發(fā)布時(shí)間：2020-03-29 20:41

【摘要】：房屋租賃合同解除規(guī)則的完善對(duì)于有效平衡出租人和承租人之間的利益關(guān)系,促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)有序發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。我國(guó)《合同法》分則就房屋租賃合同關(guān)系的解除問(wèn)題僅僅設(shè)置了幾個(gè)簡(jiǎn)單的條文,即使參照總則有關(guān)合同解除條款適用也缺乏具體的操作性。與此同時(shí),在司法實(shí)踐中,商用租賃關(guān)涉效益價(jià)值,住宅租賃關(guān)涉公共利益與民生保障,兩者在合同解除問(wèn)題上差異頗大,但是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)二者并未加以區(qū)分,既有的規(guī)則難以有效解決房屋租賃合同解除的相關(guān)難題。文章立足于司法實(shí)踐,以房屋租賃合同解除的特殊性為出發(fā)點(diǎn),從司法案例中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題著手,對(duì)房屋租賃合同解除條件的判定、合同解除行使程序中合理期限的設(shè)置、合同解除后法律后果的規(guī)制幾個(gè)方面進(jìn)行研究,區(qū)分了商用租賃和住宅租賃在合同解除問(wèn)題上的一些差異,試圖為相關(guān)問(wèn)題找到合理的解決途徑,以完善房屋租賃合同解除的規(guī)則。本文除引言之外,還包含以下幾個(gè)部分:第一部分,房屋租賃合同解除所涉審判實(shí)踐情況。在查找近年來(lái)大量關(guān)于房屋租賃合同解除的相關(guān)案例基礎(chǔ)上,進(jìn)行樣本數(shù)據(jù)和具體案例的分析,筆者發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中的具體問(wèn)題主要表現(xiàn)在合同解除條件的設(shè)置和判定不明晰,解除中相關(guān)期限的認(rèn)定不明確,解除后的違約金判定存爭(zhēng)議等方面。并且在這些問(wèn)題上,司法判決出現(xiàn)大量差異性。第二部分,房屋租賃合同解除的行使條件辨析。在現(xiàn)有規(guī)定中,從房屋租賃合同解除法定解除條件來(lái)看,相關(guān)內(nèi)容主要規(guī)定在《合同法》分則中涉及出租人和承租人解除合同的相關(guān)內(nèi)容中。從司法實(shí)踐和條文本身理解而言,都是有利于出租人的,出租人更容易行使法定解除權(quán)解除合同,而承租人解除合同的條件需要達(dá)到的程度更高。從其任意解除權(quán)行使條件來(lái)看,幾乎沒(méi)有限制,這容易引發(fā)出租人對(duì)權(quán)利的恣意濫用,從而有損承租人的利益�？傮w而言,對(duì)行使條件的相關(guān)規(guī)定是不利于承租人一方的。第三部分,房屋租賃合同解除的行使程序。第一,房屋租賃合同解除時(shí)間沒(méi)有具體規(guī)定,司法實(shí)踐對(duì)此存在很大分歧,可以分為四種情況,前三種都是履行了通知義務(wù)的情況,以意思到達(dá)對(duì)方的時(shí)間為解除的時(shí)間;第四種情況是直接訴請(qǐng)解除,以起訴狀副本送達(dá)對(duì)方的時(shí)間為解除的時(shí)間。第二,解除中所涉“合理期限”的認(rèn)定,可以區(qū)分為解除條件中規(guī)定的合理期限和行使中的合理期限。在解除條件中,筆者認(rèn)為可以將法定解除權(quán)的合理期限確定為1個(gè)月,任意解除權(quán)的合理期限確定為3個(gè)月。在解除權(quán)行使中,可以區(qū)分為商用租賃和住宅租賃,商用租賃的租賃期一般較長(zhǎng),可以適用前述的類推規(guī)定;住宅租賃中,未通知的情況,可以縮短為半年。第四部分,房屋租賃合同解除的法律效果。在解除之后,合同是否具有溯及力,影響到承租人的利益,如果一味否認(rèn)繼續(xù)性合同的溯及力,對(duì)于出租人的標(biāo)的物瑕疵造成的承租人利益受損會(huì)出現(xiàn)不公平的情況,因此對(duì)于溯及力應(yīng)當(dāng)區(qū)分,原則上不具有溯及力,同時(shí)允許例外。在解除的后果上,從實(shí)踐中的案例來(lái)看,法院都是首先確認(rèn)合同是否解除,其次返還租賃房屋,再次返還押金或者保證金,最后判決違約金。對(duì)于違約金調(diào)減的爭(zhēng)議較大,因此對(duì)于租賃房屋的違約金調(diào)減應(yīng)當(dāng)首先遵循意思自治原則,體現(xiàn)違約金的懲罰功能。另外在調(diào)減的時(shí)候也需要根據(jù)商業(yè)租賃和住宅租賃來(lái)區(qū)分違約金具體如何調(diào)減。
【圖文】：

4資料來(lái)源：根據(jù)樣本判決8自行整理。從圖 1 的趨勢(shì)圖可以看出，第一，我國(guó)房屋租賃合同糾紛在 2014 年呈現(xiàn)急劇上升8本文的樣本判決來(lái)自中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和發(fā)布的案例，，下文亦同。
【學(xué)位授予單位】：西南政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：D923.6

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2606491