發(fā)布時間：2014-12-02 16:35

【摘要】 大型百貨商場曾一度在我國零售業(yè)業(yè)占有主導(dǎo)地位,在90年代后期發(fā)展達(dá)到高峰,之后由于遭受大型連鎖超市、便利店等新型零售業(yè)態(tài)快速發(fā)展的巨大沖擊,以及經(jīng)營商品品種、檔次的雷同,造成利潤下降,虧損面擴(kuò)大。經(jīng)營狀況一度處于困難的境地。TC集團(tuán)是連續(xù)十年榮獲全國商業(yè)“百強(qiáng)”的西安市大型商業(yè)企業(yè),在經(jīng)歷了十余年的輝煌業(yè)績后,因種種原因,經(jīng)營狀況連年虧損導(dǎo)致無法維持,最終在2005年退出商品零售舞臺,從白營轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)租賃經(jīng)營。但在轉(zhuǎn)型地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的同時,如何擺脫困境做到盈利、打造企業(yè)核心競爭實(shí)力,是轉(zhuǎn)型后商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理中所面臨的重要課題。本文以TC集團(tuán)如何做好企業(yè)物業(yè)管理工作、打造核心競爭力為研究內(nèi)容。論文從回顧物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程入手,介紹了TC集團(tuán)經(jīng)營轉(zhuǎn)型產(chǎn)生的社會大環(huán)境和背景,并對物業(yè)管理核心競爭力相關(guān)理論進(jìn)行了梳理。論文通過對現(xiàn)有物業(yè)管理經(jīng)營模式的分析,運(yùn)用SWOT分析模型,分析TC集團(tuán)物業(yè)管理現(xiàn)狀,總結(jié)得出其管理能力中存在的問題,并從企業(yè)內(nèi)外部影響因素兩個方面分析存在問題的原因。運(yùn)用管理學(xué)、層次分析法提出改善物業(yè)管理打造企業(yè)核心競爭力的思路,設(shè)計(jì)了解決問題的對策與方案,確定了實(shí)施方案的具體措施。最后提出實(shí)施此管理方案的保障措施,幫助商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢建立企業(yè)的核心競爭力。 

1導(dǎo)論

1.1選題背景
九十年代初期，中國商業(yè)企業(yè)處于快速成長期。這一時期，中國商企基本上靠店鋪規(guī)模、豪華裝修、大量商品來生存和發(fā)展，高額利潤使這一時期成為中國商業(yè)企業(yè)的黃金時代。但隨著超級市場、便利店、專業(yè)店等新型業(yè)態(tài)的市場份額快速增長，大多數(shù)傳統(tǒng)百貨企業(yè)，在市場競爭R益激烈的狀況下，業(yè)績衰退加劇。伴隨著國有企業(yè)的一系列改革措施的實(shí)施，國有百貨零售企業(yè)原有的競爭優(yōu)勢已不復(fù)存在，完全要依靠自己的經(jīng)營實(shí)力才能在市場上占有一席之地。一大批的商業(yè)零售企業(yè)未能度過市場的沖擊,紛紛倒閉關(guān)門，無奈轉(zhuǎn)型走上商業(yè)地產(chǎn)租賃經(jīng)營。但在轉(zhuǎn)型過程中如何提升企業(yè)物業(yè)管理水平、打造自身的核心競爭力，做到企業(yè)資產(chǎn)的保值升值，保障企業(yè)職工的基本生活水平是企業(yè)面臨的重要問題。
TC集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱TC集團(tuán)）是一家股份制商業(yè)企業(yè)，創(chuàng)建于1984年，當(dāng)年企業(yè)營業(yè)面積10000余平方米，職工2000多人。1993年9月企業(yè)兼并了西安市FZ公司，合并成立了西安市TC百貨服裝企業(yè)集團(tuán)。1994年9月經(jīng)西安市發(fā)改委批準(zhǔn)，將核心層企業(yè)改制為規(guī)范的股份有限公司，成立了 TC集團(tuán)股份有限公司。1996年7月集團(tuán)又兼并了西安市XF總廠，開設(shè)汽車出租、養(yǎng)殖、鉬礦等多家分、子公司。由經(jīng)營FI用百貨發(fā)展到集零售、餐飲、娛樂、養(yǎng)殖、開礦、汽車出租、果汁生產(chǎn)等為一體多元化發(fā)展的大型商貿(mào)企業(yè)集團(tuán)，企業(yè)成員單位遍及城區(qū)東、西、南、北大街和解放路等主干道，生產(chǎn)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)達(dá)20余處,經(jīng)營商品近5萬種。隨著我國國有企業(yè)改革的不斷發(fā)展，TC集團(tuán)自身不斷走向完善，得到了快速發(fā)展，并對西安地區(qū)乃至陜西省、西北地區(qū)的商業(yè)流通、服裝加工等領(lǐng)域的發(fā)展做出過重大貢獻(xiàn)。然而，隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易全球化趨勢的不斷加深及世界零售業(yè)的新發(fā)展，TC集團(tuán)面對諸如業(yè)態(tài)改變、外資進(jìn)入、市場競爭不斷加劇等等許多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，企業(yè)沒能抓住機(jī)遇，改革創(chuàng)新，順應(yīng)形勢發(fā)展的趨向，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益不斷滑坡，最終在國家政策指導(dǎo)下，下屬的工廠、分子公司紛紛關(guān)閉、破產(chǎn)；緊密層企業(yè)逐步改制為股份合作制企業(yè)；核心層企業(yè)一TC集團(tuán)全部出租，從而全面退出了西安市商業(yè)領(lǐng)域。
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1.2研究的目的和意義
1.2. 1研究的目的
本文在舉行了大量的相干文獻(xiàn)閱讀、相干企業(yè)觀察的底子上，通過對TC團(tuán)體公司.轉(zhuǎn)型后對貿(mào)易地產(chǎn)品業(yè)辦理題目標(biāo)研究，提出了較為體系性的打造具有自身特色的焦點(diǎn)競爭力要領(lǐng)，使理論的延伸越發(fā)貼近于實(shí)踐操縱。同時，本文的研究也對其他轉(zhuǎn)型國企在辦理中存在的雷同題目提供了有益的鑒戒。
1.2.2研究意義
企業(yè)核心能力的構(gòu)建是公司經(jīng)營管理中不可或缺的關(guān)鍵一環(huán)，本文根據(jù)企業(yè)核心競爭力理論的有關(guān)知識，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的競爭力現(xiàn)狀，分析了物業(yè)管理核心競爭力的構(gòu)成體系，并提出該類物業(yè)管理企業(yè)培育核心競爭力的具體措施，將核心競爭力理論應(yīng)用于物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)域之中，將有利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的順利實(shí)施，關(guān)系到企業(yè)員工穩(wěn)定以及企業(yè)長遠(yuǎn)利益。
從現(xiàn)實(shí)意義來看，一方面，通過本文研究得出的方案用于對企業(yè)具體實(shí)施，可以提高TC集團(tuán)旳物業(yè)管理水平，為企業(yè)今后的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，本文研究解決的問題對TC集團(tuán)具有最直接的指導(dǎo)意義；另一方面，本文所解決物業(yè)企業(yè)核心競爭力的打造問題，為同類企業(yè)提供一定意義上樣本，為同類型企業(yè)解決類似問題提供參考依據(jù)。
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2.相關(guān)理論綜述

