論文摘要 我國《物權(quán)法》第101條規(guī)定了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，但對(duì)該制度規(guī)定的較為簡(jiǎn)約，操作性差，對(duì)主體資格、轉(zhuǎn)讓方式、同等條件等規(guī)定不夠具體，對(duì)行使期限也未作規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)及法院的審判工作帶來困難，需作進(jìn)一步的解釋與完善。

　　論文關(guān)鍵詞 優(yōu)先購買權(quán) 《物權(quán)法》第101 條 適用與完善

　　一、概述

　　我國《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”《民法通則》第七十八條第三款也有類似的規(guī)定。優(yōu)先購買權(quán)是指特定的民事主體依照法律規(guī)定，享有的先于他人購買某項(xiàng)特定財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。 優(yōu)先購買權(quán)制度在我國古已有之，在唐代的《唐歷》中就有規(guī)定：“房地買賣必先問近親，次問四鄰，近親四鄰不要，才得賣與別人” ，大陸法系國家如法國、德國等國民法典中以及臺(tái)灣地區(qū)民法中對(duì)該制度都有規(guī)定。財(cái)產(chǎn)共有制度，其人合性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其資合性，各共有人間的熟悉與信任尤為重要，優(yōu)先權(quán)制度的設(shè)立有利于維護(hù)共有關(guān)系，更高效合理地利用共有物，促進(jìn)物盡其用，并盡量減少共有物上的法律關(guān)系，以減少紛爭(zhēng)。但實(shí)踐中，該規(guī)范被使用的很少，原因在于我國《物權(quán)法》對(duì)該制度規(guī)定的較為簡(jiǎn)約與籠統(tǒng)，操作性差，需作進(jìn)一步的解釋與完善。

　　二、優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)

　　按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)問題學(xué)界一直存爭(zhēng)議，有的認(rèn)為是一種期待權(quán)，有的認(rèn)為是形成權(quán)或者是附條件的形成權(quán)，有的認(rèn)為是債權(quán)，有的認(rèn)為是物權(quán)，筆者認(rèn)為，該權(quán)利是物權(quán)化的債權(quán)期待權(quán)。
　　首先，優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)，非形成權(quán)。因?yàn)樵摍?quán)利是在一共有人要出賣其份額時(shí)其他共有人較共有關(guān)系以外的第三人有優(yōu)先購買的權(quán)利，，并不能直接使法律關(guān)系發(fā)生變動(dòng)，直接與出讓人形成轉(zhuǎn)讓關(guān)系，不符合形成權(quán)的只要依據(jù)權(quán)利人單方意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系變更或消條件滅且無需相對(duì)人做出輔助行為的特點(diǎn)，如其他共有人達(dá)不到“同等條件”，其就不能享有優(yōu)先購買權(quán)。如果共有人不再轉(zhuǎn)讓其共有份額或第三人的價(jià)格等條件比其他共有人的條件優(yōu)厚，那么其他共有人的該項(xiàng)權(quán)利便不再享有，該項(xiàng)權(quán)利只能是在期待條件成就時(shí)方可享有的權(quán)利，因此優(yōu)先購買權(quán)只是一種期待權(quán)。
　　其次，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)是一種債權(quán)的期待權(quán)。在某一共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人在“同等條件”下方能要求將該份額優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給自己，但按份共有人優(yōu)先購買權(quán)除具有實(shí)現(xiàn)上的不確定性與附從性， 其他共有人并不能直接支配該擬轉(zhuǎn)讓份額，不符合物權(quán)的對(duì)世性與支配性特點(diǎn)，所以該權(quán)利本質(zhì)上就非物權(quán)，仍屬債權(quán)。但如果完全定性為債權(quán)又不盡妥當(dāng)，因?yàn)閭鶛?quán)的具有平等性與可自由約定特點(diǎn)，平等性使得共有人相對(duì)于第三人的優(yōu)先權(quán)就無從談起，優(yōu)先購買權(quán)又是法律直接規(guī)定的。該項(xiàng)權(quán)利又是建立在物的共有關(guān)系之上的，因物的存在而產(chǎn)生的。因此筆者認(rèn)為，共有人的優(yōu)買購買權(quán)是一種物權(quán)化的債權(quán)的期待權(quán)。

