論文摘要 轉(zhuǎn)租是在承租人與出租人租賃合同的基礎(chǔ)上，承租人與第三人形成合意進(jìn)而將租賃物出租于第三人的行為，轉(zhuǎn)租合同涉及到承租人、次承租人、出租人三方當(dāng)事人的利益，現(xiàn)行立法對(duì)次承租人的保護(hù)又相對(duì)薄弱，基于此，本文建議法院在審理轉(zhuǎn)租糾紛案件時(shí)，不要輕易以出租人未同意為由認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。

　　論文關(guān)鍵詞 房屋轉(zhuǎn)租 次承租人 合同效力

　　《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由此可見， 轉(zhuǎn)租是在承租人與出租人租賃合同的基礎(chǔ)上，承租人與第三人形成合意進(jìn)而將租賃物出租于第三人的行為。2009年9月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）進(jìn)一步對(duì)轉(zhuǎn)租問題進(jìn)行了規(guī)定�！逗贤ā芳八痉ń忉寣�(duì)轉(zhuǎn)租問題做了較為詳細(xì)的規(guī)定，對(duì)司法實(shí)踐中轉(zhuǎn)租糾紛的處理起到了指導(dǎo)性作用，但由于轉(zhuǎn)租涉及三方當(dāng)事人利益，且相關(guān)立法存在一定的空白及缺陷，現(xiàn)有的規(guī)定仍然難以應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租糾紛中存在的一些問題。

