發(fā)布時(shí)間：2020-11-18 13:13

　　 在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了二十多年的市場(chǎng)化發(fā)展之后,由于房地產(chǎn)整體市場(chǎng)行情已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入飽和狀態(tài),再加上國(guó)家宏觀政策比較密集的調(diào)控,房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期盈利及可持續(xù)發(fā)展的空間越來(lái)越有限,越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過(guò)開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng)的方式以尋求突破。盡管如此,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也還是可能持續(xù)加劇,甚至一些房企的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)了困境,因此房企們?cè)诙嘣�化�?jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)績(jī)效表現(xiàn)狀況也越來(lái)越受到關(guān)注。在這樣的背景下,本文選擇房地產(chǎn)行業(yè)中比較典型的企業(yè)—“招商蛇口”作為研究對(duì)象,分析其財(cái)務(wù)績(jī)效在多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的表現(xiàn),總結(jié)其多元化發(fā)展優(yōu)勢(shì)、診斷其多元化發(fā)展問(wèn)題以及分析這些問(wèn)題的原因,為有著類似情況的多元化房地產(chǎn)企業(yè)提供啟示,供其參考借鑒。本文首先從多元化經(jīng)營(yíng)的概念、動(dòng)機(jī)及其與企業(yè)績(jī)效之間關(guān)系這三個(gè)方面開(kāi)始入手,對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)者就這三個(gè)方面的研究進(jìn)展進(jìn)行詳細(xì)回顧,與此同時(shí),對(duì)這三個(gè)方面的研究現(xiàn)狀進(jìn)行總結(jié),然后再對(duì)與企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)的概念與理論進(jìn)行整理與闡述。接著,本文從招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)發(fā)展概況、多元化程度以及動(dòng)因等方面對(duì)招商蛇口進(jìn)行介紹,為后續(xù)的企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效分析作鋪墊。結(jié)果表明招商蛇口除了在合并當(dāng)年其多元化程度處于高位,絕大部分時(shí)期都處于較低的狀態(tài),可見(jiàn)招商蛇口的經(jīng)營(yíng)一直以來(lái)屬于低度多元化經(jīng)營(yíng)。隨后,本文以招商蛇口集團(tuán)為此次主要研究的對(duì)象,結(jié)合財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、邏輯推理分析等方法從縱向和橫向兩個(gè)角度對(duì)招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)的主要財(cái)務(wù)績(jī)效表現(xiàn)和其它財(cái)務(wù)績(jī)效表現(xiàn)的結(jié)果進(jìn)行對(duì)比和分析,從而準(zhǔn)確分析和推出招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)績(jī)效表現(xiàn)狀況。分析結(jié)果表明,招商蛇口在多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中其盈利能力的表現(xiàn)相對(duì)較好,而其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率與其發(fā)展能力在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中表現(xiàn)相對(duì)欠缺。在此基礎(chǔ)上,本文總結(jié)了招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的優(yōu)勢(shì),并診斷了其多元化發(fā)展中的問(wèn)題。結(jié)果表明,招商蛇口多元化發(fā)展的優(yōu)勢(shì)主要是:業(yè)務(wù)板塊之間的協(xié)同效應(yīng)明顯、社區(qū)業(yè)務(wù)板塊的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)明顯、激勵(lì)制度優(yōu)化帶來(lái)的營(yíng)業(yè)運(yùn)營(yíng)效率提升明顯等;招商蛇口多元化發(fā)展的問(wèn)題主要是:郵輪業(yè)務(wù)板塊經(jīng)營(yíng)收益波動(dòng)大、凈資產(chǎn)收益率偏低等。緊接著本文結(jié)合招商蛇口的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況與變化過(guò)程對(duì)上述這些發(fā)展問(wèn)題的原因進(jìn)行了分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn),前期過(guò)大的擴(kuò)張步伐和郵輪市場(chǎng)行情變動(dòng)減緩了郵輪業(yè)務(wù)板塊經(jīng)營(yíng)效益的釋放,對(duì)原有企業(yè)文化的依賴阻礙了郵輪業(yè)務(wù)板塊獨(dú)特品牌效應(yīng)的形成;項(xiàng)目周期、拿地成本和組織架構(gòu)等深深影響著公司的總資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)收益率水平的變化;債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)判斷、政策調(diào)整和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等因素導(dǎo)致了公司整體短期償債能力下降以及發(fā)展能力有所欠缺。最后,本文針對(duì)招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題及其原因的分析結(jié)果,得出幾點(diǎn)啟示,期望為有著類似發(fā)展問(wèn)題的多元化房地產(chǎn)企業(yè)提供一些參考。
【學(xué)位單位】：西南大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2020
【中圖分類】：F299.233.42
【部分圖文】：

