第 1 章 緒論

1.1 研究背景和意義

住宅產(chǎn)業(yè)為第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)著以農(nóng)業(yè)和林業(yè)以及畜牧業(yè)為主的第一產(chǎn)業(yè)和以交通運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)和通訊業(yè)以及服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當(dāng)今社會(huì)對(duì)房屋的需求不再是原來(lái)的“經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)”是由開始對(duì)居住的基本需要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)在的“上層建筑”，再是單一的以價(jià)格為秤砣而是轉(zhuǎn)變成對(duì)居住環(huán)境、質(zhì)量、大小、房型、舒適程度等各個(gè)方面的更高要求的“買方市場(chǎng)”的時(shí)代。能夠快速而有效的適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的辦法之一就是推進(jìn)實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有顯著的位置，隨著“住宅”逐漸成為二十一世紀(jì)的熱點(diǎn)民生問(wèn)題和剛性需求，住宅產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)值近幾年也逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的有力的增長(zhǎng)點(diǎn)。截止至 2015 年，地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)值占我國(guó) GDP 的 14.2%，比上一年增長(zhǎng) 1.0%，其中住宅產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)值占 GDP 的 6.1%，，比上一年增長(zhǎng) 0.4%。盡管住宅產(chǎn)業(yè)近幾年趨于波動(dòng)式上升的發(fā)展勢(shì)頭，生產(chǎn)能力和科技進(jìn)步等硬件設(shè)施已經(jīng)有顯著的提高，但對(duì)于國(guó)際上的住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)來(lái)講我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)依然有一定的距離，受環(huán)境的影響和材料、技術(shù)的制約，仍有很大的研究和發(fā)展提升的空間。

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1.2 各國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的歷史和發(fā)展現(xiàn)狀

1.2.1 住宅產(chǎn)業(yè)化的歷史

19 世紀(jì)末，第一次世界大戰(zhàn)結(jié)束，戰(zhàn)敗的國(guó)家在戰(zhàn)火中幾乎成為一片廢墟，黑暗的氣息傳遍到整個(gè)世界，生靈涂炭民不聊生，勞動(dòng)力下降，許多城市涌入大量的農(nóng)村人口，建筑密度大幅度增加。如圖 1.1，人們到夜店里睡覺(jué)（所謂“夜店”就是一個(gè)挨著一個(gè)坐著，們趴在一根繩子上的睡覺(jué)地方），見當(dāng)時(shí)的住房問(wèn)題已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)極其低谷的狀態(tài)，就是“房荒”的時(shí)代。為盡快解決居民住房緊張的問(wèn)題，國(guó)建筑設(shè)計(jì)師相互探討研究解決住房危機(jī)，其中有位德國(guó)籍包豪斯建筑學(xué)派創(chuàng)始人——瓦爾特格羅皮烏斯（圖 1.2）提出用相同的建筑材料在工廠做預(yù)制構(gòu)件可以減少經(jīng)濟(jì)成本并快速地建設(shè)住宅的理念，這就是住宅產(chǎn)業(yè)化的萌芽。住宅產(chǎn)業(yè)化是隨著主要以生產(chǎn)工業(yè)化的發(fā)展而出現(xiàn)的，在二戰(zhàn)之后的日本也得到了此類印證。

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第 2 章 淺談全世界主要工業(yè)化住宅建造體系

2.1 按照承重材料劃分的工業(yè)化住宅

2.1.1 輕型木質(zhì)結(jié)構(gòu)住宅 

輕型木質(zhì)結(jié)構(gòu)住宅起源于北美地區(qū)，現(xiàn)廣泛應(yīng)用于多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，20 世紀(jì)末引入我國(guó)。木質(zhì)結(jié)構(gòu)體系是較小的木質(zhì)構(gòu)件等距離平行排列所組成的框架結(jié)構(gòu)，運(yùn)用齒板、螺栓、釘鏈接，之后在框架外包上結(jié)構(gòu)面板形成建筑物的墻面、樓面和屋蓋面。

