引   言  

商品房買賣合同糾紛所牽涉的標的數(shù)額較大，實踐上爭議也較多，尤其是面對持續(xù)走熱的房地產(chǎn)市場及不斷上漲的房價，一房二賣的情況在商品房買賣中時有發(fā)生，這種情況下，除特殊情況外（如惡意串通損害第三人利益、違反國家強制性規(guī)定等）兩個房屋買賣合同都是成立且有效的，但基于房屋的利益最終只能有一方買受人能得以實現(xiàn)，利益未能實現(xiàn)的另一方只得基于法律賦予的權(quán)利尋求救濟。尋求救濟的結(jié)果一般包括解除合同、獲得賠償，法律依據(jù)主要為《合同法》及《解釋》，依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定買受人可以要求解除合同，依據(jù)《解釋》第八條、第九條的規(guī)定，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這些法律規(guī)定是用來限制出賣人的不誠信行為，保護房屋交易中買受人不受合同交易目的不能實現(xiàn)的風險，可以說是針對出賣人而設立的規(guī)定。實踐中有不少出賣人都因一房二賣行為被加以懲罰，從而使交易秩序得到了保障。但也有買受人利用這一系列規(guī)定來實現(xiàn)自己不正當目的的情況，本案例所述案情正是如此，即房屋出賣人“被一房二賣”，從而被法院判決承擔高額賠償責任。 本案例選擇的研究意義在于，司法實踐中對于一房二賣行為的認定應當從交易行為的實質(zhì)入手，而非單一關(guān)注交易行為的表面表現(xiàn)形式，即出賣人是否先后與買受人簽訂兩個房屋交易合同并不能說明出賣人有一房二賣的主觀意圖和客觀實質(zhì)，法院在裁判中不能一味的站在“弱者”的角度去思考問題和選擇事實，應當客觀中立的去分析證據(jù)與案情。另外，對于《解釋》中賠償數(shù)額的認定，也應從事實角度出發(fā)，不能任由法官的自由裁量去決定數(shù)額的大小，本案例中法官對于賠償數(shù)額的確定也值得探討。
目前多數(shù)對于一房二賣二賣行為的研究主要出于買受人的角度進行討論，關(guān)于是否構(gòu)成一房二賣，是否適用懲罰性條款，其討論的出發(fā)點多是出于買受人的立場。本選題案例則注重從出賣人的角度來探討一房二賣行為的認定，主要探討實質(zhì)上的一房二賣行為和形式上的一房二賣行為，從而得出出賣人的行為是否需要適用《解釋》第九條規(guī)定的懲罰性條款，買受人是否可依據(jù)訴訟獲得訴求上的支持。 本文以所選案例為研究對象，通過對該案例中法院認定一房二賣及其裁判依據(jù)的分析，對比現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定和其他相關(guān)案例的裁判結(jié)果，試圖說明本案例中法院裁判結(jié)果的不足之處，從而引出對一房二賣行為的認定及處罰性規(guī)則適用的問題思考。文章最終的寫作目的在于，在當前復雜的社會環(huán)境下，對于一房二賣行為的認定應當從交易事實出發(fā)，而非僅依據(jù)交易的表現(xiàn)形式去判斷是否構(gòu)成一房二賣，對于懲罰性條款的使用也應當根據(jù)法律事實來認定，法官的自由裁量權(quán)在此應當受到限制。作為裁判者的法院要剔除房屋交易中買受人為弱勢方，出賣人為強勢方的固有觀念，利用證據(jù)和法理，厘清事實和法律關(guān)系，從而做出中立的做出裁判，讓原本用來保護買受人的法律制度不至于成為他們傷害別人的“武器”。
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第一章   案情概要  

