樓市新政之中，限購之令頻出。在法律層面探討限購令，通常的路徑必須先從政策文本的具體規(guī)定中來提煉其概念或內(nèi)涵。出于立論與探討重心的異樣，本文對限購令內(nèi)涵的論述將予以簡化，筆耕文化推薦期刊，而將著重對限購令的法律屬性進(jìn)行探究，由此闡明其實施的法經(jīng)濟(jì)學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)的若干理論基礎(chǔ)，以從正反兩方面來對其進(jìn)行全面審視其“利弊得失”，以推進(jìn)健康、合法的房地產(chǎn)市場調(diào)控機(jī)制體系的構(gòu)建與完善。
　　一、限購令之政策起源、法律屬性和實施概況
　　(一)政策起源及其依據(jù)
　　中央宏觀調(diào)控機(jī)構(gòu)分別于2010年4月和9月，2011年1月發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策意見。從內(nèi)容上看，三項政策，層層遞進(jìn)，旨在鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場運行出現(xiàn)良性變化，通過繼續(xù)有效地遏制房市投資投機(jī)性因素，遏制房價過快上漲勢頭，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，最終逐步解決城鎮(zhèn)居民家庭住房問題。除了沿用及完善傳統(tǒng)的差別化住房信貸利率政策、住房交易環(huán)節(jié)契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策外，為了應(yīng)對“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍”的房市運行背景，后者《通知》中的第二條第二項中“堅決抑制不合理住房需求”中關(guān)于“限購令”政策出臺的授權(quán)性規(guī)定“……地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”，這就是“限購令”政策原始“文件”和各地方政府陸續(xù)出臺限購令的“法律(或政策)依據(jù)”。
　　(二)法律屬性及其認(rèn)識
　　對限購令內(nèi)涵的認(rèn)識，可從各地出臺的政策文本的內(nèi)容中予以探究提煉。從各地版限購令的具體內(nèi)容來看。本人認(rèn)為，限購令是指限制或禁止構(gòu)成一定條件的民事主體通過(或不通過)融資手段來購買(或交易)商品房屋權(quán)利的普遍性行政指令。盡管限購令本身不是通過專門的政策文件出臺的，但相比其他宏觀調(diào)控政策手段相比，其具有法律屬性上的特殊性。正確看待限購令之價值屬性，必須做到兩點，一是將限購令界定為一種法律手段，并將其“政策法律化”；二是限購令作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策中的一環(huán)，而不是孤立地將其看待。并且不能簡單地通過房價漲跌來評判其價值。限購令只有和其他宏觀調(diào)控政策手段協(xié)調(diào)一體，才能真正從積極方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目的。
　　(三)實施概況與趨勢
　　截至目前，全國至少有50個左右城市在本區(qū)域范圍內(nèi)實施房屋限購措施。總結(jié)歸納各個城市限購令的具體內(nèi)容，可以對限購令做出如下幾點基本認(rèn)識：第一，限購令基本上都是規(guī)定在一定時期內(nèi)限制居民購房套數(shù)，但具體限購期限，各地有不同的規(guī)定，有些城市規(guī)定了明確的實施期限，如福州、�？�、溫州三個城市均將限購令實施期間屆滿之日定在2010年12月31日；第二，大多數(shù)限購令區(qū)分戶籍內(nèi)外來規(guī)定不同程度限購政策，一般是對戶籍外的居民給予了更嚴(yán)格的限制；第三，限購令不僅規(guī)制一手商品房市場，而且將二手房也納入其規(guī)制的客體范圍：第四，有些城市在基本限購措施外還施加了其他相關(guān)規(guī)定，如廣州的“未滿18歲不得單獨購買商品房；境外購房按照國家有關(guān)政策執(zhí)行”等；第五，有些城市明確規(guī)定了違反限購令應(yīng)承擔(dān)的法律后果，主要是“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理(辦理)房地產(chǎn)登記”。從目前實施的效果來看，“限購令”確實起到了抑制房價非理性的上漲趨勢。加之房地產(chǎn)市場調(diào)控體系尚未完全建立，能預(yù)見限購令將在一段時期內(nèi)繼續(xù)實施下去。