　　一、房屋轉(zhuǎn)租糾紛現(xiàn)狀審視——以一起案例為視角

　�。ㄒ唬┖贤炗啿灰�(guī)范，效力難確定
　　在原告曾某某訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案中，朱某某為案涉房屋的承租人，在與出租人簽訂了房屋租賃合同后，其將房屋分成幾間分別轉(zhuǎn)租給包括曾某某在內(nèi)的若干人，并簽訂了房屋租賃合同，約定了權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，曾某某在簽訂合同當(dāng)日便將約定的租金支付給朱某某，之后由于案涉房屋的出租人要將房屋出賣給他人，便與朱某某解除了房屋租賃合同，朱某某也因此要求曾某某騰退房屋。曾某某隨后訴至法院要求朱某某支付合同約定的違約金，朱某某辯稱因其本人不在杭州工作，故委托朋友幫忙打理房屋租賃的各項(xiàng)事宜，正是由于受委托人和原告在簽訂合同時(shí)諸多疏忽，從而導(dǎo)致了本房屋租賃合同為有瑕疵的合同。承辦法官在本案的審理過程中，也發(fā)現(xiàn)案涉合同中被告的簽名為復(fù)印件，經(jīng)了解，被告由于有多間房屋轉(zhuǎn)租，且其本人長期身處外地，故其將房屋租賃合同復(fù)印了多份，轉(zhuǎn)租人簽名處亦為復(fù)印件，只在合同的部分地方留有空白供承租人填寫，合同上并沒有被告委托代理人的簽名。依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人采用書面形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立，此處的簽字應(yīng)當(dāng)理解為親筆簽字而非復(fù)印形式的簽名，上述案件中被告在案涉合同上的簽字為復(fù)印件，因此該份合同的效力亦值得商榷。據(jù)筆者了解，筆者所在地區(qū)存在不少轉(zhuǎn)租行為，亦有不少的房屋租賃合同存在格式不規(guī)范的問題，一旦合同雙方當(dāng)事人產(chǎn)生糾紛，則相關(guān)合同的效力仍然需要法院結(jié)合實(shí)際案情予以確定。
　�。ǘ┻`約造成的損失難以計(jì)算
　　原告曾某某訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案中，原告要求被告支付合同約定的2000元違約金，，而被告則辯稱其與原告約定的違約金并非2000元而是一個(gè)月的租金600元，由于被告代理人的過失拿了錯(cuò)誤的合同給原告簽，正確的違約金應(yīng)當(dāng)是600元，且被告事后也積極幫助原告尋找合適的房屋房屋居住但原告不愿配合，因此被告認(rèn)為原告主張的違約金過高，法院應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。從《合同法》第114條的規(guī)定可以看出，我國立法者對(duì)于違約金的定位在于填補(bǔ)損失，合同當(dāng)事人既可以約定違約金也可以根據(jù)實(shí)際情況要求對(duì)方支付一定數(shù)額的違約金，當(dāng)約定的違約金低于或過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)?shù)脑黾踊驕p少，在負(fù)擔(dān)給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人違約的情形下，違約金比較容易計(jì)算，即以其應(yīng)當(dāng)給付的金額為本金結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第29條的規(guī)定予以計(jì)算，但是在轉(zhuǎn)租合同糾紛案件中，當(dāng)轉(zhuǎn)租人違約時(shí)，次承租人因轉(zhuǎn)租人違約造成的損失往往難以計(jì)算，尤其是當(dāng)轉(zhuǎn)租人有證據(jù)證明其已積極幫助次承租人尋找同等甚至更優(yōu)條件的房屋租賃而次承租人不愿意配合時(shí)，次承租人的實(shí)際損失應(yīng)當(dāng)如何計(jì)算，此種情形下是否可以適當(dāng)減少違約金也是值得我們思考的問題。
　　（三）現(xiàn)行法律對(duì)次承租人權(quán)利的保護(hù)相對(duì)薄弱
　　原告曾某某與被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，被告是因?yàn)槌鲎馊思捶课菟袡?quán)人與被告解除了房屋租賃合同，才被迫提前與原告解除了租賃合同，而在原告祝某某與被告陳某某房屋租賃合同糾紛一案中，被告陳某某即轉(zhuǎn)租人亦是因?yàn)槌鲎馊伺c其解除了房屋租賃合同因而提前終止了其與原告的轉(zhuǎn)租合同。由此可見，次承租人的合同權(quán)利始終處于一種不穩(wěn)定的狀態(tài)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)不僅要依賴承租人也要依賴于出租人，轉(zhuǎn)租關(guān)系是在承租人與出租人租賃合同的基礎(chǔ)上存在的，當(dāng)出租人出于各種原因與承租人解除了房屋租賃合同時(shí)，承租人與次承租人之間的房屋租賃合同便失去了存在的基礎(chǔ)，合同失去繼續(xù)履行的可能，而基于合同的相對(duì)性，次承租人完全無法干涉出租人解除權(quán)的行使，即使《解釋》第17條規(guī)定了“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯承租人合同解除權(quán)時(shí)，人民法院應(yīng)予支持”，但該條款的適用仍然存在許多限制條件，當(dāng)出租人基于其他原因與承租人解除合同或是與承租人協(xié)商一致解除合同時(shí)，次承租人無法依據(jù)該條款的規(guī)定行使抗辯權(quán)，而當(dāng)轉(zhuǎn)租合同無效時(shí)，次承租人也無法適用《解釋》第17條的規(guī)定。對(duì)次承租人更不利的情況在于轉(zhuǎn)租合同的效力甚至也受出租人的影響，《解釋》第16條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)該條款內(nèi)容可以反推得出“承租人未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同為無效”的結(jié)論，而《解釋》的起草者確實(shí)是如此認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同效力的，最高人民法院的法官在《<關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>的理解與適用》一文中寫到：《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，確定了盡量維持合同效力原則，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是明確合同無效的情形，《解釋》將違法建筑租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效。 由此可見，最高人民法院堅(jiān)定的將未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無效合同，立法者更加傾向于保護(hù)出租人即房屋所有權(quán)人的利益，相對(duì)而言忽視了對(duì)次承租人的保護(hù)。

　　二、房屋轉(zhuǎn)租糾紛的司法應(yīng)對(duì)