　　三、優(yōu)先購買權(quán)實(shí)現(xiàn)的限制

　　（一）主體資格上的限制
　　按份共有中的優(yōu)先購買權(quán)的行使首先是建立在合法的共有關(guān)系之上，行使主體只能是轉(zhuǎn)讓其份額的共有人之外的其他共有人。并且這種共有關(guān)系是現(xiàn)存的共有關(guān)系，曾經(jīng)的共有人和將來可能成為共有人的人不享有優(yōu)先購買權(quán)。
　　某一共有人只有在向共有人之外的第三人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人才享有優(yōu)先購買權(quán)。如一按份共有關(guān)系中，有三個(gè)以上（包括三個(gè)）共人有，一共有人向另一共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人是否也享有優(yōu)先購買權(quán)？從《物權(quán)法》第一百零一條的文字表述上來看，不免讓人產(chǎn)生疑問。但如果允許其他共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，并未體現(xiàn)按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度存在之如前所述之價(jià)值，有悖其宗旨，更會(huì)對(duì)接受轉(zhuǎn)讓的共有人極為不利，所以筆者認(rèn)為，當(dāng)某一按份共有人向另一共有人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，其他共有人不可享有優(yōu)先購買權(quán)，為避免疑問，在以后的《物權(quán)法》修定或司法解釋中應(yīng)加以明確。
　　某一共有人向共有人之外的第三人轉(zhuǎn)讓其份額時(shí)，多個(gè)其他共有人都想行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，該份額應(yīng)該轉(zhuǎn)讓給誰？該問題我國立法上還沒有直接規(guī)定，我國理論界對(duì)該問題主要存在兩種不同觀點(diǎn)，一是按其他共有人各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)，二是由對(duì)外轉(zhuǎn)讓份額的共有人選擇轉(zhuǎn)讓對(duì)象和比例。國外對(duì)該問題也有不同的立法范例，《德國民法典》第513條的規(guī)定，由其他共有人共同行使優(yōu)先購買權(quán)，法國民法典》第815—14條規(guī)定，其他共有人按份額享有優(yōu)先購買權(quán)，《巴西新民法典》第1322 條規(guī)定，對(duì)共有物實(shí)施改良最多的共有人享有優(yōu)先權(quán)購買權(quán)。但筆者認(rèn)為，我國《物權(quán)法》規(guī)定的共有人優(yōu)先購買權(quán)中的“優(yōu)先”是指其他共有人相對(duì)于共有人之外的第三人而言的，目的是防止共有人人數(shù)的增加產(chǎn)生不信賴與糾紛，不涉及多個(gè)共有人間的優(yōu)先購買權(quán)的沖突。但這種沖突與本條聯(lián)系密切，類似于上面論述的一共有人向另一共有人轉(zhuǎn)讓其份額的時(shí)，其他共有人是否也享有優(yōu)先購買權(quán)的問題，此時(shí)，在不增加也未變換共人的情況下，應(yīng)體現(xiàn)意思自治原則，由出讓人選擇轉(zhuǎn)讓對(duì)象為妥，此做法應(yīng)在今后物權(quán)法的修正與有關(guān)司法解釋中應(yīng)加以明確。

