發(fā)布時間：2016-04-15 18:54

第 1 章 緒論 

1.1 研究背景與目的
多年來山西省新農(nóng)村建設(shè)圍繞著“生活寬裕、生產(chǎn)發(fā)展、村容整潔、鄉(xiāng)風文明”的目標，取得階段性的成果。但是在建設(shè)過程當中普遍存在“重建設(shè)，輕管理”的問題。因此，建好新農(nóng)村的同時，完善對新農(nóng)村的管理，，讓新農(nóng)村建設(shè)成果長久保持發(fā)展下去，解決新農(nóng)村建設(shè)的后續(xù)管理問題，勢在必行。 目前，許多文獻就山西省新農(nóng)村建設(shè)與管理進行了理論上和實踐上的探討，存在各種關(guān)于山西省新農(nóng)村建設(shè)與管理應(yīng)如何發(fā)展的理論和觀點，這對維護新農(nóng)村建設(shè)成果具有極大的促進作用和指導意義，但較少引入物業(yè)管理制度來促進新農(nóng)村的建設(shè)與管理。隨著新農(nóng)村建設(shè)的不斷向前發(fā)展，對新農(nóng)村建設(shè)與管理在理論和方法上要有新的突破，從而為新農(nóng)村建設(shè)與管理提供理論和技術(shù)儲備。因此，本文擬從山西新農(nóng)村管理中引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度作初步探析。 本文研究的目的是在深入了解現(xiàn)代物業(yè)管理制度在農(nóng)村管理方面存在的獨特優(yōu)勢，根據(jù)山西省新農(nóng)村發(fā)展實際情況以及其中所存在的問題，分析山西省新農(nóng)村中引入物業(yè)管理制度的必要性與可行性，借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理制度進入農(nóng)村市場的成功經(jīng)驗，提出山西省新農(nóng)村管中物業(yè)企業(yè)、與政府的發(fā)展對策。 
........

1.2 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 
對中國大陸地區(qū)而言，物業(yè)管理作為一個舶來品，它發(fā)源于十九世紀六十年代的英國。發(fā)展到現(xiàn)在，英國物業(yè)管理已經(jīng)成為一個整體水平處于世界一流地位的行業(yè)，同時西方發(fā)達國家的物業(yè)管理整體水平也高于東方。中國大陸地區(qū)物業(yè)管理與西方發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理的區(qū)別在于，中國大陸地區(qū)物業(yè)管理源于西方，但并不僅僅是將西方發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理全部引入，而是結(jié)合國家文化、經(jīng)濟背景及其自身的發(fā)展需求而進行了批判的吸收，使其具有中國本土特色。對于廣大的中國人民而言，物業(yè)管理是伴隨著房地產(chǎn)改革而來的新鮮事物，是一種新的住房管理模式，因此在國內(nèi)研究物業(yè)管理模式的文獻并不多，并沒有形成規(guī)模。王鵬于 2005 年提出載我國體制轉(zhuǎn)軌和社會轉(zhuǎn)型的特定背景下，社區(qū)管理必須選擇“政府主導”模式，他強調(diào)應(yīng)加快職能轉(zhuǎn)變，培育社區(qū)消費意識，推動住房管理市場化建設(shè)，健全社區(qū)管理制度和體制。王志國于 2006 年以公共治理理論為基礎(chǔ)探討社區(qū)管理中的代理委托結(jié)構(gòu)的問題。這些觀點對本文的研究有較大啟示[1]。2009 年賈艷梅提出應(yīng)大力發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)，促進社區(qū)管理規(guī)范化及為業(yè)主資產(chǎn)保值增值。楊正國 2015 年提出中國物業(yè)管理存在的問題及發(fā)展趨勢，總體認為物業(yè)管理作為一個朝陽行業(yè)，會為業(yè)主提供更方便快捷的服務(wù)，同時能夠創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益。 關(guān)于社區(qū)管理與物業(yè)管理之間的關(guān)系問題，2010 年有許多學者及行業(yè)資深專家提出了新的觀點，北京盛世物業(yè)服務(wù)公司董事長劉剛認為物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)，在構(gòu)建和諧社區(qū)的框架中起著重要的作用，但物業(yè)管理企業(yè)作為市場化服務(wù)提供商，不大可能從根本上解決所有社區(qū)和諧問題，他認為社區(qū)和諧的構(gòu)建，應(yīng)該從社區(qū)管理的機制入手。周梅（2012）也提出了從社區(qū)管理工作入手來提高物業(yè)管理服務(wù)水平的觀點[2]。 
.......

