評(píng)估制度，形成了一套較完善的財(cái)產(chǎn)評(píng)估體系，以配合物業(yè)稅的征收管理。

　　二、物業(yè)稅的稅制設(shè)計(jì)

　　1.物業(yè)稅的納稅義務(wù)人、課稅對(duì)象

　　(1)物業(yè)稅的納稅義務(wù)人根據(jù)我國土地公有制經(jīng)濟(jì)制度，土地屬于國家所有。法人、自然人及其他組織對(duì)土地只擁有土地使用權(quán)而不擁有土地所有權(quán)。所以物業(yè)稅中房地產(chǎn)權(quán)利應(yīng)包含土地使用權(quán)。

　　(2)物業(yè)稅的征稅對(duì)象

　　關(guān)于農(nóng)村是否應(yīng)該被包括在物業(yè)稅的征稅范圍之中，學(xué)術(shù)界還未形成統(tǒng)一觀點(diǎn)。本文認(rèn)為應(yīng)將農(nóng)村劃入到征稅范圍之中。如果農(nóng)村不被包括在課稅范圍內(nèi)，就會(huì)給偷逃物業(yè)稅的行為留有一定的空間(如富人在農(nóng)村利用耕地修建別墅等)，這樣物業(yè)稅的稅源不僅得不到保證，物業(yè)稅的調(diào)節(jié)社會(huì)公平的目標(biāo)無法充分實(shí)現(xiàn)，還會(huì)使物業(yè)稅的征管成本增加。在將農(nóng)村劃入征稅范圍的同時(shí)應(yīng)根據(jù)農(nóng)村房地產(chǎn)存在的用途決定征免。

　　2.物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率

　　(1)計(jì)稅依據(jù)的設(shè)計(jì)

　　①從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征的選擇

　　在稅收理論中，房地產(chǎn)稅類按稅種的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)劃分，可以被分為從量計(jì)稅和從價(jià)計(jì)稅。從量計(jì)稅是以課稅對(duì)象的數(shù)量、重量、容積、體積、面積等為標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)先確定的單位稅額確定的稅。從價(jià)計(jì)稅是根據(jù)課稅對(duì)象價(jià)值的大小按一定比例征收的稅，我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅類中既有從價(jià)征收的稅種(如我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅)，也有從量征收的稅種(如我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅)。

　　從量計(jì)稅和從價(jià)計(jì)稅各有優(yōu)劣。本文認(rèn)為，由于從量計(jì)征的方式在物業(yè)稅實(shí)際征收過程中會(huì)存在不公，不符合物業(yè)稅開征的公平原則。因此我國物業(yè)稅的征收方式應(yīng)采用從價(jià)計(jì)稅，而對(duì)于計(jì)稅依據(jù)的確定，筆耕論文新浪博客，可借鑒國外房地產(chǎn)稅的做法，以房地產(chǎn)的課稅評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。

　　②計(jì)稅依據(jù)的定價(jià)

　　物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)要通過房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估確定。獲得房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的方式有兩種，分別是一般性房地產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)課稅評(píng)估。兩種評(píng)估方式在對(duì)相同的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)既存在共性也有區(qū)別。共性在于都是通過科學(xué)方法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，并且房地產(chǎn)課稅評(píng)估需借用一般性房地產(chǎn)評(píng)估的方法，如成本法，收益法、市場比較法等。

　　由于物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)評(píng)估具有量大面廣、周期性評(píng)估的特點(diǎn)，所以本文認(rèn)為在具體征收物業(yè)稅時(shí)應(yīng)采用房地產(chǎn)課稅評(píng)估的方式。

　　從房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的實(shí)踐看，房地產(chǎn)升值因素的部分主要是土地，房地產(chǎn)減值因素的部分主要是建筑物。從長期看，土地作為稀缺資源，市場價(jià)格將會(huì)不斷上漲。而土地上的建筑物會(huì)因?yàn)槭褂枚�產(chǎn)生累計(jì)折舊，同時(shí)還會(huì)因?yàn)榻ㄖ�物本身的質(zhì)量、戶型、年代、周遍交通情況等因素的變化發(fā)生減值，所以房屋的凈值呈不斷下降的趨勢(shì)。