　�。ǘ┺D(zhuǎn)讓方式的限制
　　《物權(quán)法》第101規(guī)定一共有人在對(duì)外轉(zhuǎn)讓其共有份額時(shí)，其他共有人才有優(yōu)先購買權(quán)，條文中“轉(zhuǎn)讓”一詞含義籠統(tǒng)。“轉(zhuǎn)讓”一般有有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓之分，從條文的前半段上來看，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)在有償轉(zhuǎn)讓和無償轉(zhuǎn)讓的情形下都享有，而在該條的后半段又規(guī)定“其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”“同等條件”、 “購買”兩詞又與無償轉(zhuǎn)讓相沖突，因?yàn)樵跓o償轉(zhuǎn)讓時(shí)無具體的價(jià)格，就無從談起同等條件，優(yōu)先購買權(quán)也就無法實(shí)現(xiàn)。因此，該條款中的“轉(zhuǎn)讓”是指有償轉(zhuǎn)讓行為。大陸法系國家的民法一般也都規(guī)定按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)僅在有償轉(zhuǎn)讓時(shí)方能實(shí)現(xiàn)，如《法國民法典》第815條、《德國民法典》第463 條、《魁北克民法典》第1022 條等。同時(shí)，共有份額在被法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，該財(cái)產(chǎn)已不受該共有人控制，此時(shí)已談不上是自由轉(zhuǎn)讓，優(yōu)先購買權(quán)自然也就無法實(shí)現(xiàn)，《德國民法典》第512條又規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方法或破產(chǎn)管理人進(jìn)行的出賣，排除先買權(quán)”。筆者認(rèn)為，下列情形下按份共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)（1）贈(zèng)與、繼承與遺贈(zèng)、概括性承受等無償轉(zhuǎn)讓行為時(shí)。（2）當(dāng)出讓人無自由選擇受讓人時(shí)的被迫轉(zhuǎn)讓的情形，如因執(zhí)行法院判決而被拍賣、變賣共有份額情形等。

 

 

　　但在某一按份共有人將自己的共有份額無償贈(zèng)與第三人或被法院強(qiáng)制執(zhí)行后，因其他共有人不享有行使優(yōu)先購買權(quán)極有可能影響共有關(guān)系而發(fā)生糾紛，有悖于該制度的立法宗旨，因此筆者認(rèn)為，在原共有人不愿接受新成員時(shí)，為保障其他共有人的權(quán)益，法律應(yīng)賦予其他共有人請(qǐng)求受贈(zèng)人、其他承受人將其獲得的份額分出的權(quán)利。也可賦予其他共有人請(qǐng)求分割共有物的權(quán)利，《物權(quán)法》第99條也規(guī)定“共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割” 如果不賦予其他共有人分割權(quán)，必定導(dǎo)致共有關(guān)系難以維持，而當(dāng)出現(xiàn)共有關(guān)系難以繼續(xù)維持的情形時(shí)，就可以認(rèn)定存在分割共有物的“重大理由” 在將來的《物權(quán)法》的修正中，應(yīng)明確該種情形為“重大理由”的一種。
　　（三）同等條件的限制
　　只有設(shè)立同等條件的要求，才能有效地保護(hù)轉(zhuǎn)讓份額的共有人利益不受損害，可以“限制共有人人數(shù)的增加，簡(jiǎn)化共有關(guān)系”， 但什么是“同等條件”，我國《物權(quán)法》及司法解釋都無規(guī)定，在實(shí)踐操作中帶來了困難。國外民法對(duì)此有不同的立法模式，《德國民法典》第505條規(guī)定：“行使先買權(quán)時(shí)，先買權(quán)利人和義務(wù)人之間的買賣，按照義務(wù)人與第三人約定的相同條款而成立。”《法國民法典》第815規(guī)定，優(yōu)先權(quán)人以讓與共有人通知的“價(jià)格及條件”行使先取權(quán)。我國也主要存在兩種不同觀點(diǎn)，一種是絕對(duì)同等標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為同等條件不僅僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及擬轉(zhuǎn)讓的共有人提出的影響其利益實(shí)現(xiàn)的其他條件。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為是相對(duì)同等條件，認(rèn)為“同等條件”只是價(jià)格條件，不包括支付條件。實(shí)踐中如選擇絕對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)，按份共有人優(yōu)先購買權(quán)制度往往會(huì)形同虛設(shè)，擬轉(zhuǎn)讓人和受讓人完全可以訂立某些權(quán)利人無法達(dá)到的條件而使優(yōu)先購買權(quán)落空。因此筆者認(rèn)為應(yīng)采用相對(duì)同等條件，同等條件主要是指價(jià)格。在價(jià)格相同的情況下，其他共有人一般就應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)。但除了價(jià)格，價(jià)款的支付期限與方式、有無履行擔(dān)保等其他因素有時(shí)會(huì)嚴(yán)重影響轉(zhuǎn)讓人的利益，其他交易條件只要沒有從根本上影響到出賣人的利益， 出賣人就不能以此作非同等條件而對(duì)抗優(yōu)先購買權(quán)人。 何為根本上影響出賣人的利益？實(shí)踐中， 法官依據(jù)案情的具體情況進(jìn)行有自由裁量。在以后的立法與司法解釋中，應(yīng)當(dāng)對(duì)“同等條件”解釋與說明以增強(qiáng)其操作。
　�。ㄋ模﹥�(yōu)先購買權(quán)的行使期間的限制
　　按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)必須在從出賣人通知之日起的一定的期限內(nèi)行使，超期則其他共有人的就不再享有優(yōu)先購買權(quán)。《法國民法典》對(duì)此規(guī)定的行使期限是一個(gè)月，《德國民法典》對(duì)此規(guī)定的期限以土地為標(biāo)的是兩個(gè)月，以其他標(biāo)的是一周的期限。但我國《物權(quán)法》沒有規(guī)定期限上的限制。筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓人在履行期通知義務(wù)時(shí)，雙方可協(xié)商一個(gè)都能接受的期間，如協(xié)商不成，可借鑒其他國家立法范例，同時(shí)參照承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使期限，規(guī)定按份共有人的行使期間為三個(gè)月為宜，期限過長(zhǎng)不利于交易進(jìn)行，且共有人可能會(huì)惡意利用期限使擬轉(zhuǎn)讓人的利益受損。關(guān)于該期限的起算，通說認(rèn)為，應(yīng)自優(yōu)先權(quán)人收到轉(zhuǎn)讓人通知時(shí)起算，如果擬轉(zhuǎn)讓的共有人怠于履行通知義務(wù)，則以其他共有人知悉擬轉(zhuǎn)讓的共有人和第三人締約之日計(jì)算。