第 2 章 物業(yè)管理理論與社會主義新農(nóng)村建設(shè)研究 

2.1 物業(yè)管理理論
中國大陸地區(qū)“物業(yè)”一次由香港地區(qū)引入，是指已建成并投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地。按照使用功能分為四種類型：（1）居住性物業(yè)，指供人民生活居住的建筑物及其附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地，包括普通小區(qū)、酒店式公寓等、保障性住房等；（2）商業(yè)性物業(yè)，特指通過經(jīng)營實現(xiàn)利潤的建筑物，包括酒店、寫字樓、商場等；（3）工業(yè)性物業(yè)，是指從事生產(chǎn)活動所使用的房屋；（4）特殊物業(yè)，主要是指以上三種類型以外的物業(yè)類型，包括碼頭、機場、圖書館、體育館等， 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對房屋及附屬的設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。 1981 年，深圳市物業(yè)管理有限公司成立，標志著物業(yè)管理這一市場經(jīng)濟的產(chǎn)物由香港引入國內(nèi)大陸地區(qū)。深圳理所當然地成為我國大陸地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)源地。當時引進物業(yè)管理行業(yè)主要是因為外資需求，所以在全國發(fā)展和推廣都非常緩慢，直到 90 年代，建設(shè)部逐漸認識到物業(yè)管理模式可以很好的維護房屋，配合當時的房地產(chǎn)政策，是實行住房制度改革的重要保障。于是經(jīng)過調(diào)研和研究，頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，在全國范圍內(nèi)強制推廣物業(yè)管理模式，當時要求每一個新建的住宅小區(qū)都必須實施物業(yè)管理，代表著社會化、企業(yè)化、專業(yè)化的物業(yè)管理才在全國迅速發(fā)展。并逐漸由最初的只接管住宅小區(qū)，逐步延伸到商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)及學校、醫(yī)院、酒店等一些特殊物業(yè)里面，由此物業(yè)管理行業(yè)進入一個飛速發(fā)展的階段，物業(yè)管理覆蓋率逐年提高。2012 年，深圳物業(yè)管理覆蓋率達到了 95%，覆蓋的業(yè)態(tài)有住在小區(qū)、工業(yè)廠房、學校、政府辦公大樓、醫(yī)院、市政公園、車站碼頭、賓館、寫字樓、商場等幾乎所有的領(lǐng)域，出現(xiàn)了中海、金地、中航、福田、萬科、華潤、恒大、萬廈等在全國市場擁有較高影響力 的著名物業(yè)服務(wù)企業(yè)。特別是伴隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，為促進行業(yè)市場競爭和健康快速發(fā)展，我國出臺了相繼出臺了《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《物業(yè)管理條例》等一大批物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。規(guī)范和引導了整個行業(yè)的健康發(fā)展，引進了市場競爭機制，促進了建管分離。物業(yè)管理行業(yè)進入了跨越式發(fā)展階段。2007 年，國務(wù)院根據(jù)新頒布實施的《物權(quán)法》的有關(guān)相關(guān)規(guī)定，重新修訂了《物業(yè)管理條例》促進了建管分離，新建住宅小區(qū)全面實施招投標制度，物業(yè)管理市場化全面啟動。優(yōu)勝劣汰，促進了整個行業(yè)的快速發(fā)展。由此，我國物業(yè)管理業(yè)進入了規(guī)范化、法制化的發(fā)展階段。   
.........

