王磊   包頭市供暖經(jīng)營管理處

摘要：上世紀80年代日本曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，對日本的經(jīng)濟造成了巨大的危害。我國在90年代的海南也曾經(jīng)發(fā)生過房地產(chǎn)泡沫事件，其負面影響波及到全國的房地產(chǎn)業(yè)。近年來我國的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，逐漸成為推動我國經(jīng)濟增長的主要支柱產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)價格的不斷提高，使我國房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生，如何有效的治理、調(diào)控、預防我國房地產(chǎn)泡沫，是房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。

關鍵詞：房地產(chǎn)價格，泡沫經(jīng)濟，國內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫，比較

一、引言：

    房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶動了各國經(jīng)濟的發(fā)展。例如：美國發(fā)生的金融危機、迪拜發(fā)生的債務危機等，都與房地產(chǎn)業(yè)緊密相連�？梢�，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，將對我國經(jīng)濟的增長起到一定的穩(wěn)定作用；房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象將影響我國的經(jīng)濟，乃至全球經(jīng)濟的發(fā)展。

    2011年7月，在國家的嚴格調(diào)控下，全國的房價基本出現(xiàn)了停止快速增長的現(xiàn)象，但是這樣的調(diào)控是否會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的破裂，將是我們要研究的問題。2013年2月份，新“國五條”的出臺將對我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響，，房地產(chǎn)市場將會形成新的發(fā)展格局。

二、世界各國房地產(chǎn)泡沫的特征

    房地產(chǎn)泡沫只是一種房地產(chǎn)業(yè)表面上的繁榮，它的具體表現(xiàn)形式就是房地產(chǎn)的價格遠遠高于房屋和土地本身所包含的真正價值。

    世界經(jīng)濟的發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，同時也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了條件。世界房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展主要經(jīng)歷了其形成、膨脹、以及破滅三個主要階段。

2.1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生于相對較為繁榮的經(jīng)濟環(huán)境

    觀察世界房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，幾乎每一次都是發(fā)生在國家經(jīng)濟發(fā)展比較繁榮的發(fā)達地區(qū)。經(jīng)濟實體為了追求經(jīng)濟的繁榮，采取了很多緊密的投資活動，同時國家的擴張政策又對房地產(chǎn)泡沫的擴大產(chǎn)生了推動作用。例如：美國20世紀30年代的房地產(chǎn)泡沫，日本在20世紀90年代產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫，就屬于典型的經(jīng)濟較為繁榮的環(huán)境中。美國于20世紀30年代中期時，經(jīng)濟發(fā)展一派繁榮景象。該時期的美國房地產(chǎn)業(yè)異�；钴S，這是美國房地產(chǎn)業(yè)的鼎盛時期。20世紀90年代的日本經(jīng)濟繁榮為日本國的經(jīng)濟發(fā)展吸引了大量的國際投資，最終導致房地產(chǎn)價格不斷飆升。再例如：在東南亞國家中，泰國經(jīng)濟的不斷繁榮和持續(xù)增長引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。同時，如果只是單純的觀察某個經(jīng)濟體后將發(fā)現(xiàn)：經(jīng)濟比較發(fā)達的城市更容易引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。例如：美國在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時，華盛頓、舊金山、紐約等城市的房價一下暴漲了50%。而日本在房地產(chǎn)泡沫時期，大阪、東京的房地產(chǎn)價格猛烈飆升。

2.2、長期投資到短期套現(xiàn)的轉變導致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生

    房地產(chǎn)價格的不斷飆升主要是由于人為因素造成的。人們將房地產(chǎn)這項長期投資看作是一種短期投機活動的大好機會。房地產(chǎn)原本是一項固定資產(chǎn)，其價值不菲，加上房地產(chǎn)開發(fā)商不合實際的渲染、政府某些政策的刺激、媒體不切實際的宣傳，都使得房地產(chǎn)市場的價格被投資者追捧。很顯然，這種價格的大幅上漲在很大程度上忽視了價格上漲的不合理性。例如：2008年美國發(fā)生房地產(chǎn)泡沫破滅的最主要原因就是由于很多投資機構、個人投資者的盲目追捧而造成的，它導致投資人購買了大量的垃圾債券，試圖在短期內(nèi)獲得暴利�？梢�，對房地產(chǎn)投資如果不采取理性的態(tài)度將很容易誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

2.3、國內(nèi)外投資熱錢的涌入是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的又一誘因

    隨著全球經(jīng)濟一體化進程的加快，促進了國際金融的自由化，使得金融投資活動在世界范圍內(nèi)得到了開放和自由。但是這種國際熱錢的大量涌入，隨之而來的必定是金融風險的增加。目前，國際熱錢在全球范圍內(nèi)金融市場的活躍表現(xiàn)，推動著房地產(chǎn)價格的不斷上漲。例如：20世紀90年代的東南亞國家，過度的金融投資環(huán)境吸引了大量的國際游資，大量熱錢的涌入推動了這些國家房地產(chǎn)價格的上漲，使得這些國家的房地產(chǎn)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，實際卻是海市蜃樓。因此，很多國際熱錢為了進一步尋求國際套利將會對被投資國的正常經(jīng)濟運營造成巨大影響，從而成為房地產(chǎn)泡沫破滅的助推器。

