發(fā)布時(shí)間：2015-02-20 08:34

董可超 浙江物產(chǎn)中大元通集團(tuán)

摘要：近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起伏不定，引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，從經(jīng)濟(jì)周期和國(guó)家宏觀調(diào)控的角度分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體的時(shí)機(jī)決策提供必要的依據(jù)，避免房地產(chǎn)投資上的盲目性。對(duì)此，本文結(jié)合房地產(chǎn)周期理論和國(guó)家近年來(lái)的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前該采取怎樣的經(jīng)濟(jì)決策進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)周期；宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；時(shí)機(jī)決策

自從我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施市場(chǎng)化政策以來(lái)，基本上經(jīng)歷了起步階段、積壓階段和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲階段，尤其是在2010年前后的幾年時(shí)間里，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲嚴(yán)重脫離了人民的收入增長(zhǎng)速度，成為民生領(lǐng)域關(guān)注的重點(diǎn)話題，所以國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，但是效果并不明顯。進(jìn)入2014年后，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是二三城市的房?jī)r(jià)有漲有跌，房地產(chǎn)業(yè)的增速有所下滑，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)還不夠明朗，房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)三到五年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)決策都應(yīng)當(dāng)相對(duì)謹(jǐn)慎。

一、經(jīng)濟(jì)周期理論與房地產(chǎn)時(shí)機(jī)決策

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論主要是指，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中會(huì)隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮等交替反復(fù)變化的過(guò)程。與產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)周期類(lèi)似，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)也可以劃分為擴(kuò)張、收縮兩個(gè)階段，涵蓋了房地產(chǎn)復(fù)蘇、房地產(chǎn)繁榮、房地產(chǎn)衰退、房地產(chǎn)蕭條四個(gè)階段。

在復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系上表現(xiàn)為供大于求，而且房?jī)r(jià)在低位徘徊，但是由于房?jī)r(jià)基本觸底所以會(huì)慢慢上升，由于在該階段房地產(chǎn)的收益較低，所以投資者相對(duì)較少，房地產(chǎn)業(yè)的投資活動(dòng)也不夠活躍。在房地產(chǎn)復(fù)蘇階段的后期，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)出回暖趨勢(shì)，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的活躍。在繁榮階段，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求迅速擴(kuò)大，所以市場(chǎng)交易量和房產(chǎn)價(jià)格在不斷上升的同時(shí)，房屋空置率會(huì)不斷下降，銀行貸款等投資活動(dòng)也會(huì)非�；钴S，所以在繁榮階段國(guó)家通常會(huì)制定一系列的調(diào)控政策來(lái)打擊房地產(chǎn)投機(jī)和炒作行為；在房地產(chǎn)繁榮階段的后期，會(huì)逐漸形成“有價(jià)無(wú)市”的局面，房地產(chǎn)交易量和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的趨勢(shì)會(huì)逐漸放緩，這是房地產(chǎn)進(jìn)入衰退階段的前兆。在衰退階段，房?jī)r(jià)和交易量都會(huì)出現(xiàn)很大程度的萎縮，房屋空置率和房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)不斷放大，尤其是在房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)急劇下跌時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)甚至有面臨破產(chǎn)的壓力。在蕭條階段，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量、交易量和房?jī)r(jià)會(huì)同步下滑，出現(xiàn)大量企業(yè)破產(chǎn)的局面，這時(shí)政府會(huì)通過(guò)信貸、稅收等政策來(lái)刺激房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。

（二）基于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)機(jī)決策分析

近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r表明，自從2009年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)交易量和房產(chǎn)價(jià)格上迅速提高，表明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入繁榮階段，國(guó)家為了平抑房?jī)r(jià)，也陸續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。通過(guò)房地產(chǎn)周期理論，我們可以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行趨勢(shì)進(jìn)行分析，以便為房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)主體的時(shí)機(jī)決策提供相應(yīng)的參考依據(jù)。

   首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論可以幫助市場(chǎng)主體了解房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)房地產(chǎn)處于繁榮階段時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)、炒作等泡沫化的問(wèn)題會(huì)大量存在，所以房地產(chǎn)的繁榮不代表市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的減少，反而會(huì)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性，相關(guān)市場(chǎng)主體在制定經(jīng)濟(jì)決策時(shí)必須對(duì)市場(chǎng)收益與風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)理性的認(rèn)知。

其次，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期理論可以幫助市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。事實(shí)證明，2009年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速繁榮，價(jià)格高漲，從而引發(fā)了近年來(lái)最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這與房地產(chǎn)在繁榮階段的特征相符合�！�2013年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%），增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2012年提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58951億元，增長(zhǎng)19.4%，增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.5% ，這表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在持續(xù)增長(zhǎng)與繁榮的同時(shí)，增速已經(jīng)有所放緩，但這又不能完全表明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段，因?yàn)樵谌珖?guó)的一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展會(huì)表現(xiàn)出較大的差異，所以各市場(chǎng)主體可以結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的走勢(shì)，運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)周期理論進(jìn)行更深層次上的預(yù)測(cè)和判斷。