2.2 委托代理理論
委托代理理論是制度經(jīng)濟學契約理論的重要的組成部分，是指一個或者多個行為主體根據(jù)一種隱含或的明示契約，雇傭、指定另外一些行為主體為他們服務(wù)，同時給予后者相應(yīng)的決策權(quán)利，同時根據(jù)后者提供的服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量支付給對方相應(yīng)的報酬。授權(quán)者是委托人，被授權(quán)者是代理人。 委托代理關(guān)系源于“專業(yè)化”的存在。當存在“專業(yè)化”時就會出現(xiàn)一種關(guān)系，在這種關(guān)系中，代理人具有相對優(yōu)勢從而代表委托人進行行動�，F(xiàn)代意義的委托代理的內(nèi)涵最早是由羅斯提出的:“如果雙方當事人，其中代理人一方代表委托人一方的利益行使某些決策權(quán)，標志著代理關(guān)系就隨之產(chǎn)生�！盵5]委托代理理論從不同于一般微觀經(jīng)濟學的視角來分析企業(yè)的內(nèi)部、企業(yè)與企業(yè)之間的委托代理關(guān)系，它在解釋許多組織現(xiàn)象時，優(yōu)于傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟學。委托代理理論認為：委托代理關(guān)系是隨著生產(chǎn)力的大發(fā)展和規(guī)�；�的大生產(chǎn)的產(chǎn)生而出現(xiàn)的。究其原因是一方面生產(chǎn)力發(fā)展使得社會分工更加細化，權(quán)利的所有者由于能力、精力和知識的原因不能行使所有的權(quán)利了；另一方面專業(yè)化大分工出現(xiàn)了一批具有專業(yè)知識和技能的代理人，他們有能力、有精力代理行使好被委托的權(quán)利。但是在委托代理的關(guān)系當中，由于代理人與委托人的效用函數(shù)不同，委托人追求的是使自己的財富最大化，而代理人則更注重自身的工資收入、閑暇時間和奢侈消費最大化，這就會導致兩者的利益矛盾。在不具備有效的制度管理下代理人的行為極有可能損害委托人的相應(yīng)利益。而現(xiàn)實中不管是社會領(lǐng)域還是經(jīng)濟領(lǐng)域都普遍存在著委托代理關(guān)系。 
.........

第 3 章 山西新農(nóng)村建設(shè)及管理現(xiàn)狀調(diào)查 ....... 14 
3.1 山西新農(nóng)村建設(shè)現(xiàn)狀 .......... 14 
3.2 當前山西新農(nóng)村管理現(xiàn)狀及存在的主要問題 .... 15 
3.2.1 專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理在山西農(nóng)村覆蓋率極低 ...... 16 
3.2.2 新農(nóng)村居住環(huán)境滿意度不高 ..... 16 
3.2.3 新農(nóng)村公共設(shè)施管理粗放 ....... 17 
3.2.4 新農(nóng)村農(nóng)村文化生活單調(diào) ....... 17 
3.2.5 新農(nóng)村治安防范、交通管理存在較大隱患 ....... 18 
第 4 章 山西新農(nóng)村推行物業(yè)管理模式的必要性與可行性 ....... 19 
4.1 現(xiàn)代物業(yè)管理制度引入山西新農(nóng)村管理中的必要性：基于比較視角 ..... 19
4.2 山西新農(nóng)村管理中引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度的可行性：基于三方視角 ..... 23
第 5 章 山西新農(nóng)村物業(yè)管理的主要模式與實施路徑 .... 27
5.1 山西新農(nóng)村管理中現(xiàn)代物業(yè)管理制度的引入模式 ....... 27 
5.1.1 以村委會為主體成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)模式 ......... 27 
5.1.2 委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的模式 ......... 28 
5.1.3 完全按現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)服務(wù)企業(yè) ......... 28 
5.2 山西新農(nóng)村物業(yè)管理的實施路徑：基于王國村模式實例研究 .... 29 