2.1物業(yè)管理起源及在我國的發(fā)展歷程
按照業(yè)界比較認(rèn)同的看法，物業(yè)管理是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行駛管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。兩種解釋各有側(cè)重，表述不同，可以作為互補(bǔ)。
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2.2物業(yè)管理的性質(zhì)、類型與內(nèi)容
按照社會產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是一種服務(wù)型行業(yè)。其宗旨是服務(wù)，寓管理、經(jīng)營與服務(wù)之中；其管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 i和物業(yè)使用人；其經(jīng)營方針是“保本微利、服務(wù)社會”，不以牟取高額利潤為目的。物業(yè)管理的性質(zhì)主要體現(xiàn)為：
1)物業(yè)管理不同于工業(yè)和農(nóng)業(yè)，不直接生產(chǎn)有形的物質(zhì)產(chǎn)品；
2)物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延伸和完善，是以專業(yè)化的管理與服務(wù)提供給業(yè)主與租戶，進(jìn)而參加國民收入的再分配；
3)物業(yè)管理可以使物業(yè)保值、增值，能節(jié)約社會財(cái)富。
物業(yè)管理的類型分委托服務(wù)型和租賃經(jīng)營型兩種：
1)委托服務(wù)型物業(yè)管理是房地產(chǎn)幵發(fā)商將開發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶，一次性收回投資并獲取利潤，然后委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理，完善其售后服務(wù)。其“委托”有兩種類型，一種是開發(fā)商自建自管，另一種是以招標(biāo)方式委托他人進(jìn)行管理。
2)租賃經(jīng)營型物業(yè)管理：是開發(fā)商建成后并不出售，而是交由屬下的物業(yè)管理公司經(jīng)營管理，通過租金收回投資，獲得利潤。
物業(yè)管理的內(nèi)容相當(dāng)廣泛，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位的態(tài)勢，歸納起來可以分為“六大管理、三類服務(wù)”：
六大管理為：房屋及設(shè)施設(shè)備管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；治安消防管理；綠化管理；車輛交通管理；其它公共管理。
三類服務(wù)：常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）；委托性特約服務(wù)（非合同服務(wù))；經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次綜合服務(wù)）。
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3 TC集團(tuán)物業(yè)管理現(xiàn)狀 ......................19-27 
3.1 TC集團(tuán)基本情況分析 .........................19-20 
3.2 TC集團(tuán)經(jīng)營轉(zhuǎn)型產(chǎn)生原因及物業(yè)管理現(xiàn)狀 ...............20-25 
3.3 打造物業(yè)管理核心競爭力的迫切性............... 25-27 
4 TC集團(tuán)物業(yè)管理能力分析........................ 27-40 
4.1 內(nèi)部環(huán)境分析................... 28-34 
4.2 外部環(huán)境分析 .................34-37 
4.3 優(yōu)劣勢分析 .......................37-38 
4.4 TC集團(tuán)物業(yè)管理分析結(jié)論 ................................38-40 
5 TC集團(tuán)物業(yè)管理核心競爭力打造方案............................ 40-52 
5.1 TC集團(tuán)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)............................... 40 
5.2 TC集團(tuán)打造企業(yè)核心競爭力原則.................... 40 
5.3 TC集團(tuán)打造企業(yè)核心競爭力思路 ......................40-41 
5.4 TC集團(tuán)打造物業(yè)管理核心競爭力方案設(shè)計(jì)................ 41-52 