二、宏觀調(diào)控理論與房地產(chǎn)時(shí)機(jī)決策

在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為迅速增加，市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)在很多時(shí)候是失靈的，這時(shí)國(guó)家通過(guò)宏觀調(diào)控的職能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，其目的就是要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和理性發(fā)展。因此，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)機(jī)決策產(chǎn)生重要的影響。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，主要采取了限購(gòu)、保障房與廉租房建設(shè)、貨幣政策和稅收政策等調(diào)控手段。

（一）限購(gòu)政策

自從2010年開(kāi)始，我國(guó)的很多地區(qū)都開(kāi)始實(shí)行限購(gòu)政策，目前的限購(gòu)政策已經(jīng)在二三線城市執(zhí)行。作為一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，“限購(gòu)令”在抑制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲方面起到了十分積極的作用，對(duì)市場(chǎng)上的炒房現(xiàn)象和投機(jī)性購(gòu)房行為能夠形成有效的限制。但是，政府的限購(gòu)政策并不是一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)，由于它形成了對(duì)市場(chǎng)的過(guò)多干預(yù)，不僅無(wú)法從根本上根治房地產(chǎn)市場(chǎng)的弊端，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也存在很多的負(fù)面影響。近期，隨著國(guó)家一些二三線城市商品房銷(xiāo)售壓力的增大，有的業(yè)內(nèi)人士建議去掉房地產(chǎn)限購(gòu)政策，這點(diǎn)需要引起房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的重視，因?yàn)檫@會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售對(duì)象發(fā)生很大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)也需要對(duì)投資政策、銷(xiāo)售政策進(jìn)行一系列的調(diào)整。

（二）保障房與廉租房政策

近年來(lái)，雖然保障房建設(shè)的成績(jī)以及在平抑房?jī)r(jià)上的作用很難讓人滿(mǎn)意，但是仍舊不失為國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段。自2011年以來(lái)，我國(guó)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)各類(lèi)保障性安居工程2400多萬(wàn)套，建成1500萬(wàn)套以上。其中，2013年全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。從初步匯總各地上報(bào)計(jì)劃來(lái)看，2014年有望開(kāi)工600萬(wàn)套以上。除此之外，國(guó)家也在不斷加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，這在更好的解決中低收入階層住房需求的同時(shí)，也是在宏觀上通過(guò)“計(jì)劃”的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。

（三）貨幣政策

中國(guó)人民銀行在國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)下，制定和執(zhí)行貨幣政策，防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融穩(wěn)定。在貨幣政策當(dāng)中，信貸政策無(wú)疑是最為重要的部分。在我國(guó)房地產(chǎn)增速過(guò)快的背景下，央行針對(duì)房地產(chǎn)制定了“適度從緊”的信貸政策，這在抑制房地產(chǎn)企業(yè)投資與開(kāi)發(fā)、打擊消費(fèi)者購(gòu)房投機(jī)行為等方面能夠起到良好的作用。但是，信貸政策的缺陷就是需要房屋登記機(jī)構(gòu)等其他部門(mén)的積極配合。在2013年，雖然很多銀行都取消了利率優(yōu)惠政策，但是信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用并不理想。截至2013年12月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到14.61萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.1%。新增房地產(chǎn)貸款2.34萬(wàn)億元，同比多增9987億元，增量占同期各項(xiàng)貸款增量的28.1%。僅房地產(chǎn)新增貸款就占到2013年房地產(chǎn)總投資的27.2%。這不僅不利于平抑房?jī)r(jià)，反而有可能增加房地產(chǎn)業(yè)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是相對(duì)不利的。同時(shí)，信貸政策的變化，無(wú)疑會(huì)對(duì)各個(gè)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生非常重要的影響。

（四）稅收調(diào)控

稅收政策是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，由于具有強(qiáng)制性、無(wú)償性、、固定性的特征，因此其調(diào)控職能是其他調(diào)控手段所很難替代的。一方面，通過(guò)稅收對(duì)國(guó)民收入分配進(jìn)行調(diào)控，相應(yīng)的提高免征額，合理的確定納稅等級(jí)以更好實(shí)現(xiàn)社會(huì)分配公平，，增加低收入群體的購(gòu)買(mǎi)力；另一方面，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)社會(huì)總供給與總需求，促進(jìn)房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)行為的理性回歸。例如，房產(chǎn)稅已經(jīng)在我國(guó)的重慶、上海試行，雖然目前在全國(guó)推行的難度較大，但是不排除在一二線城市擴(kuò)征的可能性，目前我國(guó)30余省市地稅部門(mén)為開(kāi)征存量房房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。因此，作為房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)主體，需要密切關(guān)注房產(chǎn)稅等國(guó)家稅收政策的變動(dòng)方向，以便及時(shí)調(diào)整投資決策。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了起步與繁榮之后，由于受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀調(diào)控等政策的影響，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)還不夠明朗，房地產(chǎn)增速下滑已經(jīng)成為必然，各方的博弈仍在繼續(xù)，所以房地產(chǎn)企業(yè)要重視對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期和國(guó)家宏觀調(diào)控政策的研究分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的脈搏，在制定房地產(chǎn)投資決策時(shí)要保持警惕性和謹(jǐn)慎性，進(jìn)而有效規(guī)避各類(lèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更加穩(wěn)定的發(fā)展。

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本文編號(hào)：15594