第 6 章 推進山西新農(nóng)村物業(yè)管理的建議 

6.1 基于政府層面的相關(guān)建議

目前，物業(yè)管理行業(yè)歸房地產(chǎn)行政管理部門主管，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級沒有設(shè)立房地產(chǎn)行政管理部門，因此多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有物業(yè)管理行業(yè)歸口行政管理部門，沒有專門部門引導這種模式在自己的轄區(qū)擴展下去。行政管理的缺失，使得在新農(nóng)村管理中引入物業(yè)管理模式雖然值得推廣和引入，但無人可做和無人能做[22]。根據(jù)走訪調(diào)查，大部分物業(yè)管理模式走進農(nóng)村的案例都是有物業(yè)服務(wù)公司先介入，然后政府才推動發(fā)展。所以，物業(yè)管理模式要想在農(nóng)村生根發(fā)芽，迅速發(fā)展，應(yīng)有專職人員管理協(xié)調(diào)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)能將鄉(xiāng)村物業(yè)管理劃歸鎮(zhèn)政府某一部門領(lǐng)導(如鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)管理辦公室)，使現(xiàn)代物業(yè)管理制度在新農(nóng)村管理中的推廣與使用有相應(yīng)的體制保障。 在山西新農(nóng)村中引入物業(yè)管理公司會面臨很多問題。例如：技術(shù)、服務(wù)人員不專業(yè)，導致村民滿意度不高，缺乏物業(yè)管理忠誠度；物業(yè)管理費用無法收繳，公司業(yè)務(wù)開展舉步維艱等。這些問題不及時解決就會產(chǎn)生很多問題[23]。物業(yè)公司要及時分析困境，提前做好預(yù)案。如加大服務(wù)管理力度，提高物業(yè)服務(wù)水平，提高滿意度和忠誠度，使村民切實享受到與繳費相一致的物業(yè)服務(wù)，同時應(yīng)加大對農(nóng)村物業(yè)的保值增值，使農(nóng)村享受到物業(yè)服務(wù)帶來的收益。 

.......

結(jié)論

本文通過閱讀大量學者的研究文獻，吸收與本文相關(guān)的理論研究就在山西新農(nóng)村管理中引入物業(yè)管理的模式和路徑，并且在理論的指導下創(chuàng)新性的提供了相應(yīng)的建議。 文章通過調(diào)研對社會主義新農(nóng)村建設(shè)中引入物業(yè)管理制度中政府、企業(yè)以及村民的不同訴求，可以知道社會主義新農(nóng)村建設(shè)與管理中引入物業(yè)管理模式具有必要性與可行性，山西省在新農(nóng)村建設(shè)與管理中引入物業(yè)管理模式可以保障新農(nóng)村建設(shè)成果促進新農(nóng)村建設(shè)與管理進入一個新的階段。為此，依據(jù)山西新農(nóng)村發(fā)展的不同情況，對經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)農(nóng)村、經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)農(nóng)村、城中村等三種不同特點的農(nóng)村物業(yè)管理提出不同的發(fā)展模式，為廣大農(nóng)村引入現(xiàn)代物業(yè)管理制度提供借鑒。文章對比王郭村等的成熟實踐經(jīng)驗，在山西新農(nóng)村引入物業(yè)管理時要突出抓好以下幾點：以安全管理為切入點奠定基礎(chǔ)；以環(huán)境管理為突破口爭取認同； 以“政企互動”的運作模式搭建平臺實現(xiàn)雙贏；以“以人為本的服務(wù)理念” 彰顯企業(yè)精神、體現(xiàn)人文關(guān)懷的長遠發(fā)展路徑。最后基于政府層面和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)層面提出了相應(yīng)的建議使實施物業(yè)管理促進山西新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)更具可操作性。 
.........
參考文獻(略)

本文編號：38233