2012 年 5 月 23 日，劉某、蔣某夫婦與 R 公司簽訂《商品房買賣合同》，購買由 R 公司開發(fā)的 C 項目第 50 棟 806 號房屋（下稱“爭議房屋”），房屋總價款為 407089 元，并支付了首付款 127089 元。2012 年 11 月 2 日，該《商品房買賣合同》在 L 市房屋產(chǎn)權(quán)管理局登記備案。2013 年 9 月 2 日，另案高某訴蔣某民間借貸糾紛一案進入執(zhí)行程序，蔣某所購爭議房屋因此被 L 市人民法院裁定查封。2013 年 10 月初，蔣某因不愿繼續(xù)履行《商品房買賣合同》遂與 R 公司銷售顧問張某聯(lián)系，要求“轉(zhuǎn)賣”爭議房屋。張某將此情況向 R 公司匯報后，公司同意將原《商品房買賣合同》進行“更名”處理。不久，李某到 C 項目樓盤看房時表示愿意購買該爭議房屋，并向 R 公司交納了 1 萬元預付款。2013 年10 月 12 日，李某與 R 公司正式簽訂《商品房買賣合同》，合同約定 R 公司將該爭議房屋出售給李某，約定房屋總價款為 407089 元，首付款需支付 127089 元，房屋交付期限為 2013 年 11 月 30 日前。合同簽訂當天，李某按照 R 公司公司銷售顧問張某的指示及陪同下，前往 L 市農(nóng)村商業(yè)銀行將款項 158000 元存入蔣某賬戶。爾后，R 公司向李某開具了金額為 127089 元的首付款發(fā)票。劉某、蔣某因此取得了“轉(zhuǎn)賣”房屋產(chǎn)生的差價 40911 元。2013 年 11 月 30 日，R 公司未按約交付房屋給李某。李某遂到 L 市房屋產(chǎn)權(quán)管理局查詢，方得知李某所購房屋備案登記在劉某、蔣某名下，且該房屋已于 2013 年 9 月 2 日被 L 市人民法院查封。為此，2014 年 3 月 30 日，蔣某向李某出具書面證明，其內(nèi)容為：“證明：經(jīng)雙方協(xié)商，C 項目 50 棟 806 房于 2014 年 4 月 30 日前，協(xié)助房產(chǎn)公司把過戶手續(xù)辦好。如 4 月 30 日前沒辦好，按合同的 2%付違約金。按日算違約金。經(jīng)手人蔣某，2014.3.30”。2014 年 4 月 1 日，R 公司向李某支付了 15000 元違約金，李某出具了收條，收條內(nèi)容為：“今收到 R 公司 C 項目項目 50 棟 806 號所產(chǎn)生的逾期交房的相關(guān)費用￥15000 元（壹萬伍仟元正）。此次事情，一次解決。今后產(chǎn)生的任何問題與 R 公司 C 項目項目無關(guān)。收款人：李某，2014.4.1 號”。但至 2014 年 4 月 30 日，因蔣某未履行完畢生效法律文書所確定的義務，致使爭議房屋仍被查封，故李某所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記過戶仍不能辦理。2014 年 10月 8 日，李某向 L 市人民法院起訴，請求法院依法判決：一、解除李某和 R 公司簽訂的《商品房買賣合同》；二、R 公司返還李某購房款 168000 元及利息 1萬元整；三、R 公司賠償損失和支付違約金 3 萬元整；四、R 公司支付李某賠償金 10 萬元整；五、該案訴訟費用由 R 公司承擔。訴訟過程中，R 公司向該院申請追加劉某、蔣某為該案第三人參加訴訟，未獲準許。 
一審法院的審理狀況： 一審法院認為，劉某、蔣某所稱的“轉(zhuǎn)賣”，實質(zhì)為劉某、蔣某與 R 公司之間達成商品房買賣解除協(xié)議關(guān)系；而商品房買賣合同“更名”，實質(zhì)為李某與 R公司之間達成的新的商品房買賣合同關(guān)系。且根據(jù)合同相對性原理，該案無需追加劉某、蔣某作為該案第三人參加訴訟。因 R 公司其知道或應當知道該商品房之前已銷售給劉某、蔣某夫婦，且該房屋因蔣某個人債務被法院查封之事實，故其行為構(gòu)成故意隱瞞。根據(jù)《解釋》第九條的規(guī)定，R 公司應當承擔返還李某已支付的購房款 127089 元及其利息，并賠償不超過已付購房款一倍賠償款的責任，該賠償款一審法院酌定為 10 萬元。 R 公司對于一審判決不服，提起上訴。 二審法院的審理狀況： 二審法院認為，R 公司的行為符合將同一套房屋出賣給不同買受人的客觀事實。上訴人主張的蔣某、劉某夫婦與被上訴人李某之間的房屋“轉(zhuǎn)賣”行為不成立，他們之間并不存在買賣合同關(guān)系。被上訴人是按照上訴人的指示支付首付款給蔣某，上訴人向被上訴人出具發(fā)票，并不影響上訴人與被上訴人買賣合同關(guān)系的存在。被上訴人出具收條中的內(nèi)容是對 R 公司逾期交房的相關(guān)索賠權(quán)利的放棄，并不能擴大的解釋為對上訴人一切違約行為主張賠償權(quán)利的放棄。一審法院認定認定的賠償款并未超過購房款一倍，且在李某的訴訟請求范圍內(nèi)，不存在賠償金過高的問題。因此駁回了 R 公司的上訴，維持了原判。 
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第三章  法理分析 ..... 7 
第一節(jié)  對于“轉(zhuǎn)賣”及“更名”行為的分析 ..... 7 
一、對于“轉(zhuǎn)賣”行為的分析 ....... 7 
二、對于“更名”行為的分析 ....... 8 
第二節(jié)  對 R 公司交易行為的分析 ...... 9 
一、一房二賣行為的概念分析 ....... 9 
二、一房二賣行為的分類 .......... 10 
三、一房二賣行為產(chǎn)生的原因分析 ........... 11 
四、一房二賣行為的特點分析 ...... 12 
五、R 公司不構(gòu)成一房二賣 ........ 13 
第三節(jié)  對 R 公司支付賠償金及賠償金數(shù)額的事實分析 ..... 15 
一、懲罰性賠償?shù)母拍罘治?........ 16 
二、懲罰性賠償?shù)奶攸c ............ 17 
三、懲罰性賠償?shù)倪m用條件 ........ 18 
四、賠償標準的確定 ..... 20 
五、判決 R 公司承擔懲罰性賠償責任不合理 ............ 21 
六、判決 R 公司承擔的賠償金數(shù)額不合理 ..... 22 
第四章  研究結(jié)論 .... 23 

