發(fā)布時間：2016-03-17 09:39

第一章  緒論 

第一節(jié)   研究背景 
近年來，稅收在調控經(jīng)濟、引導和規(guī)范市場中起到了愈發(fā)顯著的杠桿作用。隨著相關稅收政策、法規(guī)的出臺與完善，企業(yè)原先的稅務環(huán)境發(fā)生改變，由此產(chǎn)生的不確定因素導致了稅務風險問題的產(chǎn)生，也引起了企業(yè)和稅務機關的高度關注。 
在此背景下，國家稅務總局 2009 年 5 月發(fā)布了《大企業(yè)稅務風險管理指引》，正式引入“企業(yè)稅務風險的概念”，意圖引導企業(yè)加強建立稅務風險意識，提升大企業(yè)的稅務風險管理水平。通過大企業(yè)自身對風險識別、風險評估和風險防控能力的增強，轉變風險管理模式。1轉變以稅務機關為主導的事后稽查、事后處罰風險管理模式為企業(yè)自我管理、稅務機關監(jiān)督的雙體管理模式。《大企業(yè)稅務風險管理指》出臺的初衷是為了加強企業(yè)內部控制，降低出現(xiàn)稅務風險的可能性，在指引實施的四年后，一場央視與房地產(chǎn)行業(yè)大企業(yè)、稅務機關的三方爭論，令外界對大企業(yè)稅務風險狀況和相關風險管理模式產(chǎn)生了質疑。 

地方稅務機關承認在對土地增值稅征收時存在征管不到位的問題，爭論最終以國家稅務總局出面澄清，確認不存在媒體報道的房地產(chǎn)企業(yè)稅收征繳問題而結束。爭論的三方有像萬科、SOHO 中國、富力、金地集團等擁有健全財務制度和良好財務核算能力的大型上市公司，有央視等權威媒體，也有代表國家權力的稅務機關，何方觀點正確暫時無法評判。但以上市房地產(chǎn)行業(yè)為代表的大型上市公司稅務風險現(xiàn)狀引起了廣泛關注。 

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第二節(jié)   研究目的與意義 
首先，通過行業(yè)稅負率和樣本企業(yè)主要稅種稅負率的差異性比較，，描述上市房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅務風險狀況，并對各個稅種稅務風險進行識別和評估，并給出合理性解釋。 
其次，研究上市房地產(chǎn)企業(yè)實際總體稅負率受哪些財務指標的影響，從而分析企業(yè)實際總體稅務風險與財務指標的相關性。 
最后，根據(jù)實證相關性分析的結果，提出風險防控的對策。 
作為是國民經(jīng)濟的重要支柱，房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的增長有重要的貢獻，鋼鐵、建材、裝修、家電等多個行業(yè)都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展息息相關。作為房地產(chǎn)行業(yè)的代表，上市房地產(chǎn)企業(yè)財務核算健全且信息相對公開，受外界各方監(jiān)督。因此，若上市房地產(chǎn)企業(yè)對稅務風險問題防控不當將會影響資本市場上股票價格，從而對企業(yè)價值和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生嚴重影響，從而影響國民經(jīng)濟。因此上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險問題有較強的緊迫性、必要性。
本文以上市房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，利用稅負對比法測度稅負差異率，劃分風險程度并評估稅務風險，結果顯示上市房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的稅務風險，通過對稅務風險的識別與分級，提高上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險意識。 

分稅種評估了上市房地產(chǎn)企業(yè)單個稅種存在的稅務風險水平，利用多元線性回歸分析企業(yè)規(guī)模、總資產(chǎn)周轉率、資產(chǎn)報酬率、資本密集度、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率與上市房地產(chǎn)企業(yè)實際總體稅負率的相關性。以實證分析的結果為依據(jù)，提供稅務風險的防控對策，觀測總資產(chǎn)周轉率、資產(chǎn)報酬率、企業(yè)規(guī)模、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率與實際總體稅負率的變動方向和變動程度衡量上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險。 

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第二章  上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險概述 