2.4、本國政府的過度寬松政策推動了是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅

    各國經(jīng)濟的主要運營參與者是國家政府部門，國家任何一項政策的出臺、經(jīng)濟措施的實施都將影響著本國經(jīng)濟的發(fā)展和變化�？梢姡瑖�家和政府出臺的擴張政策都會促進人們對房地產(chǎn)業(yè)的投資。政府對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響主要分為直接作用和間接作用。直接作用是由于政府通過政策來直接干預房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)的直觀效應。例如：政府部門出臺的關于貸款利率的降低，其實質(zhì)是直接降低了房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，這在很大程度上刺激并促進開發(fā)商對房地產(chǎn)的開發(fā)熱情。間接作用主要是指政府的刺激政策給投資者傳達一些投資的信號，從而左右投資者的決定。國家政府是執(zhí)政者將直接影響該國的經(jīng)濟走向，同時，政府的決策也是依據(jù)國家經(jīng)發(fā)展的形勢所決定的。因此，很多房地產(chǎn)投資者會按照政府的決策來選擇自己的投資方式。例如：如果政府大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，勢必會導致大量投資集中在房地產(chǎn)業(yè)。再例如：在經(jīng)濟衰退時期的國家政策極有可能會在經(jīng)濟繁榮期才會見到影響，這種表現(xiàn)往往是在刺激泡沫的不斷膨脹。

三、我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

    我國目前最為關注的社會問題就是房地產(chǎn)業(yè)是否存在著泡沫？要想對這一問題做出判斷必須通過一些具體的指標來實現(xiàn)。

3.1、房地產(chǎn)投資增長率與GDP增長率的比值

    不同國家由于經(jīng)濟發(fā)展的不同這一比率也不相同。對于經(jīng)濟較為發(fā)達的國家，房地產(chǎn)發(fā)展相對而言比較平穩(wěn)，這對于國家的發(fā)展起步或加速發(fā)展的國家來說，這一指標是比較高的。同時，這一比值在房地產(chǎn)復蘇期和繁榮的前期較高，有的國家這一比值可以達到2.4。觀察近十年來我國房地產(chǎn)業(yè)這一比值的數(shù)據(jù)，該比值一直保持較高的水平，基本在3左右徘徊，最高時期竟達到了3.26。因此，我國的房地產(chǎn)正處于發(fā)展的繁榮時期。

3.2、房屋空置率

    這是一個很好的判斷房地產(chǎn)業(yè)是否過度需求的指標，它可以非常直觀的看到我國房地產(chǎn)業(yè)是否存在著房屋空置。有數(shù)據(jù)顯示，2010年11月，我國的商品房空置面積分類指數(shù)為103.87，而在2009年的同期，該數(shù)據(jù)為96.87，可見，我國商品房的空置率在明顯攀升。這標志著我國的房地產(chǎn)市場及可能存在著不適當?shù)耐稒C行為。住房空置率是用來說明房地產(chǎn)市場的投機狀況的最基本的指標，更是一個國家觀察房地產(chǎn)業(yè)是否健康的指標。一般而言，將空置率在5%——10%確定為合理區(qū)間，如果在10%——20%之間則稱為危險區(qū)間。例如：全國2012年房屋空置率為40%，北京達到28%。

3.3、房價的收入比

    該指標主要是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。這個標準是國際通用的用來衡量房價是否合理的主要指標。主要用來衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平。2005年以來，我國的房價漲幅與居民收入的漲幅基本均保持一種上漲的趨勢。2011年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，深圳的房價收入比為15.6，廣州為9.8，而合理的方劑收入比為6——7之間。

    通過對以上各種指標的分析，基本可以對我國房地產(chǎn)也做出一個較為基本的判斷：就整體而言，我國房地產(chǎn)正處于一個較為繁榮的階段，而且發(fā)展也相對過熱。2010年以后，我國出臺了各種宏觀政策，使得這種上漲的趨勢基本得到了控制�？梢�，過我目前的房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展趨勢還不成熟、不平穩(wěn)。

    總之，從目前我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀進行分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景并不樂觀。國際房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破裂對我國房地產(chǎn)投資者是一種警戒。房地產(chǎn)作為一種投資項目、投資活動，投資者不應試圖在短期內(nèi)獲得利潤，應將房地產(chǎn)投資看作是一項長期投資，不應盲目跟從。房地產(chǎn)泡沫的存在對我國經(jīng)濟的發(fā)展是一種安全隱患。因此，對房地產(chǎn)泡沫的控制是我國一項長期的任務，它不僅關系到我國經(jīng)濟的正常運行，更關系到我國的民生。我國必須以世界房地產(chǎn)泡沫帶來的巨大影響為戒，努力保持我國國民經(jīng)濟的正常、持續(xù)、健康發(fā)展。

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