西南大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論文18程度。計(jì)算公式如下：（3-1）其中，表示一家企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)的第i種行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入占整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的比重，且其中各經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的相加之后的總和應(yīng)為1。n表示一家企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)的主要行業(yè)種類的數(shù)目。企業(yè)多元化程度與HDI的大小成負(fù)相關(guān)。3.2.2多元化程度分析考慮到行業(yè)數(shù)目法本身的實(shí)際應(yīng)用特點(diǎn)，本文分別選用了專業(yè)化比率（SR）和赫芬達(dá)爾指數(shù)（HDI）這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)描述招商蛇口完成重組合并前后的多元化程度，專業(yè)化比率（SR）、赫芬達(dá)爾指數(shù)（HDI）和企業(yè)的多元化程度通常成負(fù)相關(guān)的關(guān)系，測(cè)度結(jié)果如表3-2所示。表3-2招商蛇口2016至2018年專業(yè)化比率和赫芬達(dá)爾指數(shù)表（單位：億元）Table3-2ChinaMerchantsShekou’sSRandHDIfrom2016to2018年份社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)郵輪產(chǎn)業(yè)總收入SRHDI2014410.6941.063.11454.8690.29%82.34%2015419.2669.643.32492.2285.18%74.56%2016561.3970.943.40635.7388.31%79.23%2017690.4658.145.95754.5591.51%84.33%2018786.8990.195.70882.7889.14%80.50%數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富數(shù)據(jù)庫(kù)、招商蛇口歷年年報(bào)圖3-1招商蛇口多元化程度Figure3-1ChinaMerchantsShekou’sdiversity由上面的圖我們可以直觀清晰地看出，招商蛇口在2015年完成了重組合并之后，隨即進(jìn)一步調(diào)整了其多元化經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)布局，主要是形成以社區(qū)、園區(qū)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)這三大業(yè)務(wù)為重心的板塊互相聯(lián)動(dòng)發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)格局，而

4招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)234招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)績(jī)效分析4.1招商蛇口各業(yè)務(wù)板塊經(jīng)營(yíng)狀況分析本文選取招商蛇口重組合并前后共五年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，即2014年至2018年的財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)招商蛇口多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行較深入的分析以及綜合的評(píng)價(jià)，并將分析重點(diǎn)放在招商蛇口完成重組合并后的這幾年時(shí)間。首先，本段對(duì)招商蛇口各產(chǎn)業(yè)歷年?duì)I業(yè)收入變化進(jìn)行整理，變化情況如表4-1所示和圖4-1、4-2、4-3表明。表4-1招商蛇口各產(chǎn)業(yè)2014至2018年?duì)I業(yè)收入（單位：億元）Table4-1OperatingincomeofvariousindustriesinChinaMerchantsShekoufrom2014to2018（Units:100millionyuan）年份社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)2014410.6941.063.112015419.2669.643.322016561.3970.943.402017690.4658.145.952018786.8990.195.70數(shù)據(jù)來(lái)源：招商蛇口歷年年報(bào)圖4-1招商蛇口各產(chǎn)業(yè)2014至2018年?duì)I業(yè)收入變化趨勢(shì)圖Figure4-1ChangingtrendchartofoperatingincomeofvariousindustriesinChinaMerchantsShekoufrom2014to2018

西南大學(xué)專業(yè)碩士學(xué)位論文24圖4-2招商蛇口園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)2014至2018年?duì)I業(yè)收入變化趨勢(shì)圖Figure4-2ChangingtrendchartofoperatingincomeofparkdevelopmentandoperationindustryinChinaMerchantsShekoufrom2014to2018圖4-3招商郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)2014至2018年?duì)I業(yè)收入變化趨勢(shì)圖Figure4-3ChangingtrendchartofoperatingincomeofChinaMerchantsShekou’sconstructionandoperationofcruiseindustryfrom2014to2018首先，從圖4-1可以看出，2014至2018年這期間內(nèi)招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，特別是企業(yè)完成重組合并之后的三年經(jīng)營(yíng)過(guò)程中其呈現(xiàn)出了大幅度且持續(xù)性的增長(zhǎng)趨勢(shì)。招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入在2016至2018年這期間內(nèi)增長(zhǎng)率依次為33.90%、22.99%、13.97%。其次，從圖4-2可以看出，2017年招商蛇口園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比下降是因?yàn)樯夏晖�期出售了部分零散物業(yè)。于2018年迎來(lái)了較大幅度的提升，主要是因?yàn)檎猩躺呖谠谶@一年深圳太子商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)使其園區(qū)業(yè)務(wù)收入同比增幅較大。再次，從圖4-3可以看出，招商蛇口郵輪產(chǎn)業(yè)于2017年?duì)I業(yè)收入大幅增長(zhǎng)之外的絕大部分時(shí)期都處于發(fā)展緩慢的階段。接著，我們對(duì)招商蛇口各產(chǎn)業(yè)歷年毛利率的變化進(jìn)行了整理，因?yàn)槊�利率這個(gè)指標(biāo)不僅可以看作是一家企業(yè)盈利的起點(diǎn)，甚至在很大程度上成為了影響一家企業(yè)最終
【參考文獻(xiàn)】

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