　　(2)稅豐的設(shè)計(jì)①稅率設(shè)計(jì)思想

　　物業(yè)稅作為房地產(chǎn)稅制改革中被推出的一個(gè)新稅種，在其被開征后，能獲取到的財(cái)政收入應(yīng)以不低于現(xiàn)行稅制條件下能夠獲取到的財(cái)政收入。同時(shí)，物業(yè)稅的稅負(fù)也不能超過現(xiàn)有納稅人的稅負(fù)水平。在現(xiàn)實(shí)情況中，現(xiàn)有納稅人可以被分為兩部分:普通居民和營利性單位或個(gè)人。前者擁有的房地產(chǎn)作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)在現(xiàn)行稅制條件下幾乎不承擔(dān)稅負(fù)(對(duì)個(gè)人居住生活用房的土地使用稅由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局決定減免)。后者是現(xiàn)行稅負(fù)的主要承擔(dān)者。而由物業(yè)稅納稅義務(wù)人的設(shè)計(jì)可知，在其開征以后，普通居民也會(huì)成為稅負(fù)承擔(dān)者。因此，開征物業(yè)稅不僅在政策上要廣泛宣傳，讓正確的納稅觀深入人心，同時(shí)在稅率設(shè)計(jì)上更應(yīng)兼顧普通居民的利益，充分考慮普通居民的承受能力，稅負(fù)水平應(yīng)以不影響普通居民正常生活為原則。

　�、诙惵市问降倪x擇

　　開征物業(yè)稅是政府的一項(xiàng)長效工程。

　　因此，在稅率形式的確定問題上，應(yīng)既實(shí)現(xiàn)效率又實(shí)現(xiàn)公平。但是單一的稅率形式選擇并不能讓公平和效率很好的統(tǒng)一。如從實(shí)現(xiàn)效率的角度出發(fā)，稅率形式應(yīng)選擇定額稅率和比例稅率。由于物業(yè)稅是以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，所以定額稅率因不符合稅率形式選擇要求可以排除在外，剩下的就是比例稅率形式。從實(shí)現(xiàn)公平的角度出發(fā)，稅率形式應(yīng)選擇累進(jìn)稅率。累進(jìn)稅率雖然具有較好的縱向公平性，但累進(jìn)級(jí)距不容易把握，計(jì)算比較復(fù)雜，征稅成本相對(duì)較高，且累進(jìn)級(jí)距若過高過猛，容易打擊納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營積極性。那么物業(yè)稅的稅率究竟應(yīng)該選取哪種形式，按照"簡稅制，寬稅基、低稅率"的原則和物業(yè)稅的稅源特點(diǎn)，國務(wù)院發(fā)展研究中心不動(dòng)產(chǎn)稅制改革課題組在《不動(dòng)產(chǎn)稅的稅種、稅率設(shè)計(jì)和稅收歸屬的探討與建議》一文中指出稅率形式應(yīng)采用比例稅率。

　　3.開征物業(yè)班的前期準(zhǔn)備工作

　　在物業(yè)稅開征前，政府相關(guān)部門應(yīng)該做好廣泛的納稅宣傳和政策解釋工作，要讓納稅人轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念中對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)無須納稅的思維，最大限度的消除納稅人繳納物業(yè)稅的抵觸情緒。要讓納稅人深刻理解到，稅收是"取之于民，用之于民"。這項(xiàng)工作對(duì)物業(yè)稅改革的有效實(shí)施具有至關(guān)重要的作用。在完成這項(xiàng)工作的同時(shí)，還需要健全相關(guān)的社會(huì)保障體系，在保證物業(yè)稅改革目標(biāo)得以有效實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，讓普通居民的生活不受到較大的影響。

　　在物業(yè)稅開征前還需要完善相關(guān)制度和體系。如:財(cái)產(chǎn)登記制度、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系和征管服務(wù)體系等。稅務(wù)機(jī)關(guān)通過建立稅法公告制度，確保納稅人能夠及時(shí)準(zhǔn)確的了解到物業(yè)稅法變動(dòng)的信息，通過增設(shè)地區(qū)稅務(wù)所和發(fā)展稅務(wù)代理中介服務(wù)，為納稅人營造良好的納稅渠道。通過財(cái)產(chǎn)備案制度能夠讓稅務(wù)機(jī)關(guān)了解到納稅人房地產(chǎn)的狀況，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)在征稅過程中更好的為納稅人服務(wù)。

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