　　四、優(yōu)先購買權(quán)實(shí)踐中實(shí)現(xiàn)途徑

　　因共有人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害，實(shí)踐中往往會(huì)向法院提起兩類型的訴訟請(qǐng)求：
　�。ㄒ唬┱�(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)讓人與第三人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓合同無效
　　法院能否認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同無效，我國現(xiàn)行法律及相關(guān)司解都沒有明確的規(guī)定。筆者認(rèn)為可判決該轉(zhuǎn)讓合同無效或駁回起訴，否則共有人的優(yōu)先購買權(quán)就形同虛設(shè)。如果轉(zhuǎn)讓的份額是不動(dòng)產(chǎn)的，第三人應(yīng)該知道其他共有人的存在并依法享有優(yōu)先購買權(quán)，此時(shí)就應(yīng)該認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同無效。如果轉(zhuǎn)讓份額的是動(dòng)產(chǎn)的，其他共有人又不能證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該動(dòng)產(chǎn)屬于轉(zhuǎn)讓人與其共有時(shí)，屬善意取得，就應(yīng)該駁回起訴。
　　（二）請(qǐng)求判令依轉(zhuǎn)讓人與第三人之間的轉(zhuǎn)讓條件與自己形成新的轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系
　　筆者認(rèn)為，即使認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效時(shí)，法院也不可直接判決支持。 轉(zhuǎn)讓合同雖被認(rèn)定無效，但擬轉(zhuǎn)讓共有人對(duì)該份額仍享有的所有權(quán)，仍屬物權(quán)性質(zhì)，如上所述，優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上是可期待的債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)，如果該共有人不再想轉(zhuǎn)讓其共有份額，則期待性債權(quán)的前提就不復(fù)存在，其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)自然喪失，只能駁回起訴。

 

 

本文編號(hào)：12410