6 打造企業(yè)核心競爭力的保證措施

6. 1轉(zhuǎn)變觀念切實(shí)加強(qiáng)培育工作
要做好企業(yè)核心競爭力的打造工作，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人必須轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識核心競爭力對企業(yè)生存、發(fā)展的重要性和緊迫性，要從思想上真IH重視起來，親自組織和安排企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配置，管理工作流程和方案設(shè)計(jì)，加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，這樣企業(yè)擁有的核心競爭力才有切實(shí)保障。
1)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人要樹立培育企業(yè)核心競爭力的意識，重視對策劃能力的培養(yǎng)。構(gòu)成物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力的核心是企業(yè)的策劃能力，依靠良好的策劃可以使企業(yè)的資源和能力，進(jìn)行有效地組織協(xié)調(diào)從而獲得可觀的經(jīng)濟(jì)效益。缺乏策劃能力。企業(yè)在物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)過程中往往處于不利地位，在物業(yè)服務(wù)中沒有良好的策劃會導(dǎo)致企業(yè)缺乏服務(wù)競爭能力而影響企業(yè)的健康發(fā)展，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人是企業(yè)發(fā)展的第一策劃者，要把重視企業(yè)策劃、培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力視為一種義不容辭的責(zé)任，企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)較短時間具備競爭的實(shí)力。
2)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部考評考核
成立培育企業(yè)核心競爭力工作考查小組，設(shè)立員工對企業(yè)核心能力構(gòu)建管理工作滿意度調(diào)查，并將其作為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的一項(xiàng)工作職責(zé)，年底納入企業(yè)對領(lǐng)導(dǎo)人管理能力、工作業(yè)績的一項(xiàng)考查指標(biāo)進(jìn)行考核。
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結(jié)論

物業(yè)管理企業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有良好的發(fā)展前景。但是因前行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)總體實(shí)力較弱、管理薄弱、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚不規(guī)范，存在一定的發(fā)展制約因素，打造企業(yè)的核心競爭能力已成為一項(xiàng)非常緊迫的課題。
本文在廣泛查閱企業(yè)核心競爭力及其評價(jià)理論的基礎(chǔ)上，結(jié)合TC集團(tuán)物業(yè)管理的實(shí)際情況，從企業(yè)管理現(xiàn)狀出發(fā)，針對存在的問題和難點(diǎn)，在結(jié)合相關(guān)理論和技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了 TC集團(tuán)打造物業(yè)管理核心競爭力對策，設(shè)計(jì)了該企業(yè)打造核心競爭力的方案及具體措施，最后指出了實(shí)施方案的保障措施來促進(jìn)方案的順利實(shí)施。
論文研究所做的主要工作：
1)分析了論題的研究背景，綜述了物業(yè)管理起源及在我國的發(fā)展歷程，物業(yè)管理、核心競爭力的性質(zhì)、類型及識別標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)理論。
2)通過對TC集團(tuán)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查分析，總結(jié)發(fā)現(xiàn)了該企業(yè)物業(yè)管理中存在的問題。
3)從外部環(huán)境因素與企業(yè)內(nèi)部管理兩個方面，分析總結(jié)造成TC集團(tuán)物業(yè)管理缺乏競爭能力問題的原因，根據(jù)行業(yè)服務(wù)性質(zhì)特征，結(jié)合TC集團(tuán)實(shí)際情況，設(shè)計(jì)提出打造企業(yè)核心能力問題的對策與方案。
4)強(qiáng)調(diào)提出企業(yè)培存物業(yè)管理核心能力方案實(shí)施的保障措施。
通過上述工作，本文得出以下啟示：
1)TC集閉物業(yè)管理存在眾多問題，造成企業(yè)管理滯后，缺乏市場競爭能力，嚴(yán)重影響企業(yè)生存弓發(fā)展。
2)針對管理屮存在的問題，結(jié)合本人在MBA課堂理論學(xué)習(xí)及工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)用SWOT,層次分析等方法，研究建立了打造TC集團(tuán)物業(yè)管理核心競爭力的對策與方案。
3)從解決企業(yè)管理問題、培育競爭能力、提升服務(wù)質(zhì)量與深度、構(gòu)建企業(yè)文化等方面出發(fā)，制定實(shí)施方案的細(xì)則，發(fā)揮管理效能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)能力的打造。
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本文編號：10199