唐薇   寧夏吳忠市房產(chǎn)管理局

摘要：住房是人類生存的基本要素之一。長期以來住房問題關(guān)系著國計民生，影響著社會的穩(wěn)定。因此為了緩解住房問題，我國推行了經(jīng)濟(jì)適用房制度，雖然在一定程度上緩解了住房緊張的矛盾，但同時也出現(xiàn)一些不法行為。本文就是對發(fā)展現(xiàn)象進(jìn)行分析，查找出實施中存在的不足與漏洞，并結(jié)合實況制定出解決對策。

關(guān)鍵詞：解決對策  經(jīng)濟(jì)適房制度   發(fā)展現(xiàn)狀

一、前言

隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)一步深化，國家建立和推行經(jīng)濟(jì)適用房制度，在一定程度上改善了城市中低收入家庭的住房條件。經(jīng)濟(jì)適用房制度的實施，一定程度上完善了住房供應(yīng)，對過熱的房地產(chǎn)市場起到抑制房價過快增長的降溫作用，但是隨之滋生出許多違法行為，究其根源在于經(jīng)濟(jì)適房制度中存在漏洞和不足。因此必須要從經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀入手，探究對存在的問題進(jìn)行改進(jìn)措施。

二、我國經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀

縱觀我國經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀，還存在各種漏洞和不足之處。總體而言，主要存在的問題體現(xiàn)在如下幾個方面。

（一）制定、調(diào)整以及實施政策不利

個省會城市在建經(jīng)濟(jì)適用房，有13個經(jīng)濟(jì)房面積均超過了80平米，這些中有5個超過了90平米。還有一些地方不透明公開銷售，出現(xiàn)炒房號現(xiàn)象。

（二）地方政府不重視建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)成為推動地方政府GDP增長重要手段。導(dǎo)致許多地方過分對土地財政的重視，依賴出讓土地與征收房產(chǎn)稅收更為突出，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)虛長，相關(guān)地方政府沒有把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地納入當(dāng)?shù)啬甓韧恋毓��?yīng)計劃，保優(yōu)先供應(yīng)。而是想方設(shè)法縮減經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地，不能滿足保障低收入家庭解決住房問題，出現(xiàn)社會問題。相關(guān)統(tǒng)計表明，從2002年到2011年共10年時間，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模不斷增大，但是投資比例卻是不斷下降。

（三）經(jīng)濟(jì)適用房的申購管理不規(guī)范

經(jīng)濟(jì)適用房作為國家住房保障體系中保障性住房的一個品種，其申購、分配,關(guān)系著千家萬戶“住有所居”夢想的實現(xiàn),也考驗著政府的公信力及社會管理能力。近年來，一些地方經(jīng)適房申購分配問題層出不窮,騙購騙租頻頻上演、暗箱操作屢屢出現(xiàn)、資格造假時有發(fā)生,經(jīng)濟(jì)適用房的申購管理機制遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上其建設(shè)步伐。主要問題有以下五個方面:一是,經(jīng)適房在不少地方淪為了“特權(quán)房”、“福利房”。據(jù)悉,2011年以來,僅北京和上海就分別查處了5144戶和2645戶騙購家庭;河南洛陽一地有2077戶家庭在不具備購房資格的情況下申購經(jīng)濟(jì)適用房;在陜西省山陽縣,在900多名經(jīng)濟(jì)適用房申請人公示名單中帶有職務(wù)者多達(dá)100多人,其中不乏“鄉(xiāng)長、鎮(zhèn)長、執(zhí)法隊長、所長”等職稱。

（四）售后交易管理存在漏洞

購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。 現(xiàn)在一些政府將經(jīng)濟(jì)適用房銷售出去之后，售后監(jiān)管十分缺乏，甚至還有一些地方放棄監(jiān)管。當(dāng)然涉及到該問題并不是單一的，而是多個方面，例如允許銷售年限，購入方應(yīng)該繳納多少房產(chǎn)稅、出售方應(yīng)該繳納多少土地出讓金等。雖然有一些城市都出臺禁令，禁止經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限沒到一定年期限是不能夠出租出售，但是在實際操作中并沒有依照禁令執(zhí)行，許多所有者目的就是通過經(jīng)濟(jì)適用房獲取額外收益，根本沒將法律法規(guī)當(dāng)做一回事。同時還有一些地方政府收益的補交額偏低，出售經(jīng)濟(jì)適用房所得收益存在較大差距，必然給一部分人實施投機倒把制造了機會。