由于北美國(guó)家地廣人稀，木材產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)，林木每隔三十至四十年就要采伐更新一次，否則就會(huì)自然腐蝕。施工過(guò)程中沒(méi)有排放任何有害氣體，可回收再利用，靈活性高。在同等條件下，木材保溫性能最好，耗能最少。木結(jié)構(gòu)建筑本身抗震效果好，地震引發(fā)房屋晃動(dòng)時(shí)，木制結(jié)構(gòu)住宅可以減輕荷載。所以北美地區(qū)約 85%以上的住宅建筑實(shí)行木質(zhì)結(jié)構(gòu)體系，多用于多層和低層住宅。建造一座低層的 200 平方米的別墅需要 30 立方米的木材，當(dāng)于可吸收 30 噸排放的二氧化碳?xì)怏w。經(jīng)過(guò)實(shí)驗(yàn)，同樣高的四層住宅，輕型木制結(jié)構(gòu)住宅可吸收 150 噸的二氧化碳?xì)怏w排放量，混凝土住宅建筑需要排放 96 噸的二氧化碳?xì)怏w。日本地區(qū)木質(zhì)結(jié)構(gòu)房屋使用率也接近半數(shù)，多用于低層住宅。而我國(guó)屬于人口密集型國(guó)家，并不適用于高層住宅，加之木材產(chǎn)業(yè)近幾年相對(duì)匱乏，而且國(guó)民環(huán)保意識(shí)較弱，并不符合我國(guó)“可持續(xù)發(fā)展道路”的方針政策。所以輕型木質(zhì)結(jié)構(gòu)住宅在我國(guó)應(yīng)用的并不是很廣泛。 

輕型木制結(jié)構(gòu)住宅在我國(guó)本身造價(jià)很高以外，易腐蝕，受蟲蟻的迫害較大，即使以現(xiàn)在木制結(jié)構(gòu)住宅耐火性較好的高科技技術(shù)，但房屋遭受火災(zāi)以后，木材很難再利用需要加以維護(hù)，必須另購(gòu)木制材料。在維護(hù)方面更需要定期加強(qiáng)防護(hù)，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。因此，我國(guó)輕型木制結(jié)構(gòu)住宅造價(jià)較高，大多數(shù)用于建造別墅或者高檔社區(qū)，或者從國(guó)外引進(jìn)進(jìn)口材料加以生產(chǎn)建造（如圖 2.1）。 

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2.2 工業(yè)化住宅的通用性

可將住宅產(chǎn)業(yè)化按照通用性劃分為通用性體系和專用性體系

2.2.1 通用體系

通用體系來(lái)源于法國(guó)，是指同類可替代性的建筑配件通過(guò)連接拼裝建造房屋的一種工業(yè)化的方法。各個(gè)生產(chǎn)商根據(jù)某一標(biāo)準(zhǔn)將大批量生產(chǎn)的部品放在目錄上所形成的總目錄即為通用體系。即可替換，基礎(chǔ)性，大眾化，非定制性，較穩(wěn)定的工業(yè)化住宅體系。通用體系是將生產(chǎn)階段和設(shè)計(jì)階段分開，產(chǎn)品不需要受到規(guī)模的限制，模塊的利用率有所增加，降低成本，將生產(chǎn)后的配件根據(jù)獨(dú)特的設(shè)計(jì)組成具有個(gè)性的建筑體系。

2.2.2 專用體系

專用體系指采用特定的部品，將生產(chǎn)和設(shè)計(jì)結(jié)合在一起的生產(chǎn)方式來(lái)建造，即具有特定的使用目的，專一性，奢侈”性，制性，變化性較小的工業(yè)化住宅體系。各個(gè)國(guó)家在住宅產(chǎn)業(yè)化初期都采取專業(yè)體系。我國(guó)的工業(yè)化建筑體系仍處于專業(yè)體系階段。

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第 3 章  沈陽(yáng)萬(wàn)科春河里住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析 ................ 12

3.1 簡(jiǎn)介沈陽(yáng)萬(wàn)科春河里住宅項(xiàng)目開發(fā)商——萬(wàn)科集團(tuán) ............. 13

3.2 萬(wàn)科集團(tuán)在沈陽(yáng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展道路 ................ 14

第 4 章  沈陽(yáng)住宅產(chǎn)業(yè)化經(jīng)濟(jì)推行機(jī)制研究 ................ 33

4.1 經(jīng)濟(jì)政策支持 ................... 33

4.2 擴(kuò)大住宅產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng) ..................... 36