　�。ㄒ唬╆P(guān)于轉(zhuǎn)租合同效力的認(rèn)定
　　基于筆者在上文中的分析，法院在審理房屋轉(zhuǎn)租糾紛案件時(shí)，不宜輕易認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，合同的無效與否應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用《合同法》第52條的規(guī)定來判斷，即存在《合同法》第52條列舉的五種情形時(shí)，才可認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。出租人不同意轉(zhuǎn)租而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效應(yīng)當(dāng)屬于《合同法》第52條第5款規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”情形。但實(shí)際上，《合同法》并未明確規(guī)定未經(jīng)出租人同意時(shí)轉(zhuǎn)租合同的效力，而是在《解釋》中通過反推的方式確定了未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，司法解釋的規(guī)定當(dāng)然具有法律效力，但前提是不與法律相沖突，《合同法》第224條僅僅規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”，即在承租人私自轉(zhuǎn)租房屋之時(shí)，法律授予出租人的是合同解除權(quán)，且該解除權(quán)針對(duì)的是承租人與出租人之間的房屋租賃合同而非承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同，因此，《解釋》的相關(guān)規(guī)定是否與《合同法》相沖突仍然是值得商榷的問題。但是，在《合同法》等法律法規(guī)修改之前，《解釋》第16條規(guī)定仍應(yīng)作為確定轉(zhuǎn)租合同效力的重要依據(jù)，法院在依據(jù)《解釋》確定轉(zhuǎn)租合同效力時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)“出租人是否同意轉(zhuǎn)租”作出準(zhǔn)確判斷，筆者的建議是出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同中明確約定了不得轉(zhuǎn)租的，無論次承租人是否知道該約定，都應(yīng)當(dāng)視為出租人明確表示了不同意轉(zhuǎn)租，因?yàn)榇纬凶馊嗽诤炗喓贤瑫r(shí)應(yīng)盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，即應(yīng)要求承租人提供其與承租人的房屋租賃合同。當(dāng)出租人有明確有效的證據(jù)如電話錄音等證明其不同意承租人轉(zhuǎn)租的，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。另外，依據(jù)《解釋》的規(guī)定，僅有出租人有權(quán)利以不同意轉(zhuǎn)租為由請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，承租人并無此權(quán)利。
　　（二）關(guān)于違約金的計(jì)算問題
　　違約金的計(jì)算仍應(yīng)以當(dāng)事人的實(shí)際損失為基礎(chǔ)，雙方當(dāng)事人未在轉(zhuǎn)租合同中明確約定違約金的，當(dāng)次承租人不履行支付租金的義務(wù)時(shí)，承租人可以以計(jì)算利息的方式來確定違約金的具體數(shù)額；承租人不履行交付房屋義務(wù)的，次承租人亦可以已支付的租金為本金來計(jì)算違約金，也可依據(jù)市場上同等條件房屋的租金與轉(zhuǎn)租合同中約定的租金差額來計(jì)算違約金；雙方當(dāng)事人在轉(zhuǎn)租合同中明確約定違約金的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的約定，不宜隨意調(diào)整違約金，根據(jù)房屋租賃市場的交易習(xí)慣，房屋租賃合同的當(dāng)事人一般會(huì)約定一個(gè)月至三個(gè)月的租金作為違約金，法官在審理案件時(shí)應(yīng)當(dāng)尊重市場的交易習(xí)慣，而非教條的適用法律及司法解釋的規(guī)定。畢竟，違約金具有補(bǔ)償和懲罰的雙重性質(zhì)，且以賠償非違約方的損失為主要功能，故應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況，，當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則、誠實(shí)信用原則，并結(jié)合具體情況予以衡量。 同時(shí)法官也應(yīng)當(dāng)注意非違約方是否存在一定的過錯(cuò)，當(dāng)非違約方的過錯(cuò)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大時(shí)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減輕違約方的違約責(zé)任，如承租人已主動(dòng)幫次承租人尋找到同等條件的房屋而次承租人不愿意配合，此時(shí)法官可考慮適當(dāng)調(diào)整違約金。
　�。ㄈ┻`約責(zé)任承擔(dān)方式的選擇
　　依照法律的規(guī)定，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。轉(zhuǎn)租合同當(dāng)事人任意一方違約的，另一方都有權(quán)要求其承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任，但在司法實(shí)踐中，很少會(huì)有轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人要求違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)的，大多是要求違約方支付違約金以填補(bǔ)損失。其實(shí)，依據(jù)轉(zhuǎn)租合同標(biāo)的的性質(zhì)，轉(zhuǎn)租合同確實(shí)不宜強(qiáng)制繼續(xù)履行�！逗贤ā返�111條亦規(guī)定了“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高”。有學(xué)者認(rèn)為出租人不得以承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)解除不符合法定或約定解除條件的房屋租賃合同，除非該合同實(shí)際無法繼續(xù)履行。 筆者認(rèn)為，一旦轉(zhuǎn)租合同的任意一方當(dāng)事人提出解除合同的請(qǐng)求，則合同在事實(shí)上已很難繼續(xù)履行，雖然在理論上合同當(dāng)事人有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行合同義務(wù)，但在實(shí)踐中很難進(jìn)行處理，如當(dāng)次承租人要求提前解除轉(zhuǎn)租合同時(shí)，強(qiáng)行要求次承租人繼續(xù)履行合同顯然不切實(shí)際，而當(dāng)承租人要求提前解除轉(zhuǎn)租合同時(shí)，如果次承租人已經(jīng)搬離了房屋，則強(qiáng)制承租人繼續(xù)將房屋提供給承租人居住也存在著操作上的困難，相關(guān)判決的可執(zhí)行性很低。另外，在承租人已與出租人解除了房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同也就失去了繼續(xù)履行的基礎(chǔ)及可能性。因此，除非轉(zhuǎn)租合同確實(shí)存在繼續(xù)履行的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，法院在審理此類糾紛時(shí)不宜強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行合同義務(wù)，要求違約方賠償違約損失是更為合理的選擇。