事實上經(jīng)濟(jì)適用房不僅僅上面幾類問題，還有一些較為繁瑣問題，例如缺乏完善的個人財產(chǎn)申報體制，構(gòu)建的誠信體系相對落后，審查購買資格不嚴(yán)密等。而且一些地方為了降低成本，把經(jīng)濟(jì)適用房修建在偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，致使小區(qū)中的各類基礎(chǔ)設(shè)施根本不健全，交通也不便利，甚至還是一些不法分子藏身之地。

從我國經(jīng)濟(jì)適用房體制發(fā)展現(xiàn)狀來看，無論是體制方面還是執(zhí)行方面都有許多漏洞，甚至一些專家提議將經(jīng)濟(jì)適用房體制廢除掉。但是筆者認(rèn)為不能夠因噎廢食，因為一個新政策出臺推行過程中總會出現(xiàn)各種負(fù)面影響。因此不能夠一出現(xiàn)負(fù)面影響就將該政策廢除掉，因此就需要針對發(fā)展現(xiàn)狀中的不足與問題，有針對性提出解決措施。

三、針對發(fā)展現(xiàn)狀的解決對策

從經(jīng)濟(jì)適用房制度的發(fā)展現(xiàn)狀可知，還存在許多漏洞與不足之處，就需要有針對性制定出解決對策。

（一）完善經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行力

各個地方政府都應(yīng)該以中央文件作為依據(jù)，再結(jié)合本地的實際情況制定出經(jīng)濟(jì)適用房政策，制度出臺之后不能夠只是一紙空文，還必須要嚴(yán)格按照操作流程去執(zhí)行。執(zhí)行過程中要設(shè)立單獨的監(jiān)管部門，對執(zhí)行情況實施嚴(yán)格公正監(jiān)督和管理。一旦出現(xiàn)了不法行為，必須要依照相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)肅處理，如果發(fā)生在操作過程中同樣也要嚴(yán)格處罰。例如申請者瞞報收入、弄虛作假現(xiàn)象，就應(yīng)該按照規(guī)定給予他本人以及直系家屬處于5年或者更多年限，在該年限內(nèi)是不得申請經(jīng)濟(jì)適用房。而對于不按照規(guī)定年限，將經(jīng)濟(jì)適用房出租出售的，要給予對違規(guī)取得出租出售金額進(jìn)行懲罰，并退出經(jīng)濟(jì)適用房保障機制，不得再次申請適用房。

（二）地方政府要承擔(dān)責(zé)任，給經(jīng)濟(jì)適用房構(gòu)筑保障屏障

實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居是政府的基本職責(zé)，也只有確保了人民安居，才能夠推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展。因此各級地方應(yīng)該高度重視經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，依據(jù)本地實情以及供應(yīng)能力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。還應(yīng)該積極拓寬各種房源渠道，例如政府自建、委托代建等方式，發(fā)揮開發(fā)企業(yè)以及大型建筑企業(yè)的作用。

要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的套型面積，按照人均擁有20平米標(biāo)準(zhǔn)，套型面積控制在60平米以內(nèi)。如果套型超過了60平米就脫離了經(jīng)濟(jì)適用房保障性住房的屬性。在審核申請人資格時，一定要按照規(guī)定解決真正的困難戶，審核通過之后還必須要按照期限進(jìn)行公示，要能夠經(jīng)受社會大眾考量與監(jiān)督。

（三）構(gòu)建政府回購體制

新建經(jīng)濟(jì)適用房其中各項費用都是由政府投入，包含了小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、出讓土地金以及行政事業(yè)性的費用。并且在銷售之時所得利潤要控制在3%——5%內(nèi)，因此這種住房只有有限產(chǎn)權(quán)，一部分權(quán)利依然屬于政府。如果沒有征得政府同意，擁有者是沒有權(quán)利將住房過戶給別人。因此政策嚴(yán)格規(guī)定，擁有者是無權(quán)將房屋轉(zhuǎn)給其他人，也就是不管在什么情況下?lián)碛姓呤菬o權(quán)單獨過戶或者出售。假如購房者想出售只能夠是政府回購，之后政府再按照要求轉(zhuǎn)給其他符合擁有者。例如北京市政府就做出規(guī)定，新購買適用房是不準(zhǔn)隨意出售，如果一定要出售也只能是政府回購。這種制度就保障了經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮真正功能，體現(xiàn)出政策的公平公正。

四、結(jié)束語

總之，我國經(jīng)濟(jì)適用房制度的建立，對抑制房價快速增強，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮了積極作用，但是從其發(fā)展現(xiàn)狀來看還存在許多漏洞與不足之處，就需要從發(fā)展中探究存在的問題，結(jié)合各個地方實況制定出相應(yīng)的解決對策。

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