第三章   法理分析  

第一節(jié)   對于“轉(zhuǎn)賣”及“更名”行為的分析
一審法院認為，轉(zhuǎn)賣行為不成立，原因在于劉某夫婦并未取得房屋的所有權(quán)，沒有權(quán)利轉(zhuǎn)賣該房屋。實際上，此處一審法院對于轉(zhuǎn)賣行為的認定并不全面，導致了對于案件事實的認定錯誤。從物權(quán)的角度來講，劉某夫婦與 R 公司簽訂了商品房買賣合同，僅支付了首付款，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶�！段餀�(quán)法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記后生效。①因此，李某夫婦尚未取得該房屋的所有權(quán)。但僅因李某夫婦尚未取得該房屋的所有權(quán)而判斷轉(zhuǎn)賣行為不成立不合理，理由有如下兩點：從合同形式來說，一審、二審法院均認為李某與劉某夫婦之間的轉(zhuǎn)賣行為不成立，一審法院認為該房屋的出賣方（劉某夫婦）未能取得該房屋的所有權(quán)所以雙方的房屋買賣合同不能成立，二審法院則認為由于涉案房屋被查封，無法完成交付，所以雙方的買賣合同不能成立。鑒于現(xiàn)實生活中合同類型的多樣性和訂立合同環(huán)境的多變性，我國法律對于合同成立的條件并未有所規(guī)定。對于合同成立要件的討論主要有三種觀點：第一種觀點認為，合同的一般成立要件包括雙方當事人、意思表示一致和以訂立合同為目的；第二種觀點認為須有雙方或多方當事人、對主要條款達成合意、具備要約和承諾階段；第三種觀點認為只需意思表示一致即可。②結(jié)合以上三種觀點，我們可以總結(jié)出合同不成立基本有三種情況：1、合同的主要條款不具備，2、當事人的意思表示不一致,3、合同的形式不合法。現(xiàn)一審法院未從合同的主要條款、當事人的意思表示及合同形式方面去分析合同成立與否，而是從出賣方是否取得房屋所有權(quán)的角度去判斷該合同不成立，對于該事實的認定顯然缺乏依據(jù)。二審法院從合同的目的能否實現(xiàn)判斷該合同是否成立也是不合理的，合同目的是否能夠得以實現(xiàn)為合同履行的結(jié)果，若合同目的無法實現(xiàn)，守約方可要求對方承擔相應違約責任，如果此時判定合同不成立，守約方僅得依締約過失責任要求對方賠償，反而不利于保護利益受損方權(quán)益。 
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結(jié)論

在房產(chǎn)交易如此繁榮，一房二賣現(xiàn)象層出不窮的今天，我們的法律對于一房二賣行為至今還未做出統(tǒng)一的界定，司法實務中多由法官根據(jù)實際情況判斷并結(jié)合《解釋》第八條和第九條對一房二賣的出賣方進行懲處，但實際上，在房產(chǎn)交易的過程中，存在著諸如本案中所提及的“更名”行為等，，因此，對于法律事實的認定，法院應當從實質(zhì)與形式相結(jié)合的角度出發(fā)，法官要有根據(jù)案件現(xiàn)有證據(jù)進行邏輯推理并作出正確判斷的能力。開發(fā)商是否存在一房二賣行為，不應僅依靠是否先后簽訂兩份買賣合同去判斷，還應結(jié)合買受人的主觀態(tài)度和客觀行為判斷開發(fā)商在“二賣”行為中是否存在二度交易的故意，若不存在二度交易的故意，則不能認定開發(fā)商有一房二賣的行為。 至于對懲罰性賠償金的判罰，法院在此類裁判中應當合理使用其自由裁判的權(quán)利，從懲處性和補償性角度出發(fā)，充分考慮行為者的主觀惡性和造成的損害結(jié)果，并據(jù)此給出合理的判罰數(shù)字。實踐中對于懲罰性賠償?shù)臓幾h較大，法官應當在裁量時結(jié)合法律規(guī)定和具體案情具體說明裁判理由及依據(jù)，是判罰結(jié)果具有更強的司法公信力。對于《解釋》第八條和第九條的應用要充分結(jié)合實際，不隨意擴大其適用范圍，避免法的濫用。最核心的點在于如何確定開發(fā)商的主觀惡性，即故意隱瞞，這是認定適用懲罰性賠償?shù)谋匾獥l件，也是難題，這就要求買受人在購房時注意保存相關(guān)交易證據(jù)，用以對開發(fā)商的主觀故意進行證明。就本案來講，李某并未向法院提交足夠的證據(jù)證明 R 公司具有隱瞞的故意，因此本文認為法院對于 R 公司懲罰性賠償?shù)呐辛P不合理。
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參考文獻(略)