　　三、關(guān)于完善相關(guān)立法的思考

　　對(duì)于《解釋》第16條關(guān)于轉(zhuǎn)租合同效力的規(guī)定，筆者始終認(rèn)為該規(guī)定有與《合同法》相沖突之嫌，不僅違反了契約自由精神，也存在錯(cuò)誤的擴(kuò)大解釋了合同法相關(guān)規(guī)定的嫌疑，《合同法》只是賦予了出租人特定情況下的合同解除權(quán)，《解釋》卻直接賦予了出租人認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的權(quán)利。實(shí)際上，出租人行使合同解除權(quán)已足以實(shí)現(xiàn)自身救濟(jì)，出租人在轉(zhuǎn)租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的情況下享有了租賃合同的解除權(quán)，其完全可以通過解除合同來要求承租人退還房屋并賠償損失，并可以基于返還財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)要求次承租人騰退房屋，次承租人在原房屋租賃合同解除后仍然占有使用房屋的，承租人可要求次承租人承擔(dān)相應(yīng)的房屋占有使用費(fèi)，即通過現(xiàn)有立法的規(guī)定，無論轉(zhuǎn)租合同是否有效，出租人都可充分實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。反之，當(dāng)轉(zhuǎn)租合同被認(rèn)定無效時(shí)，次承租人及承租人便無法依據(jù)合同的約定要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，尤其是承租人與出租人串通的情況下，明顯將次承租人置于十分不利及被動(dòng)的地位。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)《解釋》第16 條進(jìn)行修改，出租人無權(quán)以未經(jīng)其同意為由要求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。相對(duì)而言，筆者比較贊同《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（一）》的規(guī)定：在沒有其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同。出租人對(duì)租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”�？梢�，對(duì)于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。