第一節(jié)   上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險理論基礎 
2002 年發(fā)布的風險管理標準中，將風險限定為事件與其發(fā)生后果的可能性的結合；威廉斯認為，將實際與預期做比較分析，風險是在特定時間、環(huán)境下結果發(fā)生變動的可能性，也就是說，如果一個事件存在兩種或以上的結果可能性，那么這個事件就存在著一定的風險。本文認為風險是指某一特定危險情況發(fā)生的可能性和后果的組合。 
基于以上風險的幾種內涵的解讀，國內外學者對于作為企業(yè)風險子項的稅務風險解讀也因人而異。劉蓉指出稅務風險是企業(yè)在稅務方面責任的未知和不確定性；9而蔡昌則認為稅務風險是企業(yè)各項涉及稅務活動因不完全以稅法為依據(jù)致使未來收益流失的不確定性。10綜合上述觀點，本文認為稅務風險是指企業(yè)因其涉稅行為不能正確合理適用稅法規(guī)定而可能遭受到法律制裁、經(jīng)濟損失或聲譽受損的不確定性，是指稅務遵從不確定性及其損失影響因素的組合。 
從稅務風險的內涵界引入，推及到上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險，則是指上市房地產(chǎn)企業(yè)在其房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營活動中涉稅行為存在的不確定性而導致無法合理遵從稅法規(guī)定引起的企業(yè)后期利益受損的可能性。從廣泛意義上來說，上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險不僅僅包括企業(yè)未遵守稅法規(guī)定定期足額繳稅，也包括企業(yè)因未能運用稅法鼓勵政策及減、免稅政策進行合理的納稅籌劃而引起企業(yè)多繳納稅款的可能損失。 

值得我們注意的是，上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險具有一定反映滯后性，并有很高的連同帶動效應。上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險總是要經(jīng)過一段時間的積聚才會顯現(xiàn)出損失，很多都是在涉稅行為完成之后，進行稅務檢查或稽核情況下才會發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為的存在，稅務部門進行懲處后造成損失。至于上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的連同帶動效應，可能存在以下兩方面的危險：首先，各風險種類之間存在一定的相關性，稅務機關對于企業(yè)進行懲處，可能會引起企業(yè)信用風險的同時爆發(fā)，合作企業(yè)因其信用缺失而停止貸款、改變合作計劃或終止情況時有發(fā)生；其次，各稅種之間具有一定的相關性，一項稅種的應納稅額通常會以其他稅種的應納稅額為計算基數(shù)。

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第二節(jié)   描述性統(tǒng)計分析 
本文通過前一節(jié)的指標設計和數(shù)據(jù)整理，對房地產(chǎn)行業(yè)稅負率進行統(tǒng)計分析，從總體趨勢上把握房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種稅負率與實際總體稅負率的變化情況，結果如表 3.1、圖 3.1 所示： 

行業(yè)營業(yè)稅稅負率最低值 5.34%，最高值 6.29%，基本在 5%的名義稅率上下浮動，變化幅度小，趨勢穩(wěn)定。 
行業(yè)土地增值稅稅負率最低 12.27%，最高 44.46%，連續(xù) 4 年大幅上漲，上浮的趨勢明顯。由于我國土地增值稅是超率累進制度，根據(jù)土地增值額的不同有30%、40%、50%、60%四級稅率與其對應，而 2009、2010 年行業(yè)土地增值稅稅負率低于 30%的第一級稅率，即使是 2012,2013 年大幅增長后，也僅達到第二級40%的名義稅率。這與 2009-2013 年繁榮房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢略微不符，可以估計房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅稅負率水平偏低。 
行業(yè)企業(yè)所得稅稅負率最低 24.49%，最高 38.47%，連續(xù) 4 年上漲，超過了25%名義稅率，這反映上市房地產(chǎn)企業(yè)在 2009-2013 較高的盈利水平，與現(xiàn)實相符，故估計行業(yè)企業(yè)所得稅稅負率水平基本正常。 
行業(yè)實際總體稅負率最低值 10.88%，最高值 23.80%，連續(xù)四年穩(wěn)步提升。根據(jù)其計算公式可以預測，土地增值稅和企業(yè)所得稅等相關稅種稅額的增加，使行業(yè)實際總體稅負增加，導致了稅率的上漲。 

樣本企業(yè)所得稅稅負率與行業(yè)所得稅稅負率變化趨勢在2009-2010趨勢基本相同，2011-2013 年度樣本企業(yè)所得稅稅負率呈下降趨勢與行業(yè)稅負率變化趨勢相反，反映上市房地產(chǎn)企業(yè)在 2011-2013 年度有一定的企業(yè)所得稅稅務風險。

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第三章  上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險現(xiàn)狀分析........................................18 
第一節(jié)   數(shù)據(jù)采集與指標設計........................................................18 
第二節(jié)   描述性統(tǒng)計分析........................................................19 
一、行業(yè)稅負率的趨勢分析............................................................19
二、樣本企業(yè)稅負率的趨勢分析.........................................................20 
第三節(jié)   上市房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務風險現(xiàn)狀分析.......................................22 
一、評估設計........................................................................22 
二、營業(yè)稅稅務風險評估.................................................................23 
三、土地增值稅稅務風險評估.................................................................24 
四、企業(yè)所得稅稅務風險評估..............................................................26 
第四節(jié)   上市房地產(chǎn)企業(yè)實際總體稅負稅務風險現(xiàn)狀分析...............................28 
第四章   上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險影響因素實證分析......................31 
第一節(jié)   研究方案設計.......................................................................31 
一、樣本選取.............................................................................31 
二、研究假設................................................................................31 
第二節(jié)   多元回歸分析............................................33 
一、相關性分析..........................................................................33 
二、回歸分析..........................................................34 
三、實證結論.............................................................................36 
第五章   上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防控建議......................................38 
第一節(jié)   上市房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務風險防控建議.......................................38 
一、營業(yè)稅稅務風險防控建議.................................................................38 
二、土地增值稅稅務風險防控建議.............................................38 
三、所得稅稅務風險防控建議.......................................................39 
第二節(jié)   上市房地產(chǎn)企業(yè)實際總體稅負稅務風險防控建議...............................39 
一、以資本報酬率與實際總體稅負率的變動趨勢，評估稅務風險.................................39 
二、以總資產(chǎn)周轉率與實際總體稅負率的變動趨勢，評估稅務風險.............................39 