第 5 章  房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析及預(yù)測(cè) .................... 41

5.1 影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展因素 ................ 41

5.1.1 供給市場(chǎng) .................. 41

第 5 章 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析及預(yù)測(cè)

5.1 影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展因素

5.1.1 供給市場(chǎng)

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本思路是從市場(chǎng)供給與需求相互聯(lián)合入手，研究供給的總量變化和供給特征，以此確定產(chǎn)品定位、價(jià)格。結(jié)合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)以及需求的特征制定有效的經(jīng)濟(jì)政策措施。我國(guó)在步入小康社會(huì)以后，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的變化是全世界各國(guó)人民有目共睹的，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入名義上的“買方市場(chǎng)”，但房地產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)特的特性依然對(duì)買方市場(chǎng)起到限制約束。本文以下將研究影響房地產(chǎn)供給市場(chǎng)發(fā)展的因素有哪些。

首先，城市規(guī)劃：可用作開發(fā)住宅項(xiàng)目的土地范圍，近幾年土地面積減少，然而人口逐漸增長(zhǎng)，進(jìn)而規(guī)劃建設(shè)用地也在逐年減少，進(jìn)而開發(fā)住宅用地也將隨之下降，土地成本也會(huì)增加，住宅價(jià)格上漲，（如圖 5.1）供給量下降價(jià)格上漲使n 曲線移動(dòng)到 m 處；之后，政策法規(guī)：對(duì)開發(fā)住宅項(xiàng)目增加稅收，就會(huì)增加成本導(dǎo)致價(jià)格上漲使 n 曲線移動(dòng)到 m 處，反之對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行福利補(bǔ)貼政策使價(jià)格會(huì)下降， n曲線移動(dòng)到 o 處；最后，拆除量：對(duì)達(dá)到拆除標(biāo)準(zhǔn)的壽命較長(zhǎng)的房屋住宅進(jìn)行拆除，會(huì)使現(xiàn)有的房屋數(shù)量總數(shù)減少，供給量下降進(jìn)而價(jià)格上升， n曲線移動(dòng)到m。

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第 6 章 結(jié)論

6.1 企業(yè)方面

本文主要通過(guò)詳細(xì)的研究沈陽(yáng)萬(wàn)科春河里住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，了解到整體的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展成可觀的狀態(tài)，由于整個(gè)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)較復(fù)雜本文仍未能全面的了解到整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況，其中會(huì)有資金價(jià)值的差異影響數(shù)據(jù)分析。說(shuō)明大多數(shù)企業(yè)都在努力轉(zhuǎn)型建筑改革。沈陽(yáng)市在推進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)化之初就把市場(chǎng)重要的企業(yè)作為主導(dǎo)作用的位置，通過(guò)政策的推動(dòng)和支持，萬(wàn)科集團(tuán)以萬(wàn)科春河里住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目作為沈陽(yáng)住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)方向，充分調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性和主動(dòng)性，逐步創(chuàng)造規(guī)模化的產(chǎn)值，帶動(dòng)沈陽(yáng)市裝備制造企業(yè)向建筑產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。沈陽(yáng)的科技企業(yè)創(chuàng)新能力強(qiáng)，不斷向上下游產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展延伸，設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)一體化方向發(fā)展，使沈陽(yáng)市綠色住宅產(chǎn)業(yè)化建筑生產(chǎn)體系日益完善，企業(yè)所投資的成本也會(huì)相繼減少。

本文運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)分析方法了解到影響房地產(chǎn)的價(jià)格有兩個(gè)方面，供給市場(chǎng)和需求市場(chǎng)，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房屋的整體價(jià)值才是影響房地產(chǎn)的價(jià)格的重要因素之一。美國(guó)曾推出“互聯(lián)網(wǎng)＋私人定制”生產(chǎn)銷售房屋一體化的平臺(tái)，消費(fèi)者可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)定制自己未來(lái)的住宅，這樣完全降低成本的同時(shí)，不再是當(dāng)今中國(guó)每家每戶都有同樣的設(shè)計(jì)風(fēng)格的產(chǎn)業(yè)化全裝配式精裝修住宅，完全變成真正意義上的買方市場(chǎng)，提高消費(fèi)者的心理價(jià)位與住宅價(jià)值，促進(jìn)銷售，出可以有利于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)（略）