　　二、限購令的經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)分析進(jìn)路
　　凡此種種，可以看出，限購令內(nèi)涵較為簡單，無非是各地方政府在全國房地產(chǎn)二次調(diào)控中，經(jīng)由中央調(diào)控規(guī)制部門授權(quán)，針對本地區(qū)房價上漲過快的現(xiàn)狀，由各個地方城市有關(guān)市場調(diào)控和規(guī)制的有權(quán)機(jī)關(guān)出臺實施的臨時性的旨在遏制本地區(qū)房價過快上漲，在一定時期內(nèi)限制居民購房數(shù)量為主要內(nèi)容的政府針對房地產(chǎn)市場的規(guī)制干預(yù)的政策措施。那么，如何在國家針對樓市的調(diào)控政策整體框架中從更加深的理論層面認(rèn)識限購令的內(nèi)涵、現(xiàn)狀、缺陷以及完善。筆者認(rèn)為可以從經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)若干理論出發(fā)來深入探究限購令的本旨與內(nèi)涵。并且提出完善我國當(dāng)前樓市宏觀調(diào)控政策體系的意見和建議。
　　限購令的出臺在社會上充滿著爭議，在學(xué)術(shù)界引發(fā)了關(guān)于合法性與合理性紛爭。在經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍所持的觀點認(rèn)為，限購令是對市場運行與市場機(jī)制的粗暴干預(yù)，是用計劃的手段干預(yù)自由的市場，與完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)與增加居民財產(chǎn)性收入的本旨目標(biāo)相違背，并且已經(jīng)是對居民個體的民事基本權(quán)利一合法財產(chǎn)受法律保護(hù)、民事法律行為自由等的無理限制。在經(jīng)濟(jì)法學(xué)理論界，則似乎存在著與上述觀點不同“味道”的見解，市場機(jī)制從來就不是萬能的，市場機(jī)制帶來經(jīng)濟(jì)機(jī)制充分運行與發(fā)展的同時也會產(chǎn)生不可避免的諸多“負(fù)外部性”，市場也有失靈的時候，市場的失靈將有損于社會公共利益，因此，需要通過國家某種形式與程度上的外部干預(yù)來消除市場機(jī)制的這種缺陷，而限購令可能正是體現(xiàn)這種國家適當(dāng)干預(yù)的“一劑良藥”。“合理的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)不僅需要技術(shù)生產(chǎn)手段，而且需要一種可靠的法律體系和照章行事的行政管理制度。”筆者認(rèn)為，在當(dāng)今中國存在的經(jīng)濟(jì)運行制度市場化趨向轉(zhuǎn)型與現(xiàn)有制度結(jié)構(gòu)與內(nèi)在運行機(jī)制逆趨向型本性體制矛盾下，衡量任何一種針對這種轉(zhuǎn)型市場運行的規(guī)制措施的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是多元化的，具體應(yīng)當(dāng)做到“四個統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”：一是轉(zhuǎn)型目標(biāo)與轉(zhuǎn)型手段的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；二是多元價值利益與核心價值利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；三是社會總體利益與個體局部利益的統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))；四是政策意圖的擴(kuò)充性與法律規(guī)定的局限性統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))。文章則將具體針對這四個“統(tǒng)一(或協(xié)調(diào))”，分別從經(jīng)濟(jì)學(xué)與經(jīng)濟(jì)法學(xué)的基本理論范疇人手來論證限購令所具有的“工具合理性”。但是不能對限購令的合法性就予以認(rèn)定，限購令在行政法制領(lǐng)域自身就存在問題，在私權(quán)法制與經(jīng)濟(jì)法制領(lǐng)域也存在著諸多超越法規(guī)限定的情形。

本文編號：3882