三、以企業(yè)規(guī)模、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率與實際總體稅負率的變動趨勢，評估稅務風險.............40 

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第五章   上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險防控建議

第一節(jié)   上市房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種稅務風險防控建議
前面章節(jié)已經(jīng)證明上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險較小，由于其單一的稅率和核算簡便，不存在中度、重度稅務風險，只存在一定的輕度稅務風險，針對此稅務機關稽查的重點因為應稅營業(yè)收入的核算。 
由于房地產(chǎn)行業(yè)涉稅環(huán)節(jié)多，稅務機關監(jiān)控較少，難以對收入做到有效監(jiān)控。上市房地產(chǎn)企業(yè)利用多樣化的銷售方式用以避稅，例如長期掛賬預收款方式銷售，未開具正式發(fā)票或分解售合房款。以理性、完整性、及時性的原則把握應稅營業(yè)額核算。稅務機關已經(jīng)把房地產(chǎn)行業(yè)收入核算作為突出問題進行重點稽查，如低價銷售行為、換購資產(chǎn)行為、房屋抵債行為以及收取預收款行為。企業(yè)財務人員一定要把稅務機關重點審查項目事前審計好，否則會帶來相應的稅務風險。

現(xiàn)階段諸多稅收政策在法律上不夠完善，留有許多稅收籌劃的空間。如以不動產(chǎn)投資入股不征收營業(yè)稅，股權轉讓也不征收營業(yè)稅。這會給企業(yè)利用股權、產(chǎn)權轉讓名義銷售不動產(chǎn)和轉讓土地使用權，避稅提供空間，造成稅收流失。因此要加快完善現(xiàn)有稅法政策和法律規(guī)定，從源頭限制稅收籌劃的空間。 

……

結論

本文以上市房地產(chǎn)企業(yè)為樣本，通過稅負比較法對房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的稅負差異率進行核算，以其為稅務風險的評估指標，分析了上市房地產(chǎn)企業(yè)2009 年至 2013 年稅務風險水平，并根據(jù)稅負差異率分布情況設置風險區(qū)間，描述上市房地產(chǎn)的風險程度。目前，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅務風險較小，絕大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)面臨土地增值稅、企業(yè)所得稅稅收負擔和稅收違法的雙風險。 
其中，上市房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅有嚴重的稅務風險，結合央視在 2013 年對以萬科、SOHO 中國為代表的上市房地產(chǎn)企業(yè)存在巨額應交未交土地增值稅稅款問題的報道，更加證實了房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的普遍性、嚴重性。因此，在國家稅務總局、上市房地產(chǎn)企業(yè)、央視三方爭論中，只有央視客觀、準確的反映了事實。如果央視報道屬實，國稅總局出面為上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務問題澄清的聲明，即是對稅務機關先前征管工作準確性與合理性的背書，是為了避免稅款流失對官員責任追繳的無奈之舉，以保持稅務機關名譽及權威性。

本文通過對 78 家上市房地產(chǎn)企業(yè) 2009-2013 年五年統(tǒng)計分析顯示，上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險與資產(chǎn)報酬率變動方向相同，與總資產(chǎn)周轉率變動方向相反，與企業(yè)規(guī)模變動方向相反，與總資產(chǎn)增長率、凈利率增長率變動方向相同。上市房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險與企業(yè)規(guī)模呈顯著負相關，與資產(chǎn)報酬率呈顯著正相關，與總資產(chǎn)周轉率呈顯著負相關，與資產(chǎn)負債率呈不顯著的負相關，與資本密集度呈顯著正相關，與總資產(chǎn)增長率、凈利率增長率呈顯著正相關，與凈利潤現(xiàn)金凈含量呈不顯著負相關。因此，將上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)周轉率、企業(yè)規(guī)模、總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率和實際稅負率的變動方向、變動程度進行對比分析，可識別、評估企業(yè)可能存在的稅務風險。 

參考文獻（略）

本文編號：35207